compromesso scaduto

[prospero123]

Mi sto accingendo,spero, a vendere un terreno con costruzione rustica.


In maggio 06 consegno tutta la documentazione all'acquirente e al suo notaio per effettuare il compromesso.

L' acquirente si impegnava a pagare in contani e/o assegni circolari e nel compromesso e' stata inserita questa formula :" il venditore si pone come terza datrice di ipoteca senza assumere obbligazione alcuna in ordine al rimborso delle somme mutate , nell'atto di mutuo che la parte acquirente contrarra' "

In pratica l'acquirente poteva chieder un mutuo in banca dando in garanzia il bene che stava per acquistare.

Adesso in banca non gli concedono un mutuo della somma necessaria per l'acquisto, poiche' vista la destinazione d'uso(tereno agricolo) l'ingegnere della banca non ha dato il consenso perche' la cifra gli sembra elevata.

Io non so se l'acquirente ha richiesto la somma strettamente necessaria oppure ha chiesto un importo maggiore.

Adesso a compromesso scaduto come mi devo comportare ?

Inviare una "lettera-ultimatum"?
Quanti giorni gli devo concedere ancora da un punto di vista legale?

grazie

p.s.
pareri sulla questione in generale sono graditi

[harley-law]

Originalmente inviato da prospero123

Mi sto accingendo,spero, a vendere un terreno con costruzione rustica.


In maggio 06 consegno tutta la documentazione all'acquirente e al suo notaio per effettuare il compromesso.

L' acquirente si impegnava a pagare in contani e/o assegni circolari e nel compromesso e' stata inserita questa formula :" il venditore si pone come terza datrice di ipoteca senza assumere obbligazione alcuna in ordine al rimborso delle somme mutate , nell'atto di mutuo che la parte acquirente contrarra' "

In pratica l'acquirente poteva chieder un mutuo in banca dando in garanzia il bene che stava per acquistare.

Adesso in banca non gli concedono un mutuo della somma necessaria per l'acquisto, poiche' vista la destinazione d'uso(tereno agricolo) l'ingegnere della banca non ha dato il consenso perche' la cifra gli sembra elevata.

Io non so se l'acquirente ha richiesto la somma strettamente necessaria oppure ha chiesto un importo maggiore.

Adesso a compromesso scaduto come mi devo comportare ?

Inviare una "lettera-ultimatum"?
Quanti giorni gli devo concedere ancora da un punto di vista legale?

grazie

p.s.
pareri sulla questione in generale sono graditi

Stiamo parlando del compromesso ( preliminare di compravendita) , giusto ?

Non ho capito se al momento della stipula del compromesso ti ha dato una caparra...

[prospero123]

Originalmente inviato da harley-law

Stiamo parlando del compromesso ( preliminare di compravendita) , giusto ?

Non ho capito se al momento della stipula del compromesso ti ha dato una caparra...

Preliminare di compravendita , giusto.

Si mi ha dato una caparra , di cui la meta' se l'e' ciucciata subito l'agenzia immobiliare, parte l'ho spesa per alcune pratiche dunque della caparra e' rimasto ben poco

[harley-law]

Originalmente inviato da prospero123

Preliminare di compravendita , giusto.

Si mi ha dato una caparra , di cui la meta' se l'e' ciucciata subito l'agenzia immobiliare, parte l'ho spesa per alcune pratiche dunque della caparra e' rimasto ben poco

In pratica scadendo i termini temporali per il rogito e se nel compromesso non è indicata la possibilità di una dilazione dei termini, allora il promissario acquirente diventa inadempiente al contratto di compromesso.

Devi controllare nel contratto di compromesso come viene esplicitata la caparra.

Se è una caparra confirmatoria allora puoi :

A) recedere dal contratto e tenerti la caparra

oppure

B) chiedere la risoluzione giudiziale del contratto ed un risarcimento dei danni ,che dovrai provare.


Leggi bene tutto il contratto,clausole eventuali comprese.

[prospero123]

Originalmente inviato da harley-law

In pratica scadendo i termini temporali per il rogito e se nel compromesso non è indicata la possibilità di una dilazione dei termini, allora il promissario acquirente diventa inadempiente al contratto di compromesso.

Devi controllare nel contratto di compromesso come viene esplicitata la caparra.

Se è una caparra confirmatoria allora puoi :

A) recedere dal contratto e tenerti la caparra

oppure

B) chiedere la risoluzione giudiziale del contratto ed un risarcimento dei danni ,che dovrai provare.


Leggi bene tutto il contratto,clausole eventuali comprese.

Si , c'e' scritto proprio "caparra confirmatoria"

Vorrei seguire il punto A ma devo dargli comunicazione scritta?

Per il punto B, gli unici danni che mi ha causato sono un gran giramento di @@, ma questo come posso provarlo?

[harley-law]

Originalmente inviato da prospero123

Si , c'e' scritto proprio "caparra confirmatoria"

Vorrei seguire il punto A ma devo dargli comunicazione scritta?

Per il punto B, gli unici danni che mi ha causato sono un gran giramento di @@, ma questo come posso provarlo?

Poniamo che nel compromesso avevate fissato come data ultima il 10 Dicembre 2006 per la stipula del rogito.
Che cosa è successo ? Qualcuno ti ha dato una comunicazione scritta che il rogito sarebbe saltato ?

[Hohenstaufen II]

Originalmente inviato da prospero123

Si , c'e' scritto proprio "caparra confirmatoria"

Vorrei seguire il punto A ma devo dargli comunicazione scritta?

Per il punto B, gli unici danni che mi ha causato sono un gran giramento di @@, ma questo come posso provarlo?

Secondo me dovrai fare così:

Scaduti i termini, che spero avrai indicato nel compromesso come termine ultimo per stipulare l'atto pubblico, dovrai inviargli, con raccomandata a.r., una diffida ad adempiere entro un termine massimo di 15 giorni dalla ricezione della comunicazione preavvisandolo che, in difetto, tratterrai la caparra e intenderai risolto il preliminare !!!

[prospero123]

Originalmente inviato da harley-law

Poniamo che nel compromesso avevate fissato come data ultima il 10 Dicembre 2006 per la stipula del rogito.
Che cosa è successo ? Qualcuno ti ha dato una comunicazione scritta che il rogito sarebbe saltato ?

La data di scadenza del compromesso era 15 Settembre.

Durante la procedura della richiesta del mutuo il notaio ha visto che sul terreno c'era una trascrizione che io ,venditore, ho provveduto a cancellare alla conservatoria ma fuori dal termine del compromesso.

Visto che, sia che lui eravamo intenzionati a concludere la compravendita, non c'e' stato nessun problema, siamo andati oltre la data di scadenza del compromesso.

N.B. nel compromesso, come ho riportato sopra, non e' scritto che lui era obbligato a richiedere un mutuo.

Ho dato tutto il tempo disponibile per una normale pratica di richiesta mutuo, circa 20 giorni, e dopo varie scuse e passati oltre 40 giorni dalla sua richiesta di mutuo , mi dice che "forse" ha qualche problema...

La comunicazione non e' stata scritta ma telefonica.

[prospero123]

Originalmente inviato da Hohenstaufen II

Secondo me dovrai fare così:

Scaduti i termini, che spero avrai indicato nel compromesso come termine ultimo per stipulare l'atto pubblico, dovrai inviargli, con raccomandata a.r., una diffida ad adempiere entro un termine massimo di 15 giorni dalla ricezione della comunicazione preavvisandolo che, in difetto, tratterrai la caparra e intenderai risolto il preliminare !!!

e' proprio quello che intendo fare ...ma sono obbligatori 15 giorni o posso dare anche di meno?

grzie
prosp

[harley-law]

Originalmente inviato da prospero123

La data di scadenza del compromesso era 15 Settembre.

Durante la procedura della richiesta del mutuo il notaio ha visto che sul terreno c'era una trascrizione che io ,venditore, ho provveduto a cancellare alla conservatoria ma fuori dal termine del compromesso.

Visto che, sia che lui eravamo intenzionati a concludere la compravendita, non c'e' stato nessun problema, siamo andati oltre la data di scadenza del compromesso.

N.B. nel compromesso, come ho riportato sopra, non e' scritto che lui era obbligato a richiedere un mutuo.

Ho dato tutto il tempo disponibile per una normale pratica di richiesta mutuo, circa 20 giorni, e dopo varie scuse e passati oltre 40 giorni dalla sua richiesta di mutuo , mi dice che "forse" ha qualche problema...

La comunicazione non e' stata scritta ma telefonica.

La situazione per come l'hai descritta ora non è così limpida.

Infatti in un qualsiasi tipo di compromesso viene sempre o almeno quasi sempre scritto che il promittente venditore (tu) promette di vendere il terreno senza che sia gravato, tra le altre cose, di trascrizioni pregiudizievoli.

Mentre da quanto tu dici il notaio ti ha fatto cancellare dopo aver firmato il compromesso ( o no ?) una trascrizione che gravava sul terreno che tu vuoi vendere.
Ed allora bisognerebbe sapere di che tipo di trascrizione si tratta e se questo "problema" ha causato un rallentamento forzato alla richiesta di finanziamento per il promissario acquirente.


Se adesso, per quanto riguarda la tua parte, è davvero tutto a posto, in regola ed in ordine, io ti consiglio di mandare al promissario acquirente una prima raccomandata con ricevuta di ritorno che presenti questi contenuti :

1. Una richiesta esplicita e chiara da parte tua e cioè di stipulare il rogito entro un preciso limite temporale.
A mio avviso in questo caso puoi fissare come termine temporale 30 gg. dal ricevimento della raccomandata da parte del promissario acquirente.
15 giorni o ancora meno mi sembrano troppo pochi in questo specifico caso.

2. L'esplicita dichiarazione da parte tua che se entro 30 gg. dal ricevimento della raccomandata a/r non verrà stipulato il rogito ti vedrai costretto al recesso per inadempimento e tratterrai la caparra da lui versata.




Se entro i 30 giorni dal ricevimento della tua raccomandata a/r lui non risponde e non procede a stipulare il rogito allora mandagli una seconda raccomandata a/r in cui gli scrivi chiaramente che a seguito della tua diffida lui non ha proceduto a stipulare il rogito e che quindi tu recedi per inadempimento e trattieni la caparra.