contenzioso su preliminare d'acquisto

[federico il duca]

in data 10-1 mi arriva dopo un incontro preliminare la proposta di acquisto di un compratore per il mio appartamento, proposta in cui la mia accettazione definisce la caparra come confirmatoria trattenuta dall'agenzia fino alle verifiche notarili su eventuali vizi pregiudiziali sull'immobile. firmo e accetto su detta proposta si rimanda ad un ulteriore incontro presso un notaio per definire i cardini della transazione e del rogito. nella porposta di acquisto c'è un assegno intestato a me di 5000 euro e le date del 16 come preliminare definitivo e la data definita come entro il 30 aprile per il rogito. a questo punto il compratore e con l'agenzia portano il mio atto di provenienza al suo notaio che dopo 3 giorni trova un vincolo del 1955 dei beni culturali facente capo alla sopraintendenza di detto ente di ancona, vincolo di cui non si erano accorti 2 notai il mio e di quello che lo aveva ceduto a me. cosa succede: il visurista spiega al compratore che occorre (a mio carico) sanare i 2 atti precedenti tramite una notifica alla sopraintendenza (che potenzialmente potrebbe esercitare il suo diritto di prelazione ma che in realtà ha 6 mesi di tempo per rinunciarvi formalità che avviente da prassi) e poi si fa un avveramento da allegare all'atto di compravendita che necessita di 2 mesi (questi fissi, mentre per la prec operazione potrebbero essere 6 mesi come 15 giorni) in realtà per il compratore maturano vantaggi di cui io non ero neppure a conoscienza di tipo fiscale per irpef e ici, ma lui si spaventa e al momento mi sembra che tenda a prendere le distanze ritenendo questo vincolo compe causa di nullità alla sua proposta, poichè diventa complicato ottenere quelle 2 notifiche entro il 30-4-2012. a questo punto lui dice a me interessa nella misura in cui si possa rogitare entro il 30 aprile, è veramente così? oppure io ho qualche possibilità di fare valere i miei diritti anche dopo il 30-04 nel caso in cui la sopraintendenza dei beni culturali nn abbia soddisfatto le mie carte?
in un eventuale giudizio il tribunale terrebbe conto che io non ero a conoscenza di un vincolo/beneficio sull'immobile al momento dell'accettazione del preliminare? oltretutto il vincolo insiste su tutto il fabbricato che dagli anni '60 è stato frazionato e almeno 2 atti sono stati fatti senza ravvisare tale vincolo ma io ritengo anche altri, grato a quanti vorranno essermi utili

[federico il duca]

aggiungo un altro dettaglio alla questione l'appartamento è locato il compratore vuole investire ha paura di tenere i soldi in banca (provenienti da una liquidazione del cognato che ancora materialmente nn sono nella sua disponibilità) accetta l'inquilino e avere l'immobile ad aprile o ad agosto o luglio non avrebbe conseguenze reali per lui, se fosse stato per strada lo avrei comrpreso ma al momento mi sembra un capriccio di chi pensa di poter fare e voler essere furbino

[federico il duca]

nessuno che spenda un opinione??!

[PassionFruit]

mi sembra ci sia poco da fare,il preliminare parla chiaro.l'immobile non è libero da vincoli e se il rogito non avviene nei termini indicati l'obbligo di acquistare decade.
fare i conti in tasca al'acquirente non serve a nulla e non è nemmeno simpatico...

[federico il duca]

Originalmente inviato da PassionFruit

mi sembra ci sia poco da fare,il preliminare parla chiaro.l'immobile non è libero da vincoli e se il rogito non avviene nei termini indicati l'obbligo di acquistare decade.
fare i conti in tasca al'acquirente non serve a nulla e non è nemmeno simpatico...

che al momento stiamo ancora ragionando sulla soluzione da prendere e non si è generato nessun attrito (agenzia a parte che vuol far ricadere su di me le sviste dei 2 notai come il peccato originale di adamo ed eva) ma per quanto riguarda la scelta di come gestire i propri soldi quella del compratore assolutamente personale e legittima lungi da me opinare tale scelta, per quanto mi riguarda mi amareggia il fatto di essermi esposto gia mettere a norma impianti elettrici ed idraulici e sentirmi dire che la casa fino ad aprile va bene ma fino a luglio non è più cosa interessante

[vsc]

Anche a me e' successo in passato una cosa analoga, ovvero il notaio che aveva redatto il mio atto di acquisto aveva commesso un errore nei dati catastali. Io ho pagato il riaccatastamento e tutto e' andato a posto, sia pur con una controparte e il suo notaio molto ostici. Solo dopo mi sono reso conto di avere sbagliato. Il notaio e' responsabile dell'atto che realizza. Se i precedenti atti non riportano il vincolo sono responsabili i notai che li hanno stesi. Tu ha ricevuto un atto certificato e ti sei dovuto fidare, non potevi mettere il dubbio. Io sentirei il notaio da cui hai ricevuto il tuo atto d'acquisto, che neghera' ogni addebito. Ma poi anche il Consiglio del Notariato.
Ti aggiungo una seconda esperienza, non mia ma accaduta ad una banca e da questa riportatami. Nella concessione di un mutuo e' emerso un vincolo su uno stabile, non evidenziato nell'atto. Il notaio che aveva steso l'atto e' stato responsabilizzato. Non solo, ma avendo il notaio riscosso una parcella per ricerche evidentemente non svolte o comunque negligenti, la banca lo ha anche minacciato per una denuncia di peculato. Accaduto circa 20 anni fa .

[federico il duca]

aggiungo che dopo aver ricevuto la segnalazione dell'agenzia informata dal notaio del compratore io sono andato direttamente al mio vecchio studio notarile, memore anche io di multe causate da negligenze notarili, in questo studio è subentrato un altro notaio poichè il precedente è deceduto, pace all'anima sua, la visurista è la stessa e mi ha detto che se fosse stato vivo avrebbe sanato gratis l'errore ma ora mi costerà 1500 euro con tutti gli ammenicoli, non so ancora che piega prenderà la questione, anche io penso che se entro il 30 aprile non avrò sanato l'errore e messo il mio appartamento in condizione di essere vendibile il mio compratore potrà defilarsi dalla sua proposta, un parere legale xò mi ha informato che in realtà le date possono a volte slittare per varie cause

[PassionFruit]

le date possono slittare se vi mettete d'accordo tu e l'acquirente, in bonis...
cmq per l'errore notarile io insisterei vivamente affinchè sia sanato gratuitamente, lo sbaglio è loro e sono pagati profumatamente per assumersi le proprie responsabilità, sennò gli atti ce ili faremmo tra privati con una bella stretta d mano..

[mageno]

Forse l'acquirente si vuole tirare indietro perchè non vuole un bene vincolato (che non è automaticamente un vantaggio, ma anche una "seccatura" non indifferente se vuoi fare modifiche anche minime, tipo fare una tagliola per adeguare un impianto elettrico).

Ricordo anche che la comunicazione tardiva è un reato (delitto) permanente che si perfeziona allo scadere dei 30 gg dall'atto di vendita e si consuma quando la soprintendenza viene notiziata del mutamento di proprietà. Il soggetto tipico è l'alienate (salvo il caso di vendite forzose e successioni).

Lato civilistico, mi chiedo se è comunque possibile procedere alla vendita, tanto devi comunque garantire l'acquirente dall'evizione.

[mageno]

Originalmente inviato da PassionFruit

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cmq per l'errore notarile io insisterei vivamente affinchè sia sanato gratuitamente, lo sbaglio è loro ...

Loro chi? Il notaio è deceduto.