immobile in comunione di eredita`

[vultun34]

questo post l'avevo messo nella parte immobiliare,
ma forse questo e` il posto piu` giusto.

Grazie per le risposte.

***

Mio nonno e` morto un mese fa ed ha lasciato ai suo quattro figli
(mia madre, due zie ed uno zio) un immobile ed un po' di terra
fra Avellino e Salerno.

Una delle mie zie non ne vuole sapere dell'eredita` ed ha ceduto a mia
madre (non gratis! eh), la sua parte. Quindi adesso sono in tre.

Mi piacerebbe andarci ad abitare. Posso farlo anche se mia madre
ne possiede solo la meta`? Il notaio mi ha detto di si, pero` gli altri
due zii potrebbero chiedermi il fitto per la loro parte. D'altra parte
io vivendo li` faccio un favore anche a loro, perche` custodisco anche
la loro parte, falcio l'erba, poto la vigna ecc...

Abitano tutti distanti, nessuno a parte me ci vorrebbe abitare. Credo che
non vogliano cedere la loro quota piu` per speculazione che per altro
(pensano che quello che offro sia troppo poco, forse).

Potrebbero vendere ad un estraneo la loro quota o mia madre ha la
prelazione? E se un estraneo offrisse un milione (cosa
improbabile, ma può essere), ha sempre la precedenza il
parente? Bisogna far periziare il valore? Allora in questo
caso mi conviene non farci nessun lavoro di bonifica, perché
ciò aumenterebbe il valore... è meglio che la perizia venga
fatta adesso, che ancora tutto è da fare... o no?

[andreacalifornia]

per quanto mi riguarda penso che tu possa stare tranquillo.Nessuno comprerà mai il 50% di un immobile (questo supponendo che tua madre non voglia vendere anche lei). Qnato sostenuto dal notaio è vero. Quello che di ci sul fatto di fare manutenzione alla casa è verissimo, solo che molta gente se ne accrge solo quando ormai è troppo tardi.
Se, come detto sopra, tua mamma non vuole vendere, allora tu sei l'unico potenziale acquirente e colui che detta il prezzo di vendita. L'unica cosa che possono fare è non venderti la loro quota.
A parità di offerta tu hai la precedenza rispetto agli acquirenti cd. esterni (specie se vivi all'interno dell'immobile), altrimenti se loro offrono 100 e tu 10, ovviamente l'iimobile se lo aggiudicheranno loro.
spero di essere stato abb. chiaro

[Saturalanx]

Cercati un codice civile e leggiti gli artt. dal 713 al 736 che trattano il tuo argomento.
E, soprattutto, non tener conto di quanto affermato dall'altro folista perchè non corrisponde a quanto previsto dal nostro codice in materia.
Se non riesci a trovare gli artt. cui ho fatto cenno sopra, a tua richiesta ti faccio un 'copia e incolla'.

[andreacalifornia]

Originalmente inviato da Saturalanx

Cercati un codice civile e leggiti gli artt. dal 713 al 736 che trattano il tuo argomento.
E, soprattutto, non tener conto di quanto affermato dall'altro folista perchè non corrisponde a quanto previsto dal nostro codice in materia.
Se non riesci a trovare gli artt. cui ho fatto cenno sopra, a tua richiesta ti faccio un 'copia e incolla'.

La mia interpretazione non rispecchia "fedelmente" la normativa in materia, però dal punto di vista pratico ritengo quanto ho detto estremamente giusto e valido, o mi sbaglio?

[Saturalanx]

L'unica cosa che possono fare è non venderti la loro quota

La mia interpretazione non rispecchia "fedelmente" la normativa in materia, però dal punto di vista pratico ritengo quanto ho detto estremamente giusto e valido, o mi sbaglio?

Il mio intervento era riferito alla affermazione riportata sopra in contrasto con il dettato dell'art. 720 c.c.
Cioè ognuno dei coeredi è libero di chiedere la divisione ereditaria ed in caso di immobili non comodamente frazionabili (come credo sia il caso), ..'essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore'.
Come vedi la richiesta di divisione è un diritto di ogni coerede e non dipende dalla volontà degli altri coeredi, ed, in più, nel caso che ci occupa, il nostro (o meglio la madre) è avvantaggiata dal fatto di essere il coerede con la quota maggiore.

[vik1930]

Originalmente inviato da Saturalanx

L'unica cosa che possono fare è non venderti la loro quota

La mia interpretazione non rispecchia "fedelmente" la normativa in materia, però dal punto di vista pratico ritengo quanto ho detto estremamente giusto e valido, o mi sbaglio?

Il mio intervento era riferito alla affermazione riportata sopra in contrasto con il dettato dell'art. 720 c.c.
Cioè ognuno dei coeredi è libero di chiedere la divisione ereditaria ed in caso di immobili non comodamente frazionabili (come credo sia il caso), ..'essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore'.
Come vedi la richiesta di divisione è un diritto di ogni coerede e non dipende dalla volontà degli altri coeredi, ed, in più, nel caso che ci occupa, il nostro (o meglio la madre) è avvantaggiata dal fatto di essere il coerede con la quota maggiore.

e cmq io se mi trovassi in una situazione del genere
preferirei sistemare la situazione con gli altri parenti ora.... che non magari fra 10 anni con magari la proprieta' rivalutata magari perche' ci sei andato a vivere, e l'hai anche manutenuta personalmente incrementandone il valore anche per terze persone.

[vultun34]

Ciao,

scusate dello sdoppiamento del thread, che avevo incominciato
nel forum Immobiliare, adesso vi posto gli sviluppi futuri,
sperando di interessarvi.


L'altra mia zia mi chiamò dicendo di voler vendere la sua
quota per una cifra maggiore della sorella (+ 33%, mica
poco). Io rifiutai, in parte perché credo che l'immobile non
valga tanto, e secondo anche per una questione di correttezza
verso l'altra zia che, invece - pur non essendo stupida -,
aveva accettato la cifra iniziale che mi sembrava
congrua.

Mia zia allora mi disse che ci avrebbe riflettuto e mi avrebbe
fatto sapere. L'altro mio zio, invece, si dimostrava sempre
inamovibile a meno di un prezzo totalmente fuori mercato ( +
120 % rispetto alla cifra offerta).

Passano i giorni. Arriva Natale e faccio gli auguri al notaio.

Mi dice che, alla chetichella, mia zia ha ceduto a mio zio la
sua quota allo STESSO prezzo (non quello +33% che mi aveva
richiesto) che le avevo offerto io, senza comunicarmi
nulla. Né il notaio, né i miei zii. L'ho saputo solo per caso,
giusto facendo una telefonata di cortesia.

Ora mi chiedo è corretta una cosa del genere? Mia madre, o me,
non saremmo dovuti essere avvisati di questa offerta di mio
zio uscita, così, giusto per mettere la situazione in stallo
(perché in questo modo si arriva ad un 50% fra mia madre e mio
zio, entrambi proprietari di due quote).

Nel thread Immobiliare con lo stesso titolo porchetto ha detto
che i coeredi dovrebbero essere avvisati delle offerte. Io lo
feci per acquistare quella di mia zia, e gli altri due non si
sono opposti, però comunque erano a conoscenza della mia
intenzione di comprare e a quale cifra.

Mentre invece in questo caso mia madre non ha avuto questo
diritto di poter rilanciare sull'offerta di mio zio, non solo,
ma si è vista togliere la quota allo stesso prezzo che aveva
offerto prima! Tutto in segreto.

Le è stato negato un diritto a mia madre? O è tutto a posto?

In quanto alla "divisibilità" della casa in pratica adesso non
è divisibile facilmente perché la scala che porta al piano di
sopra passa nell'appartamento di sotto. Però, facendo una
scala esterna, si potrebbero ricavare due appartamenti
indipendenti di circa 80-90 mq. Poi il piano di sotto è
parzialmente "abusivo" perché in origine era deposito quindi
probabilmente bisognerà condonarlo, in ogni caso la casa paga
di spazzatura per 180 mq, ossia considerando anche di sotto
abitato (anche se non lo è).


Nota ulteriore
==============

Per complicare la situazione, che è già abbastanza complessa,
mio zio, nel 1984, ebbe un anticipo di eredità. Ossia chiese
ai miei nonni di vendere un terreno e di avere il ricavato. Il
valore era 20 milioni di lire dell'epoca.

A fronte di questo mio zio firmò una ricevuta su una carta
bollata, una "scrittura privata" che fortunatamente sono
riuscito a trovare fra i documenti di mio nonno in cui mio
zio, di suo pugno, dichiara di ricevere 20 milioni di lire da
suo padre.

Quindi, se questa carta valesse qualcosa (e non so se vale),
in realtà le quote non sono più 50% in pari, ma comunque mia
madre ha qualcosa in più, ossia, a naso, 10 milioni di lire
(la metà del debito perché mia madre ha due quote) rivalutate
di circa 25 anni (non so di quanto, ma magari un po').

*****

Ora... non chiedo ovviamente di avere la risoluzione di tutto
in un forum, però vi chiedo cortesemente se convenga
interpellare un legale, oppure un geometra di fiducia che
perizi tutto quanto.

Qualunque consiglio è ben accetto perché, altrimenti, come ho
detto, siamo in stallo (e forse mio zio ha fatto questo in
segreto per arrivare a questo stallo).

Ciao e grazie!

[vultun34]

Questa e` la risposta che ho avuto privatamente da porchetto
e che posto qui per conoscenza di tutti:

*******
"
non so dove postare perchè i 3d sono diventati due se vuoi copia
incolla la mia risposta dove preferisci.

1. verifica se il bene è comodamente divisibile se si procedi alla
divisione con tuo zio e poi negozia il prezzo. se lui chiede un
porezzo fuori mercatoda solo vendendo si accorgerà del problema. se
non è divisibile è spiegata la motivazione dell'acquisto della quota
da parte sua dell'altra tua zia, altrimenti avresti avuto buon gioco a
farti assegnare le quote giudizialmente.

2.le mancate notifiche ai fini della prelazione ci sono state sia da
parte della zia che ha venduto a te che da parte dell'altra. solleva
esplicitamente questo problema con il notaio e senti cosa ti
risponde. credo lui abbia fatto entrambi gli atti.

mi sembra comunque che saturalanx ti stia dando dei buoni consigli,
valuta poi che la procedura per la divisione è comunque lunga e
costosa meglio un cattivo accordo che una vittoria in causa.

io mi trovo in un problema analogo al tuo, solo che il bene era un
legato e ho potuto acquistare da due dei tre eredi, solo che tra
avvocati che intendono massimizzare il loro profitto e situazione dei
tribunali italiani sono passati 5 anni con un nulla di fatto sulla
causa di divisione.

se hai altri problemi non esitare a contattarmi

ciao in bocca al lupo
"

***

Colgo l'occasione per ringraziare pubblicamente porchetto
per il suo interesse al mio caso

[Saturalanx]

Citazione dai due post precedenti:

le mancate notifiche ai fini della prelazione ci sono state sia da
parte della zia che ha venduto a te che da parte dell'altra. solleva
esplicitamente questo problema con il notaio e senti cosa ti
risponde. credo lui abbia fatto entrambi gli atti.

Ora mi chiedo è corretta una cosa del genere? Mia madre, o me,
non saremmo dovuti essere avvisati di questa offerta di mio
zio uscita, così, giusto per mettere la situazione in stallo
(perché in questo modo si arriva ad un 50% fra mia madre e mio
zio, entrambi proprietari di due quote).

Quanto innanzi affermato non è esatto.
Il comportamento di tua zia è..giuridicamente.. corretto.
Infatti l'art. 732 c.c. prevede: 'il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione'.
A questo punto, almeno per quanto concerne l'immobile, tu (o meglio tua madre) e tuo zio siete in perfetta parità.
Tu comunque hai riacquisito un vantaggio avendo trovato tra le carte di tuo nonno la ricevuta olografa di tuo zio il quale dichiara di aver ricevuto dal padre la somma di £ 20.000.000= come anticipo sull'eredità.
Questa, se ben giocata (tenuto conto che sui 20 milioni, se non rivalutati, vanno quanto meno calcolati gli interessi) potrebbe essere un'arma importante per spingere tuo zio a venderti senza troppe pretese il bene: la donazione ricevuta da uno dei coeredi è infatti soggetta a collazione (art. 737 c.c.).
Forse se gli offri di 'tacere' sulla circostanza se è intelligente...
Tieni comunque presente che l'importo della donazione va ad accrescere l'intero asse ereditario (non potete cioè dividerla in due quanti sono attualmente i comproprietari del bene) e quindi, almeno su questa 'nuova' parte di eredità rientrano in lizza gli altri due coeredi (a meno che tua madre e tuo zio non abbiano acquistato genericamente la quota di eredità e non la quota dell'immobile).

[Saturalanx]

Solo calcolando gli interessi legali dal 1984 ad oggi i poco più di 10 mila € sono già diventati oltre 23 mila.
Se poi riuscissimo a dimostrare che si tratta di debito di valore e non di valuta, con la rivalutazione monetaria la somma schizzerebbe ad oltre 100 mila €!!!