Comprarsi l’appartamento con l’ingegneria finanziaria

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Comprarsi l’appartamento con l’ingegneria finanziaria


ADRIANO BONAFEDE

L’ingegneria finanziaria non conosce limiti. È sempre alla ricerca di nuovi prodotti da offrire ai consumatori. Così con il suo aiuto di inventano prodotti ibridi, che non sono mai esistiti in natura. Nel campo del risparmio, sono nati con questo sistema molti prodotti ormai noti a tutti gli investitori: obbligazioni strutturate, Etf, covered warrant, e così via. Ma l’ingegneria finanziaria opera anche nel campo dei mutui. Sono così nati mutui molti diversi dai soliti a tasso fisso o a tasso variabile. Oggi alcuni di questi mutui innovativi sono diventati, per alcune banche, il prodotto di punta nel segmento del credito dedicato all’acquisto della casa, così come è accaduto per il Monte dei Paschi e per Banca Woolwich.
Ma in che cosa consiste, più esattamente, l’innovazione? In generale, l’innovazione nel campo dei mutui prende la forma di una flessibilità maggiore rispetto ai classici mutui a tasso fisso o a tasso variabile. In questi classici prestiticasa, una volta stabilito il parametro (l’Irs nel caso del fisso e l’Euribor nel caso del variabile), lo spread (ovvero la commissione a favore della banca per ripagarla dei suoi costi aggiungendo anche un margine di guadagno), e la durata, non bisogna più preoccuparsi di questi mutui. Questi si limitano a "viaggiare" automaticamente: restano sempre uguali, naturalmente, se il tasso è fisso, crescono e si abbassano seguendo il parametro di riferimento se sono variabili.
Sul modo di concepire questa flessibilità, esistono grosso modo tre grandi direttrici, variamente interpretate dalle banche. Uno stesso copione, infatti, può dar luogo a infinite varianti, con soluzioni che si adattano ad alcune fasce di clientela o ad altre. In più, ci sono altre soluzioni destinate a segmenti di clientela più particolari.
Tasso variabile ma rate costanti. Il primo tipo di flessibilità è il mutuo a tasso variabile in cui le rate restano costanti per tutta la durata. Ma come fanno a restare stabili se i tassi aumentano? Accade che, se il tasso cresce, invece che far aumentare la rata, ci saranno più rate per una durata più lunga. «In questo modo spiega Paolo Cappellini, responsabile prodotti di Banca Woolwich (la banca al servizio dell’immobiliare del gruppo inglese Barclays) si dà una certa tranquillità a chi prende il variabile. Però attenzione: possono scegliere questa soluzione soltanto quelle famiglie che hanno davanti a sé molto tempo, quindi solo quelle relativamente giovani».
Tasso misto. Un altro modo per rendere più flessibile il mutuo è quello di rendere possibile, a scadenze prefissate più o meno vicine nel tempo, il passaggio dal variabile al fisso e viceversa, in modo da adeguarsi al mutamento della situazione. È chiaro che può optare per questo strumento soltanto chi conosce e ha una discreta capacità di anticipare i mercati. È meglio non si metta in questa posizione chi proprio non capisce nulla di tassi variabili e fissi. «Il nostro ‘mutuo Open’ spiega Riccardo de Fonzo, responsabile della Direzione Marketing del gruppo Veneto Banca ha un tasso fisso iniziale per un anno concordato (oggi al 2,5 per cento), seguito da quattro anni di variabile. Poi, al quinto anno e in seguito ogni cinque anni il cliente può decidere di passare dal variabile al fisso e viceversa». Una forma di flessibilità simile ce l’ha anche il Monte dei Paschi, dove però le date in cui è possibile cambiare tipologia sono diverse: dopo il primo anno fisso, ci sono due anni, poi tre e infine si va avanti di cinque in cinque; per il Monte dei Paschi si tratta della prima forma di mutuo venduta. Forme di mutuo misto sono offerte anche dalla Bam e da Unicredito ("Slalom").
Muto variabile con cap & floor. Tra le novità di questi ultimi tempi c’è anche la forma di mutuo a tasso variabile con un tetto (cap) e un pavimento (floor). Il tasso dunque sale e scende secondo i movimenti del mercato, ma non può salire oltre un certo limite (più alto se il prestito ha una lunga durata) e neppure scendere sotto un certo limite. Costa un po’ di più di un normale mutuo a tasso variabile (Woolwich lo fa pagare 1015 basis point in più), ma è molto utile per togliere l’ansia al mutuatario. Anche questa forma di mutuo innovativo sta incontrando un certo gradimento.
Altre forme di flessibilità. Come si diceva all’inizio, non ci sono limiti all’ingegneria finanziaria. Ucb Banca (gruppo Bnp Paribas) ha inventato un mutuo a tasso fisso (‘UnoΠù fisso’) con opzione durata/rata. Dopo i primi tre anni, il mutuo può essere rivisto, protraendo o riducendo la rata fino a un totale di 24 mesi; di conseguenza, la rata mensile può aumentare o diminuire fino al 25 per cento della rata precedente. Si tratta di un mutuo che si allunga e si restringe come una fisarmonica. Addirittura, dopo i primi due anni, è possibile richiedere la sospensione del pagamento della rata mensile del mutuo qualora la famiglie siano impegnate in altre spese.
Tra le novità, sia Banca Woolwich che Veneto Banca sono tra quelle che possono finanziare oltre il 100 per cento del valore dell’immobile. Di solito per il solo acquisto si arriva all’80, qui invece si va ben oltre: 120 per Veneto Banca, 145 per Woolwich (ma si porterà in detrazione fiscale solo la quota relativa all’acquisto).
Altre novità sono in vista sia per Unicredit, che le renderà note proprio questa settimana, sia per Ingdirect, che per ora ha solo un mutuo variabile ‘senza spese’. Così come Woolwich, che ha già il mutuo ‘zero spese’.
http://www.repubblica.it/supplementi...45kapperi.html

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UIltraventennali e variabili, continua la corsa dei mutui


MARIANO MANGIA

Un 2004 ancora all’insegna dei mutui casa, cresciuti nell’ammontare complessivo, ma anche in termini di importo medio e di durata. L’ammontare dei prestiti erogati dal sistema bancario destinati all’acquisto di abitazioni e con durata superiore ai cinque anni ha registrato una crescita del 20,5% nel 2004 che si confronta con un tasso di crescita del 10% misurato per l’intera area euro; a fine febbraio, sulla base alle rilevazioni della Banca d’Italia, i mutui casa hanno raggiunto la cifra complessiva di 183,2 miliardi di euro. Un boom confermato dall’Osservatorio Assofin sul credito immobiliare che raccoglie i dati di un campione di istituti di credito, rappresentativo di oltre i due terzi del mercato totale dei mutui casa in Italia.
La crescita nel 2004 dei flussi di credito erogati dal campione di banche sotto forma di mutui casa è stata pari al 26,6%; l’89,5% dell’erogato è rappresentato da mutui destinati all’acquisto dell’abitazione, con una crescita del 25,1%, e il rimanente 10,5% è costituito da mutui destinati alla ristrutturazione della casa o a soddisfare esigenze di liquidità, aumentati del 38,4%. L’analisi dei dati dell’Osservatorio Assofin conferma anche la tendenza alla crescita dell’importo medio erogato e all’allungamento delle scadenze.
L’importo medio delle erogazioni destinate all’acquisto di abitazioni si è attestato nel 2004 attorno ai 104.000 euro, dai 95.000 dell’anno precedente; si mantiene elevato e in crescita anche l’importo medio dei mutui di ristrutturazione e liquidità che ha raggiunto i 94.000 euro. Nella valutazione dell’ammontare erogato per classi d’importo emerge un decisa crescita dei mutui di importo compreso tra 100 e 200 mila euro, che pesano per il 49% del totale contro il 41% nel 2003; in calo dal 36% al 31% le operazioni di importo compreso tra 50 e 100 mila euro. Quanto alla durata, anche qui si rileva una tendenza all’aumento: si è ridotta la quota dei mutui con durata fino a 15 anni (31% del totale rispetto al 42% dell’anno precedente), a fronte di una consistente crescita di quelli con durata superiore ai 20 anni, passati dal 29% al 42%.
Nella scelta tra tasso fisso e tasso variabile non sembra esserci ormai storia: solo il 7,7% dei flussi erogati dal campione di banche Assofin ha riguardato i mutui a tasso fisso che pure pesavano per il 18,8% nel 2003; la parte prevalente, il 76,6% è rappresentata da mutui a tasso variabile ed il restante 15,7% è costituito, invece, da quelli a tasso misto. C’è da rilevare la tendenza ad un maggiore ricorso a tassi variabili e misti nei contratti per importi più elevati; la maggiore concentrazione del variabile è nella durata compresa tra 15 e 20 anni, laddove i mutui a tasso fisso, più omogeneamente ripartiti per classi di durata, registrano un picco per le scadenze 1015 anni.
Per quel che riguarda le prospettive, analisti e operatori del settore sono piuttosto concordi nel prevedere un 2005 positivo, ma meno brillante dello scorso anno. «Crescita meno accentuata, ma ancora crescita», è la previsione formulata da Assofin. «E’ una crescita legata a un mercato immobiliare in rallentamento, ma pur sempre positivo; la casa continuerà a rappresentare un bene rifugio e gli importi unitari dei mutui tenderanno ancora a crescere».
Anche il Crif, società specializzata in sistemi di supporto decisionale e di informazioni creditizie per i mercati del credito al dettaglio che assieme ad Assofin e Prometeia cura un Osservatorio sul credito al dettaglio, ritiene che, nel breve periodo, la domanda di mutui degli italiani rallenterà ma non si fermerà: gli stessi elementi di incertezza, come l’attesa di un rialzo dei tassi di interesse e la saturazione del mercato immobiliare, potrebbero fungere anche da catalizzatori, accelerando la corsa all’acquisto per ottenere un finanziamento a tassi ancora molto contenuti.
Non manca invece chi guarda al mercato dei mutui con qualche preoccupazione: la Banca Centrale Europea guidata da JeanClaude Trichet ritiene che l’elevato indebitamento delle famiglie, che misurato in rapporto al prodotto nazionale lordo è aumentato di 10 punti percentuali dal 1998, superando il 55%, possa amplificare l’impatto di uno shock di tassi o di reddito sul bilancio delle famiglie e sulla capacità di rimborso del debito, considerata anche la preferenza per i mutui a tasso variabile o con tasso rivedibile dopo un periodo iniziale prefissato.
Per le famiglie, tuttavia, sembrano esistere ancora ampi margini: nonostante il maggiore indebitamento, la spesa per interessi in rapporto al reddito disponibile è addirittura scesa al 4,6% nel 2003 rispetto al 4,8% del 1998 e anche il peso complessivo di rimborso del debito e interessi si colloca appena sopra il 10% del reddito disponibile, in calo negli ultimi anni.
Ma alla Banca Centrale Europea mettono in guardia anche su un altro aspetto: le ultime analisi suggeriscono che il continuo allentamento degli standard creditizi (importi, durate e rapporti di copertura) nell’erogazione di prestiti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni rifletta, in realtà, una forte concorrenza tra le banche più che un miglioramento nelle prospettive del mercato immobiliare. Non si può escludere, è la conclusione degli esperti della Bce, che il rischio associato alla rapida crescita dei prezzi degli immobili sia oggi sottovalutato per effetto di una maggiore competizione nel settore bancario e a causa dell’attuale ridotto livello dei crediti in sofferenza.


http://www.repubblica.it/supplementi.../042kuoco.html

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Immobili, i prezzi corrono troppo



Le domande di mutui per le case nell'eurozona rimane robusta. E’quanto emerge dal bollettino mensile della Bce, banca centrale europea, secondo il quale «ci sono diverse ragioni per le quali la crescita debole del pil nella seconda metà del 2004 dovrebbe essere un fenomeno transitorio». Già nel bollettino di febbraio, la Bce aveva evidenziato che il livello molto contenuto dei tassi di interesse ha alimentato la domanda di credito del settore privato. Si è, perciò, registrato, negli ultimi mesi, un forte incremento dei prestiti erogati dalle società non finanziarie. In particolare, si è registrato in tutta Europa un autentico boom di mutui per l'acquisto delle abitazioni che sta determinando una dinamica al rialzo dei prezzi degli immobili residenziali. La Bce avverte che l'effetto congiunto dell'abbondante liquidità e della forte espansione del credito potrebbe indurre incrementi non sostenibili dei prezzi sui mercati immobiliari in molti Paesi dell'area euro.
Lo scenario globale evidenziato dalla Bce mette in evidenza che la recente debolezza dell'eurozona dovrebbe avere vita breve. «La crescita dell'economia mondiale resta solida sottolinea la Bce sostenendo così le esportazioni dell'area euro. Dal punto di vista interno, gli investimenti dovrebbero continuare a beneficiare di condizioni finanziarie favorevoli e guadagni robusti». Inoltre, «la crescita dei consumi dovrebbe beneficiare di miglioramenti del reddito personale».
Secondo la Bce, i dati sulla crescita del secondo semestre del 2004 sono stati deludenti, ma la composizione della crescita del quarto trimestre mostra segnali positivi. «Il rafforzamento della domanda interna e, in particolare, in consumi potrebbero puntare alla ripresa dell'attività economica nella zona euro», scrive la banca centrale europea, che prevede una crescita modesta nel primo trimestre 2005, più forte nel 2006. (p.jad.)
http://www.repubblica.it/supplementi.../042kuomo.html

I giovani e la casa, come un sogno può diventare realtà


ROSA SERRANO

La domanda abitativa è giovane. Una recente indagine del Censis evidenzia, infatti, che i giovani con meno di 35 anni rappresentano il 42,5% degli acquirenti di nuove abitazioni. Se ne andiamo ad osservare la condizione familiare, vediamo che la stragrande maggioranza di essi ha già un progetto di vita ben avviato, con coniuge/convivente e figli (il 58,6%), oppure che convive senza aver figli (25,1%): quindi tendenzialmente si tratta di persone che hanno la possibilità di unire due redditi e due patrimoni. «I giovani acquirenti sono soprattutto occupati a tempo indeterminato — rileva Giuseppe Roma, direttore del Censis — anche se non è trascurabile la quota dei lavoratori temporanei, penalizzati, finora, dalle difficili condizioni connesse all’erogazione dei mutui». E un’indagine condotta dall’Eurispes per il Rapporto Italia 2005 su un campione di 446 lavoratori atipici, sottolinea che il 51,8% ritiene che la sua condizione lavorativa abbia influito «molto» sulla sua possibilità di comprare un appartamento indebitandosi. Anche un’analisi della domanda abitativa condotta dall’Irpet per la Giunta Regionale Toscana segnala che la posizione dei lavoratori flessibili è particolarmente delicata: da un lato perché la loro condizione è tale da non offrire, nella prassi del sistema bancario italiano, nessuna garanzia per poter ottenere un mutuo, dall’altra perché la flessibilità del lavoro implica anche una forte probabilità di variabilità del luogo di lavoro. E non è possibile dimenticare le difficoltà per un lavoro fisso, i prezzi da "capogiro" degli immobili residenziali, i bassi redditi che hanno anche contribuito al rafforzamento del fenomeno della "famiglia lunga", cioè dei giovani che tendono a ritardare sempre più l’uscita dalla famiglia di origine.
A tutto ciò si deve aggiungere una ulteriore difficoltà che, in molti casi, impedisce ai giovani di acquistare casa: la rata del mutuo non può superare il 30, massimo 40% del reddito netto mensile dei richiedenti, a prescindere dalla forma del rapporto di lavoro. La tabella pubblicata in pagina ed elaborata da Mutuionline permette di visualizzare concretamente questo aspetto determinante per l’aspirante mutuatario: con un reddito netto mensile di mille euro, puntando ad un mutuo trentennale a tasso variabile e scegliendo quello più favorevole, si riesce ad ottenere circa 80.000 euro, importo che risulta di circa 72.000 euro se si ottiene un finanziamento con tasso più elevato.
E’ di tutta evidenza, quindi, che potrà effettuare l’operazione "compravendita" soprattutto una giovane coppia, in cui entrambi hanno un’attività lavorativa, con la possibilità di contare sull’eventuale aiuto dei propri familiari. «In tutti i casi la regola d’oro è sempre il raffronto tra quante più offerte possibili — afferma Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline — perché, anche rivolgendosi a banche affidabili e affermate, tra la migliore e peggiore offerta si trovano sempre differenze di tasso tra lo 0,50% e 1%, con notevoli effetti sia sul maggior costo per interessi sia sull’importo del mutuo».
L’utilizzo sempre più diffuso degli impieghi a tempo determinato ha convinto diversi istituti di credito ad essere più flessibili verso questi potenziali clienti: ultimamente hanno esordito sul mercato le offerte di alcune banche con mutui dedicati anche a questi lavoratori. Banca Cassa Risparmio Firenze ha esteso l’intera gamma di prodotti anche ai lavoratori atipici. La scelta fra mutui a tasso variabile, fisso o misto è lasciata al cliente. Per quanto concerne i lavoratori con contratto a progetto, per poter richiedere un mutuo devono aver lavorato almeno 9 mesi in ciascuno degli ultimi due anni e devono presentare una copia del contratto di lavoro in corso di validità alla data di stipula del contratto. Banca di Roma ha lanciato nel novembre dello scorso anno "Mutuo per i Giovani" a tasso fisso e variabile anche per i lavoratori a tempo determinato con un plafond di 500 milioni di euro. L’iniziativa, che doveva scadere il 28 febbraio, è stata confermata senza limiti di tempo né di plafond. Per ottenere il finanziamento i richiedenti devono avere meno di 35 anni, essere in possesso di un contratto di lavoro e aver lavorato almeno 30 mesi nell’ultimo triennio. Banca Woolwich ha lanciato sul mercato due nuovi prodotti a tasso fisso e variabile per l’acquisto della prima casa finalizzati per i lavoratori atipici, che abbiano un contratto di lavoro da almeno 24 mesi. Il mutuo concedibile a coloro che non abbiano superato i 35 anni di età, può avere una durata massima di 30 anni e finanziare fino all’80% del valore dell’immobile, fino ad un importo massimo di 150.000 euro. E’ previsto un plafond di 30 milioni di euro.
I lavoratori atipici possono accedere anche alla quasi totalità della gamma dei mutui di Unicredit banca. Per quanto concerne i lavoratori con contratto a tempo determinato è richiesta la continuità lavorativa di almeno 36 mesi presso lo stesso datore di lavoro ed un periodo minimo di 180 giorni lavorativi per singolo anno. Banca Intesa non ha prodotti specifici per i lavoratori atipici; tuttavia, le richieste di finanziamento di questi lavoratori vengono attentamente valutate e decise esaminando le singole posizioni. L’istituto ha un prodotto a tasso variabile "Sonni tranquilli" particolarmente indicato per i clienti a basso reddito perché garantisce una rata costante, anche in caso di un aumento dei tassi. Banca Sella sta lavorando alla creazione di un plafond destinato a queste categorie di lavoratori, con potranno anche, nell’arco della durata del mutuo, sospendere il pagamento delle rate per un periodo massimo predefinito o rinegoziare la durata del mutuo. A quanto risulta, il prodotto sarà lanciato prima dell’estate.
http://www.repubblica.it/supplementi...8koraggio.html

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Prende il volo il credito al consumo


GIULIO MORELLI

L’Italia è sempre stato un Paese di risparmiatori. E anche oggi le famiglie italiane occupano un posto molto in basso nella classifica di quelle più indebitate. Il divario che ci separa dagli statunitensi è abissale, ma anche rimanendo in Europa facciamo la figura delle formichine. In Gran Bretagna il rapporto fra debito delle famiglie e prodotto interno lordo è pari al 130%. Questo significa che la ricchezza che gli inglesi riescono a produrre in un anno non basta a ripagare completamente i debiti accumulati dai privati. In Spagna questo rapporto scende al 93% e in Francia a un più sostenibile 62%. In Italia, infine, è solo del 36%. Qualcosa sta però cambiando e anche piuttosto in fretta. Negli ultimi due anni i mutui per la casa e il credito al consumo hanno fatto registrare tassi di crescita molto alti e, almeno per ora, non ci sono segnali che possano far pensare a un’inversione di tendenza.
I dati ufficiali li ha forniti il governatore della Banca d’Italia durante l’ultimo congresso del Forex tenutosi a Modena a febbraio. I prestiti bancari sono aumentati nel mese di dicembre del 6,7% rispetto a dodici mesi prima. I prestiti alle famiglie, essenzialmente per l’acquisto di abitazioni, sono aumentati addirittura del 16%. Tassi di crescita analoghi si sono registrati negli ultimi due anni anche nel settore del credito al consumo. Secondo il Bollettino statistico della Banca d’Italia relativo al mese di dicembre, cioè l’ultimo disponibile, i mutui per l’acquisto di abitazioni con scadenza oltre i 5 anni sono passati dai 150 miliardi di euro del dicembre 2003 ai 180 miliardi del dicembre 2004. Un altro massimo storico è stato toccato per quel che riguarda il totale elargito alle famiglie dalle banche: quasi 345 miliardi di euro. Le famiglie italiane continuano insomma a indebitarsi, non solo per comprare casa, ma anche per acquisti meno costosi: dalle macchine ai mobili, fino ad arrivare alle spese di tutti i giorni. Nel totale calcolato dal Bollettino statistico rientrano infatti anche i prestiti per il credito al consumo, pari nel dicembre scorso a 37,8 miliardi, una cifra in leggera crescita rispetto a novembre ma in deciso aumento rispetto ai 32,8 miliardi di dicembre 2003.
Se devono indebitarsi, però, gli italiani preferiscono farlo più a lungo termine: il credito al consumo oltre i 5 anni cresce a ritmo cadenzato ma inesorabile dal 2000, come testimoniano sempre i dati del Bollettino. Il totale del credito al consumo oltre i 5 anni supera così gli 11,5 miliardi di euro, dopo aver sfiorato la stessa soglia a novembre, contro gli 11,3 di ottobre. Un altro trend che è chiaramente rilevabile dai dati è che i pagamenti rateali crescono molto più in fretta al sud che al nord. Secondo i dati forniti dalla Cgia di Mestre, la loro crescita media a livello nazionale negli ultimi due anni è stata del 18,4%, con punte del 21,6% in Campania. Molto più contenuto è stato l’aumento in Valle d’Aosta (+12%), Liguria (+13,8%) e Toscana (+15,1%).
Come spiegare dunque questa corsa all’indebitamento degli Italiani? I fattori principali che stanno dietro questo fenomeno sono due, uno positivo e uno negativo. Il primo è costituito dai tassi di interesse, che non sono mai stati così bassi negli ultimi decenni. Indebitarsi costa poco, visto che il tasso di sconto fissato dalla Bce è al 2%, e in molti casi conviene. La crescita dei mutui per la prima casa dipende in gran parte da questo. Infatti, una volta che si è pagato l’importo iniziale, le rate del mutuo si avvicinano molto a un normale affitto. Il secondo fattore, quello negativo, è invece rappresentato dalla differenza fra la crescita dei prezzi al consumo e degli stipendi. Questo divario, aumentato costantemente negli ultimi dieci anni, ha messo molte famiglie nella condizione di non riuscire ad arrivare alla fine del mese. Da qui nasce la richiesta dei pagamenti rateali, che in alcuni casi vengono utilizzati anche per fare la spesa al supermercato.
Secondo i dati che emergono dall’Osservatorio sul Credito al Dettaglio, il rapporto Assofin — CRIF — Prometeia giunto alla diciassettesima edizione, non ci sono al momento elementi che possono far pensare a un’inversione di tendenza, soprattutto per quel che riguarda i mutui per la casa che rappresentano circa la metà dei crediti erogati dalle banche alle famiglie. Secondo lo studio, inoltre, la situazione non ha ancora raggiunto livelli allarmanti. «Data l’accelerazione registrata dal totale crediti del settore famiglie, che continua a segnare ritmi di incremento superiori a quelli del reddito disponibile lordo, si può ragionevolmente prevedere che il tasso di indebitamento si mantenga ancora su un sentiero in aumento, per quanto su livelli che non comportano alcuna preoccupazione in termini di sovraindebitamento — si legge nello studio — In effetti, il tasso di indebitamento delle famiglie italiane è in assoluto il più basso rispetto ai principali paesi europei, segno che nel nostro Paese ancora si riscontra un atteggiamento ben equilibrato nei confronti del ricorso al credito».


http://www.repubblica.it/supplementi...7kalogero.html

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Il mercato cresce molto anche al Sud


LORENZO TOSCANO

I mutui fondiari spingono il mercato del credito complessivo alle famiglie — di cui rappresentano il 48,2% — e continuano a crescere a ritmo sostenuto. Un incremento rilevante si registra nel Mezzogiorno, con una graduale convergenza della domanda sui livelli evidenziati nel resto del Paese. Dalla ricerca AssofinCrifPrometeia, al 30 giugno 2004 le consistenze del credito complessivo alle famiglie erogato da banche generaliste e specializzate e istituzioni finanziarie registrano un aumento dell’11,7%, in salita rispetto al dato di giugno 2003 (+8,5%). E’ continuato il trend di ricomposizione della domanda per finalità e forma tecnica verso i mutui fondiari (dal 45,2% al 48,2%), mentre si è arrestato l’aumento di incidenza del credito al consumo.
La crescita è stata sostenuta dalla dinamica favorevole dei mutui performing, in aumento del 17,6% rispetto all’11,1% dello stesso periodo del 2003. In controtendenza rispetto ai dati registrati a dicembre e giugno dell’anno precedente, a giugno 2004 la dinamica della domanda di mutui da parte delle famiglie consumatrici è stata più brillante di quella espressa dalle famiglie produttrici (+18,3% contro +14,3%). Per quanto riguarda la consistenza, pari a oltre 210 miliardi di euro, ha inciso il ricorso alle cartolarizzazioni, circa 6 miliardi di euro.
Le ragioni dell’ulteriore incremento della domanda di mutui vanno ricercate in un andamento ancora favorevole del mercato immobiliare, che, a giugno scorso, è aumentato dell’8% come numero di transazioni e del 10,8% come valori immobiliari, con la crescita dei prezzi del mercato residenziale in costante aumento, in un costo reale dell’indebitamento per l’acquisto che, dal livello già molto basso del secondo trimestre 2003 (1,5%) è sceso all’1,3 dello stesso periodo del 2004, grazie al protrarsi delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie e all’andamento dei mercati finanziari che, nonostante i segnali di ripresa, non ha consentito una piena ripresa di fiducia dei consumatori.
Sulla domanda si registrano anche gli effetti di cambiamenti strutturali che interessano i comportamenti delle famiglie italiane e le caratteristiche dell’offerta di servizi e prodotti finanziari, in particolare l’aumento del tasso di ricorso al credito da parte delle famiglie, specie a medio e lungo termine; l’incremento della quota di ricchezza finanziaria nel portafoglio, che ha immobilizzato parte delle risorse del risparmiatore in attività finanziarie, incentivando il ricorso al credito per l’acquisto di abitazioni; l’introduzione di nuove soluzioni finanziarie, quali i mutui a rata fissa e scadenza variabile o i prodotti a rimborso flessibile del capitale che avvicinano l’offerta alle diverse esigenze della clientela. Inoltre, l’adeguamento agli standard europei ha continuato a incidere sulla scadenza media dei mutui: nel 2003 la quota di quelli con scadenza superiore a 20 anni ha raggiunto il 25% a fronte del 12,4% del 2002 e lo 0,4% del 2001. E l’imminente entrata in vigore dei nuovi sistemi di patrimonializzazione previsti con Basilea 2 sta determinando una rifocalizzazione delle attività bancarie verso questo business con le famiglie, in virtù del suo basso livello di rischio.
http://www.repubblica.it/supplementi...49karogna.html

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Il risparmiatore riscopre il mattone abitazioni e negozi, investimento sicuro



Prima il crollo dei mercati finanziari. Poi i crac di Argentina, Cirio e Parmalat. Ovvero quanto basta per convincere gli investitori ad avere come obiettivo per i propri risparmi la sicurezza. Che in qualche caso, secondo il vecchio detto «sicuro come il mattone», vuol dire anche investimento immobiliare. Le recenti turbolenze che hanno minato la fiducia dei risparmiatori hanno contemporaneamente spinto la maggior parte degli investitori finanziari a un atteggiamento prudente. Lo conferma un’indagine del Crea — Bocconi, che ha preso in esame un panel di quattro mila privati. Il 27% degli intervistati ha dichiarato di avere come primo obiettivo per i propri risparmi «la sicurezza», mentre solo il 7% ha in vetta alle sue necessità la ricerca del rendimento.
Due esigenze, però, a volte possono coesistere anche in un solo investimento, quello immobiliare. La casa, sia essa la prima o la seconda, ma anche i garage o i negozi, se acquistati oculatamente e ben gestiti possono garantire dei ritorni apprezzabili.
Secondo gli esperti, il rendimento dell’affitto di un immobile, partendo dal presupposto che la metà del canone viene utilizzato per coprire le spese e pagare le tasse, si aggira mediamente intorno al 2%. Si tratta di un ritorno al di sopra di quanto garantiscono i conti correnti online, che assomigliano sempre più a dei veri e propri conti remunerati, e ai fondi di liquidità, i cui rendimenti medi lordi si attestano all’1,3%. Ma si tratta anche di un rendimento interessante nel confronto con i Bot o con i pronti contro termini. Nell’ultima asta, infatti, i Bot semestrali hanno offerto una cedola lorda del 2,11% e gli annuali del 2,21%, mentre i pronti contro termine hanno garantito a febbraio un tasso medio lordo dell’1,97%.
Ma al di là dei dati di settore, l’investimento immobiliare può toccare anche delle vere e proprie punte di eccellenza, soprattutto là dove il rapporto fra canone di locazione e prezzo di acquisto consente di ottenere rendimenti interessanti. Le quotazioni alte degli immobili hanno di fatto ridotto i ritorni in molte città e solo una scelta oculata della località e della zona in cui comperare permette di vedere remunerato al di sopra della media l’investimento.
Secondo i dati elaborati da Tecnocasa, in alcune città come Novara, Prato e Varese si possono ancora avere ritorni di tutto rispetto: nel centro della città piemontese, per esempio, dove si può comprare a 1.100 euro al mq, si arriva a realizzare un rendimento lordo del 9,15%, mentre nelle zone più decentrate si riesce a ottenere circa un 7%. A Prato, invece, in zone come quella del Soccorso o dell’Ospedale i ritorni si aggirano intorno all’8%, mentre a Varese conviene affittare i locali in periferia, dove i bassi prezzi d’acquisto riescono a garantire un rendimento superiore al 7%, piuttosto che gli immobili centrali che non vanno oltre il 4,6% di rendimento.
In ogni caso il recente rallentamento del mercato immobiliare ha spinto gli investitori a cercare anche altre valide alternative, come l’acquisto di garage o di negozi da locare. I box in genere sono più convenienti degli appartamenti per via dei bassi costi di gestione, ma in alcune città come Roma e Milano dove i prezzi sono lievitati fino a 80 mila euro per garage i rendimenti sono letteralmente sprofondati. Quanto ai negozi, invece, la Fimaa Milano (Federazione italiana mediatori agenti d’affari) ha rilevato interessanti canoni in tutta Italia e ha indicato come maggiormente ricercati i locali da affittare a panifici, pasticcerie, pizzerie e trattorie. Anche se in questo caso bisogna puntare anche sull’affidabilità del locatore.
(w. g.)


http://www.repubblica.it/supplementi...48kaprone.html

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Sfida allo sportello a colpi di offerte


GIUSEPPE CORDASCO

Un mercato, quello dei mutui, che anche nel 2004 ha registrato una crescita importante, anche se ancora mancano dati ufficiali complessivi, che a breve dovrebbero essere annunciati dalla Banca d’Italia. Intanto si ragiona su stime e numeri tutti positivi, tratti da un osservatorio dell’Associazione italiana del credito al consumo e immobiliare (Assofin), organizzazione che raccoglie alcuni dei più importanti attori del settore.
La ricerca in questione farebbe emergere che per il 2004 il Gruppo Unicredit Banca, associato a Unicredit Banca per la casa, avrebbe erogato mutui per circa 9,4 miliardi di euro, una cifra che secondo gli esperti di settore, porrebbe il gruppo bancario guidato da Alessandro Profumo in testa alla classifica dei volumi erogati. Un dato che rappresenterebbe una novità per il 2004, con il superamento da parte di Unicredit, del concorrente Banca Intesa, che invece aveva chiuso in testa il 2003. Una circostanza, questa del cambio di leadership, non direttamente confermabile, visto che Banca Intesa è l’unico tra i grandi attori del mercato dei mutui a non aderire ad Assofin e sulle erogazioni del gruppo guidato da Corrado Passera non sono stati ancora resi noti dati ufficiali.
Complessivamente comunque, le stime più accreditate darebbero il Gruppo Banca Intesa intorno ai 9 miliardi di erogazioni, una cifra di poco inferiore a quella di Unicredit, ma sufficiente a giustificare le previsioni di un superamento. Una circostanza quest'ultima, che d'altra parte il mercato in un qualche modo si attendeva, dopo l'integrazione da parte di Unicredit della filiale italiana di Abbey National, un'operazione che ha reso possibile una più capillare presenza del gruppo proprio nel settore dei mutui.
Sempre secondo le stime di Assofin, dietro il duo di testa, ci sarebbero il Gruppo San Paolo Imi con 4,1 miliardi di euro di erogazioni, il Gruppo Monte dei Paschi di Siena con 4 miliardi di euro e il Gruppo Bnl con 3,8 miliardi.
«La nostra strategia — spiega Fabrizio Patti, responsabile comunicazione di Unicredit Banca per la casa — ha puntato tutto sulla specializzazione creando diversi canali di erogazione a seconda del target di riferimento. E proprio quella di un’offerta mirata alle diverse esigenze della clientela sarà sempre di più un elemento vincente nel settore dei mutui. Il tutto in un contesto generale che secondo noi non registrerà lo scoppio di nessuna bolla immobiliare, ma che si andrà ad assestare sugli attuali livelli di crescita e con le famiglie che sempre più prenderanno confidenza con lo strumento del mutuo».
Una constatazione questa condivisa anche da altri operatori del settore. «Il mercato dei mutui — dice Luciano Ambrosone della funzione domus, retail e prestiti personali di San Paolo Imi — ha subito negli ultimi anni un’evoluzione profonda, con un progressivo avvicinamento a modelli europei più avanzati. In particolare è cambiato l’approccio dal lato dell’acquisto: il cliente, fino a qualche anno fa, al momento dell’accensione di un mutuo, privilegiava la propria banca. Oggi invece si è affermato un attento confronto delle offerte, che porta spesso ad un’alta mobilità delle quote di mercato. Il mutuo sta diventando un vero e proprio strumento di acquisizione di nuova clientela e, sicuramente, un elemento di fidelizzazione dei propri correntisti. Una tendenza questa che è confermata anche da recenti studi della Banca d’Italia».
Anche per quanto riguarda l’utilizzo dei mutui, si vanno affermando tendenze ben precise. «Oggi la nostra clientela appartiene soprattutto al cosiddetto mercato della sostituzione, cioè persone che vendono e comprano casa per migliorare la propria situazione abitativa», spiega Tito Nocentini, responsabile retail della Banca di Roma, uno degli istituti di credito che nel 2004, sempre secondo le rilevazioni Assofin, ha fatto registrare con un +45%, una delle crescite di erogazioni più rilevanti rispetto al 2003. «Naturalmente — continua Nocentini — rimane rilevante il mutuo per l’acquisto delle prima casa, che si va sempre più diffondendo tra una clientela con meno di 35 anni. Meno determinante in questo momento è invece il mercato dell’abitazione legato ad investimenti, cioè come bene rifugio, dato che è unanimemente riconosciuto che i prezzi delle case attualmente sono molto elevati».
Gli operatori di settore rilevano anche, come dato ormai usuale, un allungamento dei tempi dei rimborsi, che si collocano stabilmente al di sopra dei 20 anni, con somme richieste che mediamente oscillano intorno ai 100 mila euro. Molto interessanti sono poi le dinamiche legate ai tassi di interesse. «Prendendo a riferimento i nostri contratti — osserva Ambrosone di SanPaolo Imi — constatiamo che al Nord si privilegiano forme di mutuo indicizzate a tasso variabile, a differenza del Sud, dove invece prevalgono i tassi fissi. Un fenomeno legato certamente a un fattore culturale che vede nel meridione d’Italia più forte la volontà di pianificare il proprio esborso in modo certo, a differenza del settentrione dove invece fino al 75% dei mutui erogati presentano forme indicizzate».


http://www.repubblica.it/supplementi...kordoglio.html

[FaGal]

Ma su Internet i clienti preferiscono il tasso fisso


ROSARIA AMATO

Nel giro di tre anni gli utenti giornalieri di MutuiOnline, il principale broker per i mutui via Internet, sono praticamente raddoppiati, passando dai 5.850 del primo semestre 2002 agli 11.249 attuali. Le ragioni del successo del sito stanno nella possibilità di confrontare rapidamente i prodotti di 25 banche e di ottenere i mutui a condizioni più vantaggiose, compresa una riduzione del tasso d’interesse. Per le stesse ragioni sono sempre più frequentati anche Mutuonet. it, sito che offre i prodotti di quattro banche, e Telemutuo, che offre i prodotti di cinque istituti. Ma i clienti guardano con interesse anche alle banche che offrono direttamente on line i loro mutui: tra queste Woolwich, Unicredit e Ingdirect (Mutuo Arancio).
«Il 25% dei nostri utenti viene sul nostro sito solo per farsi un’idea di quello che c’è sul mercato — spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline — gli altri inoltrano delle richieste: in genere ne viene soddisfatto circa il 15%, una percentuale non troppo lontana da quella delle richieste inoltrate direttamente agli sportelli delle banche».
Il numero di mutui erogati attraverso il sito è di circa 150/200 al giorno, circa l’1% del mercato. «Con gli altri broker arriviamo poco sopra l’1%», dice Anedda. Una percentuale minima, eppure MutuiOnline, per la sua possibilità di rilevare in tempo reale le tendenze del mercato, ne costituisce anche un ottimo osservatorio, anche se bisogna fare qualche distinguo rispetto ai mutui erogati per via tradizionale. Una prima differenza viene dall’utenza, che risiede per il 50% al Nord, per il 25% al Centro e per il restante 25% al Sud e nelle Isole. «E’ perché al Nord c’è una maggiore diffusione di Internet — dice Anedda — ma in fondo anche perché al Nord ci sono i maggiori centri urbani, certo escludendo Roma, Napoli e Palermo».
Altra differenza che si riscontra per le richieste via Internet rispetto a quelle presentate agli sportelli bancari è nella maggiore percentuale dei mutui a tasso fisso richiesti e poi, sia pure in misura minore, effettivamente erogati: «E’ perché il canale online può dare una convenienza maggiore sul tasso fisso, che supera di almeno due punti il variabile — spiega Anedda — Le banche sulle richieste via Internet applicano degli sconti, e quindi a quel punto il cliente, che in Italia è per tradizione più orientato verso il tasso fisso, lo preferisce». Al momento il miglior "fisso" su Internet (la rilevazione è del 4 aprile, e considera un mutuo di 100.000 euro a 20 anni richiesto da un impiegato di Roma di 35 anni) è del 4,93%; il miglior tasso variabile è del 3,14%.
Il tasso fisso è richiesto dal 20,2% della clientela, contro il 13,1% del secondo semestre 2004, che aveva visto di conseguenza una nuova impennata delle richieste di mutui a tasso variabile (75,3%, percentuale attualmente ridotta al 69,7%). Scende inoltre ulteriormente l’interesse della clientela Internet per il tasso misto, che nel primo semestre 2002 arrivava a una percentuale del 18%, mentre al momento è solo al 10,1%. Percentuale che però poi si alza nella rilevazione dei mutui erogati (14,5%), segno che le banche convertono parte delle richieste on line di prodotti a tasso fisso in prodotti a tasso misto.
Comunque la caccia ai mutui online presenta delle caratteristiche molto simili al resto del mercato, pur costituendone una nicchia. Nell’ultima rilevazione di MutuiOnline, aggiornata ad aprile, si riscontrano un allungamento delle durate e un aumento degli importi richiesti. Infatti, se è vero che la durata più richiesta è quella dei 20 anni (25,5%), tuttavia i mutui a 30 anni seguono subito dopo (24,9%), con un aumento davvero significativo negli ultimi tre anni: nel primo semestre 2002 i mutui a 30 anni venivano chiesti solo dal 7,1% dell’utenza.
La ragione sta nel caroimmobili, che incide anche sugli importi richiesti: in tre anni sono raddoppiate le richieste di mutui superiori ai 200 milioni di euro (dal 4,5% all’attuale 8,6%), mentre anche la fascia 100150 milioni registra un aumento, passando dal 24,3% del 2002 all’attuale 31,9%. Di contro, si riducono sensibilmente le richieste di mutui di importi non superiori a 50.000 euro, che nel primo semestre 2002 rappresentavano il 17,9% del totale, mentre attualmente sono scesi alla percentuale dell’11,0.
Tra i mutui richiesti e quelli effettivamente erogati, secondo le rilevazioni di MutuiOnline, ci sono poi delle forti differenze, nel senso che le banche tendono a ridimensionare le richieste dei clienti. «L’erogato rappresenta sempre un compromesso — spiega Anedda — quando si chiede un mutuo si tende sempre a chiedere un importo più elevato del valore della casa, ma la banca valuta i rischi e riporta il tutto a cifre più consone, anche tenendo conto del reddito dei richiedenti. Ecco perché nelle nostre rilevazioni ci sono cospicue differenze tra le richieste e i mutui poi effettivamente erogati».
http://www.repubblica.it/supplementi...043kassia.html

[FaGal]

Originalmente inviato da FabioGalletti

Immobili, i prezzi corrono troppo



Le domande di mutui per le case nell'eurozona rimane robusta. E’quanto emerge dal bollettino mensile della Bce, banca centrale europea, secondo il quale «ci sono diverse ragioni per le quali la crescita debole del pil nella seconda metà del 2004 dovrebbe essere un fenomeno transitorio». Già nel bollettino di febbraio, la Bce aveva evidenziato che il livello molto contenuto dei tassi di interesse ha alimentato la domanda di credito del settore privato. Si è, perciò, registrato, negli ultimi mesi, un forte incremento dei prestiti erogati dalle società non finanziarie. In particolare, si è registrato in tutta Europa un autentico boom di mutui per l'acquisto delle abitazioni che sta determinando una dinamica al rialzo dei prezzi degli immobili residenziali. La Bce avverte che l'effetto congiunto dell'abbondante liquidità e della forte espansione del credito potrebbe indurre incrementi non sostenibili dei prezzi sui mercati immobiliari in molti Paesi dell'area euro.
Lo scenario globale evidenziato dalla Bce mette in evidenza che la recente debolezza dell'eurozona dovrebbe avere vita breve. «La crescita dell'economia mondiale resta solida sottolinea la Bce sostenendo così le esportazioni dell'area euro. Dal punto di vista interno, gli investimenti dovrebbero continuare a beneficiare di condizioni finanziarie favorevoli e guadagni robusti». Inoltre, «la crescita dei consumi dovrebbe beneficiare di miglioramenti del reddito personale».
Secondo la Bce, i dati sulla crescita del secondo semestre del 2004 sono stati deludenti, ma la composizione della crescita del quarto trimestre mostra segnali positivi. «Il rafforzamento della domanda interna e, in particolare, in consumi potrebbero puntare alla ripresa dell'attività economica nella zona euro», scrive la banca centrale europea, che prevede una crescita modesta nel primo trimestre 2005, più forte nel 2006. (p.jad.)
http://www.repubblica.it/supplementi.../042kuomo.html

I giovani e la casa, come un sogno può diventare realtà


ROSA SERRANO

La domanda abitativa è giovane. Una recente indagine del Censis evidenzia, infatti, che i giovani con meno di 35 anni rappresentano il 42,5% degli acquirenti di nuove abitazioni. Se ne andiamo ad osservare la condizione familiare, vediamo che la stragrande maggioranza di essi ha già un progetto di vita ben avviato, con coniuge/convivente e figli (il 58,6%), oppure che convive senza aver figli (25,1%): quindi tendenzialmente si tratta di persone che hanno la possibilità di unire due redditi e due patrimoni. «I giovani acquirenti sono soprattutto occupati a tempo indeterminato — rileva Giuseppe Roma, direttore del Censis — anche se non è trascurabile la quota dei lavoratori temporanei, penalizzati, finora, dalle difficili condizioni connesse all’erogazione dei mutui». E un’indagine condotta dall’Eurispes per il Rapporto Italia 2005 su un campione di 446 lavoratori atipici, sottolinea che il 51,8% ritiene che la sua condizione lavorativa abbia influito «molto» sulla sua possibilità di comprare un appartamento indebitandosi. Anche un’analisi della domanda abitativa condotta dall’Irpet per la Giunta Regionale Toscana segnala che la posizione dei lavoratori flessibili è particolarmente delicata: da un lato perché la loro condizione è tale da non offrire, nella prassi del sistema bancario italiano, nessuna garanzia per poter ottenere un mutuo, dall’altra perché la flessibilità del lavoro implica anche una forte probabilità di variabilità del luogo di lavoro. E non è possibile dimenticare le difficoltà per un lavoro fisso, i prezzi da "capogiro" degli immobili residenziali, i bassi redditi che hanno anche contribuito al rafforzamento del fenomeno della "famiglia lunga", cioè dei giovani che tendono a ritardare sempre più l’uscita dalla famiglia di origine.
A tutto ciò si deve aggiungere una ulteriore difficoltà che, in molti casi, impedisce ai giovani di acquistare casa: la rata del mutuo non può superare il 30, massimo 40% del reddito netto mensile dei richiedenti, a prescindere dalla forma del rapporto di lavoro. La tabella pubblicata in pagina ed elaborata da Mutuionline permette di visualizzare concretamente questo aspetto determinante per l’aspirante mutuatario: con un reddito netto mensile di mille euro, puntando ad un mutuo trentennale a tasso variabile e scegliendo quello più favorevole, si riesce ad ottenere circa 80.000 euro, importo che risulta di circa 72.000 euro se si ottiene un finanziamento con tasso più elevato.
E’ di tutta evidenza, quindi, che potrà effettuare l’operazione "compravendita" soprattutto una giovane coppia, in cui entrambi hanno un’attività lavorativa, con la possibilità di contare sull’eventuale aiuto dei propri familiari. «In tutti i casi la regola d’oro è sempre il raffronto tra quante più offerte possibili — afferma Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline — perché, anche rivolgendosi a banche affidabili e affermate, tra la migliore e peggiore offerta si trovano sempre differenze di tasso tra lo 0,50% e 1%, con notevoli effetti sia sul maggior costo per interessi sia sull’importo del mutuo».
L’utilizzo sempre più diffuso degli impieghi a tempo determinato ha convinto diversi istituti di credito ad essere più flessibili verso questi potenziali clienti: ultimamente hanno esordito sul mercato le offerte di alcune banche con mutui dedicati anche a questi lavoratori. Banca Cassa Risparmio Firenze ha esteso l’intera gamma di prodotti anche ai lavoratori atipici. La scelta fra mutui a tasso variabile, fisso o misto è lasciata al cliente. Per quanto concerne i lavoratori con contratto a progetto, per poter richiedere un mutuo devono aver lavorato almeno 9 mesi in ciascuno degli ultimi due anni e devono presentare una copia del contratto di lavoro in corso di validità alla data di stipula del contratto. Banca di Roma ha lanciato nel novembre dello scorso anno "Mutuo per i Giovani" a tasso fisso e variabile anche per i lavoratori a tempo determinato con un plafond di 500 milioni di euro. L’iniziativa, che doveva scadere il 28 febbraio, è stata confermata senza limiti di tempo né di plafond. Per ottenere il finanziamento i richiedenti devono avere meno di 35 anni, essere in possesso di un contratto di lavoro e aver lavorato almeno 30 mesi nell’ultimo triennio. Banca Woolwich ha lanciato sul mercato due nuovi prodotti a tasso fisso e variabile per l’acquisto della prima casa finalizzati per i lavoratori atipici, che abbiano un contratto di lavoro da almeno 24 mesi. Il mutuo concedibile a coloro che non abbiano superato i 35 anni di età, può avere una durata massima di 30 anni e finanziare fino all’80% del valore dell’immobile, fino ad un importo massimo di 150.000 euro. E’ previsto un plafond di 30 milioni di euro.
I lavoratori atipici possono accedere anche alla quasi totalità della gamma dei mutui di Unicredit banca. Per quanto concerne i lavoratori con contratto a tempo determinato è richiesta la continuità lavorativa di almeno 36 mesi presso lo stesso datore di lavoro ed un periodo minimo di 180 giorni lavorativi per singolo anno. Banca Intesa non ha prodotti specifici per i lavoratori atipici; tuttavia, le richieste di finanziamento di questi lavoratori vengono attentamente valutate e decise esaminando le singole posizioni. L’istituto ha un prodotto a tasso variabile "Sonni tranquilli" particolarmente indicato per i clienti a basso reddito perché garantisce una rata costante, anche in caso di un aumento dei tassi. Banca Sella sta lavorando alla creazione di un plafond destinato a queste categorie di lavoratori, con potranno anche, nell’arco della durata del mutuo, sospendere il pagamento delle rate per un periodo massimo predefinito o rinegoziare la durata del mutuo. A quanto risulta, il prodotto sarà lanciato prima dell’estate.
http://www.repubblica.it/supplementi...8koraggio.html

Mutui per i lavoratori atipici
13 Ottobre 2005
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