Disdetta contratto di locazione 6+6

[xmagox]

Ho dato un appartamento in affitto ad una Amministrazione pubblica con contratto 6+6.
L'Amministrazione pubblica alla scadenza dei primi 6 anni (che sarà fine agosto) vuole disdire (ma per il momento non ho ricevuto ancora nulla di formale).
Vorrebbe fare un contratto di 1 anno, tra l'altro allo stesso importo del precedente.
L'Amministrazione pubblica sostiene che la legge prevede così.

Tre domande:
1 - l'Amministrazione pubblica è tenuta a dare sempre un preavviso di almeno sei mesi nonostante i primi sei anni di contratto siano ormai scaduti?
2 - Un immobile dato in affitto ad una Amministrazione pubblica (quindi uso non abitativo) non dovrebbe essere sempre di 6+6?
3 - E' vero che, il contratto di 1 anno, posto che si possa fare, deve avere per legge lo stesso importo del primo contratto?
grazie

[olly67]

non so risponderti, ma mi aggancio al tuo 3d per fare altre domande sul tema della locazioni commerciali

una mia amica ha in locazione un fondo commerciale, piccolo, senza bagno, vicino al centro di firenze
tra meno di un anno scade il secondo periodo di sei anni, siamo quindi a conclusione
la proprietaria è molto anziana e in fin di vita .. sta pensando di vendere o cmq tra breve andrà tutto in eredità ai figli, diciamo ai nipoti, dato che sono anziani pure loro
il problema è questo
la mia amica vorrebbe anche comprare il fondo, se non chiede una fortuna assurda
ma la proprietà che ha tutta la palazzina (fondo e tre appartamenti) vuole vendere tutto in blocco e avrebbe pare, un acquirente, un condomino (ha uno degli appartamenti, non ho capito se in affitto o uno già venduto a lui)

ora se questa vendita avviene prima della scadenza del contratto mi pare ovvio che il contratto debba essere portato a conclusione .. ma
a) e poi? che obblighi ha la nuova proprietà dato che è scaduto? aggiungo che il canone di locazione è congruo con il mercato, anzi forse ora come ora pure altino
b) può la mia amica opporsi alla vendita del negozio facendo lei un'offerta di valore pari?

se la vendita avviene dopo la scadenza
intanto lei cosa può fare alla scadenza perchè sia rinnovato?
può essere in diritto di chiedere la vendita del fondo a lei e non a terzi, dato che il contratto è scaduto da poco?


insomma vorrebbe acquistarlo lei, appena concluso il contratto o anche prima (mancano dieci mesi), ma la proprietà non ci sente, anche perchè il suo interessato è parecchio interessato anche al fondo quindi in parte la compravendita del tutto è subordinata a prendere quel fondo
può in qualche modo avere dei diritti per imporre sia venduto a lei?
e in caso non li abbia ha dei diritti da far valere con la nuova proprietà?

grazie

[arimiao]

se non erro anche per i contratti commerciali vale la prelazione,
quindi o le fanno la raccomandata A/R di rescissione dal contratto e poi vendono al terzo dopo il 31/12 (alla tua amica spetterebbe anche l'avviamento pari a 24 mendilità).
Oppure lei rinuncia alla prelazione.
Ovvio che nel caso vendessero prima o non mandassero la raccomandata e il prezzo fosse molto alto conviene alla tua amica verificare cosa hanno concordato nel rogito, perché non possono dire lo vendo a 400 e poi scrivere nel rogito 100 per capirsi, in quel caso latua amica avrebbe diritto a riscattare il bene al prezzo indicato nel rogito.
son andata veloce, spero di essere stata chiara, inoltre non mi son riverificata le cose sono andata a memoria...

[olly67]

arimiao grazie, ma non ho capito molto
e poi vogliono vendere tutto in blocco
come si fa a quantificare l'offerta per il fondo? metti vendono tutto a 900mila (e lo scrivono nel atto al rogito) .. oppure trattandosi di residenziale e un fondo devono cmq per la diversa tassazione quantificare gli importi per il residenziale, nel suo complesso e per il commerciale?
mi viene sto dubbio
sarebbe più semplice allora far valere la prelazione
grazie ancora

[arimiao]

Originalmente inviato da olly67

arimiao grazie, ma non ho capito molto
e poi vogliono vendere tutto in blocco
come si fa a quantificare l'offerta per il fondo? metti vendono tutto a 900mila (e lo scrivono nel atto al rogito) .. oppure trattandosi di residenziale e un fondo devono cmq per la diversa tassazione quantificare gli importi per il residenziale, nel suo complesso e per il commerciale?
mi viene sto dubbio
sarebbe più semplice allora far valere la prelazione
grazie ancora

In blocco o non in blocco non importa ai fini della prelazione, infatti se vendono quando è ancora in essere il contratto di locazione dovranno mandare una raccomandata a/r dicendo io vendo a caio al prezzo x il tuo locale che fai lo compri te o no?
L'unica cosa è da verificare poiché la vendita è di tutto lo stabile in questi casi come funge la prelazione e come si quantifica il prezzo.
Ovviamente è una mia opinione personale, si dovrebbe quindi anche verificare che nel caso specifico il conduttore possa acquistare solo la parte locata e non tutto l'immobile.

Per il post di prima ti ho riassunto alcune le ipotesi,
-contratto scaduto (ma devon mandare la raccomandata)
- contratto in essere con rinuncia scritta del conduttore
-comunicazione di un prezzo superiore in confronto a quello comunicato e riscatto del bene.

comunque in giro penso che si trovi parecchia giurisprudenza di cassazione.