preliminare di vendita scaduto e rinuncio all'acquisto

[1alex]

Buon giorno a voi del forum. Vorrei sottoporvi un vicenda immobiliare/legale, sperando di un essere troppo 'fuori tema'!
La vicenda è un po' lunga. Cercherò di essere sintetico e il più chiaro possibile.

Tramite agenzia, il 24/8/09 faccio proposta d'acquisto per un immobile con
terreno da rogitare entro il 30/12/09. Verso caparra di 5000 euro. La
proposta è valida per una settimana. Alla scadenza della proposta d'acquisto
il mediatore mi comunica che, essendo l' immobile stato ereditato da un
minore e dalla madre in parti uguali (dal padre deceduto) occorre che la
proposta d'acquisto sia approvata dal tribunale che tutela gli interessi del
minore. L'avvocato della parte venditrice fa sapere, tramite il mediatore,
che i tempi di risposta di quel tribunale sono mediamente di 30 gg.
Il 30/08/09 faccio nuova proposta d'acquisto valida per 45 giorni (fino al
15/10/09), con rogito entro il 30/12/09. Verso caprra di 2000 euro (quella
precedente mi era stata restituita). L'agenzia mi comunica che la parte
venditrice accetta la proposta che, però, non può controfirmare in attesa
del pronunciamento del tribunale. La mia proposta d'acquisto viene
presentata in tribunale. Resto in attesa. Scadono i tempi della proposta
d'acquisto e mi viene chiesto di prorogarla di altri 30 gg. in attesa della
risposta del tribunale. Accetto: la mia proposta di acquisto rimane quindi
aperta 75 gg.
Il 4/11/09 il tribunale si pronuncia positivamente riguardo la mia offerta.
Mi viene però chiesto dal mediatore di modificare la proposta d'acquisto già
presentata al tribunale per non rischiare di non rogitare nei temi previsti,
visto il protrarsi dell'attesa.
Il 20/11/09, presso l'agenzia e in presenza della parte venditrice
sottoscrivo un preliminare di compravendita (abbastanza simile alla proposta
d'acquisto presentata al tribunale) salvo che la data del rogitro viene
indicata entro il 28/02/10. Verso altri 8000 euro di caparra (totale ?
10.000) e la parte venditrice controfirma. Nei giorni successivi incarico un
notaio di preparare il rogito e chiedo un piccolo mutuo alla banca (che
verrà approvato ad inizio gennaio). Resto in attesa.
Il 20/01/10 il mediatore mi comunica alcuni problemi che stanno causando
ritardo: per un mappale del terreno non era stata chiesta la successione e
non era stato riaccatastato; l'immobile non era in regola con le norme
comunali e con il catasto. Mi viene detto che il rogito si sarebbe fatto
comunque verso la fine del termine fissato.
Attorno al 20 febbraio contatto il notaio il quale mi comunica che
sull'immobile pende un ipoteca la quale, pare, dovrebbe venire estinta
proprio in quei giorni e non può dare il via alla banca per le ultime
procedure per erogare il mutuo finché non sarà in possesso di tutti i
documenti necessari al passaggio di proprietà. Ad oggi, 4 marzo, il notaio
non mi ha ancora comunicato la possibile data del rogito.

Ultimo atto: decido di rinunciare all'acquisto. Comunico all'agenzia
immobiliare che, scaduti i termini, cambiati i tempi d'acquisto proposti da
me lo scorso agosto, stanco e demotivato preferisco rinunciare all'immobile.
Il mediatore tentenna, mi dice che non sa bene come sciogliere la situazione
e di rivolgermi ad un avvocato: in pratica se ne lava le mani.
Oggi chiedo la consulenza di un avvocato e... colpo di scena! Pare che non
possa sottrarmi da un preliminare di compravendita anche se scaduto. Mi dice
che viene considerato accettabile un termine di tolleranza per cause di
forza maggiore, se nel contratto non viene indicato esplicitamente che la
data di scadenza per il rogito è irrinunciabile, pena la nullità di tale
contratto. Nel mio, gli dico, sta scritto che il rogito "dovrà essere
effettuato entro e non oltre il 28/02/10" e vi è un articolo che aggunge che
"Qualsiasi modifica o quant'altro in deroga al presente contratto
preliminare e non prevista dallo stesso, dovrà risultare da atto scritto".
L'avvocato mi risponde che ciò non basta. Mi dice che ciò che posso fare è
inviare, tramite ufficiale giudiziario, una diffida ad adempiere, che
assegna alla parte inadempiente un tempo congruo per assolvere agli impegni
presi e, scaduto tale tempo, posso chiedere i danni. Ma io non voglio che
adempia, non voglio l'immobile: scaduti i termini, vorrei solo la caparra
versata. Però l'avvocato è rirremovibile: niente da fare!

Riassumendo: pare che, pur non pretendendo penali o danni per un contratto
non rispettato ma solo la restituzione della caparra versata (ho inoltre
pagato 450 euro per la registrazione del contratto), pur avendo accettato
tutte le peripezie e la dilatazione dei tempi previsti, per difficoltà che
riguardavano esclusivamente la parte venditrice, pur non sapendo quando
potrà essere fissato il rogito a termini già scaduti, sarò costretto ad
acquistare un immobile che non voglio più o a perdere la caparra versata.
Se questo prevede la nostra giurisprudenza, io rimango senza parole.
Se poi qualche frequantatore del forum, che avrà avuto la pazienza di
leggere fin qui, ha le competenze per darmi un consiglio o un parere diverso
da quello dell'avvocato a cui mi sono rivolto, avrà tutta la mia
gratitudine.
un cordiale saluto
Alex

[housecrash]

Benvenuto.

Secondo me la tua domanda è da Officine Giuridiche

[langecon]

Originalmente inviato da 1alex

Buon giorno a voi del forum. Vorrei sottoporvi un vicenda immobiliare/legale, sperando di un essere troppo 'fuori tema'!
La vicenda è un po' lunga. Cercherò di essere sintetico e il più chiaro possibile.

Tramite agenzia, il 24/8/09 faccio proposta d'acquisto per un immobile con
terreno da rogitare entro il 30/12/09. Verso caparra di 5000 euro. La
proposta è valida per una settimana. Alla scadenza della proposta d'acquisto
il mediatore mi comunica che, essendo l' immobile stato ereditato da un
minore e dalla madre in parti uguali (dal padre deceduto) occorre che la
proposta d'acquisto sia approvata dal tribunale che tutela gli interessi del
minore. L'avvocato della parte venditrice fa sapere, tramite il mediatore,
che i tempi di risposta di quel tribunale sono mediamente di 30 gg.
Il 30/08/09 faccio nuova proposta d'acquisto valida per 45 giorni (fino al
15/10/09), con rogito entro il 30/12/09. Verso caprra di 2000 euro (quella
precedente mi era stata restituita). L'agenzia mi comunica che la parte
venditrice accetta la proposta che, però, non può controfirmare in attesa
del pronunciamento del tribunale. La mia proposta d'acquisto viene
presentata in tribunale. Resto in attesa. Scadono i tempi della proposta
d'acquisto e mi viene chiesto di prorogarla di altri 30 gg. in attesa della
risposta del tribunale. Accetto: la mia proposta di acquisto rimane quindi
aperta 75 gg.
Il 4/11/09 il tribunale si pronuncia positivamente riguardo la mia offerta.
Mi viene però chiesto dal mediatore di modificare la proposta d'acquisto già
presentata al tribunale per non rischiare di non rogitare nei temi previsti,
visto il protrarsi dell'attesa.
Il 20/11/09, presso l'agenzia e in presenza della parte venditrice
sottoscrivo un preliminare di compravendita (abbastanza simile alla proposta
d'acquisto presentata al tribunale) salvo che la data del rogitro viene
indicata entro il 28/02/10. Verso altri 8000 euro di caparra (totale ?
10.000) e la parte venditrice controfirma. Nei giorni successivi incarico un
notaio di preparare il rogito e chiedo un piccolo mutuo alla banca (che
verrà approvato ad inizio gennaio). Resto in attesa.
Il 20/01/10 il mediatore mi comunica alcuni problemi che stanno causando
ritardo: per un mappale del terreno non era stata chiesta la successione e
non era stato riaccatastato; l'immobile non era in regola con le norme
comunali e con il catasto. Mi viene detto che il rogito si sarebbe fatto
comunque verso la fine del termine fissato.
Attorno al 20 febbraio contatto il notaio il quale mi comunica che
sull'immobile pende un ipoteca la quale, pare, dovrebbe venire estinta
proprio in quei giorni e non può dare il via alla banca per le ultime
procedure per erogare il mutuo finché non sarà in possesso di tutti i
documenti necessari al passaggio di proprietà. Ad oggi, 4 marzo, il notaio
non mi ha ancora comunicato la possibile data del rogito.

Ultimo atto: decido di rinunciare all'acquisto. Comunico all'agenzia
immobiliare che, scaduti i termini, cambiati i tempi d'acquisto proposti da
me lo scorso agosto, stanco e demotivato preferisco rinunciare all'immobile.
Il mediatore tentenna, mi dice che non sa bene come sciogliere la situazione
e di rivolgermi ad un avvocato: in pratica se ne lava le mani.
Oggi chiedo la consulenza di un avvocato e... colpo di scena! Pare che non
possa sottrarmi da un preliminare di compravendita anche se scaduto. Mi dice
che viene considerato accettabile un termine di tolleranza per cause di
forza maggiore, se nel contratto non viene indicato esplicitamente che la
data di scadenza per il rogito è irrinunciabile, pena la nullità di tale
contratto. Nel mio, gli dico, sta scritto che il rogito "dovrà essere
effettuato entro e non oltre il 28/02/10" e vi è un articolo che aggunge che
"Qualsiasi modifica o quant'altro in deroga al presente contratto
preliminare e non prevista dallo stesso, dovrà risultare da atto scritto".
L'avvocato mi risponde che ciò non basta. Mi dice che ciò che posso fare è
inviare, tramite ufficiale giudiziario, una diffida ad adempiere, che
assegna alla parte inadempiente un tempo congruo per assolvere agli impegni
presi e, scaduto tale tempo, posso chiedere i danni. Ma io non voglio che
adempia, non voglio l'immobile: scaduti i termini, vorrei solo la caparra
versata. Però l'avvocato è rirremovibile: niente da fare!

Riassumendo: pare che, pur non pretendendo penali o danni per un contratto
non rispettato ma solo la restituzione della caparra versata (ho inoltre
pagato 450 euro per la registrazione del contratto), pur avendo accettato
tutte le peripezie e la dilatazione dei tempi previsti, per difficoltà che
riguardavano esclusivamente la parte venditrice, pur non sapendo quando
potrà essere fissato il rogito a termini già scaduti, sarò costretto ad
acquistare un immobile che non voglio più o a perdere la caparra versata.
Se questo prevede la nostra giurisprudenza, io rimango senza parole.
Se poi qualche frequantatore del forum, che avrà avuto la pazienza di
leggere fin qui, ha le competenze per darmi un consiglio o un parere diverso
da quello dell'avvocato a cui mi sono rivolto, avrà tutta la mia
gratitudine.
un cordiale saluto
Alex

credo abbia ragione l'avvocato.
L'inadempienza per legge la deve accertare il giudice, salvo accordo tra le parti diverso.
Ho un caso analogo anche io..e sono rimasto di sasso!
nel preliminare la dicitura "entro e non oltre" non è sufficiente come essenziale e tassativa....
questo è quanto mi ha detto anche il mio avvocato di fiducia.

Convoca la parte venditrice all'atto, cercando di renderla inadempiente davanti al notaio.....dandogli un termine essenziale congruo.

[langecon]

nel senso..fai fare un verbale dal notaio dove si esplicita la non presenza del venditore.
Poi...fai una nuova chiamata all'atto (premettendo tutto l'iter) dando un nuovo termine essenziale...

[olly67]

scusa ma ammesso che non ci siano appigli nella proposta
se effettivamente la dilazione dipende da cause di forza maggiore (certo che .. non poteva pensarci prima nelle more dell'assenso del tribunale?) e tu ti tiri indietro che vorresti?
la legge ti consente di obbligare ad adempiere
se tu non vuoi obbligare avrai le tue ragioni
vorrà dire che gli lasci i 10mila e data la situazione dubito ti possano essere imputati danni
potresti essere a tua volta obbligato ad adempiere ma la vedo dura
insomma la domanda è: perchè non vuoi più comprare? al massimo io nella tua situazione chiederei nuovo accordo e somma leggermente inferiore a compenso dell'attesa passata
ma perchè se ho deciso di comprare vuol dire mi interessa
se non mi interessa più non è certo per un ritardo, che potrebbe trovare compensazione economica
c'è altro .. essenzialmetne che l'oggetto non mi interessa per x motivi

tuttavia visto che dici che ci sono degli abusi
se questi non sono sanabili
nella proposta avrai scritto che l'immobile deve essere in regola dal punto di vista edilizio ed urbanistico o no?
se invece sono sanabili, ovviamente a spese della parte venditrice, è sempre questione di tempo

[olly67]

e cmq una settimana post data indicata è veramente troppo poco per farne causa di recesso, se la fine di febbraio non era termine essenziale
anche io ho rogitato 11 giorni dopo rispetto alla scadenza (io vendevo) perchè ha fatto casino la parte compratrice e mi ha chiesto ad aprile cose che sapeva da febbraio di cui er stata debitamente informata proprio per evitare perdite di tempo

manco ho fatto la diffida ..
ad inizio maggio è stata fissata la nuova data (una settimana dopo)

[1alex]

grazie per i pareri che avete postato finora.
Certo Olly, non solo per il ritardo voglio rinunciare all'immobile, soprattutto perché, come dicevo, si tratterebbe del secondo rinvio rispetto alla mia proposta originaria. Mi ritrovo un po' demotivato e stanco all'idea di non sapere ancora quando rogitare... e poi iniziare i lavori di ristrutturazione! E, tanto più non chiedendo penali ma la restituzione della caparra, pensavo di averne il diritto, leggendo sul contratto firmato dalle parti "entro e non oltre".
Certo è incredibile! Una dicitura del genere, per la lingua italiana che mi hanno insegnato a scuola, significa una cosa, ma per la lingua italiana che usa la giurisprudenza può voler dire anche qualcosa d'altro: l'Italia è proprio il paese ideale per gli azzaccagarbugli!!

[parquet]

E' il venditore che deve prodigarsi affinchè l'atto si possa fare.
Se il venditore non è in grado (abusi o altro) allora scrivigli dandogli un termini di tempo per sanare le difficoltà. Ma non per pochi giorni si può rinunciare all'acquisto.
Ma se poi c'è di mezzo un trib dei minori non è per questo che si è perso tempo, quindi possono rogitare.
Lascia perdere le agenzie ed agisci direttamente, senti il venditore e chiedi lumi. Se tentenna prova a chiedere direttamente a lui la restituzione del versato, bleffando dicendo che solo questo gli chiedi e non il doppio della caparra

[CharlesIngalls]

Accaduta la stessa cosa ad una mia amica, acquisto di un immobile da eredi con un minorenne... ricorso al tribunale per il discorso del minorenne... del diritto di futura rivalsa in qualità di erede... ritardo del tribunale di almeno 60 giorni... per fortuna c'era la penale di 50 Euro / giorno... alla fine hanno fatto metà per ciascuno... 1.500 Euro incassate come penali... ovvero immobile pagato 1.500 Euro in meno.

Confermo in toto che non è abbastanza - il ritardo - per rifiutare l'immobile.

Chiedi magari uno sconto sul prezzo, quello sì... ne hai pienamente diritto. A rimborso del ritardo sull'esigibilità dell'immobile.