acquisto immobile in comunione di beni

[xmagox]

Due coniugi sono in comunione di beni.
E' possibile che acquistando un immobile ne diventi proprietario solo uno dei 2?
Come poter fare per evitare che ne diventino proprietari entrambi? Bisogna per forza fare la separazione dei beni?

Il problema non è che diventano proprietari entrambi ma che poichè uno dei due non può spostare la residenza nel luogo dove si trova l'immobile pagherebbe l'iva normale anzichè quella ridotta al 4%.
Grazie

[Leoncino]

No basta che il-la coniuge rinunci firmando davanti al notaio all'atto della compravendita che intende rinunciare e il bene diventa "bene personale". Naturalmente vale solo ai fini dei quell'atto .

[psiche]

esatto ciò che ha detto leoncino.... io ho acquistato così...mio arito ha rinunciato davanti al notaio firmando e la casa è solo mia.

[harley-law]

La sentenza della Cassazione n.2954 del 2003 ha stabilito che non basta firmare l'atto di rinuncia presso il notaio perchè vi sia una attribuzione esclusiva dell'immobile ad uno solo dei 2 coniugi in regime di comunione dei beni.
Occorre che venga provato che il denaro utilizzato per comprare l'immobile fosse personale di quel singolo coniuge.
Per personale si intendano soldi derivati da successione o donazione oppure soldi derivanti dalla vendita di un bene di proprietà di quel coniuge fin da prima del matrimonio.

http://www.divorzionline.it/news/det...ews.php?uid=74

http://www.lexfor.it/lexfor/2003-03/...v-Giu-1963.asp

[leo66]

l'immobile verrà acquistato tramite accensione di un mutuo

operazione ok!!

[xmagox]

mi sembra che quanto riportato sul sito allegato, smentisce quanto da voi scritto...

- Si possono stabilire quote diverse fra i coniugi?
No, nella comunione legale il principio dell'uguaglianza delle quote non è derogabile neanche con accordo fra le parti.

- Se un bene è intestato a uno solo dei due coniugi è ugualmente di proprietà di tutti e due?
Sì, se acquistato in regime di comunione legale.

http://www.abc-delmatrimonio.it/info..._i_coniugi.htm

[xmagox]

http://www.fiaip.it/news/admin/viewnews.asp?id=2333

[harley-law]

Da cancellare la storia sul mutuo pagato con il proprio stipendio.



In pratica in regime di comunione legale se si vuole attribuire la proprietà di un immobile ad uno solo dei 2 coniugi oltre al contratto di rinuncia stipulato di fronte al notaio occorre che venga soddisfatto il punto f) dell'articolo 179 c.c.

Allora poniamo che i 2 coniugi si chiamano Franco e Maria e che devono acquistare un immobile il cui unico proprietario dovrà essere Franco.

Affinché quell'immobile non ricada nel regime di comunione legale dei beni occorre che sia comprato da Franco con soldi derivanti da :

a) Vendita di beni di proprietà di Franco fin da prima del matrimonio
b) Successione o donazione a favore di Franco

Se ciò avviene occorre scriverlo nell'atto di acquisto e tale scrittura va accompagnata dall'atto di rinuncia del coniuge.

Se tutto questo avviene il bene non entra nella comunione legale ed è di esclusiva proprietà di Franco.

In tutti gli altri casi il bene è di Franco e Maria al 50% ciascuno





Riporto l'art. 179 c.c.

[i]

Art. 179

(1) Beni personali.

. Non costituiscono oggetto della comunione e sono beni personali del coniuge:

a) i beni di cui, prima del matrimonio, il coniuge era proprietario o rispetto ai quali era titolare di un diritto reale di godimento;
b) i beni acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione, quando nell'atto di liberalità o nel testamento non é specificato che essi sono attribuiti alla comunione;
c) i beni di uso strettamente personale di ciascun coniuge ed i loro accessori [210 comma 2, 2647];
d) i beni che servono all'esercizio della professione [2094, 2222] del coniuge, tranne quelli destinati alla conduzione di un'azienda facente parte della comunione [210 comma 2, 2647];
e) i beni ottenuti a titolo di risarcimento del danno nonché la pensione attinente alla perdita parziale o totale della capacità lavorativa [210 comma 2, 2647];
f) i beni acquisiti con il prezzo del trasferimento dei beni personali sopraelencati o col loro scambio, purché ciò sia espressamente dichiarato all'atto dell'acquisto [2647 comma 1].

[II]. L'acquisto di beni immobili, o di beni mobili elencati nell'articolo 2683, effettuato dopo il matrimonio, é escluso dalla comunione, ai sensi delle lettere c, d ed f del precedente comma, quando tale esclusione risulti dall'atto di acquisto se di esso sia stato parte anche l'altro coniuge.












Ed ora l'interpretazione della Corte di Cassazione

Tratto dalla sentenza Cassazione Sezione Prima Civile n. 2954 del 27 febbraio 2003


.....

Si deve premettere che, in regime di comunione legale dei beni fra coniugi, i beni acquistati con proventi dell'attività separata - cioè anche con denaro proprio - di uno di loro, entrano immediatamente e di pieno diritto a far parte della comunione, in base alla regola generale stabilita dall'articolo 177, 1° co., lett. a), c.c., per cui gli acquisti compiuti dai coniugi durante il matrimonio fanno parte della comunione incidentale, salvo che si tratti di beni "personali", le cui categorie sono tassativamente indicate dal successivo articolo 179.

Pertanto, la qualità di bene "personale" e la conseguente esclusione dalla comunione, nel caso preveduto dall'articolo 179, 1° co., lett. f), c.c., non conseguono per il semplice fatto che il bene sia stato acquistato con denaro proprio di uno dei coniugi; essendo invece necessario, affinché tale esclusione si verifichi, che l'acquisto sia stato effettuato con denaro proveniente dalla vendita di beni personali (Cass. n. 9355/1997) o mediante la permuta con altri beni personali (Cass. n. 1556/1993).

8.3.1.- La circostanza dell'appartenenza esclusiva al marito del denaro necessario per l'acquisto non costituisce, dunque, elemento sufficiente, ai sensi del combinato disposto delle norme sopra citate, per escludere l'immobile acquistato, e destinato ad abitazione familiare, dalla comunione legale fra coniugi.

8.4.- I giudici di merito, tuttavia, hanno ritenuto che l'esclusione del bene dalla comunione coniugale dipenda anche dal fatto che la Zinzarella, intervenuta nella stipula del contratto, espressamente confermò la dichiarazione del marito di acquistare con denari suoi propri e dichiarò, a sua volta, di prestare ogni opportuno assenso e consenso a che l'acquisto fosse intavolato a nome esclusivo del compratore Bernard.

Hanno quindi assegnato alla norma contenuta nel secondo comma dell'articolo 179 c.c. il valore e l'efficacia di deroga delle disposizioni precedenti, nel senso che l'acquisto, effettuato durante il matrimonio, di beni immobili o mobili registrati, sarebbe escluso dalla comunione allorché il coniuge non acquirente abbia partecipato alla stipula del contratto ed abbia eventualmente prestato esplicito consenso all'intestazione personale del bene all'altro coniuge.

8.5.- La suddetta tesi non può essere seguita, essendo fondata su un duplice errore interpretativo della norma indicata (articolo 179, 2° co., c.c.).

In primo luogo, come sopra precisato, l'acquisto in esame non rientra nella categoria di esclusione prevista dalla lettera f) del primo comma (beni acquisiti col prezzo del trasferimento di beni personali o col loro scambio), richiamata anche dal secondo comma, assieme ad altre categorie (lett. c, e lett. d).

In secondo luogo, la partecipazione al contratto del coniuge (formalmente) non acquirente, ed il suo eventuale assenso esplicito all'acquisto personale da parte dell'altro, non sono considerati dalla legge, rettamente interpretata, elementi sufficienti, di per sé, ad escludere l'acquisto dalla comunione coniugale.

8.6.- L'articolo 179, 2° co., c.c., letto in connessione con la regola generale della comunione incidentale dei beni fra coniugi (articolo 177, 1° co., lett. a, c.c.) e con la conseguente tassatività delle ipotesi di esclusione (articolo 179, 1° co., c.c.), deve essere interpretato, infatti, nel senso che l'ipotesi in esso prevista è limitativa dei casi di esclusione dalla comunione previsti dalle lettere c), d) ed f) del primo comma, allorché l'altro coniuge partecipi al contratto: in questo caso, perché il bene acquistato (mobile o immobile) sia escluso dalla comunione, occorre che la causa di esclusione (lettere c, d, e, cit.), oltre a sussistere effettivamente, risulti anche dall'atto.E ciò per un'evidente ragione di tutela dell'affidamento da parte dei terzi.


8.6.1.- Il collegio condivide, pertanto, la più recente giurisprudenza di questa corte (Cass. nn. 1917/2000, 1556/1993), con la quale concorda la prevalente dottrina, nel ritenere che la partecipazione alla stipula e l'eventuale dichiarazione di assenso del coniuge formalmente non acquirente non hanno efficacia negoziale, dispositiva (sotto forma di rinunzia) del diritto alla comunione incidentale sul bene acquisendo (in questo senso, invece, Cass. n. 2688/1989), bensì hanno carattere ricognitivo degli effetti della dichiarazione, resa dall'altro coniuge, circa il carattere personale del bene. Se tale carattere personale manca, l'incidenza del bene nella comunione legale non è evitata per effetto della rinunzia da parte di uno dei coniugi.

8.7.- A conferma del giudizio espresso al punto precedente, si osserva che, in regime di comunione legale dei beni fra coniugi, il consenso di uno di loro all'intestazione esclusiva dello specifico bene acquisendo all'altro coniuge, ossia la rinunzia alla comunione su di esso, non è valida, in termini generali, ad escluderlo effettivamente dalla comunione legale. Pertanto, il consenso non può costituire efficace rinunzia alla comunione neppure nel caso dell'articolo 179, 2° co., c.c., allorché l'esclusione dipende non dalla rinunzia del coniuge, ma dal carattere "personale" del bene (1° co.) e dal fatto (2° co.) che detto carattere risulti espressamente dall'atto di acquisto, quando abbia partecipato alla stipula anche il coniuge non acquirente.

Invero, l'articolo 177 c.c., stabilendo, per regola generale, che costituiscono oggetto della comunione legale dei beni fra coniugi, innanzitutto, quelli da loro acquistati, insieme o separatamente, durante il matrimonio, contempla poche eccezioni, relative ai beni cc.dd. "personali", le cui categorie sono tassativamente elencate nel successivo articolo 179. Né è fatta alcuna menzione espressa circa la possibilità che, in regime di comunione legale (regime assunto come tipico dalla legge, in mancanza di diversa convenzione: art. 159 c.c.), un coniuge rinunzi efficacemente alla contitolarità di un singolo bene. I coniugi possono bensì convenire che ciascuno di essi conservi la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio (art. 215 c.c., regime di separazione dei beni) od anche instaurare fra loro un regime di comunione convenzionale, modificando quello tipico (art. 210 c.c.); ma tali convenzioni, oltre a soggiacere a determinate forme (art. 162 c.c.), riguardano sempre il regime patrimoniale complessivo della famiglia e non possono essere limitate a beni specifici, compresi nella comunione legale.

Un argomento testuale, in questo senso, è ricavabile dall'articolo 210, 3° co., c.c., a mente del quale le norme della comunione legale non sono derogabili relativamente, fra l'altro, all'uguaglianza delle quote di comproprietà sui beni che formerebbero oggetto della comunione legale. A maggior ragione, devesi ritenere che un coniuge, in regime di comunione legale, non possa rinunziare all'intera quota a lui spettante su un bene che ne forma oggetto, non rientrando nelle categorie elencate dall'articolo 179 c.c..

La ratio essenziale di questa disciplina consiste nella considerazione degli obblighi gravanti sui beni della comunione, come il mantenimento della famiglia, l'istruzione e l'educazione dei figli ed il soddisfacimento di ogni altra obbligazione contratta nell'interesse della famiglia (art. 186, lett. c, c.c.); obblighi di natura pubblicistica, non derogabili dai coniugi (articolo 160, c.c.).

La corte costituzionale (sentenza n. 311/1988) ha avuto, peraltro, occasione di avvertire che la struttura normativa della comunione legale fra coniugi è difficilmente riconducibile a quella della comunione ordinaria (artt. 1100 e ss., c.c.), anche perché i coniugi non sono individualmente titolari di un diritto di quota, bensì solidalmente titolari di un diritto avente per oggetto i beni della comunione (conservando le quote la residua funzione di delimitare l'aggressione del bene comune da parte dei creditori particolari di ciascuno dei coniugi e di determinare la ripartizione dei beni fra gli aventi diritto, all'atto dello scioglimento della comunione).

Se ne deve concludere, come premesso, che, in regime di comunione legale dei beni, il coniuge non può validamente rinunziare alla comproprietà di singoli beni (non appartenenti alle categorie elencate dall'art. 179 c.c.) acquistati durante il matrimonio; salvo che venga previamente o contestualmente mutato, nelle debite forme di legge e nel suo complesso, il regime patrimoniale della famiglia. In diversa ipotesi, il regime di comunione legale, assunto come normale dalla legge (in mancanza di diversa convenzione) sarebbe, in realtà, modificabile ad nutum, secondo l'opzione estemporanea di ciascuno dei coniugi in relazione all'acquisto di singoli beni. Ciò sarebbe in contrasto con la funzione pubblicistica dell'istituto.

[xmagox]

Vi ringrazio per i consigli, comunque vi comunico che oggi il notaio ha detto che assolutamente NON è sufficiente che l'altro coniuge rifiuti la proprietà dell'immobile pertanto lo stesso deve ncessariamente ricadere nell'ambito della comunione dei beni di ENTRAMBI i coniugi.
Non c'è niente da fare, soprattutto perchè l'immbile viene acquistato con mutuo.

[harley-law]

Originalmente inviato da xmagox

Vi ringrazio per i consigli, comunque vi comunico che oggi il notaio ha detto che assolutamente NON è sufficiente che l'altro coniuge rifiuti la proprietà dell'immobile pertanto lo stesso deve ncessariamente ricadere nell'ambito della comunione dei beni di ENTRAMBI i coniugi.
Non c'è niente da fare, soprattutto perchè l'immbile viene acquistato con mutuo.

Appunto è quello che dice la Cassazione e che ho scritto sopra.
Perchè il denaro (ad esempio derivante dal tuo lavoro) che tu ci metti per pagare il mutuo non è considerato un metodo valido per determinare la personalità del bene.

Se però tu per ipotesi vendevi dei terreni in campagna che avevi da prima del matrimonio (quindi di tua esclusiva proprietà) e col ricavato ti compravi la casa allora sì poteva stare al di fuori della comunione legale, sempre con l'aggiunta della firma all'atto di rinuncia da parte del coniuge.

Quindi atto di rinuncia+casa comprata tramite vendita di beni in possesso già da prima del matrimonio oppure con denaro derivante da successione o donazione.

Poniamo ad esempio che tuo padre ti fa una donazione da 200.000 €.
Se con quei 200.000 € ti vuoi comprare la casa e se tua moglie firma l'atto di rinuncia ecco che quella casa può star fuori dalla comunione legale.