Condominio: Alcuni inquilini non pagano. E' possibile obbligare gli altri a pagare?

[romaforever]

Si parla di un condominio con 12 unita' immobiliari (bifamiliari).

Un condomino, in affitto presso una delle 12 unita' immobiliari, SI RIFIUTA da piu' di un anno di pagare le quote condominiale per le spese comuni (esempio: illuminazione pubblica nel condominio).

L'amministratore (a suo dire) ha anche scritto al proprietario della unita' immobiliare in questione (l'affittuario che non paga VIVE in tale unita' immobiliare). Niente e' stato ottenuto.

Ora il conto corrente del condominio e' andato in ROSSO per via dei fondi insufficienti causati da questi mancati pagamenti da parte della persona in questione.

L'amministratore ha inviato una lettera ai rimanenti condomini chiedendo di versare delle somme per ripianare i debiti dovuti a questi mancati pagamenti per evitare azioni legali della banca e distacco della fornitura elettrica ENEL per gli stessi motivi.

Domande: sono i rimanenti condomini obbligati a pagare (sperando poi di rivalersi con l'azione legale che a detta dell'amministratore e' gia' in atto contro gli affittuari) o ci si puo' rifiutare di pagare in quanto non responsabili (ovviamente si paga la quota dovuta ma non l'extra!...)? Si puo' fare causa legale contro il PROPRIETARIO dell'unita' immobiliare dove l'affittuario moroso risiede?
Cosa consigliate di fare? Grazie in anticipo

[Serenoserio]

Originalmente inviato da romaforever

Si parla di un condominio con 12 unita' immobiliari (bifamiliari).

Un condomino, in affitto presso una delle 12 unita' immobiliari, SI RIFIUTA da piu' di un anno di pagare le quote condominiale per le spese comuni (esempio: illuminazione pubblica nel condominio).

L'amministratore (a suo dire) ha anche scritto al proprietario della unita' immobiliare in questione (l'affittuario che non paga VIVE in tale unita' immobiliare). Niente e' stato ottenuto.

Ora il conto corrente del condominio e' andato in ROSSO per via dei fondi insufficienti causati da questi mancati pagamenti da parte della persona in questione.

L'amministratore ha inviato una lettera ai rimanenti condomini chiedendo di versare delle somme per ripianare i debiti dovuti a questi mancati pagamenti per evitare azioni legali della banca e distacco della fornitura elettrica ENEL per gli stessi motivi.

Domande: sono i rimanenti condomini obbligati a pagare (sperando poi di rivalersi con l'azione legale che a detta dell'amministratore e' gia' in atto contro gli affittuari) o ci si puo' rifiutare di pagare in quanto non responsabili (ovviamente si paga la quota dovuta ma non l'extra!...)? Si puo' fare causa legale contro il PROPRIETARIO dell'unita' immobiliare dove l'affittuario moroso risiede?
Cosa consigliate di fare? Grazie in anticipo

Chiaramente a pagare dovete pagare, non ci si può rifiutare, perché poi le conseguenze sarebbero peggiori.

In questo caso, era l'amministratore che doveva attivarsi. E non mediante una semplice letterina, come ha fatto, ma facendo fare dal legale un decreto ingiuntivo e, così, ottenere il titolo esecutivo per la riscossione coattiva delle somme, pignorando la casa.

Ma i crediti rimangono, e la situazione non è compromessa (a meno che il moroso sia indebitato fino al collo e ci siano ipoteche sulla casa). Quindi le soluzioni sono due: o vi riunite in assemblea, e deliberate che l'amministratore debba agire contro l'inquilino moroso in via giudiziale per il recupero delle somme, o - sempre riuniti in assemblea - revocate l'incarico all'amministratore, e ne nominate un altro che invece, il suo lavoro lo sappia fare.
Evidentemente, se quello vecchio non l'ha già fatto - eccettuato il caso che, ad esempio, il moroso si sia trovato in uno stato di eccezionale e temporanea indigenza, tale da poter far muovere a compassione gli altri - è evidente che o vuole evitare grane, o è connivente con il moroso.

[mojtaba]

E' dovere dell'amministratore riscuotere le quote e agire tramite decreto ingiuntivo, non deve attendere che deliberi l'assemblea, pertanto l'amministratore dovrà riferire dello stato dell'ingiunzione altrimenti è meglio che lo solleviate dall'incarico.

[romaforever]

L'amministratore dice di aver cominciato le azioni legali. Mi spiegate meglio chi e' responsabile? Ma dopo l'affittuario non risponde il proprietario? Grazie a tutti

[gouf]

Be ma scusate se l'affittuario non paga le spese condominiali che l'amministratore le giri al proprietario dell'immobile affittato.

Troppo comodo dividerle con gli altri inquilini.

[romaforever]

Appunto Gouf. Possiamo rifiutare di pagare con tale motivazione? Grazie!

[gouf]

Risposte prese da qui:

http://www.condominioweb.com/forum/t...TOPIC_ID=35537

Nei confronti del condominio ne risponde sempre il proprietario, che a sua volta potrà rivalersi suul'inquilino per le spese che gli competono e previste nel contratto di locazione

L'inquilino non paga le spese condominiali, ma rimborsa al proprietario quelle d sua competenza.
Per cui il proprietario le paga sempre a sue spese, salvo richiedere il rimborso al'inquilino di quanto pattuito nel contratto.

Aggiungo: se l'inquilino non rimborsa al proprietario le spese pattuite, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto quando l'importo non pagato supera quello di due mensilità del canone (art.5 legge 392/1978).


Tutte cose che un amministratore deve sapere, ergo cambiate amministratore perchè quello non sa fare il suo lavoro.

[ccc]

qui c'e' quasi tutto

Responsabilità dei condomini


La Corte di Cassazione a Sezione Unite ha stabilito in via definitiva che il principio della parziarietà o pro quota delle obbligazioni condominiali, in sostituzione del principio di responsabilità solidale passiva (Cass. civ., Sez. un., Sentenza 8 Aprile 2008, n. 9148)[1].

Responsabilità pro quota non significa affatto che i condomini rispondono esclusivamente per la propria quota di spese condominiali, e in alcun modo per gli altri condomini morosi. Responsabilità pro quota significa che le somme mancanti devono essere ripartite fra tutti i condomini, anche quelli morosi, in base ai millesimi di proprietà.

Pertanto, è illegittimo far anticipare ai soli condomini non morosi l'intero importo del debito, in quanto questo comporterebbe di addebitare ad altri condomini una quota superiore ai loro millesimi di proprietà, essendo questa maggiorata della quota relativa ai millesimi di proprietà di quelli morosi. Il creditore può chiaramente esercitare avverso i condomini morosi nei suoi confronti l'azione esecutiva per l'intero importo dovuto, mentre non può esercitare nei confronti degli altri azioni esecutive per importi superiori al debito dovuto ripartito rispetto ai millesimi di proprietà. L'ingiunzione include interessi legali, spese di sollecito e spese legali.

Il creditore continuerà ad avviare un'unica citazione in giudizio e ingiunzione di pagamento avverso il condominio e l'Amministratore, suo legale rappresentante, dovendo procedere nei confronti dei singoli condomini nella sola fase del pignoramento.

L'Amministratore può chiedere al giudice l'ingiunzione di pagamento avverso i condomini morosi. L'ingiunzione non richiede l'assistenza di un avvocato, l'invio di solleciti di pagamento o la convocazione dal giudice della controparte. Il titolo resta esecutivo, anche se la controparte presenta opposizione. In questo modo, il creditore può recuperare in tempi rapidi quanto dovuto, e l'Amministratore avere copertura per le altre spese determinate dalla morosità (spese di sollecito, legali, ecc), permettendo ai condomini di anticipare nulla o somme limitate. In alternativa, l'Amministratore può come in passato procedere d'ufficio a ripartire i deficit di cassa, penali e interessi di mora notificati dai creditori, fra tutti i condomini, in base ai millesimi. L'Amministratore non è esplicitamente obbligato dalle leggi vigenti ad avvalersi degli altri strumenti previsti dal codice civile (interruzione dei servizi a godimento separato o l'ingiunzione, art. 63 commi 1 e 3), e quindi nemmeno ad avvalersene prima di ripartire le somme mancanti pro quota fra tutti i condomini.
Può optare a sua scelta per entrambe le alternative, e decidere di avvalersi di un avvocato per l'ingiunzione di pagamento, sebbene questo comporti un processo e non più un procedimento, con tempi e costi più alti, e la perdita della tutela speciale riservata ai condomini dall'art.63.

L'assemblea può denunciare l'Amministratore per danno al condominio, ovvero il singolo condomino può chiedere il risarcimento del danno, derivante dalla sua condotta negligente e omissiva che ha comportato il mancato o ritardato recupero del credito, in base all'art. 1130 e 1131 che lo obbliga d assicurare i servizi di condominio e alla riscossione dei contributi. Di nuovo, la norma è interpretabile in merito alla gestione delle morosità oppure alla sola riscossione non coattiva delle quote condominiali. La condotta sussiste ad esempio se non si è intentata alcuna azione avverso i morosi, oppure se l'Amministratore non si è avvalso delle speciali tutele che la legge riserva ai crediti condominiali, a maggior ragione del fatto che questi non sono creditori privilegiati.

Se ripartisce i debiti pro quota, oppure se il credito è inesigibile e il recupero non va a buon fine, il condominio, se raggiunge l'unanimità dei presenti in assemblea, o i singoli condomini devono citare in giudizio quelli morosi, anticipare le spese legali e i terzi creditori in base ai millesimi, e recuperare il tutto solamente al termine del procedimento giudiziario.

Per adottare criteri di ripartizione diversi dalla proporzionalità (millesimi di proprietà), ad esempio per far anticipare il debito ai solo condomini non morosi, occorre all'Aministratore una delibera assembleare (art. 1123). La delibera deve essere approvata di norma all'unanimità, a maggioranza in situazione di urgenza, ad esempio se il creditore ha avviato azioni esecutive che, per un mancato pagamento del debito, comporterebbero l'interruzione di servizi di condominio, ovvero, anche in assenza di ingiunzioni di pagamento, se l'amministratore può provare che il mancato pagamento dei creditori comporta maggiori oneri per l'intero condominio, quali per l'aumento degli interessi di mora, o delle spese legali per il proseguimento della causa.

La responsabilità personale dei condomini per le obbligazioni deliberate dall'assemblea condominiale e dall'amministratore è una tematica oggetto di un dibattito che dura da 50 anni.

In passato, la maggioranza dei provvedimenti della magistratura stabiliva che i condomini sono responsabili in via solidale nei confronti di qualunque creditore. Se un condomino non pagava la propria parte di spese, l'amministratore, esercitando diritto di rivalsa se aveva anticipato la somma ai creditori, ovvero il creditore stesso potevano richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo e procedere al pignoramento verso uno o più condomini a sua scelta, per il soddisfacimento del credito.

Un singolo condomino, come caso limite, poteva essere chiamato ad anticipare in tempi brevi ingenti somme, pari all'intero importo mancante. La scelta poteva non tenere conto della sua condizione di reddito, dei millesimi di propietà o del fatto che avesse regolarmente pagato la propria quota di spese condominiali. (terribilmente ingiusto) nota personale di ccc

Quindi, la ripartizione del debito dell'inadempiente su tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, per evitare un eccessivo onere su pochi, era comunque un'opzione che il creditore e l'amministratore potevano rifiutare[2].

Se un condomino non pagava la sua quota di spese, un creditore poteva esercitare il diritto di rivalsa nei confronti di uno qualunque degli altri condomini a sua scelta. Il provvedimento esecutivo poteva essere chiesto anche verso condomini non nominati nella sentenza. Tale condomino potrà a sua volta esercitare il diritto di regresso nei confronti di quello insolvente, per la somma che ha dovuto anticipare.

I riferimenti normativi sono gli artt. 1123, 1294, 1295 e 1314 del codice civile. Non esiste, infatti, una normativa specifica in merito alla responsabilità dei condomini nei confronti di creditori terzi. L'art. 1123 indica che le spese per la conservazione e il godimento di parti comuni si ripartiscono in proporzione ai millesimi di proprietà, non specificando come la ripartizione debba avvenire se un proprietario ritarda o non paga le proprie quote. L'approvazione di criteri diversi da quello di proporzionalità deve avvenire all'unanimità, per cui l'assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la costituzione di un fondo cassa/fondo morosità da utilizzare a compensazione delle rate mancanti, non può ripartire sui condomini non morosi le somme e relativi penali o interessi di mora dovuti alla condotta di singoli. La Cassazione ha ammesso come unica eccezione per una delibera a maggioranza in merito alla creazione di un fondo cassa, la situazione di urgenza che si crea quando il creditore notifica al condominio il precetto delle sue spettanze, e il mancato blocco dell'azione esecutiva comporta l'interruzione di servizi di condominio di particolare importanza, quali riscaldamento, ascensori, luci (sent. n. 13631 del 5 novembre 2001, pag. 2025). Ciò vale a titolo provvisorio e temporaneo, salvo conguaglio a favore dei condomini non morosi, e avvio da parte dell'amministratore delle iniziative necessarie per ottenere il pagamento degli oneri insoluti dall'effettivo debitore.

Per il caso generale, gli artt. 1294 e 1295 indicano due modi alternativi per ripartire le obbligazioni: i condebitori sono tenuti in solido (art. 1294), i coeredi dividono l'obbligazione in proporzione alle quote (art. 1295). Secondo l'art. 1313, quando ci sono più debitori e l'obbligazione è la stessa, ciascuno è tenuto a pagare la sua quota di debito. La legge non menziona esplicitamente il criterio della divisibilità dell'obbligazione, per stabilire se la responsabilità sia solidale o meno, ma è quanto la giurisprudenza interpreta dagli artt. 1294 e 1313.

La Cassazione ha motivato la decisione constatando che il conferimento di un appalto da parte di una pluralità di committenti non è sufficiente perché si applichi l'art. 1294 del codice civile, relativo alla solidarietà fra condebitori. Oltre all'identica causa del debito, occorre anche la sua non-divisibilità, requisito che manca chiaramente laddove le spese condominiali sono ripartite per millesimi di proprietà. Alle obbligazioni condominiali, deve applicarsi l'art. 1295 del codice, simile alla ripartizione dei debiti fra coeredi [3].

Caso particolare a latere è la responsabilità solidale fra acquirente e vecchio proprietario. La giurisprudenza ha interpretato tale responsabilità in modo restrittivo rispetto al passato, confermando l'orientamento verso una responsabilità personale e non più solidale delle obbligazioni dei condomini. Il nuovo proprietario risponde in modo solidale col vecchio solamente delle spese deliberate e/o sostenute dal condominio negli ultimi due anni precedenti l'acquisto.

[Gaius Baltar]

Originalmente inviato da romaforever

Appunto Gouf. Possiamo rifiutare di pagare con tale motivazione? Grazie!

una spedizione punitiva per lo straccione che non paga il conominio no?!?

[romaforever]

Dunque, cosa mi consigliate di fare?

1)...
2)...
....

Grazie!