Compravendita Immobile:

[antonsar]

PROMESSA DI VENDITA DI UN FABBRICATO URBANO

Con la presente promessa di vendita da valere a tutti gli effetti di legge intervengono i Sigg.:
1- AAAA BBBB nato a CCCC il 3X.0X.19XX, residente in DDDD in
Via EEEE Borgo delle FFFF al n° ,
codice fiscale AAA BBB XXXXX XXXXX, (promittente la vendita);
2- GGGG HHHH nata a LLLL il YY.YY.YYYY, residente in DDDD in
Via EEEE Borgo delle FFFF al n° ,
codice fiscale GGG HHH XXXXX XXXXX, (promittente la vendita);
3- MMMM NNNN nato a OOOO il 1X.0X.19XX, residente in PPPP in Via QQQQ n°1X, codice fiscale MMM NNNN XXXXX XXXXX, (promissario l'acquisto).
PREMESSO che i Sig.ri AAAA BBBB e GGGG GGGG dichiarano di essere proprietari, dell'immobile per civile abitazione al piano terra e primo, sito in abitato di RRRR, in Via SSSS n°2X angolo Via TTTT n°3X, con accesso pedonale dalla Via TTTT e accesso pedonale e carrabile dalla Via SSSS, attraverso un portico e cortile comune a più unità immobiliari (meglio descritta nella planimetria allegata).
L'immobile è ubicato in zona “A” del vigente Piano Urbanistico Comunale ed è distinto al catasto al foglio 17 mappale 444-446-443 sub 1 e mappale 1234, mappale 450 parte (cortile esclusivo mq 78.17), corte comune a più unità immobiliari al mappale 448 parte e portico comune a più unità immobiliari al mappale 445 parte.
Per quanto sopra premesso, il Sig.ri AAAA AAAA e GGGG HHHH, promettono di vendere al Sig. MMMM NNNN, che promette di accettare ed acquistare, il sopra elencato immobile urbano come indicato nella planimetria appresso allegata.
La presente promessa di vendita viene fatta ed accettata a corpo e non a misura , nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l’immobile, come visto e gradito, con tutti i diritti, ragioni, azioni eccezioni, pertinenze, servitù attive e passive inerenti, con tutte le garanzie del promittente la vendita per la piena libertà dell’immobile stesso da pesi, vincoli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, gravami per arretrati da imposte e liti pendenti. Il corrispettivo della vendita viene di comune accordo pattuito e concordato tra le parti in complessive € 85.000 (ottantacinquemila).
I pagamenti concordati fra le parti avverranno con le seguenti modalità:
· Euro 2.000 sono stati già versati dal Sig. MMMM NNNN tramite bonifico bancario con valuta del 27.06.2004
· Euro 15.000 sono stati già versati dall'acquirente alla data del 13.07.2004 con assegno 6X4X7X5X1-1X.
·
· Euro 15.000 verranno versati dal'acquirente alla data del 13.09.2004 (con conseguente disponibilità dell'immobile dal 01.09.2004).
·
· Euro 20.000 verranno versati dal promissario l'acquisto alla data del 10.11.2004.
· Euro 33.000 verranno versati dal promissario l'acquisto alla data del 12.01.2005 (quale saldo) contemporaneamente alla stipula del rogito notarile, da stipularsi inderogabilmente entro e non oltre gennaio 2005, con conseguente presa di possesso dell’immobile. Resta inteso fra le parti che la parte promissaria l’acquisto ha facoltà di visionare l’immobile quando e se ritenuto da lui medesimo necessario.
Da tale data, la parte promissaria l’acquisto si impegna ad effettuare le volture con le società erogatrice Enel, XYXY, Telecom e catastale a sue esclusive cure e spese.
Sono a carico la parte promissaria l’acquisto la tassa di registro e l’onorario per il rogito notarile. Qualora si rendesse necessario avvalersi delta registrazione della presente scrittura, le spese inerenti e conseguenti saranno a carico esclusivo della parte inadempiente.
Sono a carico di entrambe le parti (promittente la vendita e promissaria l'acquisto), la presentazione delle variazioni catastali (anche eventuali frazionamenti) dell'immobile in oggetto all'agenzia del territorio.
Ai sensi ed agli effetti dell’art. 1382 c.c., le parti convengono che la parte inadempiente nei confronti dell’obbligo di acquisto e/o vendita assunto con la presente, e nell'obbligo di qualsiasi adempimento che comporti l'impossibilità alla vendita, pagherà a titolo di penale la somma di Euro 10.000 (diecimila/00) alla controparte, quale risarcimento danni, da versare entro due mesi dalla data stabilita per la stipula dell'atto di compravendita. In caso di semplice ritardo che non può superare un mese, la parte inadempiente risarcirà alla controparte Euro 25,82 per ogni giorno di ritardo. La parte promittente la vendita se inadempiente in una delle qualsiasi clausole previste dalla presente, restituirà la somma ricevuta a titolo di acconto contratto a semplice richiesta della parte acquirente, inclusi gli interessi di legge maturati fino alla data della restituzione pagherà la penale, e la parte prommissaria l’acquisto sarà libera da ogni vincolo previsto dalla presente.

RRRR lì ____/________/_____

I PROMITTENTI LA VENDITA IL PROMISSARIO L’ACQUISTO

_____ AAAA BBBB ________________ _________ MMMM NNNN ___________

_____GGGG HHHH ________________


*****************************
Considerazioni :
1) La via della residenza dei venditori è sbagliata e manca il numero civico.
E' stato scoperto facendo la ricerca del numero di telefonia fissa per via della necessità di inviare una Raccomandata R/R. Il venditore ha confermato che in effetti Via e Numero nel compromesso sono sbagliati.

2) Al 01/09/04 I mobili della casa (armadi, il bagno e altri mobili vari) non erano ancora stati sgomberati dall'abbigliamento, oggetti personali, stoviglie e altri vari dei venditori e conseguente fuga dell'acquirente per impedimento dell'effetiva disponibilità. I venditori abitano distante.

Domanda :
3) Non pagare la rata del 13/09/2004 cosa comporterebbe visto anche che non c'è stata la possibilità di comunicazioni ufficiali Via Posta R/R.
Viste tante altre leggerezze, documentazione catastale insufficiente, parole non seguite dai fatti, l'acquirente non si fida a portare avanti il percorso descritto nel compromesso.

Le mancanze da parte dei venditori sono sufficiente per chiedere l'annullamento/risoluzione senza penali del compromesso ?

***************************

Grazie a tutti

[okkrim]

A mio avviso qua non c'e' mancanza da parte dei venditori.
Uno puo' abitare sotto un ponte e non avere un numero civico... fa comunque fede il Codice Fiscale.

Non risulta nel contratto ke i venditori si obbligassero a sgombrare l'immobile... essendo "venduto nello stato in cui si trova" quindi tutto cio' ke non viene asportato, e' acquistato e fine...

Unica clausola sibillina e' la seguente:

Euro 15.000 verranno versati dal promissario l'acquisto alla data del 13.09.2004 (con conseguente disponibilità dell'immobile dal 01.09.2004).

Dove la disponibilita' essendo conseguente al pagamento del 13.09.2004 non puo' essere antecedente a tale data.

Quindi a meno di un accordo "bonario" tra le parti, a mio avviso, il contratto e' valido e va rispettato.

Ciao

[antonsar]

Originalmente inviato da okkrim

A mio avviso qua non c'e' mancanza da parte dei venditori.
(1) Uno puo' abitare sotto un ponte e non avere un numero civico... fa comunque fede il Codice Fiscale.

(2) Non risulta nel contratto ke i venditori si obbligassero a sgombrare l'immobile... essendo "venduto nello stato in cui si trova" quindi tutto cio' ke non viene asportato, e' acquistato e fine...

Unica clausola sibillina e' la seguente:

Euro 15.000 verranno versati dal promissario l'acquisto alla data del 13.09.2004 (con conseguente disponibilità dell'immobile dal 01.09.2004).

Dove la disponibilita' essendo conseguente al pagamento del 13.09.2004 non puo' essere antecedente a tale data.

Quindi a meno di un accordo "bonario" tra le parti, a mio avviso, il contratto e' valido e va rispettato.

Ciao

(1) C'è da dire però che si rende l'acquirente impossibilitato a communicazioni formali. Difficile mettersi in contatto col codice fiscale.

(2) Se ho ben capito quindi, se sparisce un solo portafiori (documentazione fotografica) il contratto si annulla ?
L'inserzione parlava di mobili e non di corredo accluso.
Poi, le cose lasciate sono personalissime sia negli armadi sia in bagno e che impediscono la disponibilità della casa da parte dell'acquirente.
In alternativa quindi, l'acquirente può prendere tutto quanto non di suo gradimento e buttalo via?

Scusa, non è pedanteria ma solo desiderio di capire e confrontare idee.

[okkrim]

Originalmente inviato da Antoni

(1) C'è da dire però che si rende l'acquirente impossibilitato a communicazioni formali. Difficile mettersi in contatto col codice fiscale.

(2) Se ho ben capito quindi, se sparisce un solo portafiori (documentazione fotografica) il contratto si annulla ?
L'inserzione parlava di mobili e non di corredo accluso.
Poi, le cose lasciate sono personalissime sia negli armadi sia in bagno e che impediscono la disponibilità della casa da parte dell'acquirente.
In alternativa quindi, l'acquirente può prendere tutto quanto non di suo gradimento e buttalo via?

Scusa, non è pedanteria ma solo desiderio di capire e confrontare idee.

Mi e' difficile concepire ke 2 parti ke si incontrano e sottoscrivono un contratto non abbiano modo di contattarsi reciprocamente.

In quello ke hai riferito te non si parlava ne' di foto ne' di arredi... il contratto ha per oggetto un immobile identificato e ben noto alle parti con innessi e connessi (come visto e piaciuto).

Ci sara' un accordo per l'asporto delle cose ke dici te ma, in assenza, ki compra ha diritto a tutto, e' quindi suo anke lo spazzolino usato in bagno... e ne fa cio' ke vuole.

Gli accordi "verbali" contano poco o nulla di fronte ad un contratto sottoscritto ke non li cita.

Ma gli acquirenti, una visura presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, l'hanno fatta?

[antonsar]

Originalmente inviato da okkrim

[...]
Ma gli acquirenti, una visura presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, l'hanno fatta?

No. E' questo che li turba. La avevano richiesta al venditore ma ancora non l'ha fornita. C'è da aggiungere che c'è marginalmente il coinvolgimento di uno studio tecnico della zona ma che scansa ciò che non gli è espressamente richiesto.
(Ma richiesto da chi?)

Ecco la necessità/volontà di procedere ora con maggior rigore formale con Raccomandate R/R.

[antonsar]

Grazie okkrim. Ottimo ed esauriente in chat.


Dunque, da quanto consigli, Fare immediatamente visura catastale a cura dell'acquirente.

Nel compromesso si legge: [...] libero da ipoteche [...]
Se dalla visura risulta una ipoteca gravante sull'immobile? (Voci di corridoio)

Daccordo, si può/deve cancellare. Ma se l'acquirente a sua volta vuole accedere a un mutuo per il pagamento della parte scadente in coincidenza col rogito?

Si può pretendere la cancellazione dell'ipoteca del venditore in tempo utile per poter consentire all'acquirente di accedere a sua volta al mutuo ?

[okkrim]

Originalmente inviato da Antoni

Grazie okkrim. Ottimo ed esauriente in chat.


Dunque, da quanto consigli, Fare immediatamente visura catastale a cura dell'acquirente.

Nel compromesso si legge: [...] libero da ipoteche [...]
Se dalla visura risulta una ipoteca gravante sull'immobile? (Voci di corridoio)

Daccordo, si può/deve cancellare. Ma se l'acquirente a sua volta vuole accedere a un mutuo per il pagamento della parte scadente in coincidenza col rogito?

Si può pretendere la cancellazione dell'ipoteca del venditore in tempo utile per poter consentire all'acquirente di accedere a sua volta al mutuo ?

Ciao

la visura deve essere sia Catastale ke alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, in quest'ultima, con nome e cognome e data di nascita (estrapolabili dal codice fiscale), potrete avere accesso a tutti i beni risultanti di proprieta' del venditore nonke' a tutti i gravami (ipoteke ecc con relativi importi) gravanti sul bene oggetto della compravendita.

Nel caso risultasse il bene gravato da ipoteca o comunque altra scrittura pregiudizievole, stara' a voi fare valere la clausola contrattuale "libro da ipoteke" fino a rikiedere la recessione dal contratto "per inadempienza della controparte" con conseguente restituzione della caparra e pagamento della penale.

Ovviamente se invece voi voleste continuare con la compravendita potreste anke accollarvi l'eventuale mutuo (semprekke' cio' vi vada bene) e detrarre tale importo dal prezzo di acquisto... e' possibile anke rifinanziare lo stesso mutuo con ulteriore ipoteca oppure accedere ad una nuova con un altro istituto per la parte in aggiunta.

Potreste anke rikiedere la totale cancellazione del vekkio mutuo ed accedere ad uno nuovo.

Comunque, tutto cio', diverrebbe oggetto di ulteriore trattativa creando una appendice al contratto in essere. Non dimanticare la lungaggine dei tempi necessari ad espletare queste formalita'... quindi anke le scadenze dei successivi pagamenti andranno modificate. Soprattutto non fate nulla a parole, fatte tutto con accordi scritti e ben kiari.

Concordate da subito il Notaio a cui vi rivolgerete per l'atto e contattatelo, dimodoke' egli potra' essere eletto "arbitro" della transazione ed ad egli potranno essere versate le varie somme "in attesa di"... cio' (oltre a garantire le parti) snellirebbe di molto i tempi anke con gli istituti di credito ecc.

se serve altro son qua

ciao

[antonsar]

Originalmente inviato da okkrim

Ciao

la visura deve essere sia Catastale ke alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, in quest'ultima, con nome e cognome e data di nascita (estrapolabili dal codice fiscale), potrete avere accesso a tutti i beni risultanti di proprieta' del venditore nonke' a tutti i gravami (ipoteke ecc con relativi importi) gravanti sul bene oggetto della compravendita.

Nel caso risultasse il bene gravato da ipoteca o comunque altra scrittura pregiudizievole, stara' a voi fare valere la clausola contrattuale "libro da ipoteke" fino a rikiedere la recessione dal contratto "per inadempienza della controparte" con conseguente restituzione della caparra e pagamento della penale.

Ovviamente se invece voi voleste continuare con la compravendita potreste anke accollarvi l'eventuale mutuo (semprekke' cio' vi vada bene) e detrarre tale importo dal prezzo di acquisto... e' possibile anke rifinanziare lo stesso mutuo con ulteriore ipoteca oppure accedere ad una nuova con un altro istituto per la parte in aggiunta.

Potreste anke rikiedere la totale cancellazione del vekkio mutuo ed accedere ad uno nuovo.

Comunque, tutto cio', diverrebbe oggetto di ulteriore trattativa creando una appendice al contratto in essere. Non dimanticare la lungaggine dei tempi necessari ad espletare queste formalita'... quindi anke le scadenze dei successivi pagamenti andranno modificate. Soprattutto non fate nulla a parole, fatte tutto con accordi scritti e ben kiari.

Concordate da subito il Notaio a cui vi rivolgerete per l'atto e contattatelo, dimodoke' egli potra' essere eletto "arbitro" della transazione ed ad egli potranno essere versate le varie somme "in attesa di"... cio' (oltre a garantire le parti) snellirebbe di molto i tempi anke con gli istituti di credito ecc.

se serve altro son qua

ciao

Questa me la studio a memoria.

Concordare il Notaio fin da subito è la cosa migliore.

Ri-Grazie.

[uno dei tanti]

allora......vediamo se gli ultimi due anni in uno studio notarile....(da cui mi sono licenziato per fare il trader mi servono a qualcosa......

devo dire innanzitutto che alla completa risposta di Okkkrim c'è poco o nulla da aggiungere.....

1) consiglierei di prendere visione dell'atto di provenienza dell'immobile :

- atto col quale i venditori acquistarono l'immobile e di cui dovrebbero avere una copia autentica rilasciata dal notaio rogante) per controllare dati catastali, eventuali numeri di registrazione e trascrizione dell'atto, indicazione di eventuali gravami sull'immobile, dati catastali .....

- potrebbe anche trattarsi di una copia di denuncia di successione se l'immobile è pervenuto per eredità...(e ugualmente i venditori dovrebbero averne una copia)

2) accertarsi per bene dei corretti dati catastali (quelli citati nel preliminare potrebbero essere non aggiornati o incompleti.....) in quanto da quel che ho capito non si compra solo un appartamento, ma anche un giardino e ........; su ttutto fare le opportune visure ipotecarie (che gli studi notarili possono anche fare on-line....senza recarsi in conservatoria, così come le visure catastali)

3) le presunte inadempienze dei promittenti venditori (come giustamente diceva Okrim) non giustificano minimamente la rescissione del contratto....anche il discorso relativo alla liberta degli immobili da gravami ipotecari citata nel preliminare va intesa con riferimento al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, xche solo allora ci sarà il trasferimento della proprietà ......e fino ad allora cè tutto il tempo per cancellare ventuali ipoteche gravanti sugli immobili.....(d'altronde nel 90% dei casi di compravendita gli immobili sono gravati da ipoteche che vengono cancellate )...

4) e soprattutto come diceva Okrim.....contatatte quanto prima un notaio di vostra fiducia....che prenderà in mano la vicenda.....vi spiegherà come procedere....

[antonsar]

Grazie ad entrambi.

Si, ho già preso contatto con un notaio e a giorni avrò la situazione.

Esercizio per non arrugginirsi:

1) Anche il numero civico dell'immobile è sbagliato. Si parla (es.) di 88 invece sulla targa della porta c'è 86.

2) Poi, .... la volontà è di comprare un immobile. L'inserzione iniziale parla di una casa e la trattativa è andata avanti su questa linea.
Dai mappali sembrano due, o sbaglio?

E se sono due con 2 atti di proprietà distinti si mette in condizione l'acquirente di pagare tasse più alte sulla seconda casa oltre a non poter accedere al mutuo agevolato Prima Casa sul secondo immobile.

E inoltre:
Nella eventualità (le date sono fittizie) non si voglia procedere col secondo pagamento da 15.000 Euro la penale sarebbe di 10.000 Euro e quindi 7.000 Euro dovrebbero essere restituiti. Pareri a tal proposito ??


Che casotto ....

Grassie again .....