Fallimento dei costruttori.In arrivo le nuove tutele

[tegio]

19 maggio 2005
Più vicine le garanzie per le famiglie
Fallimento dei costruttori / In arrivo le nuove tutele


ROMA • Gli acquirenti di immobili in costruzione potranno contare a breve su maggiori garanzie contro i rischi di fallimento del costruttore. Il gruppo di lavoro guidato dal sottosegretario all'Economia, Michele Vietti, ha concluso ieri la stesura finale del decreto legislativo.
L'obiettivo è quello di portare al più presto il provvedimento al Consiglio dei ministri per l'approvazione definitiva che potrebbe già arrivare dopo la riunione di domani o, al più tardi, la prossima settimana. Due i cardini dell'intervento, che trova origine in una delega datata 2004: l'istituzione di un fondo di solidarietà per crisi già in atto e la previsione, a carico dell'impresa costruttrice, della prestazione di una fideiussione pari al 100% dell'importo impegnato dai promissari acquirenti.
In questa maniera dovrebbe essere posto un argine a una situazione che, secondo alcune stime, ha visto circa 200.000 famiglie essere coinvolte da 9.000 fallimenti a partire dal 1995, con conseguenze spesso irrimediabili.
La versione finale del decreto contiene una serie di modifiche introdotte nel testo in accoglimento delle osservazioni delle commissioni parlamentari che si sono espresse sul provvedimento nelle settimane passate. Innanzitutto, all'articolo 1, vengono fornite le definizioni delle figure chiave e degli istituti interessati. Mutuandole dalla legge delega sono così state puntualizzate le caratteristiche che dovranno possedere l'acquirente, il costruttore e la situazione di crisi. Quest'ultima è relativa ai casi in cui il costruttore è sottoposto a esecuzione immobiliare in relazione all'edificio oggetto del contratto oppure a fallimento, liquidazione cotta o concordato preventivo.
Per acquirente, invece, deve essere intesa la persona fisica ( e questo rappresenta un chiarimento importante) che è promissaria acquirente o che acquista un immobile da costruire o che ha stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, per l'acquisto o il trasferimento a un parente in primo grado di un diritto reale sull'immobile. Nella categoria devono poi essere compresi tutti coloro che, anche non essendo soci, hanno assunto obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l'assegnazione in proprietà o la titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire per iniziative della stessa coop.
Tra i costruttori rientrano gli imprenditori e le cooperative che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire oppure che hanno stipulato ogni altro contratto idoneo a trasferire la proprietà o la titolarità di un altro diritto reale sull'immobile stesso. Come pure, a essere precisata, è la categoria degli « immobili da costruire » e, cioè, quelli per i quali è stato richiesto il permesso di edificazione, ma la cui costruzione non è ancora stata ultimata tanto da non permettere il rilascio del certificato di agibilità.
Quanto alla forma della fideiussione, e sempre in accoglimento di osservazioni parlamentari che molto avevano insistito sulla necessità di un aumento della progressività, è stato previsto che le parti possono accordarsi per utilizzare lo schema della fideiussione per obbligazione futura delineato nell'articolo 1938 del Codice civile, permettendo così che il valore della fideiussione possa essere rapportato ai versamenti effettivamente avvenuti e non stimato sull'intero valore del bene promesso in vendita. Dalla necessità della garanzia, che comunque deve essere fatta valere dalla parte acquirente, sono invece esonerati i casi in cui è già prevista una forma di tutela, come per le garanzie fideiussorie dei contributi pubblici.
Recependo un suggerimento del Senato è stata poi prevista la consegna, contestualmente al passaggio di proprietà, di una polizza assicurativa con la quale il costruttore si impegna al risarcimento per i vizi dell'immobile verificatisi successivamente alla stipula definitiva dell'atto di vendita.
Infine, per quanto riguarda la revocatoria, il decreto legislativo dovrà essere coordinato o, meglio, integrato, con la disciplina appena introdotta nell'ambito del pacchetto competitività che inserisce gli atti di vendita della casa adibita ad abitazione principale tra gli atti esenti.

http://www.assinews.it/rassegna/arti...190505ri2.html

[tegio]

19 maggio 2005
Mingiustizia.


Fallimenti immobiliari, in arrivo dlgs

Ultimo atto istruttorio per il decreto delegato sui fallimenti immobiliari che introduce tutele per chi acquista prime abitazioni da società poi dichiarate fallite.
Ieri al ministero della giustizia si è tenuta l'ultima riunione della commissione tecnica che ha lavorato sullo schema di decreto delegato in attuazione alla legge 210/2004.

Lo schema del dlgs dunque approderà presto a palazzo Chigi per l'esame in consiglio dei ministri. Tra le novità la garanzia sugli acconti versati dai promissari acquirenti con l'obbligo del costruttore di prestare fideiussione per importo pari alle somme riscosse, l'impossibilità di rogito senza frazionamento o cancellazione dell'ipoteca, limitazione dell'azione revocatoria dell'atto di compravendita da parte delle procedure concorsuali, effettività delle garanzie sulla qualità dell'immobile.

Intanto ieri si è tenuta la prima riunione, interlocutoria, del gruppo coordinato dal sottosegretario all'economia Michele Vietti per l'esercizio della delega per la riforma del diritto fallimentare introdotta con la legge di conversione del dl competitività. I lavori sono stati aggiornati al 30 maggio.
http://www.assinews.it/rassegna/arti...o190505ca.html

[FaGal]

http://www.radio24.ilsole24ore.com/f...730&sezId=9730

[FaGal]

Prima casa, più tutele se il venditore fallisce
S to per acquistare una casa direttamente dall'impresa di costruzione. I lavori non sono ancora iniziati, ma il permesso di edificazione è stato rilasciato prima del 21 luglio 2005. Quali garanzie posso chiedere per tutelarmi sia per il buon esito dell'affare sia in caso di fallimento? I l permesso è stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della nuova normativa, molto più favorevole per chi acquista gli immobili sulla carta (decreto legislativo del 20 giugno 2005, n. 122). Grazie alla nuova legge sul fallimento, però, anche simili operazioni sono ora più garantite.
La prima tutela è stipulare il preliminare di vendita (il «compromesso») da un notaio, che ne curerà la trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Con il risultato che, in caso di fallimento avrà un privilegio sull’immobile rispetto agli altri creditori del fallito (articolo 2775 bis del Codice civile). Per avere questo privilegio sugli altri creditori - introdotto dall’articolo 58 del decreto legislativo del 22 dicembre 2005 - è però necessario che, entro il termine stabilito dalle parti per la conclusione del contratto definitivo, si provveda alla trascrizione dell’atto. Adempimento che in ogni caso deve avvenire entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Garanzie più ampie sono previste se si tratta della prima casa. L’articolo 10 del decreto 122/2005 dispone che gli atti a titolo oneroso riguardanti il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione dei lavori, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, non sono soggetti all’azione revocatoria. Non rischiano più, quindi, di ritornare nel patrimonio del fallito per soddisfare i creditori. A condizione, però, che l’atto sia stato stipulato a un giusto prezzo, cioè a un valore di mercato. È pertanto importante dichiarare sempre il prezzo effettivamente pagato, anche a costo di sborsare maggiori tasse.
In mancanza di questi presupposti l’azione revocatoria può essere attuata dal curatore per annullare gli effetti degli atti posti in essere dall’imprenditore nel cosiddetto periodo sospetto, da sei mesi a un anno a seconda dei casi, prima della dichiarazione di fallimento.
Da segnalare che il periodo sospetto è stato ridotto drasticamente: in precedenza era di due anni.
(Con la consulenza dell’avvocato Germano Palmieri) Massimo Ferrari - (via email)corriere economia

[FaGal]

CASA. Fondo vittime dei fallimenti immobiliari, sul sito Confedilizia il modulo per la domanda
14/02/2006 - 15:37



Fino al 10 agosto 2006 è possibile presentare la domanda di accesso al Fondo di solidarietà destinato ad indennizzare gli acquirenti di immobili da costruire che, a seguito di fallimento del venditore, abbiano subìto la perdita di somme di denaro o di altri beni oggetto dell'accordo negoziale con il costruttore. Lo segnala Confedilizia, rendendo noto che è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto del Ministero della Giustizia 2 febbraio 2006, che ha previsto tra l'altro le modalità di presentazione della domanda per l'accesso, da parte degli aventi diritto, alle prestazioni del Fondo.

La domanda - il cui modulo è scaricabile dal sito Internet della Confedilizia unitamente al testo del decreto - dovrà essere presentata alla Consap, l'ente al quale la legge ha attribuito il compito di gestire il Fondo. Essa dovrà essere corredata da tutta la documentazione utile a comprovare l'esistenza, in capo al richiedente, dei requisiti per beneficiare dell'indennizzo. Qualora i documenti non vengano trasmessi insieme alla domanda, si potrà rimediare successivamente, nel termine da comunicarsi da parte della stessa Consap. Ciascun soggetto potrà ottenere l'indennizzo dal Fondo una sola volta, anche nel caso in cui abbia subìto più perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi, e la corresponsione delle somme avverrà a cura della Consap mediante assegno circolare non trasferibile ovvero mediante bonifico su conto corrente postale o bancario.

L'accesso alle prestazioni del Fondo è subordinato all'esistenza a carico del costruttore, in ragione della sua insolvenza, di procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 né aperte in data successiva al 21 luglio 2005, nonché alla presentazione della richiesta, per l'immobile oggetto di negoziazione, del permesso di costruire.
La Confedilizia ricorda che presso la sua Sede centrale è stato istituito il servizio "Acquirenti di immobili da costruire", disponibile al numero di telefono 06.67.93.489 (r.a.) per ogni informazione sull'argomento, e che presso le proprie Associazioni territoriali è stato attivato il servizio "Consulenza acquirenti di immobili da costruire e controllo polizza fideiussoria".

2006 - redattore: NZ
http://www.helpconsumatori.it/news.php?id=6026

[FaGal]

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