Contratto di affito registrato

[bosmeld]

allora ragazzi vi porto all'attenzione il mio caso:


a gennaio 2001 abbiamo affittato un appartamente con il calssico contratto 4 anni rinnovabili IL CONTRATTO è STATO REGOLARMENTE REGISTRATO

la sua naturale scadenza quindi era gennaio 2005 rinnovabile.


dal 2003 però purtroppo l'inquilino è diventato moroso.

da qulle per ignoranza non abbiamo più inserito l'affitto nel 740 e ora ci sono arrivate da pagare le tasse

si può in qualche maniera fare ricorso e non pagarle??


2 quesito.

l'inquilino se ne andò nel 2004 ma per dimenticanza la risoluzione del contratto all'ufficio del registro fu fatto a maggio 2006

non è che mi chiederanno le tasse fino a maggio del 2006???



grazie mille risposte.

[recycling]

Originalmente inviato da bosmeld

allora ragazzi vi porto all'attenzione il mio caso:


a gennaio 2001 abbiamo affittato un appartamente con il calssico contratto 4 anni rinnovabili IL CONTRATTO è STATO REGOLARMENTE REGISTRATO

la sua naturale scadenza quindi era gennaio 2005 rinnovabile.


dal 2003 però purtroppo l'inquilino è diventato moroso.

da qulle per ignoranza non abbiamo più inserito l'affitto nel 740 e ora ci sono arrivate da pagare le tasse

si può in qualche maniera fare ricorso e non pagarle??


2 quesito.

l'inquilino se ne andò nel 2004 ma per dimenticanza la risoluzione del contratto all'ufficio del registro fu fatto a maggio 2006

non è che mi chiederanno le tasse fino a maggio del 2006???



grazie mille risposte.

1 - NO
2 - SI

Sorry ma è proprio così, senza se ma o però

[olly67]

ricordo che c'era in unico modo per segnalare sospensione corresponsione canone
ma non ricordo da quale anno è stata introdotta la cosa e come andava fatta ..
vedi di recuperare un unico e leggere tra le note ..
le tasse te le chiederanno fino al 2006, ma il tipo aveva spostato la residenza o no? se l'ha spostata e riesci a dimostrare che l'appartamento era vuoto (vedi alla voce utenze e consumi) forse riesci a trovare un accordo con l'ade ..

[bosmeld]

mi date brutte notizie


a questo punto ho un questito.

se al posto di fare un contratto 4+4 avessi fatto che so un contratto transitoria ad un anno se anche mi dimenticavo di fare la risoluzione del contratto, cmq dopo un anno decadeva da solo, dico giusto??



p.s avendo copia dello sfratto esecutivo trovata adesso, se la mando dimostro che il contratto effettivemente si è sciolto prima, oppure non conta niente??


cmq ragazzi bisognare dire una cosa l'Italia è un paese ............. ..........

[recycling]

Originalmente inviato da bosmeld

mi date brutte notizie


a questo punto ho un questito.

se al posto di fare un contratto 4+4 avessi fatto che so un contratto transitoria ad un anno se anche mi dimenticavo di fare la risoluzione del contratto, cmq dopo un anno decadeva da solo, dico giusto??



p.s avendo copia dello sfratto esecutivo trovata adesso, se la mando dimostro che il contratto effettivemente si è sciolto prima, oppure non conta niente??


cmq ragazzi bisognare dire una cosa l'Italia è un paese ............. ..........

certo che conta lo sfratto esecutivo

[recycling]

Originalmente inviato da olly67

ricordo che c'era in unico modo per segnalare sospensione corresponsione canone
ma non ricordo da quale anno è stata introdotta la cosa e come andava fatta ..
vedi di recuperare un unico e leggere tra le note ..
le tasse te le chiederanno fino al 2006, ma il tipo aveva spostato la residenza o no? se l'ha spostata e riesci a dimostrare che l'appartamento era vuoto (vedi alla voce utenze e consumi) forse riesci a trovare un accordo con l'ade ..

c'era stata questa, ma poi è stata contraddetta da numerose sentenze negative, però penso che il caso possa interessare il nostro amico, in quanto la morosità è stata seguita da sfratto per lo stesso motivo:
NIENTE TASSE SULL’AFFITTO NON INCASSATO


PREMESSA
I proprietari di case che hanno dato in affitto una loro abitazione hanno da sempre dovuto fare i conti con il caso in cui l’inquilino tardi a pagare l’affitto : in tale situazione, infatti, oltre al disagio di dover procedere ai mezzi coercitivi per ottenere i pagamenti, con le inevitabili spese e perdite di tempo, sono costretti a sopportare anche un onere fiscale, dovendo pagare le tasse anche sui canoni non incassati.

Ciò in quanto, le norme relative al reddito dei fabbricati dati in affitto prevedono la tassazione del canone annuale (se maggiore della rendita catastale) in qualunque caso, ossia anche in quello di inadempimento dell’inquilino, e ciò in deroga al principio fiscale per cui i redditi vanno tassati solo al momento in cui vengono incassati (c.d. principio “di cassa”, contrapposto a quello “di competenza”). La ratio, ancorché biasimabile, di tale scelta risiede nel fatto che nel caso dei fabbricati il canone viene considerato come un dato obiettivamente attendibile per determinare il reddito conseguito dal proprietario, alla stessa stregua della rendita catastale nel caso in cui esso non sia affittato, o della rendita catastale aumentata di un terzo nel caso in cui si tratti di unità immobiliare “a disposizione”



L’INTERVENTO DEL LEGISLATORE
Tale disciplina, come detto indubbiamente afflittiva per il proprietario, è stata tuttavia riconosciuta costituzionalmente legittima dalla Corte Costituzionale, con la sentenza n. 362/00.

Stante questa situazione, e le comprensibili richieste di intervento, il legislatore è intervenuto per cercare di porre un (parziale) rimedio, e con la Legge n. 431/1998 (articolo 8 comma 5) ha stabilito che i canoni di locazione non percepiti non rilevino ai fini fiscali, ma solo nel ricorso di due specifiche condizioni :

1) che l’immobile locato abbia un “uso abitativo” ;

2) che sia stata emessa, entro il termine previsto per la presentazione della dichiarazione dei redditi, una sentenza di sfratto per morosità nei confronti del conduttore.


Nel caso in cui i canoni non percepiti debbano comunque essere conteggiati in dichiarazione per la mancanza della sentenza di sfratto, e semprechè quest’ultima sia emessa successivamente alla presentazione della dichiarazione, è previsto che al contribuente spetti un credito di imposta pari all’imposta pagata in eccesso.



Sull’argomento si è espresso il Ministero delle finanze con la circolare n. 150/1999, che ha affermato, tra l’altro, quanto segue :

- la fruibilità del beneficio ha luogo solo dal momento della chiusura del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità;

- lo sgravio si realizza riliquidando la dichiarazione senza considerare i canoni non percepiti ed in precedenza comunque dichiarati per competenza. Resta in ogni caso ferma - come imponibile “minimo” - la tassabilità della rendita catastale qualora superiore al canone di locazione ridotto delle spese forfettariamente riconosciute;

- in caso di mancata imposizione sui canoni non riscossi, gli stessi dovranno essere tassati nel momento del loro eventuale incasso, o in via ordinaria o in via separata, a scelta del contribuente;

- il credito d’imposta può essere scomputato fin dalla prima dichiarazione dei redditi successiva alla chiusura del procedimento di convalida di sfratto, entro il termine prescrizionale decennale; eventuali eccedenze possono anche essere utilizzate in compensazione oppure essere richieste a rimborso; può altresì essere presentata apposita istanza di rimborso, al di fuori della dichiarazione dei redditi, entro il termine di prescrizione;

- la nuova disposizione, in mancanza di una indicazione legislativa, può reputarsi applicabile retroattivamente, nei limiti del termine di prescrizione ordinaria decennale, semprechè per dette annualità risulti accertata giudizialmente la morosità;

- la disposizione vale relativamente ai soli immobili locati ad uso abitativo, censiti o censibili catastalmente in categoria “A”, sia per le persone fisiche che per i soggetti tassati in base alle norme sul reddito di impresa (esclusi i beni strumentali per natura concessi in locazione a terzi ed i beni alla cui produzione o scambio è rivolta l’attività dell’impresa).

Per le persone fisiche, il credito di imposta de quo può essere indicato al rigo RN25 di UNICO 2002, ovvero nel rigo CR7 di UNICO 2003.



Come si è anticipato, l’intervento è comunque parziale, per vari motivi.

In riferimento alla condizione sub 1) non si può infatti fare a meno di notare la conseguenza per cui, nel caso di immobili utilizzati diversamente dall’abitativo, i canoni di locazione non percepiti rileveranno ai fini fiscali, esattamente come quelli regolarmente percepiti. In altre parole, se la locazione ha per oggetto un ufficio e nel corso dell’anno l’utilizzatore non paghi uno o più canoni, il proprietario dovrà pagare le tasse anche su detti canoni.



In riferimento poi alla condizione sub 2), si ha che il proprietario dovrà comunque attendere, per non tassare i canoni non percepiti, l’emissione della sentenza di sfratto dell’inquilino per morosità; in altre parole, se alla fine dell’anno 2003 il proprietario non ha incassato 5 dei 12 canoni di 1.000 euro ciascuno, non potrà escludere dalla dichiarazione dei redditi 5.000 euro, ma dovrà inserire l’intero importo di 12.000, attendendo poi di usufruire del credito di imposta quando verrà emessa la sentenza.



LA SENTENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE N. 6911/03
Prima del summenzionato intervento legislativo, sono stati numerosi i contenziosi sorti sulla base della vecchia normativa.

Uno di questi è stato particolarmente significativo, perché mette in risalto un principio logico e importante, ma che comunque non sempre rientra nei criteri di tassazione adottati da legislatore, che è quello in base al quale i redditi tassabili devono essere quelli effettivi, e non quelli potenziali (si pensi, per tutti, al caso più clamoroso, ossia il meccanismo dell’equalizzatore nella disciplina del “capital gain”, in base al quale venivano tassate le plusvalenze sui titoli anche se non realizzate).

In questa sentenza, la n. 6911 del 7 maggio 2003, la Corte di Cassazione ha sostenuto che, a prescindere dal tipo di immobile, ai fini della determinazione del reddito vadano assunti esclusivamente i canoni effettivamente percepiti dal proprietario dell’immobile e non anche i canoni che, pur essendo contrattualmente previsti, non sono mai stati percepiti per la morosità del conduttore.

In altre parole, secondo i Giudici i dati contrattuali sono solo una indicazione presuntiva, e pertanto, dovendo essere comunque consentita la prova contraria, in caso di mancata percezione occorre fare riferimento non già ai canoni, ma alla rendita catastale.

Il ragionamento della Corte si basa principalmente sul principio generale contenuto dall’art. 53 della Costituzione, secondo il quale tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva.

Considerato che la capacità contributiva per essere tale deve essere effettiva e non potenziale, la Corte di Cassazione è pervenuta alla conclusione che i canoni non percepiti non possono in nessun caso costituire la base imponibile di imposta.

Alla luce di questa sentenza, che purtroppo non sembra destinata a fare proseliti nella successiva giurisprudenza, è dunque giusto tassare la rendita e non il canone non riscosso in presenza di una convalida di sfratto per morosità anche prima dell’intervento legislativo del 1998.

[recycling]

Originalmente inviato da bosmeld

mi date brutte notizie


a questo punto ho un questito.

se al posto di fare un contratto 4+4 avessi fatto che so un contratto transitoria ad un anno se anche mi dimenticavo di fare la risoluzione del contratto, cmq dopo un anno decadeva da solo, dico giusto??



p.s avendo copia dello sfratto esecutivo trovata adesso, se la mando dimostro che il contratto effettivemente si è sciolto prima, oppure non conta niente??


cmq ragazzi bisognare dire una cosa l'Italia è un paese ............. ..........

Hai introdotto un nuovo elemento, hai ottenuto lo sfratto per morosità, e questo ti aiuta.
Dalle istruzioni ministeriali di UNICO2009, quadro B dei fabbricati:


Colonna 3 (Periodo di possesso): indicare per quanti giorni è stato posseduto l’immobile (365 se per tutto l’anno).
Se vengono utilizzati più righi per indicare le diverse situazioni relative al singolo fabbricato, la somma dei giorni presenti nei singoli
righi non può essere superiore a 365. Il reddito dei fabbricati di nuova costruzione va dichiarato a partire dalla data in cui il
fabbricato è pronto all’uso o è stato comunque utilizzato dal possessore.
Nel caso in cui usufruite dell’agevolazione di cui alla Legge 8 febbraio 2007, n. 9 “Interventi per la riduzione del disagio abitativo
per particolari categorie sociali ” per compilare la presente colonna si rimanda alle istruzioni fornite alla colonna 6 (codice 6).
Colonna 4 (Percentuale di possesso): indicare la quota di possesso espressa in percentuale (100 se per l’intero).
Colonna 5 (Canone di locazione): da compilare se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione e non si configuri attività d’impresa,
anche occasionale. Se l’immobile è locato si ha diritto a una deduzione forfetaria del 15 per cento sul canone annuo che
risulta dal contratto di locazione (25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di
Murano e di Burano). Indicare in questa colonna l’importo del canone al netto della deduzione, calcolando l’eventuale rivalutazione
automatica sulla base dell’indice ISTAT e l’eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. L’ammontare indicato
non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse
nel canone. In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso. Se l’immobile
è posseduto in comproprietà ma è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota (es.: immobile
posseduto da tre comproprietari locato ad uno di essi dagli altri due) va indicata soltanto la quota del canone annuo di locazione
spettante al contribuente e nella colonna 6 “Casi particolari” deve essere indicato il codice “5”.
Se il fabbricato è stato posseduto per una parte dell’anno indicare il canone relativo al periodo di possesso.
Non devono essere dichiarati i canoni (derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo) non percepiti per morosità
dell’inquilino se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto
per morosità. In tal caso deve essere comunque dichiarata la rendita catastale.Nel caso in cui usufruite dell’agevolazione di cui alla Legge 8 febbraio 2007, n. 9 “Interventi per la riduzione del disagio abitativo
per particolari categorie sociali ” per compilare la presente colonna si rimanda alle istruzioni fornite alla colonna 6 (codice 6).
Se il contratto di locazione comprende oltre all’abitazione anche le sue pertinenze (box, cantina, ecc.) e queste sono dotate di rendita
catastale autonoma, bisogna indicare per ciascuna unità immobiliare la quota del canone ad essa relativa. Le quote si calcolano
ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare. Per ottenere la

[bosmeld]

bhe grazie delle info.

finite le feste chiamo e gli parlo di questa cosa.



p.s ho un altro quesito a questo punto. se affitto ad esempio nel 2006 un apprtamente con contratto transitorio a 2 anni con scadenza 2008. se nel 2008 non è stata fatta risoluzione contratto all'ufficio registro, cmq scade automaticamente visto che è transitorio oppure no??

[recycling]

Originalmente inviato da bosmeld

bhe grazie delle info.

finite le feste chiamo e gli parlo di questa cosa.



p.s ho un altro quesito a questo punto. se affitto ad esempio nel 2006 un apprtamente con contratto transitorio a 2 anni con scadenza 2008. se nel 2008 non è stata fatta risoluzione contratto all'ufficio registro, cmq scade automaticamente visto che è transitorio oppure no??

quando il contratto cessa alla scadenza naturale, sia transitorio o normale 4, non serve il versamento per la risoluzione

[bosmeld]

Originalmente inviato da recycling

quando il contratto cessa alla scadenza naturale, sia transitorio o normale 4, non serve il versamento per la risoluzione

ok, grazie dell'info. a prescindere dalla morosità il contratto in questione invece essendo un 4 anni rinnovabile

con inizo gennaio 2001 e fine gennaio 2005 anche dopo la scedenza di gennaio automaticamente prosegue, anche se poi non è stato registrato un contratto successivo?? finche non si fa la risoluzione?