Risoluzione di contratto preliminare

[Waterfowl]

Ciao a tutti, sono venditore di un immobile su cui ho stipulato un preliminare di compravendita con la parte acquirente.
Il compratore però è insolvente (pur avendo pagato buona parte del prezzo pattuito) ed è passata da un pezzo la data stabilita per il rogito.
Se non erro io ho il diritto di trattenermi la caparra e di fare la risoluzione del preliminare.
Però dovrei restituire gli acconti versati.
Questo è il punto: se io rimettessi in vendita ora l'immobile probabilmente riuscirei a contrattare un prezzo del 10-20% inferiore a quello originale, vista la crisi dell'edilizia.
Non avrei diritto di chiedere il mancato guadagno, oltre alla caparra, al compratore insolvente?

Cercando sul codice civile ho trovato tanti articoli che tutelano i compratori ma veramente pochi sui venditori...

[aston]

Originalmente inviato da Waterfowl

Non avrei diritto di chiedere il mancato guadagno, oltre alla caparra, al compratore insolvente?

Se lo hai messo in mora si, hai diritto.

[Saturalanx]

Hai quasi tutti i soldi in mano nonchè l'immobile; non devi essere tu a muoverti (non hai nessun interesse a farlo) ma la controparte!

[Waterfowl]

Originalmente inviato da aston

Se lo hai messo in mora si, hai diritto.

questa è una bella notizia

[Waterfowl]

Originalmente inviato da Saturalanx

Hai quasi tutti i soldi in mano nonchè l'immobile; non devi essere tu a muoverti (non hai nessun interesse a farlo) ma la controparte!

si, in parte è vero, però nel frattempo c'è da pagare l'ici, i vicini si lamentano delle erbacce che entrano nella loro proprietà, percepisco solo gli interessi legali... insomma avrei interesse anch'io di chiudere la faccenda...

[Waterfowl]

a proposito, una vicenda del genere può protrarsi all'infinito?
ci sarà un termine di legge entro cui il compratore deve farsi vivo per non perdere sia acconti versati che casa...

[Andrea4891]

Originalmente inviato da Waterfowl

questa è una bella notizia

se vuoi dirlo ...

la caparra a che percentuale corrisponde del totale ?

perchè in genere la caparra si tiene già altina in quanto sta a garanzia del perfezionamento della transazione e a eventuale indennizzo per diminuzioni di prezzo in caso di abbandono ...

in un giudizio penso che la caparra andrebbe detratta dall'indennizzo per COSIDDETTO mancato guadagno

[Waterfowl]

Originalmente inviato da Andrea4891

se vuoi dirlo ...

la caparra a che percentuale corrisponde del totale ?

perchè in genere la caparra si tiene già altina in quanto sta a garanzia del perfezionamento della transazione e a eventuale indennizzo per diminuzioni di prezzo in caso di abbandono ...

in un giudizio penso che la caparra andrebbe detratta dall'indennizzo per COSIDDETTO mancato guadagno

purtroppo è bassina, neanche il 2% del totale
di certo non basta a compensare la perdita di valore dell'immobile

comunque la caparra bassa ti tutela da certi tipi di truffa... comunque non è questo il caso

[Andrea4891]

Originalmente inviato da Waterfowl

purtroppo è bassina, neanche il 2% del totale
di certo non basta a compensare la perdita di valore dell'immobile

comunque la caparra bassa ti tutela da certi tipi di truffa... comunque non è questo il caso

in effetti il 2% è poco, capisco che ti preoccupi ... e capisco anche il compratore se gli acconti versati sono in proporzione

[Gus Goose]

Mi spiace doverti dire che l'orientamento giurisprudenziale non è proprio favorevole,nel senso che ti pone di fronte ad un bivio:
o trattieni la caparra e recedi dal contratto preliminare,rinunciando ad ogni ulteriore richiesta;
ovvero,agisci per la risoluzione del contratto,chiedendo il maggior danno subito,che,però,dovrà essere da te dimostrato.
La terza soluzione,ovviamente,è ottenere una sentenza che produca gli effetti del rogito,e che possa essere trascritta in Conservatoria sub condizione del pagamento del prezzo residuo.
Vista,però,l'insolvenza del promissario acquirente,non credo sia la soluzione ottimale.

Potresti avere margine per cumulare entrambe le cose (caparra+danni) solo nell'ipotesi in cui il contratto configuri la caparra come penitenziale (e non confirmatoria,come avviene nella prassi),e fatto salvo il diritto di agire per il risarcimento del danno ulteriore.

Ti copio/incollo in proposito un articolo interessante:
Si e` di recente affermato un orientamento giurisprudenziale secondo il quale in caso di inadempimento ad un preliminare l`altra parte puo`: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di quella versata) ovvero, in alternativa, chiedere la risoluzione giudiziale e il risarcimento danni
Di norma nei contratti di compravendita immobiliare il promittente acquirente in sede di sottoscrizione del preliminare si obbliga a versare una certa somma di denaro (o quantita` di altre cose fungibili) a titolo di caparra confirmatoria (rif. art. 1385 cod. civ.) che gli verra` restituita o imputata alla prestazione dovuta in caso di adempimento del contratto definitivo.

Si tratta di una clausola avente la funzione di rafforzare l`efficacia del contratto dal momento che al verificarsi dell`inadempimento, a prescindere dalla prova dell`eventuale danno subito e senza dover ricorrere all`autorita` giudiziaria, la parte inadempiente potra` recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o l`acquirente potra` chiedere il doppio di quella versata) che in tal modo rappresenta una sorta di liquidazione convenzionale del danno. Cosi` facendo la parte non inadempiente puo` evitare le lungaggini dell`iter giudiziario e la necessita` di fornire la prova dei danni subiti nell`incertezza tra l`altro dell`entita` del risarcimento che il giudice eventualmente potra` assegnare.

In alternativa al recesso, che si configura quale rimedio stragiudiziale all`inadempimento, la parte che intende ottenere l`adempimento puo` invece chiedere la risoluzione giudiziale del contratto e il risarcimento dei conseguenti danni che dovranno pero` essere provati.

Una volta optato per la richiesta all`autorita` giudiziaria dell`esecuzione del contratto o della sua risoluzione, dottrina e giurisprudenza si sono spesso interrogate sulla possibilita` o meno per la parte richiedente di poter, in ogni caso pretendere, oltre al risarcimento dei danni, la ritenzione della caparra a maggior ragione quando la prova del danno non dovesse andare a buon fine.

La piu` recente giurisprudenza ha ritenuto di esprimersi nel senso dell`alternativita` e quindi non della complementarita` (come invece affermato da altro indirizzo: vedi in proposito Cass. Civ. sez. I, 17/7/2001 n. 319) dei rimedi messi a disposizione della parte lesa nel senso che ove venga chiesta la risoluzione del contratto si perde il diritto a ritenere la caparra in quanto il risarcimento del danno andra` calcolato secondo le norme generali previa dimostrazione dell`esistenza e dell`ammontare del medesimo. In tal senso si sono espresse: Cass. Civ. sez. III, 24/1/2002 n. 849; Cass. Civ. sez. III, 20/9/2004 n. 18850; Cass. Civ. sez. II, 2/12/2005 n. 26232; Cass. Civ. sez. II, 7/6/2006 n. 13339.

Ciao,Gus