Consigli su usuapione

[bill_gates]

Gentili utenti del fol,
avrei un quesito riguardante la possibilità di usucapire un immobile in nostro (a dire il vero in possesso di mio padre) possesso da ormai quasi 40 anni.
La storia è abbastanza lunga quindi, pur cercando di riassumerla, spero che qualcuno di voi abbia la pazienza di leggerla per intero.

Antefatto:
Prima che mio padre si sposasse, abitava con sua madre (mia nonna) in questo immobile in affitto.

Dopo un paio di anni la padrona di casa, che aveva litigato con tutti i parenti del posto, decise di trasferirsi in Veneto (l'immobile è al Sud); il contratto di affitto tra lei e mia nonna veniva rinnovato regolarmente per corrispondenza e il pagamento mensile del canone avveniva per vaglia postale.

Tutto questo fino a quando, dopo essere riuscita ad acquistare una casa, mia nonna comunicò alla padrona di non aver intenzione di rinnovare il contratto, chiedendole le modalità di riconsegna delle chiavi (la donna nel frattempo era ospitata in Veneto in una sorta di casa per anziani presso una confraternita di frati cappucini).

Nella lettera di risposta (in nostro possesso, come tutte le altre che testimoniano il rapporto epistolare tra la padrona di casa e mia nonna) la donna invitava mia nonna a custodire le chiavi personalmente, specificando testualmente che "casomai avrebbe dovuto consegnarle ad un frate (dell'alloggio in cui risiedeva la donna), qualora questi si fosse presentato a ritirarle".

Inutile dire che in 40 anni di quel frate non abbiamo visto nemmeno l'ombra, tanto che le chiavi, alla morte di mia nonna (1986), sono passate nelle mani di mio padre (che quindi comunque le possiede da più di 20 anni).

Richiedendo visura storica al catasto e alla conservatoria dell'ufficio immobiliare di competenza, l'immobile appare ancora di proprietà della stessa donna (ormai sicuramente morta e di cui ovviamente abbiamo perso le tracce).
Di certo sappiamo che la donna non si è mai sposata, non ha mai avuto figli e che i suoi fratelli e sorelle (con i quali aveva litigato) sono tutti morti; al massimo potrebbe essere in vita qualche pronipote che sicuramente non è a conoscenza della situazione (ma non per nostra volontà !!!).

Mio padre ha effettuato qualche lavoro di ristrutturazione alle pareti, alle finestre e alle porte (ha dovuto sostituire anche il portone di accesso) perchè l'immobile era davvero in condizioni pessime (ho le foto del locale scattate prima e dopo i lavori) e lo ha usato come piccolo deposito per i suoi attrezzi; tuttavia, non avendo chiara la situazione, non è stato pagato mai alcun tributo.

Innanzitutto vi chiedo se ci sono i requisiti per l'usucapione e poi, in caso di risposta affermativa, come dovremmo muoverci per chiarire la faccenda.


Grazie mille e buon Natale a tutti.

[fausto scanner]

Alla cessazione del contratto di locazione la detenzione titolata dei locatari (ovviamente non idonea alla realizzazione di una prescrizione acquisitiva - cioè l'usucapione -) si è trasformata in possesso senza titolo (astrattamente idoneo a determinare la prescrizione acquisitiva del diritto di proprietà). La comunicazione, a suo tempo inviata alla locatrice, recante la significazione della volontà di restituire le chiavi dell'immobile, seppure inidonea ad integrare i requisiti di un'offerta reale ai sensi degli art.li 1216 - 1209 c.c., almeno inizialmente varrebbe ad escludere il requisito dell'"animus" che concorre con il possesso materiale ("corpus") nell'integrare i requisiti per la realizzazione dell'usucapione. È ragionevole, peraltro, ritenere che, con il passare del tempo (in ipotesi peggiore, qualche anno, ma, più verosimilmente, alcuni mesi), tale manifestazione di volontà, oltretutto non seguita da un'offerta reale (nel senso sopra specificato normativamente), perda di significanza in ordine all'eventuale protrarsi dell'osservanza dell'altrui diritto. Venendo a cessare definitivamente tanto sotto il profilo giuridico-materiale che, successivamente, sotto il profilo giuridico-psicologico la qualità di detentore subordinato rispetto al diritto dominicale altrui, si realizza quella interversione idonea a segnare il momento inziale del possesso idoneo all'usucapione. Il decorso di svariate decine d'anni nel corso delle quali il possesso initerrotto ed attivamente esercitato della madre e, successivamente, del figlio si cumulano, fa ritenere presumibile l'avvenuta usucapione del bene che vale per il semplice fatto del possesso, indipendentemente dal permanere delle intestazioni originarie.

Detta usucapione, oggi ampliamente perfezionata nei propri elementi costitutivi, potrà essere sancita ottenendo, previa dimostrazione dei presupposti materiali e psicologici, una Sentenza DICHIARATIVA da parte del Tribunale territorialmente competente ed, a seguire, trascrivendo detta Sentenza nei Registri immobiliari detenuti dalla Conservatoria.

Buon Natale.

[bill_gates]

Preciso, puntuale e gentilissimo.

Purtroppo, non ho capito molto di quello che hai scritto.
Potresti spiegarmi un pochino più semplicemente come stanno le cose ?

Grazie mille e auguri anche a te.

[fausto scanner]

Originalmente inviato da bill_gates

Preciso, puntuale e gentilissimo.

Purtroppo, non ho capito molto di quello che hai scritto.
Potresti spiegarmi un pochino più semplicemente come stanno le cose ?

Grazie mille e auguri anche a te.

Semplifico al massimo con il rischio di essere grossolano ed impreciso.

Sino a che il possesso deriva dal titolo la cui formazione è basata sulla volontà del proprietario del bene (es. contratto di locazione con il proprietario), questo non vale ai fini del decorso del termine dell'usucapione in favore di colui di colui che, senza avere titolo di proprietà, detiene il bene.

Sino a che il possesso è esercitato non con l'animo di chi si comporta da proprietario, ma nella convinzione di essere in rapporto con il bene in virtù esclusiva della volontaria accettazione del proprietario titolato, questo non vale ai fini del decorso del termine dell'usucapione in favore di colui che senza avere titolo di proprietà detiene il bene.

Nel caso di specie, a mio avviso, il possesso idoneo a determinare l'usucapione ha avuto inizio in un momento ragionevolmente posteriore (da qualche mese a qualche anno al massimo) alla scandenza del contratto ed alla messa a disposizione dell'immobile alla locatrice senza che questa si sia attivata per rientrare nella disponibilità del medesimo.

Il fatto che da tale momento (quandanche determinato nell'ipotesi più sfavorevole per i possessori) siano passate svariate decine di anni mi fa ritenere presumibile (sulla base dei dati a mia disposizione) che, in effetti, il possesso continuativo della madre, prima, e del figlio, in seguito, abbiano portato all'usucapione dell'immobile.

Detta usucapione si sarebbe prodotta per il semplice fatto della maturazione del termine acquisitivo ventennale.

La relativa Sentenza che dovreste acquisire in fostro favore ha mero valore dichiarativo di ciò che si è già prodotto sul piano fattuale e giuridico ed ha lo scopo di permettere la regolarizzazione amministrativa e fiscale del bene in capo agli effettivi titolari e, soprattutto, di rendere opponibile, una volta per tutte, mediante la formazione di un idoneo giudicato, l'acquisto a titolo originario al vecchio proprietario o ai suoi aventi causa.

[bill_gates]

Molto chiaro !
Grazie mille.

Da quello che lei (tu, se posso) mi dice, non dovremmo avere problemi ad usucapire definivamente il bene ?

Quali sono le procedure, le spese e i tempi necessari per la conclusione della questione ?

Occorreranno testimoni che documentino l'utilizzo dell'immobile oppure le prove in mio possesso (lettere, foto e chiavi dell'immobile) sono sufficienti ?

La possibilità che i possibili eredi ignorassero persino l'esistenza del bene, gioca a mio favore o a mio sfavore ?

Chi dovrebbe incaricarsi della ricerca di questi soggetti ?

Grazie ancora.

[fausto scanner]

Qui, di solito, ci si dà del "tu".

Generalmente tratto con il "lei" solo tre classi di persone:

1) Chi si rivolge a me con il lei.

2) Lo Staff.

3) Gli s.t.r.o.n.z.i. (di cui, anche qui, esiste un'esigua ma attivissima rappresentanza)




Procedura: giudizio civile ordinario di cognzione innanzi al Tribunale competente nel luogo ove si trova l'immobile.

Spese: dipendono 1) dalla rendita catastale dell'immobile il cui ammontare, ai fini della determinazione del valore di causa (e quindi: a) del contributo unico il cui versamento è necessario per l'iscrizione a ruolo; b) dello scaglione tariffario relativo ai compensi professionali degli avvocati) deve moltiplicarsi per 200; 2) dalla quantità di attività necessarie per mandare a sentenza la causa (se c'è resistenza da parte degli eredi in genere la causa richiede maggiore durata ed impegno istruttorio con consequenziale incremento delle spese di difesa). Non sarà, comunque, meno di alcune migliaia di euro.

Tempi: dipendenti dai carichi di lavoro dell'Ufficio giudiziario adito e dall'attività di contrasto eventualmente posta in essere dai convenuti per il caso di loro costituzione in giudizio.

Istruzione probatoria: in relazione al giudizio di usucapione, la prova testimoniale, mancando contegno confessorio dei convenuti, assume un rilievo centrale per la dimostrazione dei fatti costitutivi.

Posizione eredi: il contegno degli eredi è sicuramente un fattore rilevante, ma gli oneri probatori relativi all'azione di usucapione gravano sempre e comunque su chi agisce in giudizio e devono essere assolti con rigore se non si vogliono avere sgradevoli sorprese. Gli eredi debbono essere in ogni caso individuati e citati in giudizio al fine della regolare integrazione del contraddittorio. Li cerca chi è in grado di farlo: tu stesso se ne hai tempo e capacità, il tuo avvocato, un professionista incaricato da te o dal tuo avvocato (spesso si incarica un geometra, ma anche altre figure professionali possono assolvere il compito, trattandosi, essenzialmente, di consultazione di pubblici registri).

Ciao.

[bill_gates]

Ti ringrazio e ti faccio solo l'ultima domanda.

Qualora facessi finta di niente, non citassi nessuno in giudizio, ma continuassi ad utilizzare il bene (presumo che se questa storia va avanti da 40 anni, dubito che qualcuno mi butterà via !), andrei in contro a qualche sanzione (considerando anche che ho apportato migliorie all'immobile e dunque me ne sto prendendo cura) ?


Grazie e buona giornata.

[fausto scanner]

La maturazione del termine di usucapione ventennale ti rende già di fatto e di diritto proprietario dell'immobile de quo.

In quanto proprietario hai il diritto di godere dell'immobile e di respingere (nei limiti delle forme apprestate e/o tollerate dall'ordinamento) qualunque fatto od atto che metta in pericolo detto godimento.

Non sono un fiscalista e posso sbagliare, ma sull'immobile credo dovresti, anche per il solo fatto di esserne possessore, pagare, quantomeno, l'Imposta Comunale sugli Immobili.

Se non stai pagando detta imposta, nel caso vengano compiuti accertamenti potresti essere chiamato a risponderne, ma ti consiglio di informarti meglio sul tema.

Buona giornata anche a te.