Ade e accertamenti locazioni sommesse

[handre73]

Ciao ragazzi volevo un’informazione per cortesia:
io possiedo un’immobile che vorrei affittare ad uso turistico per solo due tre mesi l’anno. Per quanto riguarda il reddito derivante appunto ad un’eventuale locazione l’Ade dice che ai fini dell’accertamento dell’Irpef per combattere il fenomeno delle locazioni sommesse è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito, se il contribuente dichiara l’importo maggiore fra:
- Il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15%
- Il 10% del valore catastale (valore catastale: rivalutazione del 20% di 120(moltiplicatore catastale)Xla rendita catastale dell’immobile).
Poiché l’immobile che intenderei affittare ha una rendita di 433,82 Euro avrebbe un valore catastale di 62470,08 Euro (144X433,82) quindi il 10% corrisponderebbe a 6247,00 Euro. Supponendo lo affittassi per soli tre mesi all’anno per un totale per assurdo di 6000,00 Euro (corrispondenti a ben 2000,00 Euro mese: cifra comunque spropositata per l’immobile in questione) dovrei comunque dichiarare 6247,00 Euro? Ciò significherebbe che dovrei dichiarare di più di ciò che effettivamente percepirei dalla locazione, considerando anche che sarebbe mia intenzione affitare quest’immobile al massimo 800/1000 Euro mese.
Grazie ciao

[olly67]

sono considerazioni per canoni annui
nulla toglie che puoi affittare a meno .
non è che è come con gli studi di settore
tanto i prezzi medi li sanno bene zona per zona
prendi per esempio i dati adt per la tua zona e vedi che cifra riporta al mq
piuttosto se vuoi affittare per tre mesi e se in un comune ad alta tensiona abitativa devi fare un transitorio che come tale comporta canone concordato, che non è miseria, ma manco alto

[gdufinance]

Originalmente inviato da handre73

Ciao ragazzi volevo un’informazione per cortesia:
io possiedo un’immobile che vorrei affittare ad uso turistico per solo due tre mesi l’anno. Per quanto riguarda il reddito derivante appunto ad un’eventuale locazione l’Ade dice che ai fini dell’accertamento dell’Irpef per combattere il fenomeno delle locazioni sommesse è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito, se il contribuente dichiara l’importo maggiore fra:
- Il canone di locazione risultante dal contratto, ridotto del 15%
- Il 10% del valore catastale (valore catastale: rivalutazione del 20% di 120(moltiplicatore catastale)Xla rendita catastale dell’immobile).
Poiché l’immobile che intenderei affittare ha una rendita di 433,82 Euro avrebbe un valore catastale di 62470,08 Euro (144X433,82) quindi il 10% corrisponderebbe a 6247,00 Euro. Supponendo lo affittassi per soli tre mesi all’anno per un totale per assurdo di 6000,00 Euro (corrispondenti a ben 2000,00 Euro mese: cifra comunque spropositata per l’immobile in questione) dovrei comunque dichiarare 6247,00 Euro? Ciò significherebbe che dovrei dichiarare di più di ciò che effettivamente percepirei dalla locazione, considerando anche che sarebbe mia intenzione affitare quest’immobile al massimo 800/1000 Euro mese.
Grazie ciao

Se dichiari di meno l'ADE può chiederti di dimostrare la rendita reale. Se tu puoi dimostrare che hai incassato, che so, 3000 euro in tutto l'anno puoi dichiarare 3000-15% e sei a posto.

[handre73]

Se come dice olly67 che si tratta di canoni annui allora significherebbe che l'accertamento dall'Ade non ci sarebbe se dichiarassi almeno un canone di locazione di 520,58 Euro mensile ((6247,00/12(n°mesi all'anno)). E' esatto che ne dite?
Grazie di nuovo ciao

[olly67]

ti stai focalizzando troppo sull'ade e troppo poco sulla forma contrattuale
se prendi x veramente hai poco da temere
anche se x fosse un valore assurdo rispetto alle stime medie di mercato
mentre hai molto di cui preoccuparti riguardo all'inquilino
perchè proprio tre mesi ? è strano locare per tre mesi .. è più di un turistico, è meno di un abitativo .. anche per soluzioni ponte
salvo casi particolari tipo ho venduto, ho ricomprato e sto facendo la ristrutturazione
anche in tal caso però di solito diventano sei mesi
o è un collega che per ragioni effettive di lavoro si deve trattenere solo tre mesi o mi pare che rischi ...

[handre73]

Ciao olly67 forse non mi sono spiegato bene: con tre mesi intendo dire la stagione estiva, ciò significa mese di giugno, luglio, e agosto essendo una zono turistica. Quindi affitterei l'immobile per max 30 giorni a persone diverse per quell'arco temporale. Quindi non dovrei nemmeno registrare il contratto. Diciamo quindi si tratterebbe di locazione turistica a canone libero. Ma anche in questo caso presumo che l'Ade come dicevo precedentemente per combattere il fenomeno delle locazioni sommesse fissi appunto un minimo da dichiarare. Altrimenti io potrei affittare l'immobile a 1000 euro mese e dichiararne solamente 10 euro essendo una locazione a canone libero. Ed è proprio questo che intendo.
Ciao e grazie di nuovo

[olly67]

ma tu stai parlando di locazione turistica
è tutto un altro mondo, di cui so molto poco

non sono così sicura che anche adesso tu non abbia l'obbligo di registrazione
tra l'altro, nel caso, dimostrerebbe il canone percepito

[gdufinance]

Originalmente inviato da olly67

ma tu stai parlando di locazione turistica
è tutto un altro mondo, di cui so molto poco

non sono così sicura che anche adesso tu non abbia l'obbligo di registrazione
tra l'altro, nel caso, dimostrerebbe il canone percepito

Fino ad un mese non è necessario registrare i contratti di locazione e poichè i contratti (anche inferiori a 1 mese) devono essere fatti in forma scritta (anche se molti non lo fanno) hai una chiara documentazione di quanto hai incassato.
Il problema piuttosto è un altro.
Ho trovato in rete questo:
Cosa bisogna dichiarare?
Solo il reddito da locazione prodotto nei periodi in cui sono occupati?
Non è forse più corretto scindere i due periodi di tempo:
1. per i giorni in cui l'immobile è locato ad uso turistico indico il canone di locazione diminuito del 15%
2. per i giorni in cui l'immobile risulta libero pago sulla rendita catastale eventualmente maggiorata di 1/3 se uso il codice di utilizzo 2 invece del codice di utilizzo 9.

[gdufinance]

Originalmente inviato da olly67

ma tu stai parlando di locazione turistica
è tutto un altro mondo, di cui so molto poco

Ti capita mai di leggere le domande prima di rispondere?

[handre73]

Ciao ragazzi ringrazio tutti per le vostre cortesi risposte, ma scuaste se continuo a nutrire ancora dei dubbi. Se qualcuno volesse gentilmente illuminarmi su quanto ho chiesto sarebbe davvero gentile.
Grazie di nuovo ciao