Comprare casa senza Notaio

[FasTrader]

Caro notaio....
14/5/2003 Redazione Web Prontoconsumatore
I notai protestano vivacemente perché l’Unione Nazionale Consumatori ha messo in dubbio non la loro utilità, che è indiscutibile, ma la loro funzione, esercitata a tariffe salatissime...


Per motivi comprensibili, i notai protestano vivacemente perché l’Unione Nazionale Consumatori ha messo in dubbio non la loro utilità, che è indiscutibile, ma la loro funzione, esercitata a tariffe salatissime, nelle pratiche di trasferimento dei diritti sugli immobili, ovvero nella compravendita, cessione di usufrutto o anche cancellazione di ipoteche. E’ pacifico che qualsiasi consumatore sarebbe contento di risparmiare 2 o 3 mila euro di spese notarili ed è altrettanto indiscutibile che nessuna norma prevede l’obbligo di ricorrere a un notaio per il trasferimento dei diritti sugli immobili. Nonostante le proteste dei notai, la situazione è la seguente.

Compravendita. L’articolo 1350 del Codice civile non ha bisogno di interpretazioni quando stabilisce che la compravendita di un immobile si può fare “per atto pubblico o per scrittura privata”. E’ chiaro che la scrittura privata, diversamente dall’atto pubblico presso il notaio, comporta qualche rischio per il compratore, ma se venditore e compratore sono due persone oneste e si fidano uno dell’altro possono fare benissimo la scrittura privata. C’è il problema della autenticazione delle firme, perché la Conservatoria dei registri immobiliari vuole l’atto autenticato (il notaio lo autentica in qualità di pubblico ufficiale), ma se venditore e compratore si presentano personalmente allo sportello della Conservatoria con una scrittura privata e con i documenti di riconoscimento, il funzionario ha l’obbligo, a richiesta, di legalizzare le firme ai sensi del DPR n. 445/2000, che riguarda tutte le amministrazioni pubbliche e che alle Conservatorie non conoscono o fanno finta di non conoscere anche perché sono abituate a ricevere soltanto atti notarili. Se il funzionario si rifiuta di legalizzare le firme, può essere denunciato per rifiuto di atti d’ufficio ai sensi dell’articolo 328 del Codice penale (reclusione fino ad un anno). In alternativa, compratore e venditore potrebbero ricorrere al notaio soltanto per l’autenticazione delle firme, che costa molto meno. Comunque, per stilare una scrittura privata compratore e venditore dovrebbero essere due persone che masticano un po’ di diritto, ricordandosi di inserire tutti gli estremi catastali dell’immobile, la provenienza (chi vende ha acquistato da …), la destinazione d’uso (ufficio, abitazione, ecc.), i codici fiscali, la dichiarazione del venditore che non sono state fatte opere abusive e che non vi sono (o se vi sono specificare quali) vincoli, iscrizioni o trascrizioni pregiudiziali, eccetera. Il notaio è utile proprio perché conosce bene tutto quello che c’è da scrivere nel contratto e quello che c’è da verificare.

Usufrutto o nuda proprietà. Anche per il trasferimento di usufrutto o di nuda proprietà dell’immobile vale quanto detto per la compravendita, in quanto il Codice civile prevede l’atto pubblico o la scrittura privata e si ripropongono gli stessi problemi presso la Conservatoria dei registri immobiliari ove deve essere registrato l’atto.

Ipoteca. Nessuna norma stabilisce che bisogna ricorrere a un notaio per cancellare l’ipoteca messa dalla banca sulla casa a garanzia del mutuo concesso per l’acquisto. Inoltre, ai sensi dell’articolo 2847 del Codice civile l’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni, quindi chi deve abitare la casa non ha alcuna necessità di cancellarla, basta lasciare passare i 20 anni. Se si vuole cancellare prima, bisogna presentare alla Conservatoria dei registri immobiliari la dichiarazione della banca (che è a pagamento) che il mutuo è stato estinto e, di nuovo, sorge il problema che la Conservatoria vuole la dichiarazione autenticata. Ancora una volta, si può ricorrere al notaio soltanto per l’autenticazione dell’atto, che costa meno del disbrigo dell’intera pratica.

(Fonte: Unione Nazionale Consumatori)

http://www.prontoconsumatore.it/deta...one=13&IDN=845

[PaoloM]

Interessante vero. Tempo fa' avevo letto questo stesso articolo, ad un primo momento ne ero entusiasta, poi ho capito che
anche facendo cosi' non risparmi tutte le "spese notarili": l'imosta catastale (3%) la devi pagare comunque. Se il venditore e' un estraneo avra' paura di essere truffato specialmente perche' col notaio o senza, lui riceve la stessa somma e perche' e' un procedura inconsueta. Diciamo che hai convito il venditore ad accettare, magari promettendo un 0,5% in piu', c'e' sempre il problema di trovare un funzionario della conservatoria dei registri immobiliari compiacente ad accettare questa procedura e inoltre disposto ad autenticare le firme (altrimenti devi farti autenticare le firme da... un notaio).

La conclusione alla quale sono arrivato e' questa:

1) Se il venditore e' un parente o conoscente puo' valere la pena provare a tranferire la proprieta' dell'immobile senza un notaio.

2) Se il vendiote e' un estraneo segui questo antico proverbio Inglese: "When in Rome... do as the Romans do."

Prendila con filosofia: quei 1300+ Euro che il notaio guadagna per ~ 15 minuti di lavoro saranno serviti a CREARE OCCUPAZIONE

[echoes70]

Condivido quello scrivi, ma secondo me la 'provocazione di unione dei consumatori' è un messaggio al legislatore: rendere più eque alcune tariffe. I notai sono una casta antica e potente, ma non è detto che lo debbano rimanere in eterno...
Creare concorrenza (pensiamo all'esercito di giovani giuristi disoccupati) anche in quel settore potrebbe portare ad un abbassamento delle tariffe...

Scritto da PaoloM
Interessante vero. Tempo fa' avevo letto questo stesso articolo, ad un primo momento ne ero entusiasta, poi ho capito che
anche facendo cosi' non risparmi tutte le "spese notarili": l'imosta catastale (3%) la devi pagare comunque. Se il venditore e' un estraneo avra' paura di essere truffato specialmente perche' col notaio o senza, lui riceve la stessa somma e perche' e' un procedura inconsueta. Diciamo che hai convito il venditore ad accettare, magari promettendo un 0,5% in piu', c'e' sempre il problema di trovare un funzionario della conservatoria dei registri immobiliari compiacente ad accettare questa procedura e inoltre disposto ad autenticare le firme (altrimenti devi farti autenticare le firme da... un notaio).

La conclusione alla quale sono arrivato e' questa:

1) Se il venditore e' un parente o conoscente puo' valere la pena provare a tranferire la proprieta' dell'immobile senza un notaio.

2) Se il vendiote e' un estraneo segui questo antico proverbio Inglese: "When in Rome... do as the Romans do."

Prendila con filosofia: quei 1300+ Euro che il notaio guadagna per ~ 15 minuti di lavoro saranno serviti a CREARE OCCUPAZIONE