Contratto di locazione

[JP Donn]

Salve, un mio amico ha locato un suo ufficio da circa 2 anni (contratto per 6 anni come da legge), ultimamente sta avendo dei problemi con il conduttore ( ritardi cronici e prolungati nei pagamenti ecc).Si è giustamente stufato di corrergli dietro e tempestarlo di telefonate, ha cosi pensato di procedere per vie legali.Io mi chiedo cosa potrebbe fare?E' possibile chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento?Se si è un azione "conveniente"?
Cosa consigliate?Grazie.

[lucailmoro]

di conveniente negli sfratti per morosità non cè' nulla.... cmq se il rapporto si è guastato.... può sfrattarlo decorsi 20 giorni dalla scadenza del termine contrattuale per il pagamento del canone se la morosità persiste.

[peret]

x procedere allo sfratto, la morosità deve essere almeno di quanto? se rapportata all' importo del canone mensile

ad esempio
canone mensile= 500 euri
l' inquilino paga puntualmente solo 100 euri

[JP Donn]

Il ritardo è di 2 mensilità (circa 800 euro), quindi andare dall'avvocato e chiedere i danni ( risoluzione,interessi moratori ecc) è un azione poco conveniente?

[cleopatra758]

Dipende da cosa è scritto nel contratto......potrebbe bastare anche il mancato pagamento di una sola rata di affitto per avviare la procedura di sfratto per morosità. Il ritardo di pagamento - che è cosa diversa - dà diritto all'applicazione degli interessi di mora (come da clausola contrattuale).

Per tutelarsi dai mancati o ritardati pagamenti, la cosa migliore probabilmente è stipulare una polizza fidejussoria con una banca o una compagnia assicurativa (nell'ultimo caso è leggermente più costosa, ma il costo è imputabile al locatario).

Nell'immediatezza, visto che sono solo due rate, potrebbero essere imputate a pagamento direttamente dal deposito cauzionale : il mancato pagamento anche di una sola rata di affitto rappresenta un inadempimento contrattuale. Però deve essere mancato e non ritardato pagamento.

[JP Donn]

Originalmente inviato da cleopatra758

Dipende da cosa è scritto nel contratto......potrebbe bastare anche il mancato pagamento di una sola rata di affitto per avviare la procedura di sfratto per morosità. Il ritardo di pagamento - che è cosa diversa - dà diritto all'applicazione degli interessi di mora (come da clausola contrattuale).

Per tutelarsi dai mancati o ritardati pagamenti, la cosa migliore probabilmente è stipulare una polizza fidejussoria con una banca o una compagnia assicurativa (nell'ultimo caso è leggermente più costosa, ma il costo è imputabile al locatario).

Nell'immediatezza, visto che sono solo due rate, potrebbero essere imputate a pagamento direttamente dal deposito cauzionale : il mancato pagamento anche di una sola rata di affitto rappresenta un inadempimento contrattuale. Però deve essere mancato e non ritardato pagamento.

Grazie Cleopatra, nel contratto è scritto che il pagamento deve avvenire il primo di ogni mese, ma come si fa a distinguere il mancato pagamento dal ritardo?Cioè adesso è in ritardo ma i termini di pagamento sono scaduti quindi è come se fosse inadempiente o no?
Nel contratto il punto 8 dice:
il mancato pagamento anche parziale delle rate mensili o di eventuali oneri entro 20 giorni dalla data di scadenza di ciascuna rata,produrrà ipso jure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore ai sensi dgli art. 1456 e 1457 del c.c. oltre al risarcimento dei danni.

[cleopatra758]

Originalmente inviato da JP Donn

Grazie Cleopatra, nel contratto è scritto che il pagamento deve avvenire il primo di ogni mese, ma come si fa a distinguere il mancato pagamento dal ritardo?Cioè adesso è in ritardo ma i termini di pagamento sono scaduti quindi è come se fosse inadempiente o no?
Nel contratto il punto 8 dice:
il mancato pagamento anche parziale delle rate mensili o di eventuali oneri entro 20 giorni dalla data di scadenza di ciascuna rata,produrrà ipso jure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore ai sensi dgli art. 1456 e 1457 del c.c. oltre al risarcimento dei danni.

Secondo me sei in una botte di ferro! Nel senso che è tutto chiaramente specificato, quindi : è sufficiente il mancato pagamento entro 20 giorni dalla scadenza di una rata per chiedere la risoluzione immediata del contratto con sfratto per morosità e risarcimento danni. La differenza tra ritardato e mancato pagamento è questa : nel primo caso il locatario paga oltre i 20 giorni ma paga (quindi si configura mero ritardo), nel secondo caso il locatario non paga affatto! La differenza è meramente formale, in quanto è sufficiente non rispettare la data di scadenza per risolvere il contratto. Tuttavia è da tenere presente che nell'udienza di sfratto, il locatario moroso può saldare dinanzi al giudice le rate scadute con tutti gli oneri accessori ed interessi moratori e chiedere quindi il ripristino del contratto.
Spero di essere stata chiara

[JP Donn]

Originalmente inviato da cleopatra758

Secondo me sei in una botte di ferro! Nel senso che è tutto chiaramente specificato, quindi : è sufficiente il mancato pagamento entro 20 giorni dalla scadenza di una rata per chiedere la risoluzione immediata del contratto con sfratto per morosità e risarcimento danni. La differenza tra ritardato e mancato pagamento è questa : nel primo caso il locatario paga oltre i 20 giorni ma paga (quindi si configura mero ritardo), nel secondo caso il locatario non paga affatto! La differenza è meramente formale, in quanto è sufficiente non rispettare la data di scadenza per risolvere il contratto. Tuttavia è da tenere presente che nell'udienza di sfratto, il locatario moroso può saldare dinanzi al giudice le rate scadute con tutti gli oneri accessori ed interessi moratori e chiedere quindi il ripristino del contratto.
Spero di essere stata chiara

Grazie Cleopatra chiarissima!

[JP Donn]

C'è una novità
In pratica ha deciso di lasciare l'ufficio.Ora mi chiedo sul contratto c'è la clausola dell'art. 32 L.392/78 cioè il preavviso dei 6 mesi tramite raccomandata.Preciso che la lettera non l'ha ancora mandata,come faccio allora a calcolare i 6 mesi?Sarebbe fino a settembre ( se la raccomandata dovesse arrivare entro il mese di aprile).Ma settembre compreso?Quindi ancora 6 mensilità da versare?
Grazie.

[cleopatra758]

Originalmente inviato da JP Donn

C'è una novità
In pratica ha deciso di lasciare l'ufficio.Ora mi chiedo sul contratto c'è la clausola dell'art. 32 L.392/78 cioè il preavviso dei 6 mesi tramite raccomandata.Preciso che la lettera non l'ha ancora mandata,come faccio allora a calcolare i 6 mesi?Sarebbe fino a settembre ( se la raccomandata dovesse arrivare entro il mese di aprile).Ma settembre compreso?Quindi ancora 6 mensilità da versare?
Grazie.

Ciao I sei mesi decorrono dalla data invio della racc. A/R. Ma questo solo in presenza di grave motivo.....altrimenti i sei mesi dovrebbero essere entro la scadenza contrattuale, che in caso di affitto commerciale è di 6 anni + 6.
Certo, nel tuo caso è meglio che l'inquilino se ne vada prima, ne hai da guadagnare!