Donazione o "finta vendita" di immobili : come muoversi ?

[Parceval72]

Salve a tutti . E' la prima volta che scrivo in questa sezione, di solito scrivo sempre nella sezione Futures & Opzioni di Borsa , ma ho visto che qui ci sono partecipanti davvero competenti e quindi provo a sottoporre un quesito su una questione che riguarda da vicino la mia famiglia .

I miei suoceri posseggono un appezzamento di terreno su cui esiste una casina singola di 80 mq, e la possibilità di edificare una seconda casa di circa 600 mc . Vorrebbero effettuare una donazione in egual misura alle due figlie, mia moglie Lara e sua sorella Lisa . L'idea iniziale era donare a Lara la casina esistente, e a Lisa il terreno restante con alcune spese già sostenute (progetto , oneri concessori e alcuni lavori preparatori), su cui poi Lisa costruirà la sua casa. Ho constatato , con una perizia fatta da me stesso (oltre che trader sono ingegnere civile),che grossomodo tra i valori da donare alle due sorelle c'era equilibrio .

Tuttavia è emerso che sui terreni provenienti da donazioni gli istituti bancari non concedono i mutui , fondamentalmente per problemi di legittima da parte degli eredi , allora i miei suoceri hanno deciso di cambiare sistema.

La casina esistente rimarrebbe a loro, e metterebbero in finta vendita alle due figlie il terreno restante su cui Lisa dovrebbe costruire la sua casa , e Lisa poi riscatterebbe da Lara la sua metà per contanti, in modo che poi possegga il suo terreno e possa accendere il mutuo per la costruzione.

Come impostazione, a Lara potrebbe anche andar bene, ma , inutile dirlo, sono insorti problemi sulla valutazione economica : vorrebbero liquidare Lara con una miseria , per il solo fatto che lei ed io abbiamo maggiori possibilità rispetto a Lisa e il suo futuro sposo.

Questa è la situazione . Ora pongo il mio quesito : se a Lara non sta bene e non si trova un accordo, cosa succede ? Da quello che so, i miei suoceri non possono fare una finta vendita solo a Lisa, senza che Lara la possa impugnare, oppure fare una vendita reale ad un prezzo "simbolico"...quindi, a rigor di logica, se non viene trovato un accordo, resta tutto fermo . Dico bene , o sbaglio qualcosa ?

Grazie.

[Andrea4891]

se come dici le parti sono equivalenti, e le donazioni son fatte in conto successione anticipata non ci dovrebbe essere possibilità di rivolgimenti, al momento dell'apertura della successione, a seguito di richiesta di collazione da parte di una delle sorelle, perchè l'eventuale differenza dovrebbe rientrare nella disponibile

se in banca hai qualche conoscenza ed esponi la cosa da ing non credo faranno problemi per il mutuo

[Parceval72]

Originalmente inviato da Andrea4891

se come dici le parti sono equivalenti, e le donazioni son fatte in conto successione anticipata non ci dovrebbe essere possibilità di rivolgimenti, al momento dell'apertura della successione, a seguito di richiesta di collazione da parte di una delle sorelle, perchè l'eventuale differenza dovrebbe rientrare nella disponibile

se in banca hai qualche conoscenza ed esponi la cosa da ing non credo faranno problemi per il mutuo

Grazie, innanzitutto. Si potrebbe allora tornare all'ipotesi di partenza, se venisse rimosso l'ostacolo del mutuo per Lisa .

Tuttavia, su questa possibilità anche la Lara ci ha ripensato . Dice giustamente : cosa me ne faccio di un immobile in usufrutto, meglio una congrua somma di denaro "nel durante" . Il fatto è che non si trova l'accordo, perchè sua sorella non vuole corrisponderle il giusto prezzo...e allora resta tutto com'è , peggio per lei .
Noi una casa pagata ce l'abbiamo...

[capuz]

1)Il problema del mutuo esisterà sempre anche per un eventuale fututo acquirente dal momento che la donazione è un atto soggetto a revoca.
2)La finta vendita oltre ad essere un atto illegittimo comporta problemi sui flussi finanziari: come noto, infatti, il notaio ha l'obbligo di inserire nell'atto di comparvendita gli estremi dei pagamenti (numero assegno, eccc..).
3)Un doppio passaggio di proprietà (dai genitori alle figlie e poi da una figlia all'altra) implica inoltre due atti notarili ed il pagamento due volte dell'imposta di registro oltre che riprorre i problemi di cui al punto 2.
Una soluzione (ma andrebbe verificata con un bravo Notaio) potrebbe essere la cessione a tua cognata del diritto ad edificare (senza passaggio di proprietà del terreno) e di un diritto di prelazione sul terreno stesso valido anche in caso di successione. Su quest'ultimo punto, ripeto, deve però essere verificato con un notaio la fattinilità dell'operazione così impostata.

[AcciaioIT]

Mi ritrovo anche io in una situazione simile
I miei suoceri hanno un terreno che tra poco diventerà edificabile e su cui vorremo costruire la nostra casa.
E' possibile fare una compravendita tra i miei suoceri e noi in cui si dichiara esplicitamente in atto che il prezzo non è stato pagato ma verrà pagato a richiesta dei suoceri in ogni momento maggiorato del tasso di interesse legale?

C'è il rischio che una cosa del genere venga assimiliata ad una donazione?

[capuz]

Originalmente inviato da AcciaioIT

Mi ritrovo anche io in una situazione simile
I miei suoceri hanno un terreno che tra poco diventerà edificabile e su cui vorremo costruire la nostra casa.
E' possibile fare una compravendita tra i miei suoceri e noi in cui si dichiara esplicitamente in atto che il prezzo non è stato pagato ma verrà pagato a richiesta dei suoceri in ogni momento maggiorato del tasso di interesse legale?

C'è il rischio che una cosa del genere venga assimiliata ad una donazione?

no non viene assimilita ad una donazione ma il credito farà parte dell'attivo dell'eredità

[Parceval72]

Originalmente inviato da capuz

1)Il problema del mutuo esisterà sempre anche per un eventuale fututo acquirente dal momento che la donazione è un atto soggetto a revoca.
2)La finta vendita oltre ad essere un atto illegittimo comporta problemi sui flussi finanziari: come noto, infatti, il notaio ha l'obbligo di inserire nell'atto di comparvendita gli estremi dei pagamenti (numero assegno, eccc..).
3)Un doppio passaggio di proprietà (dai genitori alle figlie e poi da una figlia all'altra) implica inoltre due atti notarili ed il pagamento due volte dell'imposta di registro oltre che riprorre i problemi di cui al punto 2.
Una soluzione (ma andrebbe verificata con un bravo Notaio) potrebbe essere la cessione a tua cognata del diritto ad edificare (senza passaggio di proprietà del terreno) e di un diritto di prelazione sul terreno stesso valido anche in caso di successione. Su quest'ultimo punto, ripeto, deve però essere verificato con un notaio la fattinilità dell'operazione così impostata.

Grazie. Condivido che la finta vendita sia un'operazione rischiosa perchè illegittima . Non credo sia possibile edificare senza possedere la piena proprietà del terreno, ho sempre sentito dire che chi costruisce sul terreno altrui perde ogni diritto. Ma forse, qualcosa del genere si trova.

Ciao.

[capuz]

Originalmente inviato da Parceval72

Grazie. Condivido che la finta vendita sia un'operazione rischiosa perchè illegittima . Non credo sia possibile edificare senza possedere la piena proprietà del terreno, ho sempre sentito dire che chi costruisce sul terreno altrui perde ogni diritto. Ma forse, qualcosa del genere si trova.

Ciao.

è possibile con la cessione del diritto di superficie

[Parceval72]

Originalmente inviato da capuz

è possibile con la cessione del diritto di superficie

Sì, hai ragione...ma in ogni caso, se non si trova l'accordo economico, non si fa nulla di nulla! I miei suoceri vorrebbero liquidare Lara con "quattro baiocchi", come si dice dalle mie parti, e questo a me non va bene : il mio mestiere è comprare a poco e vendere a molto (o meglio, tentare di farlo)

Ciao.

[Andrea4891]

Originalmente inviato da capuz

1)Il problema del mutuo esisterà sempre anche per un eventuale fututo acquirente dal momento che la donazione è un atto soggetto a revoca.
2)La finta vendita oltre ad essere un atto illegittimo comporta problemi sui flussi finanziari: come noto, infatti, il notaio ha l'obbligo di inserire nell'atto di comparvendita gli estremi dei pagamenti (numero assegno, eccc..).
3)Un doppio passaggio di proprietà (dai genitori alle figlie e poi da una figlia all'altra) implica inoltre due atti notarili ed il pagamento due volte dell'imposta di registro oltre che riprorre i problemi di cui al punto 2.
Una soluzione (ma andrebbe verificata con un bravo Notaio) potrebbe essere la cessione a tua cognata del diritto ad edificare (senza passaggio di proprietà del terreno) e di un diritto di prelazione sul terreno stesso valido anche in caso di successione. Su quest'ultimo punto, ripeto, deve però essere verificato con un notaio la fattinilità dell'operazione così impostata.

La donazione può essere revocata per ingratitudine del donatario (art. 801 c.c.) o per sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.).

La revoca però non pregiudica i diritti che i terzi hanno acquistato anteriormente alla domanda di revoca, salvi gli effetti della trascrizione.