condominio tetto

[fede24]

Illustro brevemente la mia situazione:
il condominio incarica un impresa per il rifacimento del tetto, a fine marzo 2005 si designa l'impresa che ha gia effettuato il preventivo, nel verbale non ci sono date di inizio(quindi l'amministratore non ha provveduto alla stipula di un contratto) pero il titolare della ditta si presenta alla riunione di fine marzo impegnandosi ad effettuare i lavori al piu presto(date le gravi perdite per infiltrazione).
A maggio l'impresa si rifa viva chiedendo il 25% per l'inizio dei lavori e regolarmente pagato dal condominio tramite bonifico e stabilendo i pagamenti.
I lavori pero sono iniziati ad inizio settembre(dopo sollecito del mio avvocato, perche sono io che subisco i danni in prima persona).
Dopo di che sono stati di nuovo abbandonati, a questo punto il mio avvocato spedira con raccomandata a/r una diciarazione di messa in mora con tremine di una settimana, se alla scadenza l'impresa non si presentera verra richiesto il doppio della caparra piu i danni morali e materiali(non riusciro a trovare un'altra impresa ed il lavoro non puo essere fatto in inverno).
Volevo sapere se la procedura è corretta, cioè posso agire io condomino contro l'impresa? (anche se il mio avvocato ha allegato nella dichiarazione il consenso dell'amministratore)se ci fosse risoluzione del contratto ne gioverebbe tutto il condominio credo, giusto?
Il mio avvocato sostiene che la dichiarazione di messa in mora vale per tutto il condominio ma la richiesta danni sarebbe una cosa personale?
Con tutto questo ritardo che si è verificato la mia mansarda ha subito molti danni stimati da un pittore intorno ai 1000 euro che detrarro dalla spesa che devo pagare all'impresa.
Come devo comportarmi per la detrazione del danno? devo allegare una perizia oppure una lettera dell'avvocato?(oppure niente?) Questo deve avvenire alla fine o all'inizio del pagamento?
Il totale della somma da pagare è 3.500 io gliene tolgo(giustamente) 1.000, che cosa potrebbe fare l'impresario, ricorrere ad una perizia o che altro?
Grazie

[tegio]

Consiglio seguire parere del TUO Avvocato

[FaGal]

no comment

[fede24]

no comment

In che senso no comment?

[FaGal]

Prima metti in mora, anzi lo fai mettere, se esegue il lavoro chiederai danni per ritardi, se non ottemperai chiederai giudizialmente i danni comunque. Hai un avvocato che lavora per te...

[harley-law]

Certo che anche il condomìnio che paga il 25% del lavoro senza prima stipulare un contratto scritto... l'amministratore non mi sembra si sia comportato in modo prudente in questa occasione...

[cleopatra758]

Concordo con tutti : è sicuramente materia di avvocato ed anch'io ho la sensazione che l'amministratore sia un po'....latitante
Ti porto la mia modesta esperienza : per lavori importanti (e mi sembra questo lo sia), sicuramente occorre un contratto dove sia stabilito anche l'inizio e la fine dei lavori. Alcuni prevedono anche una penale in caso di consegna del lavoro oltre il termine pattuito, soprattutto se esiste una situazione di pericolosità o grave danno. Aggiungerei una mia perplessità : giusto che tu ti faccia tutelare dal tuo legale di fiducia, ma penso che il condominio avrebbe dovuto dare mandato all'amministratore di incaricare un avvocato. Vero è che tu sei il maggiore danneggiato, però la tutela interessa l'intero condominio.

[harley-law]

Originalmente inviato da cleopatra758

Concordo con tutti : è sicuramente materia di avvocato ed anch'io ho la sensazione che l'amministratore sia un po'....latitante
Ti porto la mia modesta esperienza : per lavori importanti (e mi sembra questo lo sia), sicuramente occorre un contratto dove sia stabilito anche l'inizio e la fine dei lavori. Alcuni prevedono anche una penale in caso di consegna del lavoro oltre il termine pattuito, soprattutto se esiste una situazione di pericolosità o grave danno. Aggiungerei una mia perplessità : giusto che tu ti faccia tutelare dal tuo legale di fiducia, ma penso che il condominio avrebbe dovuto dare mandato all'amministratore di incaricare un avvocato. Vero è che tu sei il maggiore danneggiato, però la tutela interessa l'intero condominio.

Esattamente...mi sembra una situazione pasticciata...

Solitamente per ristrutturazioni condominiali di una certa entità prima di tutto si chiede il preventivo a più imprese.
Si sceglie quella che si ritiene adatta alle proprie esigenze di budget, quindi ci si fa fare un capitolàto dei lavori ed un contratto scritto basato sul capitolato con inseriti tra le altre cose i termini di inizio lavoro, di fine lavoro e le penali per i giorni di ritardo.
Durante il lavoro, tramite un direttore dei lavori (deve essere un tecnico ovviamente) scelto dal condominio , il condominio nella persona dell'amministratore può vigilare sull'operato qualitativo dell'impresa ed essere costantemente informato sullo stato di avanzamento dei lavori.


In questo caso invece hanno scelto un'impresa tramite il preventivo e senza alcun contratto scritto gli hanno versato il 25% del lavoro...imprudenza da parte dell'amministratore , ma un po' anche dei condòmini che potevano vigilare sull'operato dell'amministratore ed intimarlo a fare il contratto prima di pagare.


Non da ultimo siccome siamo a metà settembre, se la questione si protrarrà e se il lavoro non venisse terminato entro fine Dicembre questo condomìnio rischia di perdere le agevolazioni per il 2005 relative alle ristrutturazioni edilizie...agevolazioni che consistono nel 36% di rimborso del lavoro in 10 anni e nell'iva agevolata.

Poi arrivati a questo punto il condomìnio intero doveva tutelarsi con un avvocato.

[fede24]

L'amministratore passera domani a prendere le firme dei condomini per la dichiarazione di messa in mora(ci vogliono le firme dei condomini non basta la mia e si divideranno le spese) se il condominio si rifiutasse di firmare a questo punto sarei costretto ad agire contro il condominio stesso, prima ancora che contro l'impresa, dovrebbe essere questa la prassi.
Quando gli ho detto all'amministratore che avrebbe dovuto fargli firmare un contratto ha detto che l'importo di 17.000 euro secondo lui era troppo esiguo e che l'impresari avrebbe dovuto iniziare i lavori appena dopo l'acconto

[harley-law]

Originalmente inviato da fede24

L'amministratore passera domani a prendere le firme dei condomini per la dichiarazione di messa in mora(ci vogliono le firme dei condomini non basta la mia e si divideranno le spese) se il condominio si rifiutasse di firmare a questo punto sarei costretto ad agire contro il condominio stesso, prima ancora che contro l'impresa, dovrebbe essere questa la prassi.
Quando gli ho detto all'amministratore che avrebbe dovuto fargli firmare un contratto ha detto che l'importo di 17.000 euro secondo lui era troppo esiguo e che l'impresari avrebbe dovuto iniziare i lavori appena dopo l'acconto

Io ad un amministratore così alla prossima assemblea ordinaria gli voterei la sfiducia...

Meno male che c'è il condizionale..."avrebbe dovuto iniziare i lavori"...