Garanzie per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire

[FaGal]

Garanzie per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire
27/01/2005

A cura di Honny

Il 23 novembre scorso si è svolto un incontro tra il Presidente dell'ANIA, Fabio Cerchiai, e il sottosegretario al Ministero della Giustizia, on. Vietti.

L'incontro era finalizzato a concertare l'elaborazione degli schemi di decretazione delegata per la disciplina della tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobibili da costruire.

All'incontro hanno partecipato aNche i rappresentanti dell'ANCE e dell'ABI.

Fabio Cerchiai ha espresso la massima disponibilità a collaborare, ma ha riferito delle difficoltà del mercato assicurativo a prestare la fideiussione prevista dalla legge, che prevede l'obbligo del costruttore di presentare alla stipula del preliminare d'acquisto una garanzia fideiussoria pari alle somme riscosse e da riscuotere prima della stipula del contratto definitivo.

In sostanza, un "non possomus" quello espresso dal Presidente dell'ANIA, che è risultato, oltre che impolitico anche prematuro.

Swiss re Italia, infatti, ha segnalato - così si legge in una circolare della stessa ANIA - che sul mercato spagnolo, dove opera per questo tipo di rischio una compagnia specializzata (ACC Seguros), è prevista inizialmente una polizza "collettiva" che non ha alcun valore di garanzia, ma una semplice dichiarazione di disponibilità a garantire con successive polizze individuali i compratori per quanto da essi versato.

La dichiarazione di disponibilità viene rilasciata sulla base di ben definite verifiche effettuate sul costruttore e sull'opera da costruire: proprietà, situazione urbanistica del terreno, fattibilità dell'opera, correttezza del prezzo e delle modalità di pagamento (c/c bancario vincolato all'opera in costruzione) e le capacità tecniche e finanziarie del costruttore a portare a termine l'opera.

Nel caso di esito positivo delle suddette verifiche, il costruttore si impegna ad inviare periodicamente alla compagnia copia della documentazione inerente alla costruzione e di tutta la corrispondenza intercorrente con il compratore.

Il capitale garantito dalla polizza relativa al singolo compratore per gli anticipi versati è pari al 100% degli anticipi previsti.

I controlli tecnici vengono eseguiti da un apposito organismo, mentre i controlli relativi al cash flow del progetto sono effettuati da un organismo finanziario beneviso alla compagnia di assicurazione.
Un "non possomus" che poteva essere evitato se Cerchiai fosse stato messo a conoscenza delle informazioni in possesso di Swiss Re.

La frittata è fatta ed adesso delle due l'una: si rimane sulla posizione negativa, così autorevolmente espressa, oppure si prende il coraggio a due mani e si fa una giravolta di 180 gradi?

La patata bollente è ora nelle mani del "politico" Gianni Ragazzini (Unipol), che coordina lo specifico Gruppo di lavoro dell'ANIA. Questi - così si legge sempre nella citata circolare - "ritenendo comunque necessario continuare a partecipare ai lavori del tavolo istituito presso il Ministero della giustizia per seguire gli altri aspetti sulle problematiche di costituzione del Fondo di solidarietà, sulla revocatoria fallimentare e sulla prestazione di assicurazioni postume delle costruzioni", ha proposto, "in coerenza con le argomentazioni del dr. Cerchiai" , "che l'Ania rappresenti le difficoltà del mercato nel caso che la legge proseguisse nella sua attuale formulazione".
Lasciando così il business delle fideiussioni nelle mani delle banche.

Capita a tutti di fare brutte figure (spesso per colpa di altri, come nella circostanza), ma andare contro gli interessi delle imprese assicuratrici al solo scopo di cercare di coprire la frittata, ebbene, è veramente troppo.

Pensandoci meglio, però, potrebbe anche essere che Cerchiai fosse al corrente della soluzione spagnola, ma che, sorprendentemente, non la ritenesse confacente con gli interessi degli assicuratori italiani.

Sia come sia, chissà cosa ne penseranno i membri della Giunta dell'ANIA e le imprese operanti nel ramo Cauzione.

E' certo, tuttavia, che l'immagine pubblica del comparto assicurativo ne esce assai malconcia dopo questa performance.

http://www2.assinews.it:8080/testi/hon253_270105pa.html

[FaGal]

Anticipi assicurati per legge
Il decreto



Una polizza fideiussoria che copra gli acquirenti di case in costruzione e criteri rigidi per redigere compromesso e rogito. Sono queste la principali novità del Dlgs varato dal Consiglio dei ministri il 18 febbraio a tutela di chi acquista case in costruzione e ora al vaglio del Parlamento.
La fideiussione. Il testo di legge impone ai costruttori venditori di nuovi complessi nonché alle eventuali cooperative a proprietà indivisa e divisa che li fanno edificare di garantire con una fideiussione bancaria o con una polizza assicurativa, rilasciati da primari istituti, le somme anticipate dai candidati acquirenti. Se l'impresa edificatrice entra in crisi, chi ha anticipato denaro può richiedere la restituzione alla banca o all'assicurazione garante, che a loro volta cercheranno di rifarsi sull'impresa in crisi.
La spesa per la sottoscrizione della fideiussione è a carico dell'impresa ( per le ricadute si veda l'articolo a fianco).
Il meccanismo. Il contratto fideiussorio dovrà escludere « il beneficio della preventiva escussione » cioè non sarà necessario per il cittadino prima tentare di ottenere il denaro dall'impresa fallita o in via di fallimento e solo dopo rivolgersi alla banca o alla compagnia: potrà immediatamente chiedere il denaro indietro da queste ultime, ottenendo la risoluzione del contratto in corso. La risoluzione sarà però impossibile se il curatore del fallimento si sarà assunto in proprio gli obblighi dell'impresa di costruzione, sostituendosi a essa in tutto e per tutto ( consegna dell'immobile finito e rogito di compravendita compreso).
Immobili interessati. Sono coinvolti tutti gli immobili da costruire ( abitativi, commerciali e industriali) per i quali sia stata richiesta una qualsiasi abilitazione edilizia dopo la data di entrata in vigore del decreto legislativo. Per « immobili da costruire » si intendono ( ai sensi della legge delega 210/ 2004) tutti quelli per i quali non sia ancora possibile il rilascio del certificato di abitabilità agibilità ( quindi quelli non ancora terminati).
Il costruttore. Gli obblighi del costruttore dovrebbero applicarsi anche ai « promotori immobiliari » , cioè operatori che finanziano la realizzazione di immobili( in parte con capitali propri, e per il resto con gli anticipi dei candidati acquirenti e con finanziamenti bancari). La legge intende per costruttore « l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano, anche nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi » .
Lacune. La fideiussione scatta per ogni atto o contratto che abbia come scopo « il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento » ( ad esempio usufrutto, uso, diritto di abitazione o di superficie) volto al trasferimento non immediato della proprietà. Non vale, però, per la cosiddetta « proposta irrevocabile di acquisto » , imposta nei fatti dal costruttore ma, formalmente, atto unilaterale con cui il candidato compratore si impegna ad acquistare a un dato prezzo. Meglio non firmare o anticipare somme ridotte, quindi.
http://www.assinews.it/rassegna/arti...e070305ri.html

[tegio]

Consiglio dei Ministri: via libera al decreto che tutela acquirenti case
10/06/2005 - 16:33


Il Consiglio dei Ministri ha dato il via libera al decreto che tutela i diritti degli acquirenti di immobili nel caso di fallimento dei costruttori. La nuova legge crea un 'fondo' che, tramite contratti di fidejussione, coprira' il valore della casa acquistata. Attraverso questo fondo si potranno compensare anche i casi pregressi, a partire dal 1993.


Per ulteriori informazioni visitare il sito www.governo.it
http://www.helpconsumatori.it/news.php?id=1505

[tegio]

http://www.governo.it/Governo/Consig...nt.asp?d=24609

[FaGal]

11 giugno 2005

Il consiglio dei ministri ha approvato il decreto che tutela chi compra case ancora in costruzione.


Un fondo anti-fallimenti immobiliari

Risarcimenti agli acquirenti affidati alla gestione della Consap

Fari puntati sull'istituzione del fondo di solidarietà per l'indennizzo delle vittime dei fallimenti immobiliari. Sono infatti tra le 100 mila e le 200 mila, secondo le stime rispettivamente di Ance e Conafi-Assocond, le famiglie coinvolte nei circa 9 mila crac, negli ultimi sei anni, di imprese costruttrici di immobili. Sono quattro i decreti ministeriali necessari a rendere operativo il fondo, che sarà gestito dalla Consap e che dovrà essere finanziato dai contributi dei costruttori calcolati sulle fideiussioni che gli stessi saranno tenuti a stipulare a garanzia dei versamenti ricevuti dai promissari acquirenti.
È un meccanismo sinergico quello disegnato dal decreto legislativo che dà attuazione alla legge (210/2004) per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire approvato ieri in via definitiva dal consiglio dei ministri (si veda ItaliaOggi di ieri). Il sistema di tutela disegnato, infatti, si muove su due piani che si autoalimentano. Per il futuro, e cioè per i contratti che hanno a oggetto immobili da costruire per i quali la licenza edilizia sia stata richiesta dopo l'entrata in vigore del decreto, i costruttori avranno l'obbligo di fornire all'acquirente sia una fideiussione a garanzia dei versamenti già ricevuti sia una polizza per i vizi dell'immobile una volta consegnato. Per il pregresso (cioè per le perdite subite dal '93 alla data di entrata in vigore del dlgs), a titolo di ristoro per i danni subiti dagli acquirenti coinvolti nei crac, il sistema si regge su un fondo finanziato dai costruttori, però in percentuale (al principio del 4 per mille) al valore della fideiussione concessa. Perché il fondo diventi operativo, dunque, saranno essenziali le fideiussioni e il completamento del sistema normativo. Un decreto del ministro dell'economia dovrà approvare la concessione alla Consap, un decreto giustizia-finanze dovrà determinare le aree territoriali coperte da ciascuna sezione del fondo, un secondo decreto giustizia-finanze dovrà determinare la misura del contributo di solidarietà, infine un terzo dovrà fissare le modalità di presentazione della domanda di accesso alla prestazione del fondo.

Soddisfatte le reazioni, a partire da quella del ministro della giustizia, Roberto Castelli. ´Era una questione da sanare e questo governo lo ha fatto', ha ricordato Castelli riferendosi al fatto che l'Italia era l'unico paese Ue a non prevedere una normativa specifica per queste fattispecie. ´Il giudizio di Assocond-Conafi sul provvedimento è più che positivo, riconoscendo a governo e parlamento, a tutte le forze politiche di maggioranza e di opposizione un ruolo decisivo e responsabile nel portare a conclusione un articolato di legge alquanto complesso, nel quale tutte le parti in causa, acquirenti, imprenditori e sistema creditizio, hanno potuto svolgere con lealtà e coerenza il loro ruolo, favorendo una soluzione condivisa da tutti', hanno sottolineato le due associazioni per il coordinamento nazionale comitati vittime fallimenti immobiliari. ´Il provvedimento viene incontro a una sentita esigenza per soddisfare la quale la Confedilizia ha fin da principio operato. Ora si tratta di passare alla fase pratica, per la quale le strutture delle oltre 200 sedi territoriali della nostra organizzazione saranno a breve pronte per fornire ogni informazione e consulenza ai possibili prossimi acquirenti e a ogni interessato', fanno sapere da Confedilizia.


Altri provvedimenti. Il governo ha approvato ieri anche due disegni di legge per la ratifica e l'esecuzione degli accordi Italia-Macedonia sulla cooperazione in campo turistico e Italia-Mauritania sulla cooperazione nel settore della difesa (co-proponente il ministro della difesa). (riproduzione riservata)

ItaliaOggi pubblica il testo del decreto legislativo concernente attuazione della legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, approvato ieri dal consiglio dei ministri


articolo 1

Definizioni

1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:

a) per ´acquirente' la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o a un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;

b) per ´costruttore' l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;

c) per ´situazione di crisi' la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa;

d) per ´immobili da costruire' gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.


articolo 2

Garanzia fideiussoria

1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

2. Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.


articolo 3

Rilascio, contenuto e modalità di escussione della fideiussione

1. La fideiussione è rilasciata da una banca, da un'impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.

2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle seguenti date:

a) di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto;

b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;

c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;

d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.

3. La fideiussione può essere escussa a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per l'ipotesi di cui al punto a) del medesimo comma, l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui ai punti b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare.

4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile, verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta dell'acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l'ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all'acquirente.

6. Il fideiussore è tenuto a pagare l'importo dovuto entro il termine di 30 giorni dal ricevimento della richiesta di cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore è tenuto a rimborsare all'acquirente le spese da quest'ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi.

7. L'efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione.


articolo 4

Assicurazione dell'immobile

1. Il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

[FaGal]

articolo 5

Applicabilità della disciplina

1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi a oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.


articolo 6

Contenuto del contratto preliminare

1. Il contratto preliminare, e ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto, devono contenere:

a) le indicazioni previste all'articolo 2659, primo comma, n. 1) e all'articolo 2826 del codice civile;

b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;

c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;

d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti;

e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice e alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;

g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2;

h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore a esse connessi e, particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;

i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici con la specificazione dei relativi dati identificativi.

2. Agli stessi contratti devono essere allegati:

a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

b) gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto 28 marzo 1929, n. 499.


articolo 7

Modificazioni all'articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993 n. 385

1. All'articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) Il comma 6 è sostituito dal seguente:

´f). In caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono, ancorché in corso di costruzione, il debitore, il terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.';

b) dopo il comma 6 sono inseriti i seguenti:

´f)-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma 6 entro il termine di novanta giorni dal ricevimento della richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a comprovare l'identità del richiedente, la data certa del titolo e l'accatastamento delle singole porzioni per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine è aumentato a centoventi giorni se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di cinquanta quote.

f)-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al comma 6-bis, il richiedente può presentare ricorso al presidente del tribunale nella cui circoscrizione è situato l'immobile; il presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso, designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio stesso. Dall'atto di suddivisione del finanziamento, o dal diverso successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento alle quote frazionate, l'inizio dell'ammortamento delle somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell'atto stesso.

f)-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata dell'ammortamento è pari a quella originariamente fissata nel contratto di mutuo e l'ammortamento stesso è regolato al tasso di interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile del competente Ufficio del territorio annota a margine dell'iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca, l'inizio e la durata dell'ammortamento e il tasso relativo.'.


articolo 8

Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita

1. Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile.


articolo 9

Diritto di prelazione

1. Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del codice di procedura civile.

2. Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorità che procede alla vendita dell'immobile provvede a dare immediata comunicazione all'acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall'adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito a esercitare la prelazione.

3. Il diritto di prelazione è esercitato dall'acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all'autorità che procede alla vendita dell'immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli.

4. Qualora l'acquirente abbia acquistato l'immobile, per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione, a un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l'immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l'eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima.

5. È escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario.


articolo 10

Esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare

1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro 12 mesi dall'acquisto o dall'ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni.

2. Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 3 e 4, qualora effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso.


articolo 11

Introduzione dell'art. 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942 n. 267

1. Dopo l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, è inserito il seguente:

´72-bis. (Contratti relativi a immobili da costruire). In caso di situazione di crisi del costruttore ai sensi dell'articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n. 210, il contratto si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone altresì comunicazione al curatore. In ogni caso, la fideiussione non può essere escussa dopo che il curatore abbia comunicato di voler dare esecuzione al contratto.'.

articolo 12

Istituzione e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire

1. È istituito presso il ministero dell'economia e delle finanze il Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire, al fine di assicurare un indennizzo, nell'ambito delle risorse del medesimo fondo, agli acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa.

2. Ai fini dell'accesso alle prestazioni del fondo, devono risultare nei confronti del costruttore, a seguito della sua insolvenza, procedure implicanti una situazione di crisi non concluse in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 né aperte in data successiva a quella di emanazione del presente decreto.

3. L'accesso alle prestazioni del fondo è consentito nei casi in cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire.


articolo 13

Requisiti per l'accesso alle prestazioni del fondo

1. Per l'accesso alle prestazioni del fondo devono ricorrere congiuntamente i seguenti requisiti oggettivi:

a) aver subito, a seguito dell'insorgenza di una situazione di crisi per effetto dell'insolvenza del costruttore, perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti dall'acquirente al costruttore medesimo come corrispettivo per l'acquisto o l'assegnazione dell'immobile da costruire;

b) non aver acquistato la proprietà o altro diritto reale di godimento sull'immobile da costruire ovvero non averne conseguito l'assegnazione.

2. Il requisito di cui al comma 1, lettera b), non viene meno per effetto dell'acquisto della proprietà o del conseguimento dell'assegnazione in virtù di accordi negoziali con gli organi della procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione di asta nell'ambito della medesima procedura ovvero, infine, da terzi aggiudicatari.

3. Nei casi di cui al comma 2 l'indennizzo spetta solo qualora l'importo complessivo delle somme versate e del valore dei beni corrisposti al costruttore e delle somme versate per l'effettivo acquisto del bene sia superiore al prezzo originariamente convenuto con il costruttore ed è determinato in misura pari alla differenza tra il predetto importo complessivo e il prezzo originario, fino comunque a concorrenza delle somme versate e dei beni corrisposti al costruttore.

4. Danno luogo alle prestazioni del fondo le situazioni di perdita della proprietà del bene per effetto del successivo positivo esperimento dell'azione revocatoria, soltanto nel caso in cui essa sia stata promossa ai sensi dell'articolo 67, secondo comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267.

[FaGal]

articolo 14

Struttura e funzionamento del fondo

1. Il fondo si articola in sezioni autonome corrispondenti ad aree territoriali interregionali individuate con il decreto di cui all'articolo 16, sulla base della quantità e della provenienza territoriale delle richieste di indennizzo presentate entro il termine di decadenza stabilito nell'articolo 18, comma 1, in modo da assicurare una gestione equilibrata delle sezioni. L'articolazione in sezioni non comporta un decentramento territoriale del fondo.

2. Per ciascuna sezione autonoma è tenuta dal fondo una distinta contabilità, anche ai fini della rendicontazione periodica.

3. Gli oneri di gestione del fondo sono contabilmente ripartiti fra le sezioni autonome, in proporzione dell'ammontare delle risorse di cui ciascuna di esse dispone in virtù dei contributi che le sono imputati ai sensi dell'articolo 17, comma 5.

4. Le risorse di ciascuna sezione, al netto degli oneri di gestione, sono destinate alla soddisfazione delle richieste di indennizzo dei soggetti aventi diritto in relazione agli immobili ubicati nel territorio di competenza della sezione medesima. A tal fine il gestore del fondo, entro sei mesi dalla scadenza del termine di presentazione delle richieste di indennizzo da parte degli aventi diritto, salve le risultanze della successiva attività istruttoria, determina per ciascuna sezione l'ammontare massimo complessivo delle somme da erogare a titolo di indennizzo e, quindi, sulla base delle risorse globalmente imputate a ciascuna sezione per effetto del versamento della prima annualità del contributo obbligatorio di cui all'articolo 17, la prima quota annuale di indennizzo da erogare.

5. Le ulteriori quote annuali di indennizzo sono determinate in funzione delle variazioni della misura annua del contributo, stabilita con il decreto di cui all'articolo 17, comma 4, e del suo gettito effettivo, oltre che del decrescente ammontare residuo degli indennizzi da corrispondere.

6. In caso di integrale soddisfazione delle richieste degli aventi diritto, anche prima della scadenza del termine massimo di operatività del fondo, le eventuali somme residue di una sezione sono attribuite alle altre sezioni, che non abbiano risorse sufficienti, proporzionalmente all'ammontare residuo degli indennizzi da corrispondersi da parte di ciascuna di queste.

7. Il fondo ha azione di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell'indennizzo corrisposto all'acquirente. A tal fine il fondo si surroga nei diritti dell'acquirente nell'ambito della procedura implicante la situazione di crisi aperta nei confronti del costruttore, progressivamente in ragione e nei limiti delle somme corrisposte a titolo di indennizzo, nonché dei relativi interessi e spese. L'indennizzato ha facoltà di agire nell'ambito della procedura per l'eventuale residua parte del credito non soddisfatta dall'indennizzo ricevuto dal fondo.

8. Le somme recuperate dal fondo ai sensi del comma 7 sono imputate alla sezione autonoma del fondo che ha erogato l'indennizzo.


articolo 15

Gestione del fondo

1. La gestione del fondo è attribuita alla Consap - Concessionaria di servizi assicurativi pubblici spa, che vi provvede per conto del ministero dell'economia e delle finanze sulla base di apposita concessione, approvata con decreto del medesimo ministero.

2. La concessione si conforma al principio di affidare alla Consap, quale concessionaria, la gestione di cassa e patrimoniale del fondo, la conservazione della sua integrità, la liquidazione delle relative spese, nonché al principio di garantire la verifica periodica, da parte dell'amministrazione concedente, della corrispondenza della gestione del fondo alle finalità indicate dal presente decreto. Ai relativi oneri e alle spese di gestione si provvede nell'ambito delle risorse finanziarie del fondo, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica.

3. Ai fini di cui al comma 2, la concessione definisce, tra l'altro, le modalità di esercizio concernenti:

a) iniziative informative da assumersi a opera del fondo, con oneri a suo carico, al fine di garantire l'effettiva fruizione dei benefici previsti dal presente decreto da parte dei destinatari;

b) la rilevazione dei dati necessari per la definizione delle aree territoriali e delle corrispondenti sezioni autonome del fondo, ai sensi dell'articolo 14, comma 1, nonché per la determinazione annua della misura del contributo obbligatorio, di cui all'articolo 17, comma 4;

c) l'istruttoria delle richieste di indennizzo;

d) la liquidazione degli indennizzi e la loro erogazione, anche tramite apposite convenzioni con le banche;

e) la ripetizione delle somme già erogate, nei casi di revoca o riforma dell'attribuzione, nonché l'esercizio del diritto di surroga previsto dall'articolo 14, comma 7;

f) la previsione dell'ammontare complessivo delle somme da destinare all'erogazione degli indennizzi, nonché al sostenimento degli oneri di gestione;

g) la destinazione a investimenti a redditività certa e adeguata delle somme disponibili, compatibilmente con le esigenze di liquidità del fondo;

h) la presentazione al ministero dell'economia e delle finanze, per il successivo inoltro alla Corte dei conti, del rendiconto annuale, approvato dal consiglio di amministrazione della concessionaria, accompagnato dalla situazione patrimoniale del fondo e da una relazione sull'attività svolta.

4. La concessione stabilisce, altresì, le modalità di accreditamento alla Consap delle somme che affluiscono al fondo.


articolo 16

Ulteriore disciplina per la gestione del fondo

1. Con decreto di natura non regolamentare del ministro della giustizia di concerto con il ministro dell'economia e delle finanze sono definite le aree territoriali e le corrispondenti sezioni autonome del fondo, tenuto conto dei dati raccolti ed elaborati dal gestore del fondo medesimo.

2. Possono altresì essere stabiliti ulteriori criteri e modalità per la concreta gestione del fondo, con particolare riferimento all'attuazione di quanto previsto dall'articolo 14.


articolo 17

Contributo obbligatorio

1. Per reperire le risorse destinate al fondo, è istituito un contributo obbligatorio a carico dei costruttori tenuti all'obbligo di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna della fideiussione di cui all'articolo 2; il contributo è versato direttamente dal soggetto che rilascia la fideiussione.

2. Il contributo obbligatorio è dovuto per un periodo massimo di 15 anni a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto ovvero, se antecedente, sino alla data nella quale risultino acquisite al fondo risorse sufficienti ad assicurare il soddisfacimento delle richieste di indennizzo presentate dagli aventi diritto. L'eventuale ricorrenza della predetta condizione per l'anticipata cessazione della debenza del contributo è accertata con decreto del ministero dell'economia e delle finanze.

3. Per la prima annualità la misura del contributo è fissata nel 4 per mille dell'importo complessivo di ciascuna fideiussione e il versamento è effettuato, entro il mese successivo a quello di rilascio della fideiussione, con le modalità stabilite e rese pubbliche dal soggetto gestore del fondo.

4. Per le annualità successive, la misura del contributo è stabilita con decreto del ministro della giustizia, di concerto con il ministro dell'economia e delle finanze, entro il limite massimo del 5 per mille dell'importo complessivo di ciascuna fideiussione; con il medesimo decreto possono essere stabilite, altresì, modalità per il versamento diverse o ulteriori rispetto a quelle fissate nel comma 3.

5. Le somme versate a titolo di contributo obbligatorio sono imputate alla sezione autonoma del fondo nel cui ambito territoriale è ubicato l'immobile oggetto di fideiussione.

6. Qualora il versamento del contributo obbligatorio non avvenga entro il termine di cui al comma 3, sono dovuti interessi di mora calcolati, a decorrere dal giorno della scadenza del termine fino a comprendere quello dell'effettivo versamento, al saggio di interesse legale.

7. I soggetti che rilasciano fideiussioni ai sensi dell'articolo 2 sono tenuti a trasmettere entro il 31 dicembre di ogni anno al soggetto gestore del fondo una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, ai sensi dell'articolo 47 del decreto del presidente della repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante attestazione delle fideiussioni rilasciate, con indicazione dei dati dei soggetti interessati, degli importi e degli estremi identificativi degli atti fideiussori.


articolo 18

Accesso alle prestazioni del fondo e istruttoria sulle domande

1. La domanda di accesso alle prestazioni del fondo deve essere presentata dagli aventi diritto, a pena di decadenza, entro il termine di sei mesi dalla data di pubblicazione del decreto di cui al comma 6.

2. Ciascun soggetto può ottenere dal fondo l'indennizzo una sola volta, anche nel caso in cui abbia subito più perdite in relazione a diverse e distinte situazioni di crisi. Gli importi delle perdite indennizzabili sono rivalutati, in base alle variazioni dell'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, alla data di entrata in vigore del presente decreto.

3. Il richiedente deve fornire la prova della sussistenza e dell'entità della perdita. A tal fine costituisce prova anche il provvedimento che ha definitivamente accertato il credito in sede concorsuale.

4. Nello svolgimento dell'attività istruttoria il gestore del fondo, al fine di determinare criteri di valutazione uniformi in merito a situazioni e documentazioni ricorrenti, può acquisire il parere di un apposito comitato, costituito con il decreto interministeriale di cui al comma 6 e composto da rappresentanti del ministero della giustizia, del ministero dell'economia e delle finanze, del ministero delle attività produttive e delle categorie interessate.

5. Il gestore del fondo, all'esito dell'istruttoria, nei termini stabiliti in sede di concessione, delibera il riconoscimento dell'indennità e la relativa liquidazione ovvero la reiezione della richiesta.

6. Con decreto del ministero della giustizia, di concerto con il ministero dell'economia e delle finanze, sono dettate disposizioni relative alle modalità, anche telematiche, di presentazione della domanda e al contenuto della documentazione da allegare a questa, nonché in merito allo svolgimento dell'attività istruttoria di cui al presente articolo.

Il presente decreto, munito del sigillo dello stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.
http://www.assinews.it/rassegna/arti...o110605as.html

[FaGal]

11 giugno 2005

Fallimenti, un paracadute ai compratori

IMMOBILI & DIRITTO • Approvato definitivamente il decreto legislativo che istituisce l'obbligo di garanzia a carico dei costruttori

ROMA • Per le vittime dei fallimenti immobiliari salto di qualità nelle tutele.
Il Consiglio dei ministri di ieri ha infatti approvato definitivamente il decreto legislativo che interviene per attenuare le conseguenze delle esecuzioni immobiliari nei confronti dei costruttori in crisi.
Due i principali strumenti messi in campo: un obbligo di garanzia fideiussoria a carico del costruttore per coprire le somme riscosse o da riscuotere e l'istituzione di un Fondo di solidarietà per il recupero delle somme perse nel passato.
Senza contare poi il vincolo di una polizza assicurativa per coprire i vizi costruzione e la definizione dei contenuti del preliminare d'acquisto.
Il provvedimento — ha spiegato il ministro della Giustizia, Roberto Castelli — tutela i cittadini che acquistano immobili da costruire da società che poi dichiarano fallimento: « Questi cittadini, dopo aver pagato, si ritrovano a zero: o perdono la casa o la devono pagare di nuovo. Era una questione da sanare, questo Governo lo ha fatto » . Castelli ha spiegato in sintesi il meccanismo del provvedimento: « Tutti i nuovi contratti dovranno essere accompagnati da una fideiussione che copre l'importo pagato dagli acquirenti » . Il decreto legislativo avrà valore retroattivo, coprendo tutti i casi verificatisi « non precedentemente il 31 dicembre 1993. Verrà creato un fondo per coprire queste fattispecie, a partire dal ' 94, con una dotazione iniziale del ministero dell'Economia » .
In seguito il fondo vivrà con le fideiussioni. Il ministro non chiarisce però se i cittadini che sono già incappati nel fallimento della società da cui avevano acquistato l'immobile da costruire potranno recuperare l'intero importo versato: « Dipenderà dal numero delle domande e dalla dotazione del fondo, che ancora non è specificata » .
L'impatto sui costi. Secondo le stime dei costruttori, le nuove case costeranno in media il 4,2% in più. Le cifre sono state fornite dall'Associazione nazionale dei costruttori edili. « Ci sono costi diretti e indiretti » , spiega Alessandro Cherio, vicepresidente della sezione Piemonte. I primi riguardano tre importi: il costo della polizza decennale postuma, che per l'Ance oscilla tra l' 1,3 e il 2,4% ( mediamente l' 1,8%) dell'importo garantito; quello delle polizze fideiussorie a garanzia dei pagamenti, pari a circa il 2% dell'importo garantito e il contributo al fondo di solidarietà, pari allo 0,4% dell'importo della fideiussione. Quindi la forbice è dal 3,7 al 4,8 per cento. Altri operatori, come la società di servizi piemontese Certa ( che opera in partnership con il gruppo assicurativo Zurich) stimano invece un costo inferiore. La discesa in campo di altri gruppi bancario assicurativi potrà comunque certamente concorrere ad abbassare i costi.
Tornando al conteggio, ai costi indiretti vanno aggiunti anche quelli indiretti derivanti dal razionamento dell'offerta che i nuovi obblighi possono generare, « che — riprende Cherio— destano le maggiori preoccupazioni tra i costruttori » . In questo caso infatti bisognerà infatti vedere come il sistema del credito valuterà il rischio di un'operazione immobiliare di " seconda generazione", e quindi in che misura la sosterrà.
Dato infatti che già oggi le banche e le compagnie di assicurazione applicano i criteri di Basilea 2 nelle loro valutazioni, i costi dipenderanno del " rating" che verrà attribuito al cliente e all'operazione da garantire. Dopo l'entrata in vigore del decreto attuativo, il capitale versato dal cliente potrebbe essere destinato a compensare il rischio della garanzia rilasciata dalla banca o dalla compagnia di assicurazione e in tal caso l'impresa promotore immobiliare vedrebbe ridursi pesantemente la propria capacità di indebitamento, con conseguente necessità di ridurre il proprio volume d'affari e la propria struttura fino al 20 30 per cento.
Non è possibile infine stimare quante saranno le imprese di costruzione che avranno maggiori difficoltà a operare— ricordando che diverse operano parzialmente in " nero", meccanismo che la fideiussione inevitabilmente comprometterà — ma è certo che il conseguente razionamento dell'offerta produrrà un ulteriore incremento dei prezzi.

[FaGal]

Vietti: « Un risultato di prestigio »

ROMA • Un provvedimento che dà una « soluzione seria » a un problema antico. Quello dei fallimenti immobiliari che vedono tra le vittime un numero crescente di famiglie. Non nasconde la soddisfazione il sottosegretario all'Economia, Michele Vietti, che, nel primo governo Berlusconi della legislatura, ha seguito la preparazione della delega prima e la redazione del decreto legislativo poi.
Sottosegretario Vietti, quali sono state le difficoltà principali incontrate nell'approvazione di queste misure? Arrivati al momento dell'approvazione finale le difficoltà naturalmente appaiono relative. In ogni caso credo che il gruppo di lavoro che ho guidato sia riuscito a raggiungere un risultato che è insieme di prestigio e credo anche di efficacia: non era facile dare attuazione a una legge che sicuramente è condivisibile nelle finalità ma che, quando abbiamo iniziato, appariva problematica nell'impatto sul nostro ordinamento giuridico. Un'esperienza come quella francese, dove il notaio è responsabile dell'intero procedimento e lo stesso compromesso è sempre stipulato davanti al professionista, non era mutuabile.
Con l'entrata in vigore del decreto, su quali forme di tutela potranno contare i cittadini alle prese con un problema che nel passato si è rivelato drammatico come quello dei fallimenti immobiliari? Tutto il provvedimento disciplina un articolato meccanismo di salvaguardia dell'acquirente per ipotesi di crisi del costruttore. I due elementi fondamentali di tutela sono rappresentati dalla previsione di un obbligo di fideiussione e di assicurazione a carico del costruttore e dall'istituzione di un Fondo di solidarietà per indennizzare chi ha subito una perdita per la crisi del costruttore. Inoltre, il decreto prevede altre misure come la limitazione della revocatoria del curatore, la previsione che il notaio non può procedere alla vendita senza il frazionamento dell'ipoteca e, soprattutto, una polizza sui difetti di costruzione dell'immobile e la definizione dei contenuti minimi del contratto preliminare.
Non crede che, in un Paese dove il " nero" nelle compravendite è ampiamente diffuso, il decreto possa essere boicottato dagli interessati? Penso di no. Il provvedimento ha ricevuto l'approvazione delle associazioni degli acquirenti, delle banche e delle assicurazioni. Anche i costruttori, dopo alcune precisazioni sul fatto che andrà restituito solo quanto effettivamente pagato dai compratori e sulla modulazione della fideiussione, si sono dichiarati soddisfatti.

Vecchi permessi, niente copertura
DOMANI CON L'ESPERTO RISPONDE
Sotto esame il bonus ristrutturazioni Tutti i chiarimenti sulle agevolazioni fiscali del 36% L a nuova disciplina per gli acquisti di edifici da costruire o in corso di costruzione prevede: • l'obbligo del costruttore di consegnare al promissario acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia dei pagamenti corrisposti prima del rogito al costruttore; • l'obbligo del costruttore di consegnare all'acquirente, in sede di rogito, una polizza assicurativa decennale a garanzia dei danni provocati dalla rovina dell'edificio o da suoi vizi; • l'obbligo di inserire nei contratti una lunga serie di specifiche per delineare all'acquirente un quadro esaustivo di sviluppo e caratteristiche dell'intervento edilizio di cui diventa " partecipe".
È, dunque, opportuno delineare il perimetro delle situazioni a cui si applicano le prescrizioni della nuova disciplina.
Quando entra in vigore la nuova legge. La nuova disciplina entrerà in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione sulla « Gazzetta Ufficiale » . Peraltro, essa riguarderà solo i contratti che si riferiscono a edifici da costruire per i quali, alla data di entrata in vigore della legge, non sia ancora stato richiesto ( non rilasciato) il permesso di costruire.
Pertanto, la nuova legge non si applica a tutte le costruzioni in corso e a tutte quelle ancora da iniziare per le quali, tuttavia, il permesso di costruire sia stato richiesto al Comune prima dell'entrata in vigore del decreto.
Gli interventi edilizi « coperti » . Nell'ambito applicativo della nuova disciplina rientrano tutti i contratti stipulati da un costruttore con un acquirente persona fisica che hanno per oggetto edifici da costruire ( la cui costruzione non è ancora iniziata) oppure edifici in corso di costruzione ( che, cioè, non abbiano ancora l'agibilità).
Non è chiaro se la legge si applichi ( ma non può essere altrimenti) alle cosiddette " vendite sulla carta" ( i contratti che riguardano edifici per la cui costruzione non è stato ancora richiesto il permesso di costruire): leggendo, infatti, la nuova disciplina sembra ( ma è assurdo) che questo caso non rientri nell'ambito applicativo della nuova legge, quando, invece, le esigenze di protezione sono ancor più spiccate che in tutti gli altri.
Appartamenti e altre tipologie edilizie. La nuova legge non riguarda solo gli appartamenti, ma qualsiasi tipologia edilizia ( negozi, uffici, opifici) venduta, in corso di costruzione o ancora da costruire, da un costruttore a un acquirente persona fisica ( anche se professionista o imprenditore).
I contratti che rientrano nella nuova legge. La nuova disciplina si applica non solo ai contratti preliminari ( che tuttavia rappresentano il caso più frequente), ma anche a qualsiasi tipo di contratto, di natura sia preliminare che definitiva, ove l'oggetto trattato sia un edificio da costruire o in corso di costruzione: per esempio, il contratto definitivo di vendita di cosa futura ( l'appartamento da costruire); il contratto preliminare o definitivo di permuta do ut des, cioè di cosa presente ( l'area) contro cosa futura ( l'appartamento da costruire); il contratto preliminare o definitivo di permuta do ut facias, cioè di una cosa presente ( l'area) contro una prestazione da eseguire ( la costruzione) su terreno di residua titolarità di chi ha ceduto l'area; il contratto di precostituzione condominiale ( con divisione di cosa futura o concessione reciproca del diritto di superficie) e le assegnazioni alle cooperative.
Il costruttore. Il contratto deve avere come venditore un costruttore: un imprenditore che costruisce direttamente o vende un edificio costruito da altri ( per esempio, in seguito a appalto).
L'acquirente. La nuova legge si applica solo ai contratti che abbiano come parte acquirente una persona fisica: da un lato, quindi, si applica anche agli acquisti effettuati da un imprenditore individuale ( che, essendo un " professionista", non ha bisogno di protezione); d'altro lato non si applica né all'acquisto effettuato da qualsiasi società ( anche una società di persone) né agli acquisti effettuati da enti senza fini di lucro quali associazioni o fondazioni. Tutti ambiti, però, dove le esigenze di protezione spesso sono le stesse che si presentano quando acquirente è una " semplice" persona fisica.


http://www.assinews.it/rassegna/arti...110605fa2.html

[tegio]

14 giugno 2005
Fideiussione « vincolata »

IMMOBILI & DIRITTO • Rischio di stallo per le tutele anti truffa imposte al costruttore


La fideiussione tutela chi acquista un immobile in costruzione. La nuova legge di tutela degli acquirenti di edifici da costruire impone che, alla stipula del contratto preliminare, il costruttore consegni all'acquirente una fideiussione a garanzia di tutti i pagamenti fatti e da fare prima del rogito, in modo che sia tutelata la loro restituzione in caso di crisi del costruttore. Se la fideiussione non viene consegnata, la nuova legge dice che il contratto è nullo: si tratta, peraltro, di una nullità, cosiddetta " relativa", che può essere fatta valere solo dall'acquirente e non dal costruttore.
Il contratto senza fideiussione. La nuova legge, dunque, non lascia spazio che a questa alternativa: o il costruttore ha già " in mano" le fideiussioni prima di stipulare il preliminare ( sempre che l'ente fideiussore sia disponibile a questa modalità organizzativa) oppure la scena vedrà costruttore e acquirente accordarsi sui contenuti del preliminare, stringersi la mano, non scrivere nulla ( tanto il contratto sarebbe nullo) e riconvocarsi a breve, una volta che il primo disponga della fideiussione. Solo chi non ha dimistichezza con la contrattazione immobiliare sa che queste modalità organizzative sono impraticabili. La contrattazione non può permettersi il lusso ( e il rischio) di uno stallo per il periodo che serve a deliberare la fideiussione.
Il contratto condizionato al rilascio della fideiussione.
I giuristi hanno già indicato un percorso che può essere aderente al dettato della nuova legge senza dimenticare le esigenze della contrattazione. Si tratta della stipula di un contratto preliminare contenente una clausola che lo condiziona al rilascio della fideiussione richiesta dalla nuova legge entro un certo periodo di tempo. In questo modo, si raggiunge un duplice obiettivo: da un lato, " chiudere" il contratto senza lasciare spazio a pentimenti; dall'altro, non inficiare di nullità il contratto per la mancanza del contestuale rilascio della fideiussione.
I pagamenti prima del verificarsi della condizione.
Quanto alla caparra " confirmatoria" o all'acconto che normalmente si versano all'atto della stipula del preliminare, l'alternativa, nel caso di contratto sospensivamente condizionato, è questa: • o non si versa nulla, salvo effettuare il pagamento all'atto della consegna della fideiussione; • o si versa al costruttore una somma qualificandola come caparra " confirmatoria" o come acconto, subordinandone le sorti all'esito della condizione sospensiva apposta sul contratto ( ma qui bisogna prestare attenzione poiché la restituzione non è garantita, non essendoci ancora la fideiussione); • o si versa una somma ( nelle mani del notaio o dell'agente immobiliare, ma non del costruttore) qualificandola come " deposito cauzionale", destinato a essere " convertito" in caparra " confirmatoria" o in acconto al momento del verificarsi della condizione sospensiva e cioè con il rilascio della fideiussione.
La nullità relativa. Tra le molte inefficienze della nuova legge ( si veda « Il Sole 24 Ore » del 12 giugno) anche la sanzione stabilita in caso di mancata consegna della fideiussione occupa una posizione di primo piano. Il meccanismo ideato dal legislatore presenta, infatti, diverse lacune poichè l'acquirente privo di fideiussione che abbia sborsato denaro o sia stato tradito nella sua aspettativa, non se ne fa nulla di invocare la nullità e cioè di sciogliersi dal contratto. Se il costruttore è insolvente, il creditore è destinato a rimanere con " un palmo di naso".
Ancora, se il caso della mancata consegna della fideiussione è equiparabile, come pare, alla consegna di una fideiussione non in linea con la nuova legge, anche qui la nullità del contratto è un boomerang. Se è nullo il contratto garantito, è nulla pure la garanzia e l'acquirente non trova tutela nella legge.


Nuove responsabilità anche per i notai

L a nuova disciplina sui fallimenti immobiliari interviene anche sul ruolo del notaio. In base all'articolo 8 del decreto legislativo, « il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile » . Naturalmente questa disposizione si applica solo agli edifici da costruire contemplati dalla nuova legge.
Dettando una norma di divieto all'operato del notaio, il legislatore, da un lato, ha voluto indirettamente proteggere l'acquirente dal rischio di entrare in possesso di un immobile ipotecato o pignorato, e, d'altro lato, ha voluto sottolineare la responsabilità notarile nel caso in cui succedano eventi di questo genere. Anche questa previsione mostra tuttavia che il legislatore talvolta detta regole senza conoscere la realtà che intende disciplinare. Quanto alla responsabilità notarile, infatti, non c'era bisogno di sottolinearla, in quanto il professionista è responsabile verso il cliente nel caso di compravendita di un bene gravato da formalità pregiudizievoli.
Quanto, poi, alla pretesa tutela che in tal modo si è voluto realizzare per l'acquirente, la nuova norma non aggiunge nulla a quanto già in passato accadeva ( chi comprava doveva esser garantito dell'assenza di ipoteche). Anzi, crea molti fastidi operativi in tutte le ipotesi nelle quali, pur operando a favore dell'acquirente in un assetto di totale sicurezza, era inevitabile stipulare il rogito seppur in presenza di ipoteche, destinate a essere cancellate in breve tempo. Si pensi, infatti, a tutti i casi in cui le procedure deliberative della banca che deve cancellare l'ipoteca siano formalmente complesse. In tal caso, l'istituto di credito, in attesa della formale cancellazione, rilascia una lettera impegnativa alla cancellazione dell'ipoteca o a tutti i casi in cui si usano i soldi dell'acquirente per ripianare i debiti del venditore, creando il classico " circolo vizioso" nel quale chi acquista non paga se la banca non cancella e la banca non cancella se l'acquirente non versa. Per non parlare, infine, delle procedure esecutive, ove il creditore non fa istanza di estinzione del procedimento ( e il giudice non provvede) fino a che non ci sono i soldi a disposizione

http://www.assinews.it/rassegna/arti...140605fi2.html