Poca chiarezza dell'agente immobilare?

[czesc]

Salve a tutti e buon giorno,
Spero di scrivere nella giusta sezione altrimenti chiedo scusa in anticipo
vi pongo il mio quesito nel caso qualcuno mi possa aiutare:
Mio cognato sta acquistando da una nota agenzia immobiliare una casa di corte centrale.
Davanti alla casa passa una strada comunale, dietro una stradina cieca privata per queste 4 case affiancate e oltre questa stradina di passaggio c'e' un terreno che, dall'atto di acquisto del proprietario attuale viene riportato come corte comune.
Ora, al momento questo terreno e' stato recintato e diviso per le n° 4 abitazioni, ma in realta' non e' di proprietà esclusiva di nessuno.
L'immobiliare a mio cognato ha detto che quel pezzo di terra che si trova direttamente davanti a casa sua diventa di proprietà di chi acquista la casa, ma ripeto non si fa menzione nell'atto di compravendita di terreno in proprietà esclusiva.
Sulla proposta di acquisto la dicitura cita:
Vendita di casa affiancata su tre livelli con giardino e garage!

A questo punto la mia riflessione porta a dire che:
Chi abita li, abita li da molti anni e per consuetudine si e' "accapparrato" un pezzo di giardino che in realtà sarebbe di tutti!Ora mio cognato puo' comprare, ma non avra' mai la proprieta' esclusiva di quei 40 mq di terra...
Secondo voi questo e' un comportamento corretto????
Se io vendo un appartamento al 6° piano in conodominio...non vendo appartamento cantina garage e giardino condominiale no???
Se non trovano accrdo sul prezzo dato che alla fine il prezzo comprende l'acquisto del "giardino" ci sono i presupposti per farsi restituire il doppio della caparra??
Cioe' questo e' un vizio di forma secondo voi???

Grazie e scusate se sono stato prolisso!!!