valore venale terreno in successione: che fare?

[liveevil]

Salve a tutti,
ho letto una discussione precedente "Accertamento AdE acquisto Terreno" Accertamento AdE acquisto Terreno
e volevo porre un caso che mi riguarda e mi è accaduto proprio in questi giorni.
E' successo che ho ereditato un immobile e ho presentato autonomamente (senza l'aiuto del CAAF, sindacato, geometra, avvocato ecc..) la dichiarazione di successione, avvalendomi comunque dei consigli degli impiegati dell'agenzia delle entrate.
Per l'immobile non ci sono problemi perchè mi pare di aver capito da qui (sito del catasto http://www.catasto.net/italiano/Legg...uccessione.asp )

Valutazione automatica
A norma di quanto disposto dall'art. 34, comma 5, del D.Lgs. n. 346/1990, opera, nella determinazione del valore degli immobili, il meccanismo della valutazione automatica, in virtù del quale all'Amministrazione finanziaria non è consentito effettuare controlli sul valore dichiarato, nel caso in cui esso sia ottenuto moltiplicando il valore catastale dell'immobile con i moltiplicatori indicati dalla legge.

Il problema è per l'area edificabile, che era in origine un orto (largo 12 metri circa e lungo una 50ina di metri). Il comune l'ha passata in zona B2.
Ho calcolato il valore del terreno moltiplicando i metri quadrati (circa 580) per un coefficiente che il comune ha assegnato (con provvedimento del 2006, volto a stabilire i parametri per il calcolo dell'ICI, tuttora in vigore) per le areee in zona B2 (circa 41 euro al metro quadro).
E' uscito un valore di circa 24mila euro.

Ovviamente ho pagato l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale (2% e 1%) basandomi su detto valore.

Oggi mi hanno messo la pulce nell'orecchio, mi hanno detto (da un altro ufficio pubblico) che quel valore che ho usato io va bene certamente per l'ICI ma non per la successione, perchè dovrei usare il valore venale in comune commercio.

Come faccio a sapere se il valore che ho calcolato con il parametro indicato dal comune è adeguato oppure no?
Bisogna tener conto che il terreno è sì in un'area edificabile, ma di fatto non ci si potrebbe costruire nulla (è una striscia lunga e stretta).

Più che altro vi chiedo in pratica cosa mi conviene fare. Contattare un geometra e farmi fare una stima, anche sommaria?
Chiamare a caso delle agenzie immobiliari?

Lasciare tutto così e aspettare un eventuale accertamento dell'agenzia delle entrate?

Ho letto anche l'articolo consigliato sulla precedente discussione su questo forum
http://www.finanzaonline.com/forum/a...6&d=1272368134

[mojtaba]

Originalmente inviato da liveevil

Come faccio a sapere se il valore che ho calcolato con il parametro indicato dal comune è adeguato oppure no?

Chiedi a un geometra.

[Serenoserio]

Se ormai hai pagato penso che non ci sia nulla da fare: a fare stato è il valore in denuncia.
Comunque, in genere, quando ricorrono casi simili in denuncia di successione è bene portare il valore venale cui si intende vendere l'immobile (non è necessaria una perizia, basta informarsi in giro) e forse anche un po' di più, perché così è vero che ci si rimette qualcosa di ipotecaria e catastale, ma è anche vero che ci si risparmia la mazzata della plusvalenza in sede di rivendita.

Che il terreno sia lungo e stretto e quindi non ci si possa costruire nulla rileva fino a un certo punto. Ormai l'ubicazione del terreno non rileva quasi più, col sistema dei crediti edificatori: un qualche vicino, o più probabilmente un costruttore, nel contesto di un'operazione economica più complessa, potrebbe ben essere interessato ad acquisire anche il tuo terreno, eventualmente per aumentare la sua potenzialità edificatoria. A Roma, per dire, col PRG del 2003 si poteva acquistare sull'Ardeatina per costruire a Boccea a venti chilometri di distanza. Bisogna infine vedere se il terreno è inserito in qualche comparto, piano di recupero, e comunque le precise regole del piano regolatore comunale, che non di rado - anzi ormai quasi sempre - prevedono che una cubatura acquistata in un posto possa poi essere "spesa" in tutt'altro, anche se distante.

In ogni caso anche se hai dichiarato meno il problema è relativo, perché di solito un anno sì e un anno no in finanziaria accordano a chi possieda aree edificabili la possibilità di poterle rivalutare con perizia ed imposta sostitutiva del 4 x 1000 sulla plusvalenza. Certo, son sempre mazzate rispetto ad una vicenda che se ti fossi informato di più avresti potuto gestire diversamente, e poi bisogna vedere se con questa maledetta crisi il beneficio di cui sopra continuerà ad essere accordato.

[liveevil]

Originalmente inviato da Serenoserio

In ogni caso anche se hai dichiarato meno il problema è relativo, perché di solito un anno sì e un anno no in finanziaria accordano a chi possieda aree edificabili la possibilità di poterle rivalutare con perizia ed imposta sostitutiva del 4 x 1000 sulla plusvalenza

ho letto il tuo intervento e ti ringrazio.
Il mio obiettivo è cmq cedere "in permuta" il terreno entro quest'anno.

[Serenoserio]

Originalmente inviato da liveevil

ho letto il tuo intervento e ti ringrazio.
Il mio obiettivo è cmq cedere "in permuta" il terreno entro quest'anno.

Anche se vai in permuta il discorso non cambia di una virgola.
Ai fini della plusvalenza l'ADE può sempre controllare la congruità della permuta.

[Rebirth]

anche la normativa in materia ICI si rifà per le aree edificabili al valore venale in comune commercio, ergo i valori stabiliti dal comune dovrebbero risultare da un'analisi di mercato e di conseguenza essere rispondenti (tenendo conto che si tratta sempre di stime) della realtà economica del comune e delle caratteristiche dell'area. In caso di accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate, credo che in ogni caso aver dichiarato il valore di riferimento dato dal Comune ai fini ICI possa essere una buona copertura......fermo restando che quando si parla di stime e di valore di mercato è tutto opinabile.

[liveevil]

Originalmente inviato da mojtaba

Chiedi a un geometra.

ringrazio tutti per le risposte e approfitto per aggiornare della situazione..
contattato un geometra che opera nella zona, mi ha detto:
a) che il valore commerciale dei terreni lì si aggira su circa il doppio di quanto ho calcolato io (circa 80 euro al metro quadro);
b) che avendo io pagato le imposte su un valore calcolato di 41 euro/metro quadro, ho pagato pure troppo poichè l'appezzamento di terreno è una striscia lunga e stretta, dove di fatto non ci si può costruire nulla (a causa delle distanze minime dai confini, e per altri motivi).

Al che mi ha detto:
- di aspettarmi un accertamento da parte dell'AdE, che cercherò di risolvere con un accordo;
- che potrei presentare all'AdE una memoria, ancor prima di ricevere l'accertamento, con cui giustifico il fatto che ho usato l'importo di 41 e non di 80, perchè (...elenco dei motivi...)
- che già in passato lui stesso aveva allegato una perizia/stima su dei terreni in successione per giustificare il relativo prezzo ma che l'AdE ha bellamente ignorato le sue stime e ha proceduto egualmente con l'accertamento.

Quello che ancora devo chiarirmi, con ricerche in rete o se potete aiutarmi voi:
- l'importo delle sanzioni è al 30% (della somma complessiva dovuta? o della differenza dovuta);
- se si paga entro un certo termine, è vero che il 30% può diventare il 20%?

ma soprattutto:
- nell'elenco dei motivi che addurrò all'AdE, fa testo il fatto che (oltre a non essere edificabile il terreno per motivi di distanze minime previste da Piano Regolatore) un vicino ha già eretto un muro di confine (tra l'altro senza concessione edilizia, a quanto ne so) quindi di fatto il terreno non potrà essere accorpato in alcun modo ad altri appezzamenti?
Insomma posso citare questi "fatti ipotetici"?