plusvalenza su costruzione immobile

[gdufinance]

Mi è stato chiesto, visto che la legge dice:
"sono soggette a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni".
Una persona ha una casa (seconda casa), da più di cinque anni e, in base al piano casa, la demolisce e la ricostruisce, e poi subito dopo la rivende.
Deve pagare le tasse sulla plusvalenza?
Cioè i 5 anni decorrono da quando aveva la casa iniziale (in questo caso 10 anni) oppure da quando l'ha ricostruita (cioè pochi mesi)?

[olly67]

bella domanda ...
se il mondo fosse equo ci vorrebbe stima del valore di quella demolita al momento della demolizione cui si aggiungono i vari costi per arrivare alla nuova costruzione il tutto da detrarre dal ricavato della vendita del nuovo immobile per arrivare, se c'è, alla plusvalenza da tassare
anche se .. forse .. se viene equiparato a costruttore a quel punto .. dato che venderebbe un nuovo .. la tassazione magari è diversa ..

[mojtaba]

Plusvalenza dato che la data decorre da quando il nuovo immobile entra in funzione per l'uso.
Tra le spese comunque c'è anche la demolizione.

[gdufinance]

Originalmente inviato da mojtaba

Plusvalenza dato che la data decorre da quando il nuovo immobile entra in funzione per l'uso.
Tra le spese comunque c'è anche la demolizione.

La "sottile" differenza è che la plusvalenza si ha solo per una "nuova" costruzione, e questa è da considerarsi "nuova costruzione" e quindi soggetta a plusvalenza, oppure solo "costruzione" (ma sarebbe meglio "ricostruzione", anche se questo termine non è contemplato) e quindi non soggetta?

[olly67]

secondo me dipende anche da cosa ricostruisci .. se aumenti la cubatura, i vani .. se insomma non è solo nuova ma altro è un discorso .. se demolisci per rifare uguale un altro ..

[gdufinance]

Originalmente inviato da olly67

secondo me dipende anche da cosa ricostruisci .. se aumenti la cubatura, i vani .. se insomma non è solo nuova ma altro è un discorso .. se demolisci per rifare uguale un altro ..

si tratta di costruzione con diversa volumetria (+35%) e diversa sagoma.
Se si fosse trattato di demolizione e ricostruzione con eguale volumetria ed eguale sagoma sarebbe, per la legge Lunardi, equivalente a ristrutturazione, e quindi non si parlerebbe di plusvalenza perchè conterebbe la data di acquisto del vecchio fabbricato.

[olly67]

in effetti ho fatto una obiezione da assonnata, stiamo parlano di piano casa che per definizione aumenta la cubatura ..

certo che per fare i conti alla fine basarsi sul costo di acquisto, su rogito all'epoca certo sottostimato, mah ... possibile non ci sia altro?

in rete ho trovato questo http://www.fiscoetasse.it/forum/dill...mobiliare.html

nn è proprio lo stesso caso
tuttavia mi pare di capire che
se demolisci e ricostruisci l'abitazione principale o tenuta da oltre cinque anni e poi ricostruita frazioni e vendi il frazionamento questo non è soggetto a plusvalenza ..
non so se ho capito bene però ..

[mojtaba]

Non ho trovato altre interpretazioni dell'agenzia (se qualcuno le trova sono pronto a ricredermi), direi che si tratta di una nuova costruzione. Premesso che poi la legge Lunardi è ripresa dal punto di vista fiscale sia dell'Iva sia per le spese di detrazione irpef pertanto si può presumere che venga applicata anche nel caso delle plusvalenze, però come hai sottolineato non è il caso in questione.

[mojtaba]

Originalmente inviato da olly67

nn è proprio lo stesso caso
tuttavia mi pare di capire che
se demolisci e ricostruisci l'abitazione principale o tenuta da oltre cinque anni e poi ricostruita frazioni e vendi il frazionamento questo non è soggetto a plusvalenza ..
non so se ho capito bene però ..

Direi proprio di no, gli ultimi tre commenti sono chiarificatori si tratta di costruzione di nuovi immobili.

[olly67]

sì, questo è chiaro che sono nuovi immobili e che se venduti per intero generano plusvalenza
tuttavia mi era parso di capire che se dall'immobile x tuo da tempo demolito ne fai un altro e quest'altro lo frazioni in una parte che ti tieni e una che vendi .. la parte che deriva dal frazionamento venduta sia esente da plusvalenza
almeno avevo inteso così
sono anche stanca quindi ci sta abbia compreso male
cito:
Risoluzione n. 219/E del 30/05/08 dell'Agenzia delle Entrate dove a seguito di Istanza di Interpello, afferma che su frazionamento dell'abitazione principale non si paga la plusvalenza sulla vendita degli appartamenti frazionati anche se questa avviene prima dei cinque anni dall'acquisto.