Rivendita nel quinquennio, privilegio speciale e art 2772: annosa questione.

[ArPi]

Propongo un tema, per me abbastanza chiaro ma sempre da approfondire:

si parla del deposito che una parte di notai si fanno lasciare a garanzia delle imposte e sanzioni a carico del venditore di un immobile acquistato con l'agevolazione prima casa, rivenduto nel quinquennio nel caso non ricomprasse nell'anno successivo.


Riferimenti legislativi.
Articolo 2772, comma 1, Codice civile: privilegio speciale immobiliare «i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto»

articolo 1, comma 4, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986 n. 131
articolo 56, comma 4, secondo periodo del Dpr n. 131/1986
Cassazione civile, 11 maggio 1978, n. 2294; Risoluzione del 31 marzo 1977, 251475

Leggo in un forum che a domanda all'AdE è stata data al seguente risposta.

ADE:
DOmanda
Immobile acquistato come prima casa, rivenduto prima dei cinque anni e senza procedere ad un nuovo acquisto...Qualora il venditore, che non riacquista, sia colpito da sanzioni ma sia insolvente, l'Agernzia delle Entrate puo` rivalersi sull' acquirente finale?..Grazie.

Risposta:Gentile contribuente, nel caso da Lei prospettato l'Agenzia delle Entrate non potra' rivalersi sull'acquirente finale (principio di solildarieta'). In base all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso, si applica l'imposta di registro nella misura agevolata del 3 per cento. L'agevolazione fiscale di cui trattasi, tuttavia, decade, tra l'altro, se l'immobile viene ceduto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, salvo il caso di acquisto, entro un anno, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale [cfr. nota II-bis), dell'art. 1 della citata Tariffa. Secondo le precisazioni contenute nella circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, che nel caso di specie, l'imposta dovuta a seguito della decadenza dall'agevolazione, ha natura complementare. Trattandosi di imposta complementare, si rende applicabile il disposto dell'art. 57, comma 4, del D.P.R. n. 131 del 1986, il quale stabilisce che l'imposta complementare, dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti, è a carico esclusivamente di quest'ultima. Con riferimento al quesito in esame, pertanto, tale carico fiscale non incombe, in via solidale, anche sull'acquirente dell'abitazione in quanto l'accadimento indicato nel quesito stesso non costituisce fatto ad esso imputabile. Cordiali saluti. La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario ai sensi dell'art.11 della legge n.212 del 2000, bensì a titolo di assistenza al contribuente ai sensi della Circolare Ministeriale n.99/E del 18/05/2000.Agenzia delle EntrateCentro di Assistenza Multicanaledi TorinoContact CenterIL DIRETTOREFrancesco Ferrigno Avvertenza: Si prega di non rispondere a questa e-mail in quanto inoltrata da una casella di posta di servizio non abilitata a ricevere messaggi.

Ma leggo anche che qualcuno ha riportato fonti del notariato che comprendono la risposta confortante dell'AdE e la sconfessano completamente.

Notariato:

[omissis]Per invocare la tutela del compratore ai sensi dell’articolo 2772 C.C. la dottrina prevalente teorizza che la decadenza segua l’acquisto di un anno: in realtà, come appena dimostrato, la decadenza è contestuale alla vendita. Contestuale, beninteso, alla stessa atipica maniera in cui sono contestuali il trasferimento originario e l’imposta principale. A rigore, per la verità, l’imposta sui trasferimenti dovrebbe nascere solo quando i trasferimenti si sono perfezionati: ma siccome in questo modo il privilegio non potrebbe mai nascere (perché tutti gli acquisti sarebbero anteriori ad esso) si ricorre alla finzione per la quale l’imposta nasce insieme al trasferimento. Così, per esempio, dall’Invim scaturiva il privilegio che poteva anche andare a danno dell’acquirente. Egualmente, insieme al trasferimento infraquinquennale dell’immobile si verifica il sorgere dell’imposta complementare, e nasce a favore dello Stato il privilegio che l’accompagna. L’acquirente in buona fede, attraverso il filtro e la consulenza del notaio, è in grado di venire a conoscenza, usando l’ordinaria diligenza, dell’esistenza del privilegio.
Il quadro prima prospettato va dunque ribaltato: l’acquirente può legittimamente esigere dal venditore la prestazione di idonea tutela a garanzia del pagamento dell’imposta complementare, già sorta a carico del venditore di bene infraquinquennale, ancorché il potere effettivo di riscossione dell’Ufficio sia ancora paralizzato, e il venditore che si rifiutasse di prestarla sarebbe inadempiente, con tutte le conseguenze di ciò; il notaio è tenuto non solo ad informare l’acquirente e opportunamente consigliarlo, ma anche ad accettare il deposito, e in qualche modo a sollecitarlo; qualora lo Stato agisca sull’immobile mediante il privilegio, l’assenza di deposito, in mancanza di prova contraria, genera una responsabilità professionale del notaio, il quale dovrà avere quindi cura di farsi rilasciare una liberatoria dall’acquirente, essendo ovviamente quest’ultimo libero di fidarsi personalmente del venditore o comunque di non volere subordinare al deposito della somma la stipula dell’atto notarile. Va da sé che sarebbe quanto mai consigliabile regolamentare tali situazioni già al momento del contratto preliminare. A noi sembra che quando l’ordinamento offra margini per utilizzare il notaio nella sua funzione qualificata di garanzia, ineguagliabile punto di equilibrio tra l’interesse dello Stato alla riscossione dei tributi e quello dei privati di poter contare sulla certezza e intangibilità dei diritti acquistati, non esista alcuna ragione per assumere, nel dubbio, una posizione che di quei due interessi ne sacrifichi uno.
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L’interesse pratico di questa disputa, comunque, si attenua per effetto dell’ultimo comma dell’articolo 56 del D.P.R., che prevede l’estinzione del privilegio decorsi cinque anni dalla data di registrazione, e non pare dubbio che la registrazione in questione sia quella del primo atto, nel quale trova fonte l’imposta complementare. A questo punto, la rivendita dopo il quarto anno e un giorno non avrà nessuna possibilità di essere colpita dal privilegio, e il deposito notarile avrà ragion d’essere solamente per le rivendite effettuate più a breve scadenza dall’acquisto

http://www.notaioremobassetti.com/nr...evolazioni.pdf

Qualcuno può contribuire?

[broken brick]

Ho sott'occhio un caso del genere. Il notaio non ha chiesto alcun deposito. Ora l'immobile è stato rivenduto. Se la persona non ricompra entro l'anno penso che dovrà versare la differenza...giusto?

[ArPi]

Originalmente inviato da broken brick

Ho sott'occhio un caso del genere. Il notaio non ha chiesto alcun deposito. Ora l'immobile è stato rivenduto. Se la persona non ricompra entro l'anno penso che dovrà versare la differenza...giusto?

Scuole di pensiero differenti, come vedi, anche nel notariato che ha due correnti, una a favore e una contraria.
Vediamo se qualche notaio ci può illuminare sulle due tesi.

Ma al di la della "mera" questione di diritto, resta la questione pratica, in quanto può accadere che un venditore che vende nel quinquennio (anzi nel quadriennio + 1 giorno secondo la tesi del notaio che ho linkato sopra) trovi la sorpresa di un notaio che gli chiede deposito a garanzia della differenza di imposta e more e interessi, fino alla prova dl riacquisto entro l'anno.
Il venditore si troverebbe quindi con una somma indisponibile e in caso di situazioni prima casa, con mutuo da estinguere ecc., dove magari la parte che gli resta liquida tolte le spese è esigua, con la possibilità di trovarsi in un impasse non indifferente che potrebbe pregiudicare anche la chiusura dell'affare, se non calcolata preventivamente...

di sicuro, un acquirente che ha scelto un notaio per tutela, che si vedesse da questi avvertito del rischio (al di la della sua effettiva fondatezza) di doversi trovare addebitate sul suo bene immobile appena comprato le imposte del venditore non si tranquillizzerà facilmente e propenderà per averne garanzia solida.

Molti miei colleghi, come al solito, minimizzano legandosi alle teorie più comode ("d'altronde se anche l'AdE dice che non c'è rischio, perchè dovrei preoccuparmene?") ma questo atteggiamento superficiale NON aiuta il venditore che si troverà in una situazione "imbarazzante", come giustamente qualcuno denunciava anche nel forum di cui sopra.

Avendo due fonti ufficiali, una delle quali (l'ADE) si ferma alla normale enunciazione della legge e l'altra che disserta invece sulla fallacità complementarietà delle imposte da versare perchè sposta il momento della "inadempienza" al momento della vendita invece che alla scadenza di un anno (seguendo un filo logico nemmeno troppo discutibile e da molti notai condiviso, appunto) siamo nel regime di incertezza e prudenza vuole che nel regime di incertezza ci si premunisca dalla peggiore delle situazioni, non certo contare sul fatto che il caso "tocchi ad altri".

[arimiao]

a priscindere dalla questione tributaria, il venditore potrebbe presentare fidejussione a garanzia e si risolverebbe il problema della somma in ostaggio.
Entrando nel merito ricordo (vado a memoria) che il privilegio segue l'immobile non il proprietario quindi se il vecchio acquirente ora venditore perde i benefici delle agevolazioni, anche se il bene è di un terzo il privilegio è iscrivibile sull'immobile.
Riguardo la prescizione della possibilità da parte dell'ADE di accertare l'imposta probabilmente l'iter logico seguito è questo:
dalla vendita ho 1 anno per acquistare, conseguentemente solo al 366 giorno scatta la verifica e l'emissione dell'atto; se vendo il quarto anno + 1 g il procedimento scatterebbe il quinto anno + 1g quindi oltre il potere dell'ADE.
Però parlando in soldoni c'è un problema di fondo se l'amministrazione emette un accertamento duori dai termini per annullarlo o si usa la strada dell'autotutela (non sempre percorribile) oppure si deve impugnare l'atto (ovviamente l'atto lo può impugnare solo il soggetto accertato, non un terzo).
A mio avviso e se fossi l'acquirente, anche se la vendita fosse effettuata nel quinto anno, mi farei rilasciare garanzia, questo perché non potrei comunque ritenermi tutelato. Insomma la tutela effettiva la si ha solo al sesto anno in cui è matematico che non scatti nulla.
Ad ogni modo prendi quello che ho scritto con le pinze perché non ho potuto verificare nulla e mi son basata su cose viste tipo due anni fa.
notte

[ArPi]

Grazie, nessun altro contributo?

[ArPi]

deve esser veramente poco conosciuto come problema vedo.

[ArPi]

Nemmeno un notaio che dica la sua?

[capuz]

a me non è stata richiesta alcuna garanzia: non so se fosse perchè il notaio, che conosco, si fidasse del fatto che avrei ricomprato a breve (avevo già firmato il compromesso)