Mutui, per scegliere si guarda all’Isc

[LucioTrader]

Mutui, per scegliere si guarda all’Isc

L’indice sintetico, calcolato per ogni singolo cliente, indica tutti i costi e le commissioni. Cambiare il contratto in corso? Conviene se l’interesse supera il 10 per cento. Data la congiuntura, meglio il fisso del variabile

di B&F - 05-11-2005

«La rinegoziazione del mutuo? Ormai non è altro che preistoria. Oggi l’offerta è così variegata che di rado è necessario ricorrere a questa formula, a volte costosa, per modificare le variabili del finanziamento». E se a dirlo è il responsabile dei prodotti di Banca per la Casa (gruppo Unicredit), Stefano Curti - che di mestiere fa solo quello - c’è da credergli. «Oggi il cliente è più consapevole: quando arriva in banca ha già le idee chiare e difficilmente non trova ciò che fa al caso suo», sottolinea Curti. Senza contare il capitolo spese: la penale per l’estinzione anticipata del mutuo può raggiungere anche il 4% del capitale residuo, mentre le spese notarili per l’apertura di una nuova pratica ammontano a 300 euro circa. Peggio ancora se l’utente decidesse di sostituire il proprio mutuo con un altro più conveniente. In questo caso, oltre alla penale si devono sostenere le spese per l’istruttoria (400-600 euro), per la perizia (200-300 euro) e per l’assicurazione (tra l’1,3 e il 4 per mille), oltre che versare un’imposta che varia dallo 0,25% al 2 per cento. «Rinegoziare il mutuo conviene solo in presenza di tassi di interesse elevati, superiori cioè al 10% - spiega Elio Lannutti, presidente dell’Adusbef, l’associazione degli utenti di servizi bancari e finanziari - Ma sono pochi gli utenti che ancora devono sottostare a condizioni così gravose. Nella stragrande maggioranza dei casi, rinegoziare un mutuo al giorno d’oggi non conviene». Fino a un paio di anni fa, in Italia venivano rinegoziati anche mezzo milione di mutui all’anno, mentre oggi sono solo qualche decina di migliaia. Un trend che potrebbe tuttavia rallentare nei prossimi mesi. «Negli ultimi due anni - aggiunge Lannutti - l’82% dei mutui erogati riguardava prodotti a tasso variabile. Ma il prossimo mese la Bce aumenterà probabilmente il costo del denaro. In quest’ottica, prevediamo che molti possessori di un mutuo a tasso variabile passino a un più conveniente tasso fisso».
Non è dunque un caso se, tra i molti prodotti messi a punto dagli istituti di credito e dalle finanziarie a statuto bancario, i più gettonati siano quelli che prevedono la possibilità di variare il contratto senza spese aggiuntive. «Ci sono diverse soluzioni che, come il nostro Mutuo Slalom, permettono al cliente di scegliere il tipo di tasso (fisso, variabile o misto) e di cambiarlo periodicamente in modo gratuito», spiega Curti. È anche grazie a prodotti come questi se l’erogato complessivo in Italia è in crescita costante dal 1998 a oggi. In particolare, secondo i dati dell’Osservatorio del mercato di Pirelli Real Estate, lo stock di mutui a giugno sfiorava i 168 miliardi di euro, il 21% in più rispetto al 2004. Da gennaio a giugno, sono stati distribuiti mutui per 26,3 miliardi (+10,88%). Si allunga inoltre la durata media, che nel 63,2% dei casi supera i 15 anni, contro il 54,4% della fine dell’anno scorso. Nei primi sei mesi di quest’anno, il miglior tasso variabile per un mutuo di 25 anni da 100mila euro è stato del 3,35% (rata mensile di 493 euro) contro un tasso variabile medio di mercato fermo al 3,67 per cento. Il tasso fisso più conveniente, per un finanziamento di pari importo, si è invece attestato a quota 4,76% (rata mensile di 571 euro), contro una media del 5,12 per cento. La domanda, a questo punto, nasce spontanea: come è possibile riuscire a mantenere la bussola in questa giungla di prodotti? «Come per il credito al consumo esiste il Taeg - spiega Giuseppe Piano Mortari, direttore operativo di Assofin - per i mutui esiste l’Isc, l’Indice sintetico di costo. Un valore che in sé ingloba, per l’appunto, i costi relativi alla pratica e che tutte le banche sono costrette a indicare sulla copia idonea per la stipula (una copia identica in tutto e per tutto al contratto finito ma senza obbligo di firma, ndr). Ma si tratta di un valore che viene calcolato sulla base dello specifico contratto stipulato dal cliente. Per questo, anche nell’ambito dello stesso prodotto, tale valore può cambiare sensibilmente sulla base delle specifiche condizioni presenti nel contratto».