Vendita casa madre>figli: a che prezzo?

[phalcon]

Salve a tutti, avrei bisogno di consigli e delucidazioni sulla seguente situazione.
A causa di disaccordi, mia madre e mio padre vivono separati in 2 case, ognuno dei 2 è proprietario al 100% della casa dove vive, hanno separazione dei beni, ma non c'è nessuna separazione giudiziale, solo di fatto.
Siamo 4 figli (2 maschi - 2 femmine), una delle mie sorelle ha acquistato una casa con il suo ragazzo (50% a testa) ma si stanno mollando, quindi lei vorrebbe acquistare il 50% del suo ragazzo e intestarsi tutto il mutuo; per fare ciò però ha bisogno di liquidità, altrimenti rischia di non riuscire a fare il mutuo da sola per rata mensile troppo alta.
Così ha pensato di proporre a mia madre di fare una donazione della sua casa ai figli riservandosi l'usufrutto; dopodichè mio fratello acquisterebbe la nuda proprietà del 25% di mia sorella e lei avrebbe 50k di liquidità (la casa vale intorno ai 200k). Quando mia madre non ci sarà più dovremmo diventare pieni proprietari io e l'altra mia sorella al 25% e mio fratello al 50%.
Il dubbio che ho è: alla morte di mia madre, mio padre potrebbe pretendere il 33,33% di eredità che gli spetterebbe per legge, impugnando la donazione? E mia sorella potrebbe pretendere nuovamente il suo quarto di eredità pur avendo già venduto la nuda proprietà della sua quota a mio fratello?

Se entrambe le risposte fossero affermative, avremmo pensato ad un'alternativa. Al posto della donazione mia madre farebbe una vendita vera e propria a noi figli ad un prezzo il più basso possibile (es: 20k euro), noi figli pagheremmo effettivamente con assegni circolari mia madre (ovviamente non la sbatteremmo fuori di casa), così mia sorella venderebbe la piena proprietà della sua quota a mio fratello (sempre a 50k)...in questo caso mio padre, alla morte di mia madre, potrebbe impugnare la vendita? E se non potesse, qual'è il prezzo più basso a cui mia madre può vendere senza incorrere in problemi fiscali o di altro tipo?

Grazie infinite a chi ha avuto la pazienza di leggermi e a chi mi darà delle dritte!

[sylvestro]

Forse troveresti una risposta piu' pronta ed competente nella sezione Officine Giuridiche

[ccc]

Originalmente inviato da phalcon

Salve a tutti, avrei bisogno di consigli e delucidazioni sulla seguente situazione.
A causa di disaccordi, mia madre e mio padre vivono separati in 2 case, ognuno dei 2 è proprietario al 100% della casa dove vive, hanno separazione dei beni, ma non c'è nessuna separazione giudiziale, solo di fatto.
Siamo 4 figli (2 maschi - 2 femmine), una delle mie sorelle ha acquistato una casa con il suo ragazzo (50% a testa) ma si stanno mollando, quindi lei vorrebbe acquistare il 50% del suo ragazzo e intestarsi tutto il mutuo; per fare ciò però ha bisogno di liquidità, altrimenti rischia di non riuscire a fare il mutuo da sola per rata mensile troppo alta.
Così ha pensato di proporre a mia madre di fare una donazione della sua casa ai figli riservandosi l'usufrutto; dopodichè mio fratello acquisterebbe la nuda proprietà del 25% di mia sorella e lei avrebbe 50k di liquidità (la casa vale intorno ai 200k). Quando mia madre non ci sarà più dovremmo diventare pieni proprietari io e l'altra mia sorella al 25% e mio fratello al 50%.
Il dubbio che ho è: alla morte di mia madre, mio padre potrebbe pretendere il 33,33% di eredità che gli spetterebbe per legge, impugnando la donazione? E mia sorella potrebbe pretendere nuovamente il suo quarto di eredità pur avendo già venduto la nuda proprietà della sua quota a mio fratello?

Se entrambe le risposte fossero affermative, avremmo pensato ad un'alternativa. Al posto della donazione mia madre farebbe una vendita vera e propria a noi figli ad un prezzo il più basso possibile (es: 20k euro), noi figli pagheremmo effettivamente con assegni circolari mia madre (ovviamente non la sbatteremmo fuori di casa), così mia sorella venderebbe la piena proprietà della sua quota a mio fratello (sempre a 50k)...in questo caso mio padre, alla morte di mia madre, potrebbe impugnare la vendita? E se non potesse, qual'è il prezzo più basso a cui mia madre può vendere senza incorrere in problemi fiscali o di altro tipo?

Grazie infinite a chi ha avuto la pazienza di leggermi e a chi mi darà delle dritte!

certo che potrebbe farlo ed in piu' le donazioni sono una trappola quando ci sono parenti avvelenati. ne verrebbe fuori un casino terribile perche' anche tua sorella sarebbe costretta a ridare a tuo padre parte della sua quota avuta in donazione quando tuo padre la pretenderebbe alla morte di tua madre.
tua madre fino a quando e' in vita puo' vendere la sua casa a chi vuole e chi compera poi puo' vendere a chi vuole la sua quota tenendo presente il diritto di prelazione di chi ha gia' delle quote di quell'immobile.(fratelli)
in caso di vendita legale fra voi figli e tua madre con rogito dal notaio, tuo padre, alla sua morte NON potrebbe pretendere nulla.

[olly67]

allora primo problema donazione: un casino andare a venderla (salvo casi particolari come sorella -> fratello), ma siccme tua madre si riserva l'usufrutto è prevedibile che non pensiate di vendere le vostre quote di nuda proprietà e pertanto alla morte di vostra madre con successione risolta non dovrebbero esserci i problemi tipici della donazione (ovvero sono d'accordo gli altri eredi? e quindi rischio collazione per chi compra)
questione sorella: proprio perchè esiste la collazione tua sorella non ha alcun diritto aggiuntivo alla morte di tua madre .. verranno fatte le quote secondo legittima e chiesta la collazione di quanto donato quindi andranno scalate le quote che ognuno ha avuto e quindi si dividerà il rimanente (che esclude la casa divisa tra gli eredi in vita tramite donazione)
questione padre: lui in effetti può pretendere .. ma anche meno di un terzo se tua madre si ricorda di fare testamento, dato che ha una quota di patrimonio disponibile (mi pare un quarto) quind se ci sono altri beni che può lasciare i conti potrebbero tornare pure se tuo padre facesse di chiedere la legittima ..
sarebbe dunque opportuno che vi chiariste con lui ..
questione vendita: non so se si sono cmq valori minimi per la compravendita affinchè l'agenzia delle entrate non contesti una donazione simulata ..
oltretutto una donazione simulata temo potrebbe essere contestata dall'erede escluso (vostro padre)
prova a postare in ufficine giuridiche o senti un fiscalista

alternativa: ma se anche vostro padre prende in donazione una quota dell'immobile i conti a favore di vostra sorella potrebbero tornare ugualmente?

c'è anche da dire che vostro fratello dovrebbe comprare la quota di tua sorella al valore i mercato (ovvero calcolo della nuda proprietà) per evitare che un domani qualcuno possa dire che il 50% della proprietà se lo è fatto a sconto .. con tutti i problemi che ne derivano ..

[bigmad]

Ma non è più semplice se voi 3 fratelli (o solo quello "facoltoso") "prestate" 50K a vostra sorella che ve li ridà senza l'assillo del mutuo?

[gorio]

L'unico problema, per il momento insuperabile, è. effettivamente, la quota di legittima spettante al coniuge.
Non aggiungo molto a quanto, piuttosto compiutamente, è già stato esposto, sopratutto da Olly, preciso solo che se la crisi coniugale si dovesse protrarre, con la conseguente separazione e, infine, divorzio, il venir meno della condizione di coniuge restringe il campo dei legittimari, con l'esclusione del padre, non più marito.
Solo con il divorzio però, non è sufficiente la separazione, che non scioglie il matrimonio ma solo i coniugi da alcuni obblighi reciproci, facendone subentrare altri.

[olly67]

stavo pensando ai conti ..
allora ammettiamo l'immobile (proprietà piena) valga 100
alla morte della mamma
senza testamento:
1/3 coniuge 2/3 ai figli
che vuol dire 2/3:4 tra voi
1/6 ciascuno

con testamento:
25% coniuge 50% figli 25% disponibile che ammettiamo vada ai figli ergo 75% ergo 3/4 diviso 4 fratelli = 3/16 ciascuno

anche con testamento rimane dunque che vostro padre potrebbe chiedere 1/4 del valore ovvero 25 -> c'è modo di trovarli altrove?

soluzione?
donazione parziale: vostra madre invece di donarvi tutto l'immobile diviso in parti uguali vi dona solo 3/4 dell'immobile e si riserva una quota di proprietà e l'usufrutto vitalizio
e soprattutto FA SUBITO TESTAMENTO che tenga conto della donazione

al momento della sua morte se vostro padre è vivo
chiederà la collazione dei 3/4 donati e si prenderà dunque il quarto rimanente e voi niente

se vostro padre è morto vi dividerete quel quarto in parti uguali tra voi
dato che non ne ha beneficiato prima nessuno ..

in questo modo i conti tornano? vostro fratello sarebbe sempre disposto a comprare la quota di vostra sorella (che gli darebbe 6/16 ovvero 3/8 e non la metà dell'immobile) ? perchè è chiaro che se preferisce comprare una quota di nuda proprietà piuttosto che prestare soldi alla sorella vuol dire che
a) la sorella obiettivamente nn ha di che renderli neppure su scadenze lunghe (tempo della madre in vita dato che poi se avanza qualcosa liquida con la propria quota di eredità venduta) cosa che tutto sommato per il fratello potrebbe essere migliore perchè avrebbe un flusso di cassa invece che una quota di proprietà che non rende niente
e/o
b) vostro fratello punta a tenersi un domani la casa di vostra madre .. quindi comprerà alla sua morte la tua quota, spera di ereditare quella del padre e compra intanto a sconto quella della sorella

nulla di male in ciò .. anzi ..
sto solo cercando motivi razionali per non scegliere la strada del prestito suggerita da bigmad ..

possono esserci anche rapporti difficili tra i due ..
perchè se la casa a tuo fratello non interessa particolarmente è obiettivamente più vantaggioso se si fida ti tua sorella e non ha fretta, come pare, avere un rientro mensile da un prestito, magari con un piccolo interesse, che una quota di nuda proprietà che per anni è solo, poche, spese.


PS valuterei l'ipotesi donazione dei 3/4 e che tuo fratello paghi a tua sorella i 3/16 come 1/4 con l'impegno di lei a restituirle la differenza di somma
se valeva tutto 300 per fare un valore medio degli immobili 1/16 non è un gran somma e può valere la pena fare questo piccolo sacrificio per una sorella (magari vi dividete te e tuo fratello questa somma e lei si impegna a restituirla ad entrambi, così il peso non è solo su tuo fratello) sempre sia una persona che è in grado (ma piano piano dovrebbe riuscirci, salvo no sia senza lavoro e senza speranza di trovarlo) e ha volontà di renderli.

[mojtaba]

Originalmente inviato da phalcon

?

Se entrambe le risposte fossero affermative, avremmo pensato ad un'alternativa. Al posto della donazione mia madre farebbe una vendita vera e propria a noi figli ad un prezzo il più basso possibile (es: 20k euro), noi figli pagheremmo effettivamente con assegni circolari mia madre (ovviamente non la sbatteremmo fuori di casa), così mia sorella venderebbe la piena proprietà della sua quota a mio fratello (sempre a 50k)...in questo caso mio padre, alla morte di mia madre, potrebbe impugnare la vendita? E se non potesse, qual'è il prezzo più basso a cui mia madre può vendere senza incorrere in problemi fiscali o di altro tipo?

Grazie infinite a chi ha avuto la pazienza di leggermi e a chi mi darà delle dritte!

Dal punto di vista dell'operazione di vendita è a rischio di rettifica da parte dell'agenzia delle entrate in materia di norme antielusive dato che l'importo è di gran lunga inferiore al valore normale e la legge consente all'ufficio del registro di allineare automaticamente il valore. Anche se molto probabilmente sarà il notaio che vi farà pagare subito l'imposta di registro piena classificandola come una donazione presunta.

[bigmad]

Originalmente inviato da olly67

stavo pensando ai conti ..
allora ammettiamo l'immobile (proprietà piena) valga 100
alla morte della mamma
senza testamento:
1/3 coniuge 2/3 ai figli
che vuol dire 2/3:4 tra voi
1/6 ciascuno

con testamento:
25% coniuge 50% figli 25% disponibile che ammettiamo vada ai figli ergo 75% ergo 3/4 diviso 4 fratelli = 3/16 ciascuno

anche con testamento rimane dunque che vostro padre potrebbe chiedere 1/4 del valore ovvero 25 -> c'è modo di trovarli altrove?

soluzione?
donazione parziale: vostra madre invece di donarvi tutto l'immobile diviso in parti uguali vi dona solo 3/4 dell'immobile e si riserva una quota di proprietà e l'usufrutto vitalizio
e soprattutto FA SUBITO TESTAMENTO che tenga conto della donazione

al momento della sua morte se vostro padre è vivo
chiederà la collazione dei 3/4 donati e si prenderà dunque il quarto rimanente e voi niente

se vostro padre è morto vi dividerete quel quarto in parti uguali tra voi
dato che non ne ha beneficiato prima nessuno ..

in questo modo i conti tornano? vostro fratello sarebbe sempre disposto a comprare la quota di vostra sorella (che gli darebbe 6/16 ovvero 3/8 e non la metà dell'immobile) ? perchè è chiaro che se preferisce comprare una quota di nuda proprietà piuttosto che prestare soldi alla sorella vuol dire che
a) la sorella obiettivamente nn ha di che renderli neppure su scadenze lunghe (tempo della madre in vita dato che poi se avanza qualcosa liquida con la propria quota di eredità venduta) cosa che tutto sommato per il fratello potrebbe essere migliore perchè avrebbe un flusso di cassa invece che una quota di proprietà che non rende niente
e/o
b) vostro fratello punta a tenersi un domani la casa di vostra madre .. quindi comprerà alla sua morte la tua quota, spera di ereditare quella del padre e compra intanto a sconto quella della sorella

nulla di male in ciò .. anzi ..
sto solo cercando motivi razionali per non scegliere la strada del prestito suggerita da bigmad ..

possono esserci anche rapporti difficili tra i due ..
perchè se la casa a tuo fratello non interessa particolarmente è obiettivamente più vantaggioso se si fida ti tua sorella e non ha fretta, come pare, avere un rientro mensile da un prestito, magari con un piccolo interesse, che una quota di nuda proprietà che per anni è solo, poche, spese.


PS valuterei l'ipotesi donazione dei 3/4 e che tuo fratello paghi a tua sorella i 3/16 come 1/4 con l'impegno di lei a restituirle la differenza di somma
se valeva tutto 300 per fare un valore medio degli immobili 1/16 non è un gran somma e può valere la pena fare questo piccolo sacrificio per una sorella (magari vi dividete te e tuo fratello questa somma e lei si impegna a restituirla ad entrambi, così il peso non è solo su tuo fratello) sempre sia una persona che è in grado (ma piano piano dovrebbe riuscirci, salvo no sia senza lavoro e senza speranza di trovarlo) e ha volontà di renderli.

Cacchio... allora speriamo che il padre muore prima della madre... sennò gli altri ci restano secchi mentre fanno i conti!
In fondo le donne vivono mediamente di più degli uomini!

[ccc]

Originalmente inviato da bigmad

Cacchio... allora speriamo che il padre muore prima della madre... sennò gli altri ci restano secchi mentre fanno i conti!
In fondo le donne vivono mediamente di più degli uomini!

ti ricordi bigmad, quella discussione che facemmo mesi fa sulle varie eredita'
con problemi???? QUESTO E 'UN TIPICO ESEMPIO.