Trascrizione compromesso

[Coppelius]

Ritenete di una qualche utilità (in considerazione del costo aggiuntivo) la trascrizione di compromesso con soggetto privato apparentemente affidabile e per immobili sui quali non risultano aggravi o affini e con un regito definitivo che verrà fatto nel giro di 3 mesi?

Grazie

[cleopatra758]

Personalmente no. Però le imposte e le spese - notarili - saranno computate in detrazione dal rogito finale, quindi in realtà non ha grandi costi aggiuntivi.
E' una maggiore garanzia.

[Coppelius]

Originalmente inviato da cleopatra758

Personalmente no. Però le imposte e le spese - notarili - saranno computate in detrazione dal rogito finale, quindi in realtà non ha grandi costi aggiuntivi.
E' una maggiore garanzia.

In verità credo che le imposte (tranne un fisso) si possano detrarre, non invece le spese notarili, trattandosi di due interventi distinti.


La domanda era comunque volta principalmente alla effettiva maggiore garanzia nel caso di un venditore privato, che non sia imprenditore.

[cleopatra758]

Originalmente inviato da coppelius

In verità credo che le imposte (tranne un fisso) si possano detrarre, non invece le spese notarili, trattandosi di due interventi distinti.

La domanda era comunque volta principalmente alla effettiva maggiore garanzia nel caso di un venditore privato, che non sia imprenditore.

Beh, se il notaio è onesto, dovrebbe computare a sconto le spese già pagate nel preliminare, in cui sono comprese anche alcune imposte fisse.....
Comunque la maggiore garanzia è valida anche per il venditore privato perchè un contratto pubblico è legalmente più forte rispetto ad un contratto privato. Tuttavia direi che nella compravendita tra privati è l'acquirente ad essere maggiormente tutelato dalla registrazione del contratto preliminare registrato.

[Coppelius]

Originalmente inviato da cleopatra758

Beh, se il notaio è onesto, dovrebbe computare a sconto le spese già pagate nel preliminare, in cui sono comprese anche alcune imposte fisse.....
Comunque la maggiore garanzia è valida anche per il venditore privato perchè un contratto pubblico è legalmente più forte rispetto ad un contratto privato. Tuttavia direi che nella compravendita tra privati è l'acquirente ad essere maggiormente tutelato dalla registrazione del contratto preliminare registrato.

Essendo acquirente mi interessa il fatto che la trascrizione mi dia prelazione rispetto ad altri eventi negativi successivi, come iscrizione di ipteche e affini....


Nel classico caso di scuola, quello del venditore che vende a 20 persone e incassa 20 caparre, è ovvio che il venditore ha ben altri piani che star qui ad aspettare che qualcuno si accorga della cosa e quindi anche la trascrizione è in fin dei conti inutile...

[harley-law]

Il vantaggio della trascrizione del contratto preliminare di vendita è il vantaggio di prenotarsi come primo nei confronti di eventuali creditori del venditore o di eventuali altre promesse di vendita dell'immobile fatte dal venditore.


Se il lasso di tempo tra contratto preliminare e rogito è molto esiguo e se il privato è ritenuto affidabile forse non conviene trascriverlo per evitare le spese che ne conseguono.

Poi chiaro nella vita non si sa mai...

[Apache71]

la trascrizione del compromesso, inoltre, ti rende a tutti gli effetti "proprietario" per compormesso dell'immobile, consentendoti una vendita a III^ persona.

[cleopatra758]

Originalmente inviato da Apache71

la trascrizione del compromesso, inoltre, ti rende a tutti gli effetti "proprietario" per compormesso dell'immobile, consentendoti una vendita a III^ persona.

No, Apache, non direi. Il trasferimento effettivo della proprietà avviene solo con il rogito definitivo : il compromesso è pur sempre un atto preliminare alla vendita

[Apache71]

Originalmente inviato da cleopatra758

No, Apache, non direi. Il trasferimento effettivo della proprietà avviene solo con il rogito definitivo : il compromesso è pur sempre un atto preliminare alla vendita

esatto, ma la trascrizione conferisce la possibilità di negoziare l'immobile per conto proprio, portando la III^ persona al rogito (anche se lo si fa normalmente anche senza trascrizione).

Come il contratto definitivo anche il contratto preliminare di acquisto può essere trascritto presso un notaio ma spesso questa tutela non viene esercitata da parte dell'acquirente perché comporta una ulteriore spesa, di solito si stipula in Agenzia con il titolare che fa da testimone.

"Non dobbiamo trascurare però che la trascrizione del preliminare costituisce una notevole tutela nei confronti di chi acquista, soprattutto quando al preliminare viene data attuazione con la stipula del contratto definitivo. In questo caso il rogito ha effetto retroattivo alla data del compromesso. In tal modo limitiamo al minimo il rischio che accennavamo qualche rigo sopra, di trascrizioni di acquisto da parte di altri eventuali acquirenti che si sono accordati con la parte venditrice, per un prezzo a lei più vantaggioso, in un tempo successivo alla stipula del nostro preliminare. Se prendiamo questa precauzione, questo eventuale altro acquirente, anche trascrivendo l'acquisto dopo la data del nostro compromesso non toglierebbe a noi il diritto di proprietà dell'immobile, perché in altre parole è come se avessimo trascritto l'acquisto della nostra casa il giorno del preliminare"

"Con la trascrizione del preliminare le posizioni del (promittente) venditore e del (promissario) acquirente tendono oggettivamente a bilanciarsi. Al venditore viene sottratta la piena disponibilità del bene oggetto del compromesso, disponibilità che in passato è costata cara a molti acquirenti "sulla carta", e più chiari rimangono anche gli obblighi dell'acquirente. I compromessi trascrivibili sono quelli stipulati per atto pubblico (cioè innanzi un notaio) o scrittura privata autenticata (quelli dove il notaio autentica solo la firma senza procedere alla stesura dell'atto che è invece redatto dalle parti).

[Coppelius]

Quella di indicare una terza persona è una possibilità normalmente prevista nel preliminare, ed ha validità anche se questa rimane una semplice scrittura privata.


Per quanto riguarda la trascrizione, il dubbio credo sia il classico: si spende per qualcosa che tutela quando in fondo non ve ne è bisogno perchè c'è la buona fede, ma comunque non è in grado di tutelare più di tanto nel caso di comportamenti volutamente fraudolenti (chi vende a dieci persone non sta certo lì ad aspettare che queste vengano a chiedere i soldi).