730 e usufrutto gratuito

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Marito e moglie possiedono il 50% ciascuno dell'appartamento in cui vivono (prima e unica casa). Alla morte del marito, aprile 2009, la moglie e i due figli ereditano la quota (50%) del marito, divisa in parti uguali, 1/3 per uno

Quindi la moglie possiede i 4/6 dell'appartamento in cui continua a vivere. I due figli che vivono ciascuno nel proprio appartamento di proprietà, cedono la loro quota in usufrutto gratuito alla madre, ma senza registrare alcun contratto all'ufficio registri (contratto verbale)

Oggi, leggo che per usufruire delle agevolazioni fiscali Irpef (evitare la rivalutazione di 1/3 della rendita) e ICI (nel comune di residenza NON si paga se l'appartemento è dato in usufrutto gratuito a parenti entro il secondo grado) NON basta la comunicazione al comune (a mano all' ufficio protocollo o con fax/raccomandata alla sezione finanze e oneri tributario servizio ICI), con apposito modulo.

Nella documentazione viene spiegato testualmente che:

La concessione in uso gratuito presuppone l’esistenza di un contratto di comodato d’uso gratuito tra il proprietario del bene e l’utilizzatore dell’immobile (comodatario).
Il contratto di comodato è regolato dagli artt. 1803-1812 del codice civile.
Si precisa che nella comunione di proprietà, ciascun partecipante ha il diritto di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (artt. 1101 e 1102 del codice civile).
Pertanto il mero fatto che uno dei comproprietari abiti l’unità immobiliare non configura di per sé la concessione in comodato da parte dei contitolari.
Per godere dell’esenzione o dell’aliquota ridotta deve essere data prova dell’esistenza effettiva di un contratto di comodato, tra il soggetto che ha costituito la propria residenza nell’immobile e gli altri contitolari.

Il termine di presentazione coincide con quello della presentazione della dichiarazione dei redditi dell’anno in cui l’unità abitativa è stata concessa in uso gratuito.

Mi chiedo:

1. Per usufruire delle agevolazioni fiscali di legge, l'usufrutto gratuito va per forza dimostrato con un contratto di comodato gratuito registrato all'ufficio registro (costo circa 170 euro + marche varie da bollo)? Non basta una scrittura privata? (la moglie è proprietaria del grosso dell'appartamento, ci vive anagraficamente e legalmente da 50 anni, i figli vivono altrove)
   
2. Essendo due i figli ci vorrebbero in questo caso due distinti contratti da registrare? (Spese raddoppiate)
3. Il contratto può essere retroattivo? Cioè si può scrivere oggi che l'usufrutto gratuito è partito un'anno fa?
4. Se il termine di consegna è quello della dichiarazione dell'anno in corso (quindi fine maggio) faccio ancora in tempo a spedire la comunicazione in comune?

Purtroppo il notaio un anno fa non ci ha in alcun modo informato di tutto ciò, e quindi siamo discretamente spiazzati.
Che cosa rischio in caso di controllo per lo scorso anno, per il futuro ho tutto il tempo per mettermi in regola, in mancanza di un contratto registrato avendo in mano solo una scrittura privata?

Ringrazio in anticipo per ogni suggerimento

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Approfondendo la cosa, sembra che in base all'articolo 540 del codice civile, la cosa si risolva così:

Al coniuge superstite compete, per esplicita disposizione di legge, il diritto di abitazione «sulla casa adibita a residenza familiare» (articolo 540, secondo comma, del Codice civile).

Tale diritto (reale) di abitazione, che si estende alle eventuali pertinenze, si acquisisce immediatamente al momento dell’apertura della successione (data di morte del coniuge), essendo considerato un legato ex lege (vedi Corte di cassazione, sezione II civile, sentenze 6231 del 15 maggio 2000 e 2474 del 10 marzo 1987).

Il coniuge superstite, in virtù del diritto reale di abitazione, assume quindi la veste di soggetto passivo ai fini sia dell’Ici (articolo 3, comma 1, del Dlgs 504/92) che dell’Irpef (articolo 26, comma 1, del Dpr 917/86).

Poiché tale coniuge superstite è l’unico soggetto passivo, relativamente all’abitazione di «residenza familiare» che è quella utilizzata effettivamente dal coniuge stesso e nella quale ha la residenza anagrafica (vedi articolo 8, comma 2 del vigente Dlgs 504/92; circolare 118/E del 7 giugno 2000; Commissione tributaria provinciale di Milano, sezione II, sentenza 71 del 5 luglio 2004; sezione XIII, sentenza 199 del 16 maggio 2000), non vi è alcun dubbio sull’applicabilità del regime di esenzione di cui all’articolo 1 del decreto legge 93/2008 (convertito, con modificazioni, dalla legge 126/2008).

In altre parole da quello che capisco da questo e da altri interventi su vari forum, il coniuge superstite dichiara il 100% dell'appartamento, non paga ICI in quanto prima casa, ha la massima esenzione per l'Irpef, i due figli pur essendo proprietari di 1/6 ciascuno dell'appartamento NON dichiarano niente e non pagano quindi niente nè come Irpef nè come ICI

Il dubbio che mi resta è:

é il caso allegare una nota alla dichiarazione irpef in cui si spiega tutto ciò? Al catasto figura comunque che la casa è ripartita tra madre e figli e non di proprietà esclusiva della madre, e da nessuna parte figura, neanche nella dichiarazione di successione, che in base alla legge la madre ha tutti i diritti sull'appartamento.

Per l'ICI, il comune assume che non si paga solo consegnando un modulo prestampato in cui si dichiari che ii figli hanno dato alla madre la loro parte in comodato gratuito (contratto da registrare) mentre da quanto capisco la legge da già per scontato che la madre abbia pieni diritti sull'appartamento
Devo comunque consegnare una dichiarazione che chiarisca i termini della questione, per evitare inutili controlli, o farlo è controproducente?

Ringrazio in anticipo chi avrà qualche idea in proposito