Ho bisogno di consigli su questo caso

[ungiornoxcaso]

Io e i miei genitori siamo in affitto dal 1976 (anno della mia nascita) presso l'abitazione di un signore ormai 85enne non sposato e senza figli (lui al piano sup e noi a quello inf),l'appartamento è intestato a lui e alla sorella 90enne che vive molto lontano da qui, quando era bambino a metà degli anni 80, fecero dei lavori ed ingrandirono il ns appartamento con conseguente aggiornamento o nuova firma del contratto quando ancora vi era l'equo canone.
Ora, io sono in possesso della copia catartacea del contratto ma senza le firme e le date, trovate rovistando nella roba dei miei.
Ora, poiché gli affitti negli ultimi anni non li abbiamo praticamente pagati (in quanto ce li restituiva poichè ci occupiamo di lui), io però, mi sono sempre fatto firmare una ricevuta di versamento di affitto.
Ora questo signore è ricoverato anche se non per gravi patologie (una angina da cui è affetto sin da quando era 60enne) e si parventa l'ipotesi che la nipote (figlia di una sorella del mio padrone di casa deceduta negli anni 60) voglia col tempo, portarlo a casa sua.

Ora vorrei non avere sorprese:

Le domande che vi faccio sono

1 dove posso visionare il contratto di affitto (catasto?) regolarmente registrato ?

2 faccio presente che mio padre è l'intestatario del contratto di affitto e invalido al 100 % (legge 104) e che l'abitazione essendo molto vecchia, non è o in regola per quel che riguarda ad esempio l'impianto elettrico.

Poiché della nipote mi fido relativamente, non vorrei avessero il potere di cacciarci da casa dal giorno alla notte.

Quali strategie mi consigliate?

Sono disposto a tutto per difendere i diritti dei miei genitori, perché se è vero che voglio molto bene al mio padrone di casa come fosse mio nonno,è anche vero che non ho vincoli di parentela con lui e delle sue parole (state tranquilli, finchè sono vivo io nessuno vi manda via ecc), mi fido poco in quanto non vi è nulla di cartaceo.

[camp]

Da qualche anno o c'e' un atto registrato oppure il contratto d'affitto è nullo. Per averne una copia puoi rivolgerti all'Agenzia delle Entrate dove è stato registrato, sono tenuti a dartela a fronte del pagamento dei bolli, ma devi dare loro gli estremi, almeno l'anno di registrazione.
Io pero' parlerei anche con un avvocato, non sia mai che, una volta verificata l'eventuale inesistenza di un contratto di affitto valido, tu possa avanzare l'usucapione dell'immobile.

[Rospolone]

Originalmente inviato da camp

Da qualche anno o c'e' un atto registrato oppure il contratto d'affitto è nullo. Per averne una copia puoi rivolgerti all'Agenzia delle Entrate dove è stato registrato, sono tenuti a dartela a fronte del pagamento dei bolli, ma devi dare loro gli estremi, almeno l'anno di registrazione.
Io pero' parlerei anche con un avvocato, non sia mai che, una volta verificata l'eventuale inesistenza di un contratto di affitto valido, tu possa avanzare l'usucapione dell'immobile.

Usucapione

[kidkurry]

Originalmente inviato da camp

Da qualche anno o c'e' un atto registrato oppure il contratto d'affitto è nullo. Per averne una copia puoi rivolgerti all'Agenzia delle Entrate dove è stato registrato, sono tenuti a dartela a fronte del pagamento dei bolli, ma devi dare loro gli estremi, almeno l'anno di registrazione.
Io pero' parlerei anche con un avvocato, non sia mai che, una volta verificata l'eventuale inesistenza di un contratto di affitto valido, tu possa avanzare l'usucapione dell'immobile.

L'usucapione, nella fattispece, è IMPOSSIBILE.
Il solo fatto che "mi sono sempre fatto firmare una ricevuta di pagamento affitto" elimina inequivocabilmente l'uti dominus, requisito indispensabile per usucapire e difficilissimo (a prescindere, in ogni caso di usucapione) da dimostrare

[ungiornoxcaso]

l'usucapione è impossibile anche perché lui abita al piano di sopra al mio.
Sul fatto che il contratto sia registrato non ci piove, siamo qui da 35 anni ed abbiamo la residenza sin da allora, il più è capire se il contratto a cui devo fare riferimento fu il primo (1976), o quello firmato nel 1985 dopo i lavori in cui ci diedero altre 2 stanze. (vado a memoria perché mi ricordo che mentre allargavano l'appartamento facevo la cresima)

[gdufinance]

Originalmente inviato da ungiornoxcaso

l'usucapione è impossibile anche perché lui abita al piano di sopra al mio.
Sul fatto che il contratto sia registrato non ci piove, siamo qui da 35 anni ed abbiamo la residenza sin da allora, il più è capire se il contratto a cui devo fare riferimento fu il primo (1976), o quello firmato nel 1985 dopo i lavori in cui ci diedero altre 2 stanze. (vado a memoria perché mi ricordo che mentre allargavano l'appartamento facevo la cresima)

ma, scusate, un contratto registrato 26 o 35 anni fa, che valore ha? Se non è mai stato rinnovato ormai non dovrebbe avere più valore, o sbaglio?

[ungiornoxcaso]

credo vi sia una forma denominata "rinnovo tacito", ma non vorrei dire stupidaggini


1) Il contratto di affitto è stato rinnovato tacitamente, anche in mancanza della forma scritta: l’articolo 1350 del codice civile elenca i contratti che richiedono la forma scritta per essere validi. Non è indicato il contratto di affitto. I contratti di locazione di durata inferiore a nove anni, non devono essere obbligatoriamente stipulati per iscritto.

Art. 1350 del codice civile: Atti che devono farsi per iscritto:

Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullita':
1) i contratti che trasferiscono la proprieta' di beni immobili;
2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del concedente e dell'enfiteuta;
3) i contratti che costituiscono la comunione di diritti indicati dai numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano le servitu' prediali, il diritto di uso su beni immobili e il diritto di abitazione;
5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti;
6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;
7) i contratti di anticresi;
8) i contratti di locazione (non di affitto) di beni immobili per una durata superiore a nove anni;
9) i contratti di societa' o di associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato;
10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;
11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;
12) le transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti;
13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.

[Loryfab]

Originalmente inviato da gdufinance

ma, scusate, un contratto registrato 26 o 35 anni fa, che valore ha? Se non è mai stato rinnovato ormai non dovrebbe avere più valore, o sbaglio?

Dovrebbe essere il contrario, se non è stato disdetto è tacitamente rinnovato ogni 4 anni. Ma bisognerebbe leggerlo per capire ovviamente...

[gdufinance]

Originalmente inviato da Loryfab

Dovrebbe essere il contrario, se non è stato disdetto è tacitamente rinnovato ogni 4 anni. Ma bisognerebbe leggerlo per capire ovviamente...

sarà tacitamente rinnovato, ma non deve essere registrato anche il rinnovo?

[Loryfab]

Originalmente inviato da gdufinance

sarà tacitamente rinnovato, ma non deve essere registrato anche il rinnovo?

no deve solo essere pagata l'imposta di registro... Al limite pagherà sanzioni per quello che non è prescritto...