ordinanza di convalida di sfratto per morosità

[olly67]

Mi è sorto un dubbio, da profana
premessa
un immobile locato finisce all'asta, prima di tale asta l'inquilino è stato fatto oggetto di procedimento per sfratto esecutivo per morosità per il quale si è giunti alla convalida di sfratto prima del giorno dell'asta

ipotesi 1
l'immobile è stato locato ante pignoramento il procedimento è iniziato post pignoramento e si è arrivati ovviamente alla convalida post pignoramento

ipotesi 2
l'immobile è stato locato post pignoramento il procedimento è iniziato post pignoramento etc

ipotesi 3 l'immobile è stato locato ante pignoramento, il procedimento di sfratto iniziato ante pignoramento, la convalida di sfratto è giunta a pignoramento avvenuto

nei suddetti tre casi l'eventuale acquirente di tale immobile in che posizione si trova?
in quali casi e come subentra nella titolarietà del diritto di sfrattare questi inquilini? oppure deve far ripartire da zero in alcuni o in tutti il procedimento di sfratto per morosità? o in taluni casi tale ordinanza è impugnabile (penso soprattutto alle ipotesi 1 e 2 in cui il procedimento è stato iniziato dalla controparte già pignorata di tale bene)?

[Palla di Lardo]

Non ho molto tempo per approfondire ma credo che il pignoramento di un bene, non comportandone automaticamente la perdita della proprietà, limiti soltanto la possibilità di disporre del bene stesso, nel senso di possibilità di alienarlo.
Pertanto, anche un immobile pignorato può essere locato dal proprietario che, naturalmente, può ben iniziare anche la procedura di sfratto.
Legittimato attivo ad iniziare la procedura di sfratto in tutti e tre i casi, quindi, è il vecchio proprietario che formalmente è ancora titolare del diritto di proprietà.
Gli eventuali nuovi acquirenti del bene, sebbene subentrino nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, restano tuttavia terzi rispetto ai procedimenti in corso (che, quindi, proseguono tra le parti originarie ex art. 111 cpc e) rispetto ai quali hanno facoltà di intervenire.
Magari stasera leggo qualcosa e saprei dirle meglio ...

[Eurodefault]

Originalmente inviato da olly67

Mi è sorto un dubbio, da profana
premessa
un immobile locato finisce all'asta, prima di tale asta l'inquilino è stato fatto oggetto di procedimento per sfratto esecutivo per morosità per il quale si è giunti alla convalida di sfratto prima del giorno dell'asta

ipotesi 1
l'immobile è stato locato ante pignoramento il procedimento è iniziato post pignoramento e si è arrivati ovviamente alla convalida post pignoramento

ipotesi 2
l'immobile è stato locato post pignoramento il procedimento è iniziato post pignoramento etc

ipotesi 3 l'immobile è stato locato ante pignoramento, il procedimento di sfratto iniziato ante pignoramento, la convalida di sfratto è giunta a pignoramento avvenuto

nei suddetti tre casi l'eventuale acquirente di tale immobile in che posizione si trova?
in quali casi e come subentra nella titolarietà del diritto di sfrattare questi inquilini? oppure deve far ripartire da zero in alcuni o in tutti il procedimento di sfratto per morosità? o in taluni casi tale ordinanza è impugnabile (penso soprattutto alle ipotesi 1 e 2 in cui il procedimento è stato iniziato dalla controparte già pignorata di tale bene)?

I casi da te rappresentati sono slegati dala realtà , in quanto il meccanismo dell' asta è che si basa su una perizia con un o stato di fatto e di diritto , pertanto, non esiste un evento di dirtto modificativo ( tranne che l inquiolino se ne vada sua sponte ma non l ho mai visto..) la situazione giuridica di riferimento dell asta.

[olly67]

vi ringrazio delle risposte ma da profana ho capito poco, un po' della prima, niente di significativo della seconda.

vediamo se riusciamo a spiegarci
partiamo da una situazione più semplice
c'è un immobile
c'è un contratto di affitto
c'è un pignoramento
c'è un'asta

allora il contratto di affitto potrebbe essere stato stipulato
a) prima del pignoramento, dunque è opponibile all'acquirente e da quel che avevo compreso, correggimi se sbaglio, subentrava al posto del pignorato nella situazione di quel momento
es. contratto 4+4 nel 2010 pignoramento 2011 asta e acquisizione nel 2012
saremmo al secondo anno del contratto
l'acquirente di tale immobile pignorato si troverebbe titolare di un contratto di affitto 4+4 al suo secondo anno di validità con tutte le conseguenze del caso (altri due anni di validità, possibilità di sfratto alla prima scadenza solo a particolari condizioni, eventuale rinnovo, sfratto per finita locazione eventuale a suo tempo)
b) contratto di affitto autorizzato o meno dal giudice avvenuto post pignoramento pertanto non opponibile all'acquirente, l'inquilino pur firmatario di un contratto di affitto è un occupante senza titolo e l'immobile può essere liberato con procedura snella, al pari di quella nei confronti di immobile occupato da esecutato

nel caso specifico si ipotizza che sia ad intervenuta ad un certo punto una procedura di sfratto per morosità, si presume per iniziativa del soggetto poi pignorato (ante o post pignoramento)
in tal caso in che posizione viene a trovarsi l'acquirente?
mettiamo che siamo nel caso a) forse il più interessante ovvero che abbiamo tizio che affitta un immobile, poi tale immobile è pignorato nel frattempo, poco prima o dopo l'avvenuto pignoramento, tizio avvia una procedura di sfratto per morosità che giunge alla convalida di sfratto quindi al titolo esecutivo prima della data dell'asta
l'acquirente a quel punto in che posizione si trova?
a) subentra a tizio e diviene titolare del titolo esecutivo per cui l'occupante viene sfrattato in quanto moroso?
b) come mi pare da voi suggerito, l'acquirente rimane terzo a tale procedura .. quindi ciò che per lui conta è solo se il contratto di affitto è ante o post pignoramento ? ma a quel punto la procedura di sfratto che fine fa? chi va a sollecitare gli ufficiali giudiziari? insomma che succede?

e quanto ad essere slegata alla realtà
ti parlo di caso concreto
immobile pignorato nell'anno a
prima asta nell'anno b
immobile occupato da soggetto contro cui è stata avviata non si sa quando procedura di sfratto per morosità, che è giunta alla convalida al 90% in data post pignoramento
immobile occupato da tale soggetto nn si sa da quando, ma è facile possa con anagrafe, utenze, magari versamenti dimostrare che a partire da data certa si era configurato un regime locatizio tra lui e il soggetto pignorato, non si sa se tale data certa è ante o post pignoramento, non si capisce se esiste un contratto registrato, se lo è stato prima o dopo il pignoramento

[Eurodefault]

[QUOTE=olly67;31686301]vi ringrazio delle risposte ma da profana ho capito poco, un po' della prima, niente di significativo della seconda.

vediamo se riusciamo a spiegarci
partiamo da una situazione più semplice
c'è un immobile
c'è un contratto di affitto
c'è un pignoramento
c'è un'asta


come da te richiesto

[olly67]

nn mi sto rivolgendo a nessuno, o meglio mi sono rivolta ai soggetti deputati

se è per questo la perizia dice ancora meno di quanto ti ho scritto, che è frutto di ricerche ovunque possibile e di un quadro diciamo indiziario per alcuni aspetti
la perizia cito testuale: immobile occupato con convalida di sfratto per morosità
fine
dagli allegati alla perizia scopri cognome occupanti (e dalle foto e da un verbale senza riportati estremi documenti)
dal parlare con il delegato sai ci sono minori
fine della storia
non c'è scritto altro
preferirei tacere sulla sede del tribunale
io sarei stata in teoria interessata all'acquisto
per ora sto solo pensando di chiedere per iscritto chiarimenti al giudice visto che si tratta di procedura delegata

cmq la perizia descrive lo stato di fatto (occupato) circostanza peraltro verificabile anche personalmente passandoci davanti (luci accese)
poi certo non puoi da fuori sapere se si tratta delle medesime persone o da un tizio che passava di lì o vattelappesca
dal punto di vista del diritto dice solo che c'è sta convalida di sfratto per morosità (il 90% si riferisce non all'esistenza di tale convalida, peraltro della cui esistenza dichiara il ctu e nulla si sa riguardo date, proponente, eventuali opposizioni etc, ma al fatto che tale convalida si arrivata post data pignoramento, cosa che non so se rileva per l'aggiudicatario)
nulla dice in merito al diritto in base al quale sto immobile è occupato, nulla commenta in merito, NIENTE
dire che è lacunosa a me mi pare poco ..

[olly67]

[QUOTE=Eurodefault;31687093]

Originalmente inviato da olly67

vi ringrazio delle risposte ma da profana ho capito poco, un po' della prima, niente di significativo della seconda.

vediamo se riusciamo a spiegarci
partiamo da una situazione più semplice
c'è un immobile
c'è un contratto di affitto
c'è un pignoramento
c'è un'asta


come da te richiesto

thanks

[arimiao]

Originalmente inviato da olly67

nn mi sto rivolgendo a nessuno, o meglio mi sono rivolta ai soggetti deputati

se è per questo la perizia dice ancora meno di quanto ti ho scritto, che è frutto di ricerche ovunque possibile e di un quadro diciamo indiziario per alcuni aspetti
la perizia cito testuale: immobile occupato con convalida di sfratto per morosità
fine
dagli allegati alla perizia scopri cognome occupanti (e dalle foto e da un verbale senza riportati estremi documenti)
dal parlare con il delegato sai ci sono minori
fine della storia
non c'è scritto altro
preferirei tacere sulla sede del tribunale
io sarei stata in teoria interessata all'acquisto
per ora sto solo pensando di chiedere per iscritto chiarimenti al giudice visto che si tratta di procedura delegata

cmq la perizia descrive lo stato di fatto (occupato) circostanza peraltro verificabile anche personalmente passandoci davanti (luci accese)
poi certo non puoi da fuori sapere se si tratta delle medesime persone o da un tizio che passava di lì o vattelappesca
dal punto di vista del diritto dice solo che c'è sta convalida di sfratto per morosità (il 90% si riferisce non all'esistenza di tale convalida, peraltro della cui esistenza dichiara il ctu e nulla si sa riguardo date, proponente, eventuali opposizioni etc, ma al fatto che tale convalida si arrivata post data pignoramento, cosa che non so se rileva per l'aggiudicatario)
nulla dice in merito al diritto in base al quale sto immobile è occupato, nulla commenta in merito, NIENTE
dire che è lacunosa a me mi pare poco ..

Se dice "occupato" significa che chi lo occupa è senza titolo, cioè non è un immobile locato con regolare contratto o comunque da un inquilino moroso per capirsi.
Potrebbe essere occupato dal medesimo pignorato o da un altro soggetto.
Ad ogni modo in teoria l'immobile te lo devono dare libero, in pratica ci metterai qualche mese per liberarlo... metti in conto possibili spese legali e vedi se il gioco vale la candela