Capital gain su prima casa

[FaGal]

IMPOSTA DEL 12,5% SULLE PLUSVALENZE MA SOLO SE SI È PROPRIETARI DELL’IMMOBILE DA MENO DI CINQUE ANNI
Il fisco fa lo sconto sulla vendita della casa di famiglia


Alessio Berardino
IL Fisco abbassa le pretese sulle
vendite di case da parte dei privati,
introducendo un'imposta sostitutiva
all'Irpef del 12,5% sulle plusvalenze
immobiliari.
Per capire meglio la portata della
novità bisogna fare alcune considerazioni
generali. La persona fisica
che vende un immobile di sua proprietà,
se tale vendita è effettuata al
di fuori di una attività imprenditoriale
- e quindi soggetta ad Iva - non
subisce alcuna tassazione sul corrispettivo
incassato, che quindi non
dovrà essere dichiarato né sul modello
Unico né sul 730.
La normativa fiscale prevede due
eccezioni, che riguardano il caso in
cui la cessione a titolo oneroso
riguarda beni immobili (quindi edifici
o terreni) acquistati o costruiti da
non più di cinque anni o i terreni
edificabili secondo gli strumenti urbanistici
vigenti al momento della
cessione. In questi due casi il legislatore
prevede che diventi soggetta a
tassazione Irpef la differenza tra il
corrispettivo percepito per la vendita
e il costo originario sostenuto per
l'acquisto del medesimo bene (plusvalenza).
Quindi chi, fino al 2005,
ha venduto, ad esempio, un fabbricato
acquistato nel 2003 (perciò
posseduto da meno di cinque anni),
deve calcolare la differenza tra il
corrispettivo percepito nel periodo
di imposta e il prezzo di acquisto
aumentatodi ogni altro costo inerente
al bene medesimo (si tratta delle
spese sostenute: imposta di registro,
ipotecaria e catastale pagati in
sede di acquisto e la parcella del
notaio). In sede di dichiarazione dei
redditi tale differenza dovrà essere
sommata a tutti gli altri redditi
percepiti dal contribuente nell'anno
(lavoro dipendente, affitti, ecc...), e
in base a tale base imponibile saranno
applicate le ordinarie aliquote
progressive Irpef.
La normativa esclude comunque
dalla tassazione, non rilevando un
intento speculativo nell'operazione
effettuata da un privato, la vendita:
sia degli immobili (non aree edificabili)
posseduti per successione o
donazione, sia delle unità immobiliari
urbane che, per la maggior
parte del periodo intercorso tra l'acquisto
o la costruzione e la cessione,
siano state adibite ad abitazione
principale del cedente o dei suoi
familiari. Ora, la novità introdotta
dalla Finanziaria 2006, prevede invece
che sulle plusvalenze realizzate,
si possa applicare un'imposta,
sostituiva dell'Irpef, pari al 12,50%,
il cui pagamento salda il debito del
contribuente verso l'Erario e gli
permette di non dover più inserire
tale reddito nella propria dichiarazione.
Una soluzione vantaggiosa,
visto che l'aliquota Irpef più bassa è
pari al 23% e quindi è possibile
risparmiare almeno il 10,5% su
quanto guadagnato (23%-12,5%).
Laprocedura per ottenere l'agevolazione
è semplice: basta dichiarare
al notaio, in sede di atto, di volerne
usufruire. A seguito di tale richiesta
il notaio, una volta acquisita la
documentazione necessaria, provvederà
all'applicazione e al versamento
dell'imposta sostitutiva della plusvalenza,
richiedendo al venditore i
fondi necessari.
Il notaio poi comunica all'Agenzia
delle Entrate i dati relativi alla
cessione che usufruisce del beneficio
fiscale. Per valutare meglio il
guadagno netto del contribuente
supponiamo che possieda solo un
reddito da lavoro dipendente di 30
mila euro lordi. Se nel 2006 vende
un immobile realizzando una plusvalenza
di 20 mila euro su tale
valore potrà pagare l'imposta sostitutiva
del 12,5%, e quindi 2.500
euro, e non presentare nemmeno la
dichiarazione dei redditi, dato che
sull'altro reddito posseduto - da
lavoro dipendente - il sostituto d'imposta
ha già provveduto ad effettuare
le ritenute Irpef previste dalla
legge. Se il medesimo soggetto, a
parità di condizioni, avesse realizzato
la plusvalenza nel 2005 avrebbe
dovuto dichiarare i 20 mila in sede
di dichiarazione, e su tale importo
pagare l'Irpef in base alle aliquote
progressive previste per un importo
di euro 7.590. La nuova normativa
fa risparmiare, nell'esempio prospettato
e quindi in assenza di deduzioni
e detrazioni dall'imposta, 5.090
euro al contribuente (7.590 - 2.500).
tuttosoldi la stampa

[sentex]

I migliori sono i Notai che si adeguano a tutta la nuova normativa applicando nelle compravendite uno sconto del 20% sull'onorario.

Infatti se prima nella compravendita tra privati poteva essere dichiarato il valore catastale dell'immobile mentre il valore reale pagato nessuno lo sapeva (nero), adesso si puo' tranquillamente mettere il doppio prezzo negli atti, quindi prezzo catastale su cui si pagheranno le imposte e prezzo reale a tutelare l'acquisto da possibile revocatoria, da quest'ultimo i Notai calcoleranno il loro onorario scontato del 20% e comunque detto onorario non potrà esser calcolato al di sotto del valore catastale.


Un grazie all'ordine dei Notai che tagliano il loro onorario del 20% ma stranamente guadagnano di più.

[fever7]

vi pongo un quesito a cui non so rispondere sempre riguardo la 1 casa.
ho da 2 annni acquistato casa con proprietà divisa al 50% con mia moglie (siamo in regime di separazione dei beni).
ora per considerazioni varie vorrei donarle la mia metà di casa.
essendo passati due anni cosa succederebbe fisclmente' (ho avuto registro del 3 %)
e a quali spese andrei incontro? (sicuramente a spese notarili per atto , ma a livello imposte 1 casa?)
grazie per chi mi fa un pò dichiarezza sulla cosa

[FaGal]

168 euro ipotecaria e 168 euro per la catastale