SRL e Immobili

[magor]

Da un po di tempo sto riflettendo sulla fattibilità ed anche sulla convenienza di questa operazione: due soci di una SRL, 10.00 euro capitale sociale, ora si occupa di commercio (poco) e servizi ed ha sede in un immobile oramai troppo grande per le sue necessità, di proprietà di uno dei soci (io...)
Soluzione A: frazionare l'immobile in 3 parti, affittarne ad altri 2 e rilocalizzare nell'ultimo la SRL, questo ovviamente a spese mie, ovviamente percependo poi io gli affitti.
Soluzione B: la SRL si indebita (ed usa inizialmente i flussi di cassa esistenti per ripagare il debito, poi gli affitti) mi compra il locale, provvede al frazionamento, affitta 2 parti e si localizza nella terza parte a questo punto di sua proprietà.
Vorrei avere i vostri pareri su queste soluzioni, se avete suggerimenti, se ho trascurato qualche aspetto.. grazie per le risposte:

[cleopatra758]

Intendi conferire l'immobile nei beni societari?

[magor]

Non so quale sia la forma piu corretta e conveniente, pensavo che la società può "acquistare" l'immobile con un mutuo, pagandomi il valore di mercato. Io sarei a posto come proprietario dell'immobile, come socio della srl (e anche l'altro socio) vedrei inizialmente il valore della società aumentato del valore dell'immobile meno il valore del mutuo, quindi inizialmente di poco o nulla ma man mano che il mutuo viene rimborsato...

[cleopatra758]

Originalmente inviato da magor

Non so quale sia la forma piu corretta e conveniente, pensavo che la società può "acquistare" l'immobile con un mutuo, pagandomi il valore di mercato. Io sarei a posto come proprietario dell'immobile, come socio della srl (e anche l'altro socio) vedrei inizialmente il valore della società aumentato del valore dell'immobile meno il valore del mutuo, quindi inizialmente di poco o nulla ma man mano che il mutuo viene rimborsato...

Ti chiedevo se l'immobile è intestato alla società o a te.....comunque se è un immobile strumentale della società, considera che oltre alla deducibilità dei canoni e costi accessori, vi è anche l'ammortamento (ordinario). Per la società sarebbe conveniente, ma devi considerare anche il reddito da locazione che è tassato....potresti fare una simulazione su un foglio excel

[magor]

Trattandosi della sede della società (ufficio, magazzino) penso si possa considerare strumentale almeno inizialmente, non so dopo averlo frazionato. Che nel tempo sia una buona soluzione sia per me che per la società non avrei dubbi, la perplessità nasce dal "fatto iniziale" cioè dall'acquisizione, dal fatto che la società paga ad un socio l'immobile al valore di mercato, pur magari con una valutazione peritale. Sarebbe corretta una tale procedura?

[cleopatra758]

Originalmente inviato da magor

Trattandosi della sede della società (ufficio, magazzino) penso si possa considerare strumentale almeno inizialmente, non so dopo averlo frazionato. Che nel tempo sia una buona soluzione sia per me che per la società non avrei dubbi, la perplessità nasce dal "fatto iniziale" cioè dall'acquisizione, dal fatto che la società paga ad un socio l'immobile al valore di mercato, pur magari con una valutazione peritale. Sarebbe corretta una tale procedura?

La strumentalità dell'immobile è data dal suo utilizzo effettivo, che tuttavia dovrà essere confutato dalla corretta categoria catastale.....un magazzino è necessariamente accatastato in categoria C, quindi è sicuramente strumentale. L'ufficio dovrebbe essere accatastato A/10 per non generare equivoci.
Per quanto riguarda la cessione effettuata dal socio di srl, non vi sono - per quanto nelle mie conoscenze - cause ostative : ed è corretto che venga fatto al valore di mercato, corroborato da perizia giurata. E' scontato che tutto deve avvenire in modo trasparente : atto notarile, fattura del socio (se soggetto Iva) alla società, pagamento a mezzo bonifico.
Questo è secondo mia conoscenza, poi attendiamo fiduciosi l'intervento di Gattoelavolpe, Tegio, Massimo S. che sono le eminenze grigie del settore