aiuto su questioni fiscali per acquisto casa

[bachetti]

Spettabile Forum Finanzaonline,
Ho alcune domande da porvi . Sono un dipendente con contratto a tempo indeterminato da circa 25 anni. Circa 8 anni fa mi sono sposato in regime di comunione dei beni.Io e mia moglie,anche Lei con contratto a tempo indeterminato , viviamo da circa 8 anni presso l'abitazione che era di mio padre e mia madre qui a Roma ( uso gratuito senza atto scritto ) . I miei 8 anni fa si trasferirono ad Ascoli Piceno cambiando residenza e lasciando a me e mia moglie la loro casa a disposizione Circa 3 anni fa e' venuto a mancare mio padre. Mia madre si' e' quindi trasferita presso una mia abitazione in localita' Martinsicuro ( Teramo ) Questa abitazione e' stata da me acquistata circa 15 anni fa senza nessuna agevolazione prima casa visto che li' non ho mai trasferito la residenza ed e' di mia proprieta' al 100% - abitazione acquistata prima del matrimonio- In questi giorni mia madre ha definito l'acquisto di un monolocale vicino alla sua vecchia abitazione di Roma che vorrebbe intestare a me al 100 %( il rogito si fara a fine aprile) Questo monolocale e' possibile intestarlo a me come prima casa? io e mia moglie abbiamo due figli; Vorrei sapere , secondo voi, quale sarebbe la soluzione migliore per noi ed anche quale sarebbe la soluzione piu' economica ( esempio per quanto riguarda l'Ici, Irpef , utenze varie) e conoscere anche all'incirca i costi che dovro' sostenere per le varie soluzioni. Se avete altre soluzioni fiscali da proporre ne sarei felice. Vi riassumo i dati completi: casa di Roma dove attualmente abito con mia moglie e i 2 bimbi ( 75% di proprieta' di mia madre e 25% di mia proprieta'- da notare che il 25% di mia madre e il mio 25% sono il risultato dell'atto di successione dopo la morte di mio padre; in origine era il 50% di papa' e il 50% di mamma acquistata come prima casa. casa al 100% di mia proprieta' di Martinsicuro acquistata senza agevolazioni prima casa
PS. Per quanto riguarda la residenza sia mia che di mia madre che cosa mi consigliate? In attesa di conoscere il Vostro parere, Vi invio i miei piu' distinti saluti
Ubaldo

[capuz]

Originalmente inviato da bachetti

Spettabile Forum Finanzaonline,
Ho alcune domande da porvi . Sono un dipendente con contratto a tempo indeterminato da circa 25 anni. Circa 8 anni fa mi sono sposato in regime di comunione dei beni.Io e mia moglie,anche Lei con contratto a tempo indeterminato , viviamo da circa 8 anni presso l'abitazione che era di mio padre e mia madre qui a Roma ( uso gratuito senza atto scritto ) . I miei 8 anni fa si trasferirono ad Ascoli Piceno cambiando residenza e lasciando a me e mia moglie la loro casa a disposizione Circa 3 anni fa e' venuto a mancare mio padre. Mia madre si' e' quindi trasferita presso una mia abitazione in localita' Martinsicuro ( Teramo ) Questa abitazione e' stata da me acquistata circa 15 anni fa senza nessuna agevolazione prima casa visto che li' non ho mai trasferito la residenza ed e' di mia proprieta' al 100% - abitazione acquistata prima del matrimonio- In questi giorni mia madre ha definito l'acquisto di un monolocale vicino alla sua vecchia abitazione di Roma che vorrebbe intestare a me al 100 %( il rogito si fara a fine aprile) Questo monolocale e' possibile intestarlo a me come prima casa? io e mia moglie abbiamo due figli; Vorrei sapere , secondo voi, quale sarebbe la soluzione migliore per noi ed anche quale sarebbe la soluzione piu' economica ( esempio per quanto riguarda l'Ici, Irpef , utenze varie) e conoscere anche all'incirca i costi che dovro' sostenere per le varie soluzioni. Se avete altre soluzioni fiscali da proporre ne sarei felice. Vi riassumo i dati completi: casa di Roma dove attualmente abito con mia moglie e i 2 bimbi ( 75% di proprieta' di mia madre e 25% di mia proprieta'- da notare che il 25% di mia madre e il mio 25% sono il risultato dell'atto di successione dopo la morte di mio padre; in origine era il 50% di papa' e il 50% di mamma acquistata come prima casa. casa al 100% di mia proprieta' di Martinsicuro acquistata senza agevolazioni prima casa
PS. Per quanto riguarda la residenza sia mia che di mia madre che cosa mi consigliate? In attesa di conoscere il Vostro parere, Vi invio i miei piu' distinti saluti
Ubaldo

come premessa sottolineo il fatto che l'imposta di registro agevolata per la prima casa è un concetto indipendente da quello della residenza perchè è appunto concessa per la prima casa e non per quella di residenza.
Detto ciò è necessario verificare, in fase di successione, se non sia stata utilizzata l'agevolazione prima casa; se così non è stato non ci sono problemi ad acquistare quella nuova pagando il 3%.
Considera però che qualora un domani volessi cambiare casa non potresti più usufruire dell'agevolazione (e rischieresti di pagare l'imposta di registro ad aliquota ordinaria su un immobile con una rendita più elevata avendo usufruito dell'agevolazione su uno con la rendita inferiore perchè più piccolo.
Per quel che riguarda l'ICI è necessario verificare il regolamento ICI di roma che non conosco: solitamente però l'esenzione ICI è concessa anche agli immobili dati in uso gratuito a familiari /entro un determinato grado) che lo adibiscano ad abitazione principale

[bachetti]

grazie per la risposta
quindi mi consigli di intestare l'immobile al 100% e darlo ad uso gratuito a mia madre.per l'uso gratuito serve una documentazione da inviare al comune?
Grazie ancora

[bachetti]

Considera però che qualora un domani volessi cambiare casa non potresti più usufruire dell'agevolazione (e rischieresti di pagare l'imposta di registro ad aliquota ordinaria su un immobile con una rendita più elevata avendo usufruito dell'agevolazione su uno con la rendita inferiore perchè più piccolo

in riferimento a questo importante passaggio, mi conviene farmi donare il 75% della casa dove abito da mia madre ed intestarle a lei l'immobile che sto acquistando ?
Grazie per l'aiuto

[capuz]

Originalmente inviato da bachetti

serve una documentazione da inviare al comune?

no

Originalmente inviato da bachetti

in riferimento a questo importante passaggio, mi conviene farmi donare il 75% della casa dove abito da mia madre ed intestarle a lei l'immobile che sto acquistando ?
Grazie per l'aiuto

beh dipende: la donazione costa (atto notarile ed imposte) e la donazione potrebbe darti, in futuro, problemi. La donazione infatti può essere soggetta, in linea teorica, a revoca pertanto l'eventaule acquirente potrebbe non voler comprare un immobile il cui atto di provenienza è una donazione ed in qualunque caso le banche, spesso, fanno problemi a concedere un mutuo per acquistare una casa che proviene da donazione.
Fai tu: ho sottolineato questo aspetto che ha un valore solo se l'ipotesi di cambiare casa è verosimile perchè potrebbe capitare che acquiasti la casa dove andrà a vivere tua madre (ipotesi valore catastale 50.000= risparmio agevolazione prima casa 3.500) e poi dopo un paio di anni ne compri un'altra per te (ipotesi valore catastale 150.000 euro, maggiori imposte perchè non è prima casa 10.500).

[olly67]

pare di capire che sei figlio unico
tua madre ha già comprato prima casa quindi non può comprare nuovamente prima casa
se la compri tu (cmq se i soldi li dà lei è donazione indiretta ma tanto se sei figlio unico la cosa non costituisce problema)
puoi o usufruire delle agevolazioni (sempre che non lo hai fatto per la tua quota della casa attuale) o non usufruirne
valuta stante la rendita catastale a quanto ammonta il risparmio
se è poco (non oltre i 5mila euro) io quasi quasi eviterei, specie se non c'è mutuo
perchè un domani potresti acquistare altro di maggior valore

vorrei capire poi se è tuo obiettivo avere intestata per intero la casa dove vivi con la compagna
se fai una permuta credo vada in comunione (tu compri il mono per tua madre e glielo cedi in cambio della casa dove vivi)
se viene fatta una donazione è solo per te (con tutti i problemi, cmq ridotti essendo figlio unico, in caso di rivendita)

se compri questo mono tu cmq va in comunione dei beni
quindi metà è tuo metà di tua moglie
alla fine la più semplice mi pare che sia che tua madre si compra il mono come seconda casa ma poi ovviamente vivendoci gode di tutte le agevolazioni per l'abitazione principale (ici irpef etc)
se la compri tu nn so se a livello irpef vai a pagarci di più .. guarda un attimo le istruzioni di unico per abitazioni date in comodato a parenti
se la compra tua madre è tua madre che paga l'irpef allo stesso modo per la quota che ha dove vivi tu

[bachetti]

Si sono figlio unico
Scusi l'insistenza,
ma non capisco come e' possibile fare la permuta ( mia madre mi cede il suo 75% della casa dove abito e a lei intesto il nuovo immobile).
Inoltre se mia madre cede il suo 75% automaticamente rientra anche mia moglie nel discorso della proprieta' oppure divento proprietario solo io al 100%?
Scusi ancora
Grazie per l'aiuto

[olly67]

tu compri a tuo nome il monolocale
lo cedi a tua madre permutando la sua quota della casa dove vivi
ad occhio direi che tua moglie diviene proprietaria della metà del 75%
ma non sono espertissima su questo
può essere ci siano modi legali perchè diventi solo tua, nonostante la comunione
che poi se stai da tempo con tua moglie e tua moglie pensa a pulirla pagare le bollette etc
cederle parte della proprietà, cmq minoritaria, non mi parrebbe la fine del mondo, dato che è anche la casa dove vivete con i figli
salvo controindicazioni personali (oggettive o soggettive)

[bachetti]

permutare la quota della casa dove viviamo ...
scusi ma non riesco a capire in cosa consiste questo atto notarile
Si parla di donazione o qualcos'altro?
La donazione sinceramente la escluderei a priori per diversi motivi...
Grazie per la risposta

[minello]

intestazione ai figli ??