Compravendita preliminare e altro su immobile

[Bluetooth]

Ciao a tutti.
Mi trovo nella seguente situazione: un conoscente, in cerca di liquidità a breve, è disposto a vendermi un immobile ai prezzi di acquisto del 2003. Per me è un affare poiché l'immobile si è già rivalutato di oltre il 20% da allora. Lui invece risparmia tempo e commissioni di agenzia. Tuttavia, se fa la vendita ora, è costretto a pagare l'INVIM, non essendo ancora passati i 5 anni dal suo acquisto. Pertanto, il tempo utile per effettuare la compravendita sarebbe nel 2008. Entrambi siamo interessati a bloccare l'affare, quindi stavo pensando a un contratto di compravendita preliminare da siglare dinanzi a un notaio: pensate che sia la soluzione migliore?
Da quanto ne so, do' un acconto sul totale del prezzo concordato e, in caso di non rispetto dell'obbligazione da parte del venditore, sarà tenuto a risarcirmi il doppio della caparra. È corretto?

Altra domanda: una volta fatti i passi di cui sopra e arrivati nel 2008, dovremo siglare l'atto di compravendita finale, chiaramente. Vorrei chiedervi se all'atto di compravendita è possibile pattuire un pagamento dilazionato tra le parti, che non significa coinvolgere una banca con il mutuo, ma semplicemente pagare l'immobile in più tranche a distanza di tot tempo. Nel caso sia possibile effettuare il pagamento "rateale", il passaggio di proprietà avverrebbe con il pagamento dell'ultima rata o sin da subito?

Grazie mille.

[FaGal]

Partendo dalla seconda è possibile nella misura in cui vi sia il consenso del proprietario attuale.
Quanto alla prima non sussiste un problema di Invim, che è stata abrogato, ma di tassazione della plusvalenza, di recupero delle imposte indirette nel caso in cui fosse una prima casa, e non vi sia un riacquisto entro un anno di prima casa

[Bluetooth]

Originalmente inviato da FabioGalletti

Partendo dalla seconda è possibile nella misura in cui vi sia il consenso del proprietario attuale.

Grazie per la risposta. Per quanto riguarda il trasferimento di proprietà, avverrebbe da subito o solo con il pagamento dell'ultima "rata"?

Originalmente inviato da FabioGalletti

Quanto alla prima non sussiste un problema di Invim, che è stata abrogato, ma di tassazione della plusvalenza, di recupero delle imposte indirette nel caso in cui fosse una prima casa, e non vi sia un riacquisto entro un anno di prima casa

Il proprietario attuale non ha intenzione di acquistare un'altro immobile entro un anno, pertanto pagherà la tassa suppongo. Ma la plusvalenza viene calcolata in base alla rivalutazione catastale (che suppongo limitatissima tra il 2003 e oggi) o in base al prezzo di cessione?

Grazie ancora.

[FaGal]

la plusvalenza sulla cessione

No, il preliminare ha effetto solo tra le parti, non costituisce, per intenderci, un diritto di proprietà ma una diritto a sottoscrivere il contratto definitivo con il quale avviene ikl passaggio di proprietà.

Poi, per accordo, si può anche prevedere che si versi un acconto del 10% e tra un anno e mezzo di nuovo del 10, con versamento nel 2008 del prezzo residuo...il vantaggio per il compratore con un contratto siffatto è che adendo l'autorità giudiziaria (da "carogna )possa vedersi riconosciuta la definitività del preliminare. Vero è che dati i tempi della giustizia civile sarebbe senz'altro dissuaso.

Finanziarimente, è un investimento a termine: se il prezzo sale ci guadagni se hai pattuito un prezzo, se scende ci rimetti. Certo il termine normalmente è di 1-2 anni massimo, qua siamo già a 3...non è poco

[FaGal]

L'unica sarebbe non far emergere la plusvalenza

[think]

è sufficente che la stipula avvenga allo stesso prezzo a cui ha comprato il tuo amico , se sono valori pari o superiori al valore catastale nessuno può eccepire alcunchè , in questo modo puoi stipulare anche domani mattina se il notaio è disponibile

[Bluetooth]

Allora, l'acquisto del mio amico è stato fatto per 90.000 €, documenti alla mano. Se mi viene rivenduto allo stesso prezzo, quindi non c'è plusvalenza per lui, coretto? E quindi niente tassa...

Per quanto riguarda la rendita catastale è di 403 € circa, valori del 2003. Applicando i coefficienti dell'ultima finanziaria, trovo un valore catastale di circa 50.000 €.
Quindi su questo punto dovremmo essere a posto!

Per quanto riguarda il passaggio di proprietà, Fabio, la mia domanda era un po' diversa. Te la riformulo
Supponendo che non ci siano tasse e che quindi abbiamo convienenza a fare la compravendita già ora, vorrei capire se ho la possibiltà di chiudere la compravendita (e quindi fare avvenire il passaggio di proprietà) portando dinanzi al notaio un acconto 15-20% sul totale e mettendo per iscritto l'impegno a versare la restante parte del prezzo in tranche successive.

Grazie mille

[FaGal]

Scusa ma non capisco; quando parli di chioudere intendi di fare un preliminare? Credo di sì..non so quale venditore ti ceda l'appartamento contro pagamento di un acconto

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Originalmente inviato da FabioGalletti

Scusa ma non capisco; quando parli di chioudere intendi di fare un preliminare? Credo di sì..non so quale venditore ti ceda l'appartamento contro pagamento di un acconto

Nessun preliminare
Vorrei sapere se è possibile chiudere la compravendita vera e propria con un acconto al momento e il pagamento della parte restante dilazionato in rate. Non ho la liquidità per coprire tutto ora e non ho intenzione di chiedere il mutuo. All'altra parte sta bene ricevere un acconto e il resto dell'ammontare in tot tranche. Cio' detto, è possibile la cosa?

[okkrim]

mah... un acquisto a 3 anni...

puo' succedere di tutto in 3 anni...

facciamo debiti scongiuri... pero' il venditore potrebbe anke mancare e quindi l'appartamento andare in eredita'...

personalmente mi farei fare una procura irrevocabile a vendere (anke a me stesso), citando il prezzo e le rate... fra 3 anni vado io dal notaio e me lo intesto oppure lo vendo a terzi...