Nuda proprietà..... valutazione di tre scenari

[bodyhammer]

Ipotizziamo il seguente scenario:
- single 65enne pensionato
- proprietario dell'abitazione dove risiede (immobile di periferia 85 mq)
- no eredi diretti
- vuole lasciare in eredità ai nipoti valori mobiliari e non l'immobile
- possiede un portafoglio mobiliare sufficiente per vivere discretamente rispetto alla media dell'aspettativa di vita, ad integrazione della pensione da lavoratore dipendente

Con i presupposti summenzionati, cosa mi dite delle seguenti ipotesi:
1) vendita immobile (nuda proprietà) per rendita vitalizia
2) vendita immobile (nuda proprietà) e successivo investimento in polizza long term care
3) vendita immobile (nuda proprietà) e successivo investimento in BTPi diverse scadenze

Chi ha esperienza di questo tipo di transazioni, e, sopratutto, è una cosa che ritenete consigliabile e con quali rischi?

Grazie

[fede24]

Originalmente inviato da bodyhammer

Ipotizziamo il seguente scenario:
- single 65enne pensionato
- proprietario dell'abitazione dove risiede (immobile di periferia 85 mq)
- no eredi diretti
- vuole lasciare in eredità ai nipoti valori mobiliari e non l'immobile
- possiede un portafoglio mobiliare sufficiente per vivere discretamente rispetto alla media dell'aspettativa di vita, ad integrazione della pensione da lavoratore dipendente

Con i presupposti summenzionati, cosa mi dite delle seguenti ipotesi:
1) vendita immobile (nuda proprietà) per rendita vitalizia
2) vendita immobile (nuda proprietà) e successivo investimento in polizza long term care
3) vendita immobile (nuda proprietà) e successivo investimento in BTPi diverse scadenze

Chi ha esperienza di questo tipo di transazioni, e, sopratutto, è una cosa che ritenete consigliabile e con quali rischi?

Grazie

Non ho capito la prima opzione, cmq la migliore a lungo termine rimane sicuramente l'investimento in btp 20-30ennale
Il problema è che però dalla vendita della sola nuda proprietà(lui in usufrutto)ricaverà ben poco, considerando che ha 65 anni, ne avesse avuti 80

Ma fare un bel testamento con intestazione immobile a tutti gli eredi (che poi rivenderanno) no?

[bodyhammer]

Originalmente inviato da fede24

Non ho capito la prima opzione, cmq la migliore a lungo termine rimane sicuramente l'investimento in btp 20-30ennale
Il problema è che però dalla vendita della sola nuda proprietà(lui in usufrutto)ricaverà ben poco, considerando che ha 65 anni, ne avesse avuti 80

Ma fare un bel testamento con intestazione immobile a tutti gli eredi (che poi rivenderanno) no?

La prima opzione dovrebbe corrispodere alla vendiata ad una finanziaria immobiliare.... l'ho letto da qualche parte.
Sono d'accordo sul tema legato all'età.... più si riduce l'aspettativa di vita e meno l'immobile viene deprezzato dalla vendita in nuda proprietà.
Lo scopo di questa manovra era di avere una copertura in caso di necessità (es. non autosufficienza), una sorta di assicurazione, e come si sa, le assicurazioni costano.... mentre agli eredi l'immobile non interessa, e sai che quando un immobile viene suddiviso tra più eredi la questione si complica perché ogni campana suona in modo diverso (magari c'è chi lo vorrebbe ristrutturare prima della vendita e chi non ha la disponibilità per farlo) !

[fede24]

Originalmente inviato da bodyhammer

La prima opzione dovrebbe corrispodere alla vendiata ad una finanziaria immobiliare.... l'ho letto da qualche parte.
Sono d'accordo sul tema legato all'età.... più si riduce l'aspettativa di vita e meno l'immobile viene deprezzato dalla vendita in nuda proprietà.
Lo scopo di questa manovra era di avere una copertura in caso di necessità (es. non autosufficienza), una sorta di assicurazione, e come si sa, le assicurazioni costano.... mentre agli eredi l'immobile non interessa, e sai che quando un immobile viene suddiviso tra più eredi la questione si complica perché ogni campana suona in modo diverso (magari c'è chi lo vorrebbe ristrutturare prima della vendita e chi non ha la disponibilità per farlo) !

Forse con la prima opzione ti riferisci al famigerato " Trust", cioè una fiduciaria.
Senza entrare nel merito, perchè sarebbe lunghissima, ti scoraggio subito in quanto il trust costa molto e vale la pena solo per grandi capitali
Per quanto riguarda la successione, invece, se uno degli eredi è interessato all'acquisto, gli altri cederanno onerosamente la loro parte, altrimenti si vende.
Se anche un solo erede volesse vendere e gli altri no, probabilmente il giudice propenderebbe per la vendita, in quanto le proprietà indivise non sono viste di buon occhio dalla legge
Naturalmente la cosa si protrarrebbe per qualche anno.

[bodyhammer]

Originalmente inviato da fede24

Forse con la prima opzione ti riferisci al famigerato " Trust", cioè una fiduciaria.
Senza entrare nel merito, perchè sarebbe lunghissima, ti scoraggio subito in quanto il trust costa molto e vale la pena solo per grandi capitali
Per quanto riguarda la successione, invece, se uno degli eredi è interessato all'acquisto, gli altri cederanno onerosamente la loro parte, altrimenti si vende.
Se anche un solo erede volesse vendere e gli altri no, probabilmente il giudice propenderebbe per la vendita, in quanto le proprietà indivise non sono viste di buon occhio dalla legge
Naturalmente la cosa si protrarrebbe per qualche anno.

OK. Sono d'accordo, lasciamo perdere la fiduciaria, qui si parla di importi non rilevanti non vale la pena di scegliere strade complicate.
Di fatto tu non prendi minimamente in considerazione l'opzione 2) o 3) in quanto ritieni la penalizzazione della nuda proprietà troppo rilevante se rapportata all'età di 65. Se come dicevi tu l'età dell'interessato fosse intorno agli 80, come valuteresti le altre opzioni: sono realmente percorribili?
C'è qualcuno che ha un esperienza diretta di casi similari e che ci può raccontare o spiegare meglio i termini della questione?

Grazie

[fede24]

Originalmente inviato da bodyhammer

OK. Sono d'accordo, lasciamo perdere la fiduciaria, qui si parla di importi non rilevanti non vale la pena di scegliere strade complicate.
Di fatto tu non prendi minimamente in considerazione l'opzione 2) o 3) in quanto ritieni la penalizzazione della nuda proprietà troppo rilevante se rapportata all'età di 65. Se come dicevi tu l'età dell'interessato fosse intorno agli 80, come valuteresti le altre opzioni: sono realmente percorribili?
C'è qualcuno che ha un esperienza diretta di casi similari e che ci può raccontare o spiegare meglio i termini della questione?

Grazie

Relativamente all'età di 80 anni la situazione cambia completamente.
Sarebbe interessante sapere se esiste un parametro (chiaramente solo di riferimento) che in base all'età dell'usufruttuario determini la percentuale di valore della nuda proprietà.
Non ho nessuna esperienza diretta

[pecora nera]

Originalmente inviato da fede24

Relativamente all'età di 80 anni la situazione cambia completamente.
Sarebbe interessante sapere se esiste un parametro (chiaramente solo di riferimento) che in base all'età dell'usufruttuario determini la percentuale di valore della nuda proprietà.
Non ho nessuna esperienza diretta

TABELLA USUFRUTTO 2010

Coefficienti per la determinazione dei valori attuali dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie al tasso di interesse del 1,0%

Età del beneficiario Coefficiente Valore Usufrutto Valore Nuda Proprietà

(anni compiuti)

da 0 a 20 95 5
da 21 a 30 90 10
da 31 a 40 85 15
da 41 a 45 80 20
da 46 a 50 75 25
da 51 a 53 70 30
da 54 a 56 65 35
da 57 a 60 60 40
da 61 a 63 55 45
da 64 a 66 50 50
da 67 a 69 45 55
da 70 a 72 40 60
da 73 a 75 35 65
da 76 a 78 30 70
da 79 a 82 25 75
da 83 a 86 20 80
da 87 a 92 15 85
da 93 a 99 10 90

Edit fa schifo ma non riseco a modificarla.
comunque le prime due cifre indicano il range degli anni la terza il valore in percentuale dell'usufrutto e l'ultima il valore in percentuale della nuda proprietà.

[bodyhammer]

Originalmente inviato da pecora nera

TABELLA USUFRUTTO 2010

La tabella conferma la penalizzazione troppo elevata prima degli 80 anni.... come era lecito attendersi !