Immobili e Condominio/ risposte a quesiti vari.

[francescos]

Approvazione spese e riparto delle stesse in assemblea.

Cosa fare quando l’amministratore sbaglia la ripartizione delle spese?

Nel mio condominio, l’amministratore ha commesso un grave errore nella ripartizione dei lavori di manutenzione dello stabile.
Ho scritto all’amministratore una raccomandata con ricevuta di ritorno e firmata da altri 19 condomini su 27, avvertendolo dell’errore commesso. Non avendo avuto risposta, con un’altra raccomandata, l’ho invitato a inviarmi le quote millesimali del condominio allo scopo di verificare io stesso chi ha pagato in più e chi in meno e neanche questa volta ho avuto risposta.
Cosa mi consiglia di fare?


Innanzitutto non capisco questo inviare raccomandate al proprio amministratore, a cui giustamente egli non risponde in quanto non è la procedura più corretta. Basterebbe recarsi presso il suo studio e con reciproca cordialità e fiducia risolvere i casi che inevitabilmente si verificano.
L’amministratore è il professionista da Voi scelto, esecutore delle delibere assembleari in cui Voi Condomini decidete quel che lui deve eseguire, nel Vostro interesse. In poche parole egli è il Vostro fiduciario. Quindi questo stato di tensione, direi quasi di guerra cerchiamo di trasformarlo in un rapporto di fiducia nei riguardi del professionista che, nel rispetto del regolamento di condominio, delle leggi e delle delibere assembleari, deve solamente curare le parti comuni delle vostre proprietà immobiliari, assumendosene tutte le responsabilità, che non sono né poche né lievi.
Ora rispondo al gentile lettore dicendogli che le quote millesimali risultano dalle tabelle allegate nel regolamento condominiale, nonché dalle ripartizioni di spesa dei precedenti rendiconti approvati.
Una volta deliberato il preventivo annuale delle spese con la relativa ripartizione delle stesse, il condomino dissenziente che vuol far valere i pretesi vizi ed errori, deve impugnare la delibera ritenuta annullabile con ricorso da fare all’autorità giudiziaria entro 30 gg. dalla data della delibera assembleare per i presenti, e dalla data di comunicazione per gli assenti. In difetto di impugnativa, i condomini sono obbligati a versare le somme che risultano a loro rispettivo carico nella ripartizione approvata.

12/07/2006

[francescos]

Condomini morosi. Qual è il giusto comportamento dell’amministratore e degli altri proprietari?

Necessità dell’assemblea e correttezza della delibera

Può l’amministratore del nostro condominio, giusta delibera assembleare, obligare tutti i condomini (compresa la minoranza dissenziente) a farsi carico delle quote scadute e future di due condomini morosi? Questi ultimi sono stati più volte, inutilmente, sollecitati a pagare con lettere raccomandata ed è stato evitato il ricorso alle azioni legali per evitare al condominio di accollarsi le relative ulteriori spese.


In generale, non è corretto addossare il debito dei condomini morosi sugli altri condomini.
L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del cc dà all’amministratore il valido strumento per ottenere il pagamento dei contributi condominiali, consentendogli di ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, in base al quale iscrivere ipoteca giudiziale sull’immobile del condomino moroso. Qualora egli non si avvale di questo strumento legale si espone a gravi responsabilità.
Occorre al riguardo distinguere il caso in cui il debito risulti essere inesigibile, perché prescritto o per altri motivi, dal caso in cui sia possibile ottenere il pagamento in via giudiziaria.
Nel primo caso il debito deve essere ripartito tra tutti i condomini in base alle quote millesimali di proprietà (tab. A).
Nel secondo caso la richiesta da parte dell’amministratore di versamenti integrativi da parte di altri condomini può avvenire solo in base ad una delibera assembleare dalla quale risulti ben chiaro che i versamenti richiesti sono deliberati solo “a titolo provvisorio e salvo conguaglio”, a pena di nullità della delibera.

15/07/06

[francescos]

Sentenze su Urbanistica, Edilizia e La vita in condominio

rispondo a numerosi quesiti citando e riportando le ultime sentenze in materia

DIA – lavori di ristrutturazione o di muova costruzione senza denuncia di inizio attività

Corte di Cassazione 12/01/2005 n. 217
<<Nel caso si effettuino lavori di ristrutturazione o di nuova costruzione senza denuncia di inizio attività o in difformità da essa si applicheranno le stesse sanzioni previste nel caso in cui vengano realizzate opere in assenza di permesso di costruire.
I giudici della Cassazione fanno riferimento in particolare al testo unico edilizia (dpr 380/2001) artt. 22 e 44.>>

Furto in appartamento utilizzando i ponteggi

Sezione Terza Civile, sentenza n. 2844 dell’11/02/2005
<<In caso di furto consumato da persone introdottesi in un appartamento avvalendosi dei ponteggi eretti per la ristrutturazione dello stabile condominiale, è civilmente responsabile l’impresa se non ha adottato le cautele idonee ad impedire l’uso anomalo delle impalcature, creando colposamente un agevole accesso per i ladri e ponendo in essere le condizioni per il verificarsi del danno.>>

“Ti sistemo io!” non è una minaccia

Cassazione – quinta sezione penale, sentenza n° 26079/05
<<Nelle liti tra condomini è lecito urlare al vicino “ti sistemo io”.
L’espressione, dice la Suprema Corte, non rappresenta, infatti, una minaccia reale, ma la dimostrazione che la lite si risolverà per via giudiziale. Per effetto di questa decisione una signora fiorentina si è vista assolvere dall’accusa di minaccia per essersi rivolta, dopo un’ennesima lite, all’inquilino che arrecava disturbo con lo schiamazzo dei suoi cani, dicendogli “li sistemo io quelli lì alla prima occasione”. Denunciata per il reato di minaccia, la signora era stata assolta dal Giudice di pace di Firenze nel gennaio 2004.
Contro l’assoluzione della condomina ha presentato ricorso in Cassazione il Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Firenze, facendo notare che l’espressione conteneva una minaccia nemmeno troppo velata al condomino. La quinta sezione penale (sentenza 26079/05) ha dichiarato inammissibile il ricorso del pm, concedendo così un’arma di sfogo in più ai condomini esasperati dai vicini intolleranti.>>

[francescos]

Corretto uso dei box auto nel seminterrato

Possiamo impedire che un box del nostro condominio venga usato come magazzino?

Nel condominio in cui abito, le autorimesse sono al piano seminterrato, sotto l’immobile. Una di queste è tenuta in fitto da un inquilino che vi immagazzina mobili, legna, oggetti di plastica, tutti materiali facilmente infiammabili.
Possiamo, noi altri condomini, impedire questo comportamento e imporre all’inquilino od al proprietario di destinare il box a usi più consoni?


I box auto possono essere usati anche come magazzini solo se si tratta di box costruiti con licenze edilizie rilasciate prima del 01/09/1967. Per quelli costruiti con licenze o concessioni rilasciate successivamente esiste il vincolo legale di destinazione, per il quale la destinazione a ricovero automezzi non può essere mutata.
L’amministratore è tenuto a curare l’osservanza del regolamento di condominio e a porre in essere tutti gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Resta fermo che il singolo condomino (proprietario), quale principale destinatario delle norme del regolamento condominiale, si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di queste norme da parte sua, ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del suo inquilino, essendo tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, ma anche a prevenire le violazioni e sanzionarle attraverso la cessazione del rapporto di locazione.

Leggi e sentenze:
-articolo 41-sexsies, legge 17/08/1942, n. 1150, introdotto dall’articolo 18 della legge 06/08/1967, n. 765 e modificato dalla legge 24/03/1989, n. 122.
-Articolo 1130 del Codice civile.
-Cassazione, 27/01/1997, n. 825 e 29/08/1997, n. 8239.


4/07/06

[francescos]

Appartamento in leasing: le quote condominiali vanno addebitare alla società di leasing


Debitore per le spese condominiali è il proprietario

Agli inizi del 2005 ho preso, in leasing, l’appartamento in cui svolgo la mia attività. L’amministratore del condominio, nel rendiconto della gestione, dal 01/05/2005 al 30/04/2006, mi ha addebitato le spese condominiali relative a tutto il periodo perché il compromesso fu stipulato a marzo 2005. E’ legittima tale richiesta da parte dell’amministratore? La mia preoccupazione è che sono prossimi i lavori per la ristrutturazione dell’edificio per la quale bisognerà affrontare una spesa notevole.

Le caratteristiche del leasing finanziario fanno dubitare la liceità di questa pretesa da parte dell’amministratore nei Suoi riguardi.
Proprietaria dell’appartamento è la società di leasing, che l’ha ceduto in godimento a Lei per un determinato periodo di tempo, dietro pagamento di un canone.
Alla scadenza del contratto, potrà scegliere tra l’acquisto o la restituzione dell’appartamento. Quindi Lei ora ha unicamente il godimento dell’immobile non la proprietà dello stesso.
Fino alla scadenza del contratto di leasing, e tanto nei rapporti condominiali, l’utilizzatore è in tutto simile a un inquilino.
L’amministratore non potrà pertanto pretendere di applicare l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile (su cui sembra fondarsi la pretesa in questione), ai sensi del quale “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento delle quote condominiali”.
Al contrario le spese condominiali andranno versate all’amministratore direttamente dalla società di leasing, salvo che, al riguardo, l’amministratore abbia ricevuto mandato da parte della predetta società di agire direttamente nei Suoi confronti.
Tanto vale sia per il rendiconto della gestione passata che per le opere di ristrutturazione che si andranno ad eseguire sull’edificio.


17/07/2006

[francescos]

Nel condominio è vietato fumare

Le parti comuni di un edificio debbono ritenersi luogo pubblico

Nel mio condominio alcuni fumano nelle scale e l’amministratore afferma di non poter far nulla in quanto la legge non ne prevede il divieto. Qual’é il suo parere, e come posso proteggere me non fumatrice ed i miei bambini?


Nella legge antifumo non è prevista l’ipotesi del condominio, realtà dove ci sono proprietà esclusivamente private che coesistono con proprietà comuni, ma ciò non significa che debba considerarsi al di fuori del divieto. Occorre vedere se gli androni, i pianerottoli, gli ascensori o gli altri locali comuni debbano considerarsi una proprietà rigorosamente privata all’interno della quale i condomini possono liberamente agire come meglio credono oppure se ritenere che di tali spazi di proprietà comune essi ne possono fare solo un uso compatibile con il pari uso che gli altri condomini ne possono fare, primo tra tutti quello di poterne pacificamente godere senza rimetterci la salute.
Le parti comuni condominiali vengono usate da un’innumerevole categoria di persone che non sono condomini. A parte i saltuari frequentatori che si recano in visita ai vari condomini o presso gli studi professionali presenti nel condominio, ci sono i fornitori, gli addetti alla pulizia e alla manutenzione, non da ultimo lo stesso amministratore, persone tutte che, seppure in modo non sempre continuativo, fanno necessario uso delle parti comuni anche per motivi di lavoro. Ci sono infine gli stessi condomini, che devono essere liberi di usufruire degli spazi comuni senza correre il rischio di subire passivamente il fumo altrui.
Insomma, nelle parti comuni condominiali chiuse, per le quali non si può parlare di proprietà privata nel senso più rigoroso della legge antifumo, vige il divieto di fumare, proprio in conseguenza del più generale obbiettivo che la legge ha voluto raggiungere, salvaguardare cioè la salute dei non fumatori.
Le persone che potenzialmente posso frequentare un condominio sono davvero tante e tutte, primi i condomini, devono essere tutelati contro il fumo passivo.
Quanto al soggetto a cui spetta vigilare sul rispetto del divieto, è sufficiente che l’amministratore fornisca formale delega a un condomino, il quale dovrà semplicemente richiamare il trasgressore all’osservanza del divieto e, se del caso, segnalare l’infrazione ad uno dei soggetti pubblici incaricati della sorveglianza e della contestazione della violazione.

19/07/06

[tegio]

http://www.finanzaonline.com/forum/s...9#post10802769

[francescos]

Chi è tenuto a pagare i danni causati dal malfunzionamento dell’ascensore?

Ascensore: le responsabilità

In vent’anni che abito nella mia casa, l’ascensore non ha mai funzionato bene. Personalmente una mattina d’estate, mentre tutti gli inquilini della scala erano assenti per vacanze o nelle residenze estive, sono rimasto bloccato nell’ascensore per tre ore e devo ringraziare il cellulare che mi ha permesso di mettermi in contatto con l’esterno e far intervenire i vigili del fuoco.
Le chiedo, oltre a dover vivere con queste paure, chi pagherà nel caso dovesse succedere qualcosa di grave?


L’ascensore è soggetto a periodiche verifiche dirette a garantirne il perfetto funzionamento. La normativa impone ai proprietari dell’impianto o al loro rappresentante di affidare la manutenzione di tutto il sistema ad una ditta specializzata. Ciò comporta l’obbligo per l’amministratore di stipulare un apposito contratto che impegni la ditta incaricata ad eseguire tutti quei controlli e quegli interventi che la legge richiede per mantenere in buono stato l’impianto o le parti di esso. La responsabilità derivante dalla custodia dell’impianto ascensore è a carico sia di tutti i condomini e sia dell’amministratore. In particolare quest’ultimo, nell’esecuzione del suo incarico, ha l’obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia, di eseguire cioé il suo lavoro con accortezza e prudenza che si richiede ad una normale persona ordinata. Il mancato rispetto da parte sua delle norme dettate in tema di sicurezza dell’ascensore lo espone a responsabilità di fronte sia ai condomini e sia a terzi. E così, è sua la responsabilità qualora non solo non affidi la manutenzione dell’ascensore a ditta specializzata, ma anche quando non controlli l’esecuzione in concreto delle verifiche. Al termine delle stesse, infatti, la ditta rilascia un verbale positivo di idoneità all’uso oppure, al contrario, un parere negativo con l’indicazione degli interventi da eseguire. In tale ultimo caso l’amministratore deve provvedere senza indugio a far eseguire detti interventi. Se non ci sono i fondi, deve sottoporre la spesa all’approvazione dell’assemblea, e i condomini hanno l’obbligo di approvarla e di versare le rispettive quote. Se non pagano tutti, deve essere fermato il funzionamento dell’ascensore.
La responsabilità dell’amministratore può anche essere di natura penale, qualora si configuri, nel caso di mancato controllo del buon funzionamento dell’ascensore da parte sua, un’ipotesi di reato.



20/07/06

[cleopatra758]

Originalmente inviato da francescos

Nel condominio è vietato fumare

Le parti comuni di un edificio debbono ritenersi luogo pubblico

Nel mio condominio alcuni fumano nelle scale e l’amministratore afferma di non poter far nulla in quanto la legge non ne prevede il divieto. Qual’é il suo parere, e come posso proteggere me non fumatrice ed i miei bambini?


Nella legge antifumo non è prevista l’ipotesi del condominio, realtà dove ci sono proprietà esclusivamente private che coesistono con proprietà comuni, ma ciò non significa che debba considerarsi al di fuori del divieto. Occorre vedere se gli androni, i pianerottoli, gli ascensori o gli altri locali comuni debbano considerarsi una proprietà rigorosamente privata all’interno della quale i condomini possono liberamente agire come meglio credono oppure se ritenere che di tali spazi di proprietà comune essi ne possono fare solo un uso compatibile con il pari uso che gli altri condomini ne possono fare, primo tra tutti quello di poterne pacificamente godere senza rimetterci la salute.
Le parti comuni condominiali vengono usate da un’innumerevole categoria di persone che non sono condomini. A parte i saltuari frequentatori che si recano in visita ai vari condomini o presso gli studi professionali presenti nel condominio, ci sono i fornitori, gli addetti alla pulizia e alla manutenzione, non da ultimo lo stesso amministratore, persone tutte che, seppure in modo non sempre continuativo, fanno necessario uso delle parti comuni anche per motivi di lavoro. Ci sono infine gli stessi condomini, che devono essere liberi di usufruire degli spazi comuni senza correre il rischio di subire passivamente il fumo altrui.
Insomma, nelle parti comuni condominiali chiuse, per le quali non si può parlare di proprietà privata nel senso più rigoroso della legge antifumo, vige il divieto di fumare, proprio in conseguenza del più generale obbiettivo che la legge ha voluto raggiungere, salvaguardare cioè la salute dei non fumatori.
Le persone che potenzialmente posso frequentare un condominio sono davvero tante e tutte, primi i condomini, devono essere tutelati contro il fumo passivo.
Quanto al soggetto a cui spetta vigilare sul rispetto del divieto, è sufficiente che l’amministratore fornisca formale delega a un condomino, il quale dovrà semplicemente richiamare il trasgressore all’osservanza del divieto e, se del caso, segnalare l’infrazione ad uno dei soggetti pubblici incaricati della sorveglianza e della contestazione della violazione.

19/07/06

Mi interessa. Ciao, Francescos
Pongo un quesito : un condomino, nella fattispecie il locatario di un ufficio, fuma il sigaro a tutte le ore del giorno e della notte, inondando di odore sgradevole sia le parti comuni del condominio (androne, ascensore) che alcuni appartamenti privati (terrazze, stanze interne). E' possibile pretendere che condomino fumatore adotti tutte le misure necessarie per arrecare minor disturbo possibile agli altri condomini? Se sì, come?

[francescos]

Originalmente inviato da cleopatra758

Mi interessa. Ciao, Francescos
Pongo un quesito : un condomino, nella fattispecie il locatario di un ufficio, fuma il sigaro a tutte le ore del giorno e della notte, inondando di odore sgradevole sia le parti comuni del condominio (androne, ascensore) che alcuni appartamenti privati (terrazze, stanze interne). E' possibile pretendere che condomino fumatore adotti tutte le misure necessarie per arrecare minor disturbo possibile agli altri condomini? Se sì, come?

Se vuoi un riferimento legale, c'è l'art. 844 C.C. e l’articolo 674 del codice penale che regolamenta anche l'emissione di fumi.
la stima della quantità, per stabilire se la stessa può ritenersi nociva, è a carico dell'ASL, ma occorre dimostrarlo con perizia giudiziale.

Art. 844 Immissioni
Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi (890, Cod. Pen. 674).
Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.

Art. 674 Getto pericoloso di cose
Chiunque getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l'arresto fino a un mese o con l'ammenda fino a lire quattrocentomila.

dimenticavo, eventuali lamentele o azioni vanno rivolte al proprietario dell'appartamento, non all'inquilino.

ciao cleo. franck.