Acquisto immobile e manovrina

[Judgeofchange]

Vorrei porre una questione. Circa un mese fa ho firmato un compromesso di vendita per l'acquisto di un immobile nel quale vorrei installare una mia attività, versando regolare caparra. Adesso, visto che è prevista l'indeducibilità dell'iva per l'acquisto di fondi commerciali, volevo domandare se secondo voi il compromesso fa salvo il regime fiscale nel cui contesto avevo valutato di aquistare oppure se subisco senza possibilità altre l'indeducibilità di quel 20%?
Grazie a tutti quanti vorranno essermi di aiuto

[tegio]

04/07/2006

IL SOLE 24 ORE

Immobili delle imprese, par condicio Iva
Gian Paolo Tosoni





La manovra bis - recante tra l'altro interventi in materia di entrate e di contrasto all'evasione - ridisegna e rivoluziona il regime Iva degli immobili posseduti dalle imprese. I commi 8, 9 e 10 dell'articolo 36 del decreto legge riformulano in modo coordinato il regime Iva dei fabbricati con riferimento alla locazione, vendita, detrazione, rettifica della detrazione e separazione delle attività.
La modifica più importante consiste nell'abolizione della distinzione tra fabbricati strumentali (non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni, categorie catastali B, C, D, E e A10) e fabbricati abitativi (categoria catastale A, esclusa A10) venendo meno così il diverso regime Iva sussistente finora fra le due categorie di immobili.
La locazione. La sostituzione del punto 8 dell'articolo 10 del Dpr 633/72 ha come conseguenza che la locazione di tutti i fabbricati è esente da Iva. La norma sembra non lasciare scampo e riguarda sia i fabbricati abitativi sia quelli strumentali per destinazione. Secondo la normativa previgente la locazione di fabbricati era soggetta a Iva nei seguenti tre casi:
la locazione finanziaria;
fabbricati destinati a uso di civile abitazione locati dalle imprese che li hanno costruiti per la vendita;
fabbricati strumentali.
Di queste tre ipotesi non si trova traccia nel nuovo punto 8 dell'articolo 10, con importanti conseguenze. Ne deriva infatti che una società di gestione immobiliare che acquista un fabbricato assolvendo l'Iva (se la cedente è una impresa costruttrice che cede nel quinquennio) non può detrarre l'imposta per effetto delle operazioni esenti effettuate. Ne consegue che l'Iva del 20% è destinata a diventare un costo accessorio dell'immobile acquistato. Questa circostanza si presenterà in modo evidente per i fabbricati strumentali, anche per destinazione, acquisiti mediante contratti di leasing in quanto la società locataria dovrà fatturare i canoni in esenzione da Iva; il relativo importo risentirà della maggiorazione dell'Iva assolta sull'acquisto e non detraibile in virtù della locazione esente.
La locazione degli immobili strumentali per natura e delle abitazioni costruite per la rivendita, divenuta esente da Iva, comporta l'applicazione dell'imposta di registro nella misura del 2% del canone, con l'obbligo della registrazione del relativo contratto (o denuncia di contratto verbale) e della relativa liquidazione dell'imposta entro 30 giorni; tale termine dovrebbe decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto legge. Sono esclusi dall'imposta di registro i contratti di locazione finanziaria di immobili che - pur divenendo esenti da Iva ai sensi del comma 10, del decreto legge che ha modificato l'articolo 40 del Dpr 131/86 - sono esclusi anche dall'imposta di registro.
Le cessioni di fabbricati. Viene modificato il punto 8 bis dell'articolo 10 del Dpr 633/72 che sancisce l'esenzione in presenza di cessioni di fabbricati o loro porzioni. La norma previgente disponeva l'esenzione da Iva per la vendita dei soli fabbricati abitativi ceduti dalle imprese di gestione immobiliare e dalle altre imprese che possedevano le predette costruzioni a titolo di patrimonio. Di converso erano soggetti a Iva le cessioni di fabbricati strumentali, nonché le vendite di quelli abitativi ceduti dalle imprese di costruzione e di ripristino che avevano effettuato gli interventi di recupero e infine i fabbricati ceduti dalle imprese aventi per oggetto esclusivo o principale l'attività di rivendita dei predetti fabbricati.
La nuova norma contempla un'unica ipotesi di cessione soggetta a Iva e riguarda le vendite di fabbricati (abitativi e non) effettuate entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento di recupero da parte delle imprese costruttrici o di ripristino (cioè le imprese titolari della licenza edilizia o del permesso a costruire).
Possiamo dire quindi che nel settore immobiliare irrompe l'imposta di registro se pensiamo che questa imposta è dovuta nei seguenti casi:
vendita di fabbricati da parte delle imprese costruttrici dopo che siano trascorsi cinque anni dall'ultimazione;
vendita di un fabbricato strumentale da parte di una qualsiasi impresa (che non lo abbia costruito nel quinquennio);
vendita di fabbricati abitativi e non da parte delle imprese immobiliari di rivendita;
cessione a seguito di riscatto dei fabbricati in locazione finanziaria.
Ovviamente la cessione esente genera l'indetraibilità dell'imposta che si può verificare immediatamente all'atto dell'acquisto se l'impresa effettua esclusivamente operazioni esenti (lo saranno le imprese di compravendita immobiliare) ovvero nel tempo a seguito di rettifica negli altri casi.
La detrazione. Il comma 8 dell'articolo 36 modifica altresì la norma contenuta nella lettera i) dell'articolo 19 bis 1 del Dpr 633/72. Nella fattispecie la modifica appare leggera in quanto viene esclusa soltanto la detrazione dell'Iva sugli acquisti per le imprese che hanno per oggetto l'attività di rivendita dei fabbricati. Si tratta dell'ipotesi più netta in quanto tali imprese dovranno cedere in ogni caso le costruzioni in esenzione da Iva e quindi diventa impossibile recuperare l'Iva sugli acquisti. Si osserva però che nell'articolo 19 bis 1 rimane l'indetraibilità oggettiva per i soli fabbricati a destinazione abitativa. Quindi, per i fabbricati strumentali la detrazione rimane ed è giusto se si pensa alle imprese che li utilizzano direttamente. Per le imprese di rivendita o che li destinano alla locazione la detrazione dell'Iva sui fabbricati strumentali è solo apparente, in quanto poi scatta l'indetraibilità per effetto delle operazioni esenti effettuate a valle sia in caso di rivendita che di locazione.
La rettifica della detrazione. Il comma 9 introduce una norma transitoria che ha per oggetto la rettifica della detrazione. La disposizione prevede che in relazione al mutato regime fiscale l'imposta dovuta per effetto della rettifica di cui all'articolo 19 bis 2 è versata in tre rate annuali da corrispondere entro il termine previsto per il versamento dell'acconto; la prima rata scade il 27 dicembre 2006. La norma è inevitabile, ma oltremodo onerosa. Questa disposizione poteva anche non essere necessaria in quanto, essendo i fabbricati considerati in ogni caso beni strumentali, scattava comunque la rettifica effettuando delle operazioni esenti. Ad esempio in presenza di un ufficio acquistato da quattro anni e affittato con Iva, ora che la locazione diventa esente, ai sensi del comma 4 dell'articolo 19 bis 1, nei successivi sei anni si sarebbe versata l'Iva nella misura di un decimo della differenza fra l'Iva detratta all'atto dell'acquisto e l'imposta potenzialmente detraibile in ciascuno degli ultimi sei anni. Invece, il legislatore ha fatto una scelta diversa applicando il comma 3 dell'articolo 19 bis, considerando dovuta tutta l'imposta per la quale la detrazione non è ancora maturata. Riprendendo l'esempio occorrerà porre a debito i 6/10 dell'Iva detratta all'atto dell'acquisto che dovrà essere versata in tre rate annuali. Servono indicazioni in ordine alla rettifica dell'anno 2006 che non riguarda l'anno intero.
La separazione delle attività. Viene, infine, soppresso l'ultimo periodo del terzo comma dell'articolo 36 del Dpr 633/72, il quale consentiva la separazione delle attività in presenza di soggetti che effettuavano sia locazioni esenti (di abitazioni) che imponibili Iva (di fabbricati strumentali). L'abrogazione della norma è coerente con la circostanza che entrambe le tipologie di locazioni ora sono esenti da Iva.
Gian Paolo Tosoni

04/07/2006
http://www.casa24.ilsole24ore.com/fc...rticolo&back=0

[Judgeofchange]

Grazie mille Tegio per questo interessante articolo innanzitutto, che fa chiarezza sul panorama che si va velocemente delineando. I fondi, di recente realizzazione, in oggetto, acquistati direttamente dalla ditta costruttrice sarebbero due; su uno installerei la mia attività, l'altro lo affitterei; se ho ben compreso quindi su uno ( quello strumentale all'attività ) dovrei comunque riuscire a detrarla l'iva. Ma l'altro?

[tegio]

trasferimenti di fabbricati verranno sottoposti ad imposta di registro e diventano esenti da IVA ad eccezione:
 della cessione di fabbricati ceduti dai costruttori ed ultimati da meno di cinque anni;

 della cessione di fabbricati oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica dall’impresa che ha compiuto le opere di recupero.

Cosa vuol dire i fondi di recente realizzazione?
meno di 5 anni?

[Judgeofchange]

Esattamente, li ultimeranno tra 15 giorni circa. Uno è strumentale alla mia attività e l'altro pensavo di affittarlo
Scusami se abuso della tua gentilezza tegio, quindi mi confermi il quadro delineato del mio precedente intervento?

Originalmente inviato da tegio

trasferimenti di fabbricati verranno sottoposti ad imposta di registro e diventano esenti da IVA ad eccezione:
 della cessione di fabbricati ceduti dai costruttori ed ultimati da meno di cinque anni;

 della cessione di fabbricati oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e urbanistica dall’impresa che ha compiuto le opere di recupero.

Cosa vuol dire i fondi di recente realizzazione?
meno di 5 anni?

[tegio]

http://www.casa24.ilsole24ore.com/fc...rticolo&back=0

ti posto anche questo che chiarisce il tutto.

Non è possibile detrarre l'iva sull'immobile che andrai a dare in locazione e la locazione
non è piu' imponibile Iva.

Atteso che il decreto potrebbe anche subire variazioni

[Judgeofchange]

Grazie tegio, tutto estremamente chiaro, purtroppo
Non oso sperare neppure in modifiche significative per quanto mi concerne. Probabilmente modificheranno, se del caso, gli effetti retroattivi della riforma
Grazie mille per la disponibilità tegio.

[tegio]

di nulla.
stiamo a vedere gli sviluppi nei prossimi giorni

[tegio]

Immobili, il Governo corre ai ripari
http://www.assinews.it/rassegna/arti...le120706im.pdf

[tegio]

12 luglio 2006
Dopo le polemiche e il caos in Borsa Visco annuncia ritocchi. Probabile rimozione della retroattività
Tassazione sugli immobili il governo cambia il decreto

Le società contestano le richieste della Consob

Le aziende quotate vogliono più tempo per calcolare e comunicare gli effetti sui bilanci

GIOVANNI PONS

MILANO - Marcia indietro di Vincenzo Visco. Dopo una settimana di critiche feroci al provvedimento del governo riguardante il fisco sugli immobili nella tarda serata di ieri il viceministro ha annunciato che apporterà delle modifiche. «Il governo – recita un comunicato diffuso dal ministero – ha concluso il processo di acquisizione di tutte le informazioni necessarie sul decreto Bersani-Visco. In base alle nuove informazioni raccolte il governo ha deciso di apportare delle modifiche su alcuni aspetti del decreto, in particolare nel settore immobiliare».
Nell´entourage del ministero si devono essere accorti che le stime sui possibili introiti della manovra divergevano enormemente dall´impatto stimato sull´intero mercato immobiliare dalle società interessate e dalle associazioni di categoria. In ogni caso non è ancora chiaro quali saranno gli aspetti che verranno toccati dalla revisione. Certo è che gran parte delle critiche mosse nei giorni scorsi riguardavano gli effetti retroattivi del provvedimento che a questo punto potrebbero essere rimossi. Forse se ne saprà qualcosa di più oggi, dal momento che il viceministro verrà ascoltato dalle Commissioni parlamentari. Una svolta nel senso della revisione del decreto potrebbe essere stata influenzata dalla pessima reazione in Borsa dei titoli immobiliari quotati. Anche ieri, come la settimana scorsa, è stata una debacle in assenza di informazioni certe al mercato. Le società immobiliari sono entrate in polemica con la Consob che aveva chiesto una comunicazione tempestiva degli aggravi sui bilanci delle società. Qualcuno si è adeguato mentre una nutrita pattuglia di società si è opposta con una lettera pervenuta ieri mattina negli uffici della Commissione. Ora la Consob ha una settimana di tempo per rispondere ai dubbi sollevati dagli immobiliaristi.
A guidare il plotone degli oppositori è la Pirelli Re, la società guidata da Carlo Puri Negri che ieri è tornata a scendere in Borsa (il titolo ha perso il 6,9%) dopo lo scivolone della settimana scorsa. La Pirelli, così come Aedes, Beni Stabili, Gabetti e altre ritengono controproducente fornire al mercato informazioni non definitive, frutto di un decreto che potrebbe essere cambiato in corsa, come l´intervento di Visco di ieri sera ha peraltro confermato. E dunque ai sensi dell´articolo 114 del Tuf si sono appellate al maggior danno che tali informazioni possono provocare sulle quotazioni di Borsa. I vertici delle società immobiliari quotate in Borsa temono inoltre che gli investitori istituzionali presenti nel loro azionariato, in particolare quelli esteri, possano spaventarsi per la mancanza di una certezza delle norme e decidere di investire in qualche altro paese del mondo. Ma, secondo l´opinione prevalente in Consob, è meglio un´informazione anche non definitiva piuttosto che il buio completo.
La strada del comunicato al mercato è stata invece intrapresa da Banca Italease, l´istituto con la capitalizzazione più alta, che ieri ha fatto sapere che «l´aggravio derivante dalla manovra bis a carico della clientela di Banca Italease ammonterebbe a circa 1,4 miliardi di euro. Ferme le considerazioni sopra espresse - sottolinea l´istituto - Banca Italease conferma i propri obiettivi del business plan 2006-2008». La maggior trasparenza non ha però impedito al titolo Italease un altro brusco calo, meno 6,3% ieri, che si aggiunge ai 575 milioni di capitalizzazione lasciati sul campo la settimana scorsa. Tra le altre società che hanno scelto di informare il mercato vi sono la Brioschi Finanziaria e la Bastogi del gruppo Cabassi, per le quali l´impatto sarà limitato a 5,5 milioni per la prima e 0,5 milioni per la seconda. Per il gruppo Garboli, invece, sono previsti oneri, in termini di necessità di restituzione di Iva sulla costruzione di alcune iniziative in corso, «stimabili in un range che va da circa 2 a 4 milioni di euro, da versare all´erario in 3 tranche annuali». Già oggi, comunque, si potrà valutare la reazione dei mercati alla notizia che il decreto Visco-Bersani verrà modificato nella parte che riguarda il settore immobiliare.

http://www.assinews.it/rassegna/arti...p120706im.html