Annessione soffitta di un palazzo

[Fridrick]

Ciao a tutti!

Vorrei sottoporvi questo problema: se uno possiede un alloggio all'ultimo piano di un palazzo, secondo una legge di qualche anno fa (qualcuno saprebbe indicarmi quale?) dovrebbe avere diritto a poter annettere la parte abitabile della soffitta.
Poichè non capisco niente di ste cose vorrei chiedervi alcuni chiarimenti:

1) Mi hanno detto che la parte abitabile della soffitta è solo quella con altezza superiore a 1 metro o qualcosa del genere... Come faccio a rendermi conto di quanti metri sono? Vado io a misurare o chiamo un esperto?

2) Se decido di procedere con l'annessione ovviamente mi aumento l'ici. Come faccio a calcolare a quanto ammonterebbe l'aumento? Suppongo in base ai metri giusto?

3) Se decidesso per l'annessione e non volessi fare subito i lavori per il comune non ci sarebbero probeli suppongo giusto?

Grazie ciao

[cleopatra758]

Al momento non dispongo del riferimento legislativo, spero possa aiutarti qualche gentile lettore del forum

Uno dei requisiti per rendere la soffitta abitabile (la c.d. mansarda) è l'altezza : non devono essere inferiori a 2,70 metri nella parte non spiovente.
L'abitabilità può coincidere con una variazione meramente formale - variazione della destinazione d'uso - oppure strutturale - prosciugamento ed impermeabilizzazione muri, creazione impiantistica, allaccio utenze etc.

In caso di variazione formale, è sufficiente la DIA. In caso di variazione strutturale, potrebbe servire la concessione edilizia o la Super Dia, dipende dalla REgione in cui è sito l'immobile.
IN entrambi i casi devi affidarti ad un geometra o architetto abilitato.

[tegio]

Occorre far riferimento per l'abitabilità all'altezza media non dello spiovente.
E poi fare riferimento a quanto previsto dal Comune,
alcuni fissano a 2,70 l'altezza media altri a 2,40

[tegio]

Ci sono una serie di sentenze

"Il sottotetto di un edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio, ecc.): in questa ultima ipotesi l'appartenenza deve essere determinata in base al titolo, ed in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, il muro maestro, il suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 n. 1 cod. civ. si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato. anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un uso comune.
Cass. civ., sez. II. 18 ottobre 1988, n. 5668"
"L'ambiente ricavato sotto il tetto dell'edificio in condominio, in modo da formare una camera d'aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto ed, in basso, dal solaio che copre i vani dell'ultimo piano (cosiddetto sottotetto), assolve, di regola, ad una funzione isolante e protettiva di questi vani e, quando non risulti una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, non è, quindi, oggetto di comunione ma costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano.
Cass. civ., sez. Il, 15 giugno 1993, n. 6640"
"Mentre il tetto, ove non risulti il contrario dal titolo, si presume comune a tutti i condomini dell'edificio, il sottotetto, di regola, cioè ove il contrario non risulti dal titolo ed ove non sia dimostrata, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, la sua destinazione ad un servizio comune o la sua annessione alle parti comuni, sì da costituire elemento integrante di esse, appartiene al proprietario dell'ultimo piano del quale è una pertinenza in quanto assolve, rispetto ad esso, una funzione isolante e protettiva. Se invece il sottotetto assolve esclusivamente alla funzione di copertura dell'edificio, rientra nella nozione di tetto e, quindi, nella presunzione di comunione di cui all' art. 1117 c.c..
Trib. civ. Avellino, 5 giugno 1995, n. 420"
"Il sottotetto, pur non costituendo una parte comune c.d. necessaria dell'edificio condominiale, deve essere considerato di proprietà comune quando sia strutturalmente destinato, anche potenzialmente, ad un servizio o ad un uso comune.
Trib. civ. Milano, 23 aprile 1990"

[Fridrick]

Innanzitutto vorrei ringraziarvi per le vostre risposte.

Per quanto riguarda il decreto legislativo cercherò di farmelo dare all'UPPI dove sono socio, visto che su internet non riesco a trovarlo.

Originalmente inviato da cleopatra758

L'abitabilità può coincidere con una variazione meramente formale - variazione della destinazione d'uso - oppure strutturale - prosciugamento ed impermeabilizzazione muri, creazione impiantistica, allaccio utenze etc.

In caso di variazione formale, è sufficiente la DIA. In caso di variazione strutturale, potrebbe servire la concessione edilizia o la Super Dia, dipende dalla REgione in cui è sito l'immobile.
IN entrambi i casi devi affidarti ad un geometra o architetto abilitato.

Sei proprio sicura che sia possibile fare un'annessione solo formale?
Mi spiego meglio: pensavo (vago ricordo, ovviamente potrei sbagliarmi) che questo decreto fosse stato fatto con l'obiettivo di portare a un risparmio sul riscaldamento o qualcosa del genere e fosse quindi obbligatorio fare qualche genere di lavoro ai fini dell'isolamento termico...

Ai fini ICI i metri aggiuntivi che eventulamente si ricavano nel sottotetto sono tassati allo stesso modo di quelli dell'appartamento?

Garzie ciao

[cleopatra758]

Originalmente inviato da Fridrick

Innanzitutto vorrei ringraziarvi per le vostre risposte.

Per quanto riguarda il decreto legislativo cercherò di farmelo dare all'UPPI dove sono socio, visto che su internet non riesco a trovarlo.




Sei proprio sicura che sia possibile fare un'annessione solo formale?
Mi spiego meglio: pensavo (vago ricordo, ovviamente potrei sbagliarmi) che questo decreto fosse stato fatto con l'obiettivo di portare a un risparmio sul riscaldamento o qualcosa del genere e fosse quindi obbligatorio fare qualche genere di lavoro ai fini dell'isolamento termico...

Ai fini ICI i metri aggiuntivi che eventulamente si ricavano nel sottotetto sono tassati allo stesso modo di quelli dell'appartamento?

Garzie ciao

No, non ho detto che sia possibile questo : non parlerei di annessione, quanto di trasformazione da locale tecnico (soffitta) in vano abitabile (mansarda). Sarà il tecnico abilitato (geometra o architetto) a decidere quali siano i lavori necessari per tale trasformazione.
Ovvio che il sottotetto è nato non per essere abitabile, ma per assolvere funzione di isolamento tra l'appartamento ed il tetto : quindi sicuramente saranno necessari lavori di isolamento in questo senso.
Ai fini ICI, ovviamente pagherai i maggiori metri quadrati abitabili : se poi questa sarà accatastata separatamente o no, dipende sempre dalla valutazione del tecnico. Sconsiglierei comunque l'accatastamento separato, pagheresti maggiori imposte.

[Fridrick]

Torno a scrivervi dopo aver appreso ulteriori informazioni dal geometra dell'UPPI con cui sono andato a parlare.

Mi ha detto diverse cose, alcune interessanti e altre meno, ma soprattutto mi ha fatto notare una cosa che non pensavo costituisse un problema. Secondo lui infatti la soffitta per poter essere "utilizzata" da me, dev'essere comprata dal condominio a meno che non vi sia uno specifico regolamenti di condominio che ne consenta l'annessione gratuitamente.

Vi lascio il link con il riferimento legislativo nel quali non mi sembra si accenni a questo problema:

http://arianna.consiglioregionale.pi.../l1998021.html

Vorrei sapere cosa ne pensate.

Ciao

[cleopatra758]

Originalmente inviato da Fridrick

Torno a scrivervi dopo aver appreso ulteriori informazioni dal geometra dell'UPPI con cui sono andato a parlare.

Mi ha detto diverse cose, alcune interessanti e altre meno, ma soprattutto mi ha fatto notare una cosa che non pensavo costituisse un problema. Secondo lui infatti la soffitta per poter essere "utilizzata" da me, dev'essere comprata dal condominio a meno che non vi sia uno specifico regolamenti di condominio che ne consenta l'annessione gratuitamente.

Vi lascio il link con il riferimento legislativo nel quali non mi sembra si accenni a questo problema:

http://arianna.consiglioregionale.pi.../l1998021.html

Vorrei sapere cosa ne pensate.

Ciao

Francamente non capisco perchè la soffitta debba essere acquistata dal condominio Anzi, una volta divenuta di proprietà condominiale, come fai tu ad annetterla al tuo appartamento? Che io sappia la soffitta è di proprietà del condomino dell'ultimo piano.

[Fridrick]

come fai tu ad annetterla al tuo appartamento?

Scusa ma non capisco la domanda.

Che io sappia la soffitta è di proprietà del condomino dell'ultimo piano.

Io invece pensavo che fosse uno spazio comune che, con la nuova legge, potesse essere annesso a titolo gratuito da qualunque condomino (poi è ovvio che solo quello dell'ultimo piano ha interesse a farlo). Se anche fosse proprietà del condomino dell'ultimo piano ovviamente mi andrebbe benissimo lo stesso ma devo riuscire ad appurare questa cosa.

Forse la cosa più semplice da fare sarebbe tornare a parlare con l'amministratore ma costui è talmente cafone che mi passa proprio la voglia.....
Mi sa che dovrò fare sto sacificio...

Ciao

[cleopatra758]

Originalmente inviato da Fridrick

Scusa ma non capisco la domanda.

Intendo dire che se il condominio acquista la soffitta tu non potrai fare nessun lavoro perchè non è di tua proprietà, quindi mi sembra un controsenso



Io invece pensavo che fosse uno spazio comune che, con la nuova legge, potesse essere annesso a titolo gratuito da qualunque condomino (poi è ovvio che solo quello dell'ultimo piano ha interesse a farlo). Se anche fosse proprietà del condomino dell'ultimo piano ovviamente mi andrebbe benissimo lo stesso ma devo riuscire ad appurare questa cosa.

Forse la cosa più semplice da fare sarebbe tornare a parlare con l'amministratore ma costui è talmente cafone che mi passa proprio la voglia.....
Mi sa che dovrò fare sto sacificio...

Ciao

Le soffitte non sono spazi comuni. Laddove non diversamente specificato, la soffitta si intende appartenente al proprietario dell'ultimo piano. Una curiosità : ma finora, i millesimi condominiali come sono stati ripartiti? Intendo dire, l'amministratore ti addebita la quota da pagare relativa a questa soffitta?