Sfratto

[Dottor Procton]

La situazione è questa.
Il proprietario dell'appartamento di professione è avvocato.
Gli inquilini sono una coppia con un figlio appena nato.
Il proprietario è intenzionato a non rinnovare lo il contratto di locazione perchè intende venirci ad abitare lui con la sua famiglia.
Considerato pertanto che chiederà lo sfratto per necessità e che sarà molto veloce nel presentare ingiunzioni varie al tribunale visto che è pratico della materia, la domanda è questa:
Quanto tempo occorrerà, grosso modo, dalla data di finita locazione (prevista tra 6 mesi) e l'effettivo sgombero dei locali seguendo la prassi sino all'ultimo...intervento della forza pubblica?
Un mese, due mesi? O di piu?

[Nikkei]

Originalmente inviato da Dottor Procton

La situazione è questa.
Il proprietario dell'appartamento di professione è avvocato.
Gli inquilini sono una coppia con un figlio appena nato.
Il proprietario è intenzionato a non rinnovare lo il contratto di locazione perchè intende venirci ad abitare lui con la sua famiglia.
Considerato pertanto che chiederà lo sfratto per necessità e che sarà molto veloce nel presentare ingiunzioni varie al tribunale visto che è pratico della materia, la domanda è questa:
Quanto tempo occorrerà, grosso modo, dalla data di finita locazione (prevista tra 6 mesi) e l'effettivo sgombero dei locali seguendo la prassi sino all'ultimo...intervento della forza pubblica?
Un mese, due mesi? O di piu?

Lo sfratto 'per necessità' non esiste, nel caso specifico, a meno che l'avvocato non sia al momento sotto un ponte, il che è improbabile.
Viceversa, il bimbo piccolo fornisce infiniti alibi all'inquilino. Basta che dica che non trova niente altro in base alle proprie capacità economiche, che voglio vedere il giudice che manda un bimbo piccolo in mezzo alla strada.

In genere, in questi casi, il proprietario paga qualcosa all'inquilino per andarsene serenamente (ad esempio, potrebbe pagare l'anticipo per un altro appartamento, più le spese di trasloco).
Se si va per le cattive, nel caso in questione immagino si possa ragionare di due/tre anni di iter di sfratto.

Ciao

Nikkei

[Gus Goose]

Mi dispiace doverti correggere Nikkei,purtroppo (per il nostro amico), la procedura potrebbe essere molto più veloce.
Innanzi tutto,occorre verificare se la disdetta ed il diniego di rinnovo del contratto sono stati effettuati nei termini di legge (o del contratto,se superiori).
Immagino di sì,vista la professione del locatore.
Il fatto,poi,che quest'ultimo ti abbia riferito dell'esigenza di andare ad abitarvi con la propria famiglia non è casuale,poichè si tratta di uno dei motivi che legittimano il diniego di rinnovo del contratto anche alla prima scadenza (L. 431/98).
Detto ciò,debbo precisarti che non necessariamente il locatore deve attendere la fine della locazione per procurarsi un titolo esecutivo da azionare nei tuoi confronti,per riottenere la disponibilità dell'immobile: può,infatti,notificarti un atto di licenza per finita locazione e convenirti in giudizio.
Ciò,ovviamente,non per svolgere domande contro di te,ma solo per far accertare dal giudice la legittimità della disdetta ed ottenere un provvedimento che,alla scadenza della locazione,lo autorizzi ad eseguire coattivamente il rilascio,mediante ufficiale giudiziario.
In questo modo,non corre il rischio di dover attivare la procedura di sfratto dopo la scadenza.
Anzi,proprio il fatto di notificare ora questo atto renderebbe un pò sterili eventuali eccezioni circa l'impossibilità di trovare un altro alloggio.
E' vero,poi,che il giudice concede un termine adeguato per il rilascio da parte del conduttore (anche in ragione del preavviso concesso),ma la presenza di un bimbo piccolo non è motivo per sospedere l'esecuzione.
In primis,perchè le ormai abituali proroghe degli sfratti esecutivi riguardano,per l'appunto,gli sfratti già convalidati dal Tribunale e,comunque,si applicano solo a casi di famiglie con ultra 65enni o portatori di handicap in situazioni di disagio economico.
Secondariamente,perchè - almeno dalle mie parti - non è la prima volta che vedo,ad es.,una ragazza madre con due neonati e valige in mezzo alla strada.
Peraltro,la prassi è che i servizi sociali si attivino solo in queste situazioni di estrema emergenza,non prima.

Qualora si dovesse andare per le cattive,è vero che si instaura una causa vera e propria,ma prima,in via cautelare,il giudice può cmq emanare il provvedimento di rilascio provvisoriamente esecutivo.
Questo accade,ad es.,quando il conduttore si costituisce in giudizio e solleva contestazioni,ma senza prova scritta.
E,a mio modo di vedere,l'unica fondata contestazione che potresti muovere riguarda la validità o meno della disdetta.
Ovviamente,qualora il proprietario non dovesse assumere alcuna iniziativa prima della scadenza,avrai la possibilità di guadagnare tempo,ma non eccessivamente:tra la notifica dell'atto e l'udienza devono trascorrere,per legge,almeno 20 gg (contro i 90 di una causa ordinaria).
Informati bene sui termini della disdetta e fammi sapere,ok?
Ciao,Gus

[magor]

Gus, se il proprietario ottiene il rilascio dell'immobile adducendo la necessità di utilizzarlo per propria abitazione e poi si dovesse verificare un diverso uso (locato ad extracomunitari, venduto libero, usato per proprio ufficio..) l'attuale inquilino potrebbe agire per ottenere un qualche indennizzo?

[Dottor Procton]

Comincio con i ringraziamenti...sono dovuti sia a NIKKEI che a GUS...
Il problema non mi riguarda direttamente ma interessa dei miei vicini di casa....
Loro hanno chiesto a me di chiarire come stanno le cose, e io ci provo chiedendo al forum.
Purtroppo per loro la mia idea concide con quella di GUS...
E' già stata inoltrata agli inquilini la raccomandata di finita locazione prima del temine dei sei mesi....
Secondo me hanno poche speranze di vedersi prorogare di molto i tempi come dice NIKKEI (magari fosse vero).
E non sembra pure a me che il fatto di avere un bambino piccolo in casa possa incidere su un ulteriore proroga...(credo che spetti ad anziani o portatori di handicap un massimo di 18 mesi)
Magari avranno qualche agevolazione dai servizi sociali per ottenere un altro immobile idoneo (con eventuale aiuto economico del comune) oppure requisiti maggiori nelle domande per le case popolari....

[Nikkei]

Originalmente inviato da Gus Goose

Mi dispiace doverti correggere Nikkei,purtroppo (per il nostro amico), la procedura potrebbe essere molto più veloce.

Orbene, come in tutte le cose, c'è teoria e c'è pratica.
La necessità di andare a vivere nell'abitazione, è una motivazione legittima per ecc...ecc...
Immagino la morosità, specie se prolungata e comprovata da solleciti documentati, lo sia altrettanto.

Eppure, esperienza purtroppo vissuta da mio suocero in qualità di proprietario, ci sono voluti quasi 15 mesi per fare andare via l'inquilino. E si trattava di persone con residenza altrove, che usavano l'appartamento come foresteria quando erano in zona per lavoro, quindi nessuna necessità 'primaria' (come potrebbe benissimo essere quella di non mandare all'adiaccio un bambino).

Che questi siano i termini normali, o che siano tempi dettati da lentezze burocratiche nei vari passaggi in tribunale, non saprei dirti. Ma che questi siano i tempi, è una constatazione, non una mia personale deduzione sulla base della normativa.

ciao

Nikkei

[Gus Goose]

Originalmente inviato da magor

Gus, se il proprietario ottiene il rilascio dell'immobile adducendo la necessità di utilizzarlo per propria abitazione e poi si dovesse verificare un diverso uso (locato ad extracomunitari, venduto libero, usato per proprio ufficio..) l'attuale inquilino potrebbe agire per ottenere un qualche indennizzo?

Ti rispondo copiando il testo dell'art 3,co. 3 e 5, della Legge 431/98,che mi sembra, in proposito,molto chiaro:

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

@ Nikkei:

Hai perfettamente ragione,gli sfratti possono protrarsi per molto tempo:vuoi per lentezza burocratica e/o dell'avvocato,vuoi perchè la causa si trascina in un contenzioso senza fine.
Il fatto è che,a seconda del tipo di procedura (intimazione di licenza o di sfratto),e della concessione o meno dell'esecuzione in via provvisoria,i tempi per il rilascio possono ridursi enormemente.
Dipende,quindi,dal singolo caso.
Io ho prospettato la situazione peggiore,ma credo verosimile,essendo la controparte un avvocato e non avendo il nostro amico fondati motivi di opposizione.
Non stento a credere,cmq,ai 15 mesi da te riferiti:anzi,passando all'altra sponda,saprai certamente meglio di me che il locatore si trova spesso a dover subire,oltre che l'attesa,anche le spese di ripristino del proprio immobile dopo un rilascio coattivo...
Ciao,Gus

[noazionario]

sei fottuto in poche parole

ma chi ve lo fa fare ad affittare?
sapete come funziona in Italia

[Nikkei]

Originalmente inviato da Gus Goose

Non stento a credere,cmq,ai 15 mesi da te riferiti:anzi,passando all'altra sponda,saprai certamente meglio di me che il locatore si trova spesso a dover subire,oltre che l'attesa,anche le spese di ripristino del proprio immobile dopo un rilascio coattivo...

Le pigioni insolute sono perse per sempre.
Il ripristino dell'immobile è stato a carico del proprietario.
Le spese legali sono state pagate dal proprietario.

Vagli a far causa a un napoletano che aveva vinto l'appalto del rusco a Modena (l'appartamento gli serviva per farci dormire i camionisti che mandava da Napoli a Modena a guidare i camion), e che perde la concessione perchè si scopre che è colluso con la camorra, torna a Napoli e chi si è visto si è visto...

Questa è l'esperienza, negativissima, di mio suocero.

Io ne ho avute altre, negative non tanto nei tempi di sfratto, quanto nella perdita economica subìta:
- appartamenti semidistrutti e ripristino a mio carico
- mensilità perse per sempre
- spese condominiali insolute e richieste a me, in quanto proprietario, dopo la 'sparizione' dell'inquilino
- problemi legali perchè si scopre che l'inquilino usa l'appartamento come spaccio sostanze 'varie'
- tubazioni saltate, boiler strinati, serramenti da rifare, ecc...

Per carità, ci sono anche tante esperienze positive, gente bravissima, onesta, corretta pur essendo in bolletta totale.
Ma oramai mi sono convinto che le case si comprano e si rivendono, altro che affitto...


Ciao

Nikkei

[Dottor Procton]

I miei genitori vivono in affitto.
Da sempre pagano il canone di locazione con puntualità svizzera e non hanno mai creato alcun problema.
Viceversa l'appartamento accanto ha avuto sempre problemi di ogni sorta, anche tra quelli elencati da Nikkei.
La differenza, secondo me, sta nei due diversi proprietari.
Uno molto speculativo che continua a richiedere canoni altissimi e affitta l'immobile al primo che si presenta e gli paga le mensilità iniziali...(forestieri, tipi strani ecc)
L'altro, molto piu lungimirante, preferisce non calcare la mano negli aumenti che porterebbero i miei a liberare l'appartamento.
Preferisce insomma la tranquillità di non aver problemi e di ricevere il regolare pagamento delle pigioni future da parte di persone con le quali ormai si è instaurata una stima e fiducia reciproca.....