Lavori ben fatti oppure il rimborso dei danni

[FaGal]

DURANTEl'estate sono in molti
ad incaricare un artigiano o
una ditta edile di eseguire lavori
che, altrimenti, impedirebberomaterialmente
alla famiglia di occupare
i locali. Ma anche quando è incaricato
della supervisione un direttore dei
lavori nominato dal committente,
non c'è accordo preventivo sulle opere
da fare o sui materiali da utilizzare
che garantisca la certezza di una
buona esecuzione. Ecco allora che
assumono molta importanza le garanzie
dettate dal codice civile in
caso di cattiva esecuzione.
GARANZIE.Il codice stabilisce: i lavori
devono essere eseguiti «a regola
d'arte» e va fornita la garanzia al
committente della conformità dell'
opera al progetto e del risultato
tecnico adatto. Vi sono due momenti
in cui è possibile una verifica dell'esecuzione:
durante o dopo i lavori.
1) Verifica durante i lavori... Ispezioni
e controlli da parte del committente
o dei suoi incaricati sono possibili
in ogni momento, purché a sue
spese e purché non intralcino l'esecuzione.
Se il cliente non è soddisfatto e
riesce a provare le proprie ragioni,
può imporre un termine entro il
quale l'appaltatore dovrà rimediare
alla cattiva esecuzione, trascorso il
quale può risolvere il contratto per
inadempimento grave.
2) ... e dopo. Ultimata l'opera, il
committente è tenuto a eseguire controlli
prima della sua accettazione.
Essa può essere espressa, oppure
tacita (per esempio, attraverso il
pagamento senza riserve di quanto
dovuto). Con l'accettazione, non si
può più protestare per i vizi dell'opera
o la sua diversità da quanto
convenuto, se essi sono palesi, cioè
evidenti, o comunque riconoscibili.
VIZI OCCULTI. E' evidente che non
tutte le mancanze nelle opere sono
riconoscibili:untetto riparato durante
l'estate può lasciare filtrare acqua
al momento delle piogge autunnali,
piastrelle mal posate possono spezzarsi
o uscire di sede con l'uso,
fondamenta in cemento armato possono
cedere anche dopo qualche anno.
Perciò l'appaltatore è tenuto a
dare due tipi di garanzie per i vizi
«occulti» o comunque taciuti in mala
fede: una biennale e l’altra decennale,
prevista esplicitamente dal codice
per gli edifici o comunque per «le
altre cose immobili destinate per loro
natura a lunga durata».
A) Garanzia biennale... Per poter
esercitare questo diritto alla garanzia,
la denuncia dei vizi deve essere
fatta entro 60 giorni dalla loro scoperta
ed entro 2 anni dalla consegna. La
denuncia non è necessaria se l'appaltatore
ha agito in modo tale da
nasconderli. Non è nemmeno necessaria
se ha riconosciuto, in qualche
modo, i vizi stessi. Se con il riconoscimento
c’è un'ammissione di responsabilità,
è come se si fosse stipulato
un nuovo contratto per l'eliminazione
dei vizi stessi, che ha come termine
di prescrizione 10 anni.
B) ... e decennale. Più tutela al
committente è offerta dalla garanzia
decennale, prevista quando l'opera
«per vizio del suolo o per difetto della
costruzione rovina in tutto o in parte,
ovvero presenta evidente pericolo
di rovina o gravi difetti». Per la
giurisprudenza, nel concetto di «gravi
difetti» vanno compresi anche
vizi, che, pur non coinvolgendo la
statica del fabbricato, compromettono
in modograve la funzione cui esso
è destinato. La Cassazione ha valutato
come tali anche le infiltrazioni
d'acqua causate da insufficiente impermeabilizzazione.
Oltre alla garanzia,
portata da due a dieci anni, viene
prorogato da due mesi a un anno il
termine per la denuncia.
LA DENUNCIA E' valida anche una
denuncia generica che non elenca i
difetti. Anzi, è efficace, per superare
la decadenza, anche un semplice
telegramma o, addirittura, unatelefonata
(se ci sono testimoni). In seguito
potranno essere identificati con precisione
i difetti. Può però sorgere un
dubbio: da quando decorrono i due
mesi, o l'anno per la denuncia? La
Cassazione ha chiarito che il momento
della «scoperta del vizio» non
coincide con quello in cui il committente
si accorge che esiste una qualsiasi
anomalia, ma quello in cui si
consolida la certezza che il vizio o
difetto è causato da una responsabilità
dell'appaltatore nell'esecuzione
dell'opera. Inoltre, ha affermato che
la consapevolezza decorre nel momento
in cui una perizia di un tecnico
dà forti indizi sulla responsabilità
dell'appaltatore.
PRESCRIZIONEDELDIRITTO.Comunque,
fatta la denuncia, se l'appaltatore
fa orecchi da mercante, si ha
tempo un anno per adire in giudizio.
Tale termine decorre dal giorno
in cui è possibile l'esercizio del
diritto. Se, in tale lasso di tempo si
fa un atto con valore di azione
legale (può bastare anche una
raccomandata), il termine di un
anno ricomincia a decorrere dalla
data di tale atto stesso.
RIMEDI. Il committente ha, in genere,
due possibilità:
- pretendere l'eliminazione del vizio,
oltre al riconoscimento dei danni
- chiedere la riduzione del prezzo
da pagare o pagato e il risarcimento
degli eventuali danni.
La scelta dell'uno o dell'altro rimedio
è, in genere, irrevocabile. L'eliminazione
dei vizi può essere pretesa
dalla ditta edile esecutrice. Ma poiché
il committente non si fida quasi
mai dell'impresa con cui ha litigato,
chiederà un'autorizzazione al giudice
per fare eseguire i lavori ad altri,
naturalmente a spese dell'impresa
che è dalla parte del torto.
*presidente Federamministratori-Confappi
la stampa oggi

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