Promessa di vendita

[Eternoindeciso]

.. tra società e privato.

Abitazione di nuova costruzione.

Al rogito la società costruttrice intende dichiarare un terzo della cifra pattuita sulla promessa di vendita.

Il privato, dovendo chiedere un mutuo ipotecario prima abitazione, si trova "scoperto" tra la cifra da dichiarare e quella relativa al mutuo che l'istituto bancario dovrebbe concedere o, a queste condizioni, forse no.

es: 200mila di mutuo, 120mila il dichiarato.

Quesito 1: che diritti ha l'acquirente, per superare questo problema?

Quesito 2: la società potrebbe rinunciare alla compravendita, se tra le parti non si trovasse un accordo, e quindi lasciando il privato nel caos più totale??

Quesito 3: le banche concedono l'erogazione di mutuo ipotecario, anche se la cifra richiesta è piu' alta di quella dichiarata nel rogito notarile??

Per spiegarsi:
diciamo 120mila in assegni intestati alla società venditrice, la restante somma intestata al privato.

Grazie in anticipo

[Coppelius]

Originalmente inviato da Eternoindeciso

.. tra società e privato.
Abitazione di nuova costruzione.
Al rogito la società costruttrice intende dichiarare un terzo della cifra pattuita sulla promessa di vendita.

Il privato, dovendo chiedere un mutuo ipotecario prima abitazione, si trova "scoperto" tra la cifra da dichiarare e quella relativa al mutuo che l'istituto bancario dovrebbe concedere o, a queste condizioni, forse no.
es: 200mila di mutuo, 120mila il dichiarato.

Quesito 1: che diritti ha l'acquirente, per superare questo problema?

Quesito 2: la società potrebbe rinunciare alla compravendita, se tra le parti non si trovasse un accordo, e quindi lasciando il privato nel caos più totale??

Quesito 3: le banche concedono l'erogazione di mutuo ipotecario, anche se la cifra richiesta è piu' alta di quella dichiarata nel rogito notarile??

Per spiegarsi:
diciamo 120mila in assegni intestati alla società venditrice, la restante somma intestata al privato.

Grazie in anticipo

Con "promessa di vendita" intendi il preliminare/compromesso o altro documento? Le risposte che seguono valgono nel caso di preliminare....

1) Se si tratta di un preliminare già firmato l'acquirente ha tutto il diritto di pretendere che nel rogito figuri la cifra reale. Eventualmente può richiedere l'esecuzione giudizaria del contratto oppure rinunciare per giusta causa e pretendere il doppio della caparra versata.
Dubito comunque che la società abbia messo il fatto che al rogito intende dichiarare un terzo della cifra pattuita sulla promessa di vendita per iscritto.

2) Se si tratta di preliminare può rinunciare ma con le penalità che vedi sopra.... Se non si tratta di altro tipo di documento scritto diventa più complicato.

3) Ne dubito. Oggi alcune arrivano anche al 100% del dichiarato, ma molte si fermano all'80%. Del dichiarato, quindi figurarsi se lo fanno sul non dichiarato.

[Eternoindeciso]

Originalmente inviato da coppelius

Con "promessa di vendita" intendi il preliminare/compromesso o altro documento? Le risposte che seguono valgono nel caso di preliminare....

1) Se si tratta di un preliminare già firmato l'acquirente ha tutto il diritto di pretendere che nel rogito figuri la cifra reale. Eventualmente può richiedere l'esecuzione giudizaria del contratto oppure rinunciare per giusta causa e pretendere il doppio della caparra versata.
Dubito comunque che la società abbia messo il fatto che al rogito intende dichiarare un terzo della cifra pattuita sulla promessa di vendita per iscritto.

2) Se si tratta di preliminare può rinunciare ma con le penalità che vedi sopra.... Se non si tratta di altro tipo di documento scritto diventa più complicato.

3) Ne dubito. Oggi alcune arrivano anche al 100% del dichiarato, ma molte si fermano all'80%. Del dichiarato, quindi figurarsi se lo fanno sul non dichiarato.

1) è una promessa di vendita firmata tra le parti, con "versamento di caparra penitenziale" (ti leggo esattamente cosa riporta la promessa)


diciamo che l'obiettivo del privato è quello di acquistare la casa, e quindi di conciliare il più che sia possibile

[Coppelius]

Originalmente inviato da Eternoindeciso

1) è una promessa di vendita firmata tra le parti, con "versamento di caparra penitenziale" (ti leggo esattamente cosa riporta la promessa)

diciamo che l'obiettivo del privato è quello di acquistare la casa, e quindi di conciliare il più che sia possibile

Bah, se è una promessa di vendita in forma di preliminare l'acquirente ha tutti i diritti di pretendere che venga dichiarato al rogito il valore indicato nel priliminare. Visto che dubito che sia stato firmato qualcosa di scritto sul fatto che verrà dichiarato meno del valore reale.

La scelta della caparra penitenziale è insolita, visto che di solito si sceglie quella confirmatoria.

Comunque....

Qual è la diffrenza tra caparra penitenziale e caparra confirmatoria?
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la più frequente e corrisponde alla antica consuetudine di consegnare all'altra parte una somma di denaro (o altre cose fungibili) a conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato.
Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all'interessato che può comunque insistere per l'adempimento, e richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito.

Diversa è invece la funzione della caparra penitenziale. Nella caparra penitenziale, sancita dall’art. 1386 c.c. la somma che una parte dà all’altra, non rappresenta come nel caso della caparra confirmatoria una cautela contro l’inadempimento, ma è il corrispettivo per l’attribuzione della facoltà di recesso dal rapporto contrattuale. Una volta versata la caparra penitenziale, i contraenti si riservano la scelta tra l’adempimento ed il recesso. Il recesso si attua per volontà unilaterale: rinunziando alla caparra nelle mani della controparte, se recede il soggetto che l’ha consegnata, o provvedendo alla restituzione di una doppia nell’ipotesi inversa la c.d. multa penitenziale.

[Eternoindeciso]

Originalmente inviato da coppelius

Con "promessa di vendita" intendi il preliminare/compromesso o altro documento? Le risposte che seguono valgono nel caso di preliminare....

1) Se si tratta di un preliminare già firmato l'acquirente ha tutto il diritto di pretendere che nel rogito figuri la cifra reale. Eventualmente può richiedere l'esecuzione giudizaria del contratto oppure rinunciare per giusta causa e pretendere il doppio della caparra versata.
Dubito comunque che la società abbia messo il fatto che al rogito intende dichiarare un terzo della cifra pattuita sulla promessa di vendita per iscritto.

da internet........


CAPARRA PENITENZIALE
Oltre alla caparra confirmatoria esiste la caparra penitenziale. Se si vuole far uso di tale tipologia, lo si deve esplicitamente dichiarare al momento del suo versamento, con accordo fra le parti contraenti. "Penitenziale" vuol dire che vi è connesso il diritto di recesso. Data la caparra, i contraenti si riservano la scelta tra l'adempimento e il recesso. Il recesso avviene per volontà unilaterale. Se il promettente acquirente recede dal suo impegno, deve rinunciare alla caparra che rimane nelle mani del promittente venditore. Se, invece, è il venditore a voler recedere dal suo impegno, egli deve provvedere alla restituzione di una doppia caparra al promittente acquirente.
L'acconto o la caparra, sia essa confirmatoria sia essa penitenziale, viene normalmente consegnata all'atto della sottoscrizione della promessa di vendita (compromesso).

[Coppelius]

Ovviamente la scelta dipende anche dall'entità della caparra.... Di solito in caso di caparra molto alta è conveniente arrivare comunque in fondo, mentre nel caso sia bassa è più probabile giungere ad un recesso....

[Eternoindeciso]

Originalmente inviato da coppelius

Ovviamente la scelta dipende anche dall'entità della caparra.... Di solito in caso di caparra molto alta è conveniente arrivare comunque in fondo, mentre nel caso sia bassa è più probabile giungere ad un recesso....

100mila

[Coppelius]

Originalmente inviato da Eternoindeciso

100mila

Mhh..... Propendo per il fatto che verrà trovato un accordo.



In ogni caso del fatto di dichiarare un valore diverso si è parlato solo a voce immagino?


In tal caso il compratore ha ogni diritto di pretendere il valore reale... E' la ditta a volersi procurare un vantaggio irregolare ed illecito.

[Eternoindeciso]

Originalmente inviato da coppelius

Mhh..... Propendo per il fatto che verrà trovato un accordo.



In ogni caso del fatto di dichiarare un valore diverso si è parlato solo a voce immagino?


In tal caso il compratore ha ogni diritto di pretendere il valore reale... E' la ditta a volersi procurare un vantaggio irregolare ed illecito.

naturalmente è un accordo verbale e quindi non risulta scritto da nessuna parte.

resta il fatto che il venditore non ha nessuna intenzione di dichiarare una "lira" di piu', quindi di fatto l'illecito è tra le parti putroppo..

[Coppelius]

Originalmente inviato da Eternoindeciso

naturalmente è un accordo verbale e quindi non risulta scritto da nessuna parte.

resta il fatto che il venditore non ha nessuna intenzione di dichiarare una "lira" di piu', quindi di fatto l'illecito è tra le parti putroppo..

Perchè mai?

Nel preliminare un valore è stato dichiarato immagino, visto che la caparra doveva essere parametrata...

Tu al rogito pretendi solo quello che è tuo diritto in base al contratto firmato.... Se lui non è d'accordo è lui ad impedire il perfezionamento di un affare per il quale esiste già un contratto e ad essere causa del mancato adempimento quindi. Non vedo nessuna ragione che rende obbligatorio l'illecito tra le parti.


Questo sul piano contrattuale.... Sul piano extra-contrattuale c'è lo svantaggio che in fase di costruzione le ditte hanno molti altri modi per farti "pagare" la cosa....