Comportamento di banca in transazione immobiliare

[maniman2003]

Buonasera a tutti. Recentemente mia moglie ha perfezionato un atto di vendita di immobile: in sede di rogito notarile (regolarmente perfezionato) nella banca (grosso istituto nazionale) che ha concesso un mutuo all'acquirente, il funzionario della banca ha comunicato che il pagamento del saldo patuito sarebbe avvenuto via bonifico bancario, dopo almeno 15 giorni e non oltre un mese. Ovviamente contestualmente è avvenuta la consegna delle chiavi. Questo comportamento mi sembra per lo meno strano se non scorretto: l'acquirente ha in effetti assunta la potestà sul bene, ma la parte venditrice non è stata pagata. Qualcuno può chiarirmi le idee?
Grazie

maniman

[giancarlo55]

Seguo diversi mutui, le banche presenziano all'atto e consegnano davanti al notaio assegni circolari al venditore. I problemi tra acquirente e banca finanziatrice sono problemi loro non del venditore. Il notaio per esempio pretende di essere pagato subito come il venditore. Prova a sentire il notaio per questo comportamento ne serio ne corretto.

[maniman2003]

Originalmente inviato da giancarlo55

Seguo diversi mutui, le banche presenziano all'atto e consegnano davanti al notaio assegni circolari al venditore. I problemi tra acquirente e banca finanziatrice sono problemi loro non del venditore. Il notaio per esempio pretende di essere pagato subito come il venditore. Prova a sentire il notaio per questo comportamento ne serio ne corretto.

Ti ringrazio molto, la notaia presente non ha fatto una piega alla notizia delle modalità di pagamento. Per inciso, la banca è BNL.
manim

[johnny67]

Originalmente inviato da maniman2003

Ti ringrazio molto, la notaia presente non ha fatto una piega alla notizia delle modalità di pagamento. Per inciso, la banca è BNL.
manim

Non è avvenuto nulla di strano.
Dopo la stipula della vendita e del relativo contratto di mutuo, il notaio rogante è tenuto alla iscrizione della ipoteca. Orbene, la prassi bancaria (almeno fino a qualche anno fa) prevedeva che la erogazione dell'importo oggetto del mutuo sarebbe avvenuta soltanto dopo il c.d. "consolidamento" della iscrizione ipotecaria (11 giorni lavorativi) e la pedissequa presentazione alla Banca della nota di iscrizione e della relazione notarile definitiva attestante la avvenuta iscrizione della formalità in primo grado senza alcun concorrente.
In questo caso vi è da dire che il venditore, che intanto ha dato regolare quietanza in atto pubblico, è garantito dal fatto che contestualmente alla sottoscrizione dell'atto pubblico, l'acquirente ha dato ordine irrevocabile all'isitituto mutuante di pagare all'ordine della parte venditrice.
In altri casi invece, l'istituto bancario consegna al Notaio dei regolari assegni circolari all'ordine della parte venditrice, da consegnare all'esito del c.d. consolidamento o alla avvenuta iscrizione ipotecaria (tale scelta avviene a discrezione della Banca erogante).
Tuttavia, dato il sempre maggior numero di persone che ricorrono a mutui per ottenere la provvista utile alla compravendita di un immobile, nonchè tenuto conto la esigenza del venditore di ricevere il prezzo pattuito contestualmente
alla stipula dell'atto pubblico di vendita, alcuni istituti bancari hanno cominciato ad erogare la provvista del mutuo all'atto stesso senza attendere il c.d "consolidamento" della iscrizione ipotecaria.
Si badi bene però che tale erogazione contestuale, da taluni istituti definita "pronto cash", non avviene gratis ma mediante una trattenuta (mediamente 150 Euro) sull'importo erogato, a titolo di copertura assicurativa.
Il tutto, si intende, salvo l'arbitrio della Banca erogante che può scegliere, a seconda dei casi, se erogare contestualmente o se invece attendere.

Certamente la casistica è piena di atti di mutuo e vendita in cui l'Istituto Bancario ha rinunciato anche a tale

[FaGal]

Originalmente inviato da johnny67

Non è avvenuto nulla di strano.
Dopo la stipula della vendita e del relativo contratto di mutuo, il notaio rogante è tenuto alla iscrizione della ipoteca. Orbene, la prassi bancaria (almeno fino a qualche anno fa) prevedeva che la erogazione dell'importo oggetto del mutuo sarebbe avvenuta soltanto dopo il c.d. "consolidamento" della iscrizione ipotecaria (11 giorni lavorativi) e la pedissequa presentazione alla Banca della nota di iscrizione e della relazione notarile definitiva attestante la avvenuta iscrizione della formalità in primo grado senza alcun concorrente.
In questo caso vi è da dire che il venditore, che intanto ha dato regolare quietanza in atto pubblico, è garantito dal fatto che contestualmente alla sottoscrizione dell'atto pubblico, l'acquirente ha dato ordine irrevocabile all'isitituto mutuante di pagare all'ordine della parte venditrice.
In altri casi invece, l'istituto bancario consegna al Notaio dei regolari assegni circolari all'ordine della parte venditrice, da consegnare all'esito del c.d. consolidamento o alla avvenuta iscrizione ipotecaria (tale scelta avviene a discrezione della Banca erogante).
Tuttavia, dato il sempre maggior numero di persone che ricorrono a mutui per ottenere la provvista utile alla compravendita di un immobile, nonchè tenuto conto la esigenza del venditore di ricevere il prezzo pattuito contestualmente
alla stipula dell'atto pubblico di vendita, alcuni istituti bancari hanno cominciato ad erogare la provvista del mutuo all'atto stesso senza attendere il c.d "consolidamento" della iscrizione ipotecaria.
Si badi bene però che tale erogazione contestuale, da taluni istituti definita "pronto cash", non avviene gratis ma mediante una trattenuta (mediamente 150 Euro) sull'importo erogato, a titolo di copertura assicurativa.
Il tutto, si intende, salvo l'arbitrio della Banca erogante che può scegliere, a seconda dei casi, se erogare contestualmente o se invece attendere.

Certamente la casistica è piena di atti di mutuo e vendita in cui l'Istituto Bancario ha rinunciato anche a tale

[maniman2003]

Ringrazio tutti, johnny67 in particolare, per le cortesi risposte. Immagino che il ritardo nell'erogazione del pagamento prevederà la corresponsione degli interessi sulla somma pattuita per il periodo intercorrente fra rogito ed erogazione, questo per correttezza. Resto comunque sempre dell'opinione che questo comportamento sia uno dei tanti trucchi che le banche perseguono a loro favore, tenendo conto anche del fatto che venditore e compratore sono due entità ben distinte di cui una soltanto, il compratore, è compromessa con la banca erogatrice del mutuo.
maniman

[giancarlo55]

D'accordo che fino a che l'iscrizione dell'ipoteca gli assegni circolari li tenga in consegna il notaio, cosa che non tutti i notai fanno, ma che la banca tenga i soldi fino a che l'iscrizione della ipoteca ci sia e' un'altra cosa. E se nel frattempo tra il rogito e il bonifico che deve fare la banca succede qualcosa alle persone che hanno ottenuto il mutuo la banca cosa fa' secondo voi?
BLOCCA IL BONIFICO. ed il venditore aspetta.
Ne sono certo perche' ho visto casi dove il mutuo e' stato bloccato davanti al notaio.
Un caso per tutti:
Venditore con mutuo in essere della Banca Unicredit da estinguere,
compratore con mutuo approvato da parte di UBC Abbey- Gruppo Unicredit,
Banca Unicredit ha bloccato il rogito non avendo ricevuto davanti il notaio
assegni circolari da parte di UBC Abbey-Gruppo Unicredit.
Ad assegni pronti l'atto e' stato perfezionato.
La banca ha a che fare con il proprio cliente che ha richiesto il mutuo non con il venditore, mentre il venditore deve ricevere i soldi dal compratore non dalla banca finanziatrice.

[maniman2003]

Originalmente inviato da giancarlo55

D'accordo che fino a che l'iscrizione dell'ipoteca gli assegni circolari li tenga in consegna il notaio, cosa che non tutti i notai fanno, ma che la banca tenga i soldi fino a che l'iscrizione della ipoteca ci sia e' un'altra cosa. E se nel frattempo tra il rogito e il bonifico che deve fare la banca succede qualcosa alle persone che hanno ottenuto il mutuo la banca cosa fa' secondo voi?
BLOCCA IL BONIFICO. ed il venditore aspetta.
Ne sono certo perche' ho visto casi dove il mutuo e' stato bloccato davanti al notaio.
Un caso per tutti:
Venditore con mutuo in essere della Banca Unicredit da estinguere,
compratore con mutuo approvato da parte di UBC Abbey- Gruppo Unicredit,
Banca Unicredit ha bloccato il rogito non avendo ricevuto davanti il notaio
assegni circolari da parte di UBC Abbey-Gruppo Unicredit.
Ad assegni pronti l'atto e' stato perfezionato.
La banca ha a che fare con il proprio cliente che ha richiesto il mutuo non con il venditore, mentre il venditore deve ricevere i soldi dal compratore non dalla banca finanziatrice.

Perfetto!

manim

[johnny67]

[QUOTE=giancarlo55]D'accordo che fino a che l'iscrizione dell'ipoteca gli assegni circolari li tenga in consegna il notaio, cosa che non tutti i notai fanno, ma che la banca tenga i soldi fino a che l'iscrizione della ipoteca ci sia e' un'altra cosa. E se nel frattempo tra il rogito e il bonifico che deve fare la banca succede qualcosa alle persone che hanno ottenuto il mutuo la banca cosa fa' secondo voi?

Sarò sicuramente stato poco chiaro, per cui:

1) Non si parla della semplice iscrizione ipotecaria bensì del consolidamento, cosa che avviene dopo 11 giorni lavorativi dalla materiale presentazione alla Conservatoria competente di una copia conforme dell'atto corredata dalla nota di iscrizione (per cui i tempi dipendono dalla Conservatoria ed anche dallo studio del notaio rogante).

Detto questo, il materiale pagamento (parliamo sempre di casi in cui esso non avvenga contestualmente alla stipula dell'atto) può avvenire in due modi

1) mediante bonifico sul conto corrente della parte venditrice. In tal caso la parte acquirente, alla presenza del venditore e del notaio rogante, firma un ordine irrevocabile di pagamento a favore del venditore indicando anche le coordinate bancarie della parte venditrice.
E' palese che in tal caso i soldi non transiteranno affatto sul conto corrente della parte acquirente ma saranno immediatamente bonificati a favore del venditore. (quindi la parte acquirente è libera di farsi capitare qualsiasi tipo di sciagura).
2) mediante assegni circolari. In tal caso alcuni Istituti bancari consegnano gli assegni al notaio il quale resterà facoltato alla consegna dei medesimi a favore della parte venditrice soltanto quando l'ipoteca sarà consoilidata (in alcuni casi per la Banca è necessario la sola presentazione della nota e copia conforme presso la Conservatoria competente).
In altri casi ancora, il pagamento mediante assegni circolari verrà fatto direttamente dalla Banca mutuante alla parte venditrice non appena ricevuta la copia esecutiva dell'atto di mutuo (vedi "consolidamento ipoteca").

Tuttavia, la suesposta procedura è riferita a quello che avviene nella maggioranza dei casi, in quanto la casistica è piena di compravendite e di relativi mutuii che hanno vissuto iter diversi e particolari.
La mia esperienza mi insegna che molto dipende dal caso in questione.
Ad esempio a luglio ho assistito una compravendita di un immobile soggetto a prelazione da parte di Ente Pubblico, ebbene la Banca ha stipulato regolarmente il mutuo dopo la compravendita, ma la erogazione materiale della provvista avverrà soltanto alla stipula dell'atto pubblico di avveramento di condizione di mancato esercizio di prelazione, avveramento che renderà pienamente efficace la vendita.
Possono esserci casi in cui invece la Banca decida di anticipare parte della somma mutuata subito dopo la stipula dell'atto (in questi casi attenzione agli interessi!), o casi in cui una Banca meticolosa possa fare eccezione alla sua pignoleria in presenza di clienti facoltosi e molto affidabili. Così come, al contrario, una Banca che di solito eroga immediatamente la somma in "pronto cash" (vedi FINECO BANK), in presenza di una situazione delicata, possa decidere di attendere il consolidamento della ipoteca.


Venditore con mutuo in essere della Banca Unicredit da estinguere,
compratore con mutuo approvato da parte di UBC Abbey- Gruppo Unicredit,
Banca Unicredit ha bloccato il rogito non avendo ricevuto davanti il notaio
assegni circolari da parte di UBC Abbey-Gruppo Unicredit.
Ad assegni pronti l'atto e' stato perfezionato.
La banca ha a che fare con il proprio cliente che ha richiesto il mutuo non con il venditore, mentre il venditore deve ricevere i soldi dal compratore non dalla banca finanziatrice.

In questo caso ritengo che parte della responsabilità sia da ascrivere al Notaio rogante o agli aventuali intermediari i quali non hanno "preparato" bene la compravendita dimenticando di adoperarsi affinchè tutto andasse liscio, ma ripeto, la casistica è piena di eccezioni.

Saluti.

[sentex]

Premesso che tutte le transazioni immobiliari assistite da mutuo ipotecario avvengono con erogazione immediata da parte dell'Istituto.
Il Notaio in tutta la questione c'entra ben poco, casomai è il venditore che in atto dichiara di aver ricevuto il prezzo pattuito (e invece deve attendere 15 giorni) dovrebbe rifiutare di sottoscrivere l'atto di vendita, non tanto per il pericolo di non ricevere il denaro, che comunque esiste, ma per il comportamento tenuto dal compratore e dal suo Istituto mutuante.