Da demolizione capannone a terreno edificabile

[Metius]

Salve.
Sabato andrò a parlare col tecnico comunale della seguente questione ma prima vorrei "prepararmi" con il vostro prezioso e sempre utile contributo.

Lo scorso anno ho acquistato un terreno di circa 500 mq su cui è costruito un capannone di 170 mq/510 mc: trattasi di una struttura fatiscente in legno/lamiera e parte in mattoni con copertura in tegole su orditura in legno.
Risulta regolarmente accatastato in C/2.
Dal momento che è un "obbrobrio" e vorrei demolirlo (punterei al fatto che è fatiscente/pericolante) mi interesserebbe sapere, prima di andare in Comune:

1) demolendo l'edificio bisognerà comunicare al Catasto, tramite pratica di un geometra, che su quel terreno non c'è più un fabbricato: esso ridiventerà terreno edificabile quindi categoria F/01?

2) se ridiventasse terreno edificabile come si dovrebbe procedere per l'eventuale plusvalenza? Poniamo caso che il prezzo d'acquisto cioè il valore del capannone (prezzo reale che è anche riportato nell'atto notarile) sia di 12.000 euro.
Poniamo caso che fra un tot anni vendo il terreno a, ipotesi, 25.000euro.
La plusvalenza come verrebbe calcolata?
a) partendo dal costo originale di 12.000 euro e quindi 25000-12000=13000euro di plusvalenza da inserire nel mod.Unico, oppure
b) una volta demolito il capannone è obbligatoria una perizia che attesti il valore attuale del terreno? Tra l'altro il valore complessivo del terreno edificabile in quella zona è pressapoco uguale al valore del fabbricato (12.000euro) quindi anche facendo fare una perizia otterrei comunque un valore a mq di circa 24euro ossia: 24*500mq=12.000euro. Più che altro risparmierei il costo della perizia.

3) cambia qualcosa, in termini di plusvalenza, se rivendo prima o dopo i 5 anni? So che per i fabbricati dopo il 5^ anno non si paga la plusvalenza che invece è dovuta sempre per i terreni.

4) nella pratica di demolizione verrà riportato dove e come verranno smaltiti i materiali di risulta (legno, laterizi e lamiere)? Non vorrei che fossero tassativi nel voler smaltire i materiali in discarica, con i costi che ne derivano: infatti le tegole, ancora in buono stato, li ritirerebbe un muratore, il legname lo userei come legna da ardere e le lamiere, zincate e in buono stato, le ritirerebbe un amico per farci una tettoia; rimarrebbe da smaltire ben poco, gli scarti di laterizio, qualche pannello di lamiera e poco legno marcio. Se fosse possibile procederei per mio conto a demolire il tutto e quello che non verrebbe ritirato dalle persone di cui sopra, chiamerei qualcuno con un camion e una ruspa e farei portare in discarica.

Grazie per l'aiuto e buona giornata.

[recycling]

Probabilmente non ti aiuta, ma lo posto ugualmente, il quesito è complesso per districarlo sul forum. Ti consiglierei un buon tecnico ed un bravo commercialista, a cui chiedere pareri. Poche decine di euro per una consulenza del genere non devono spaventare ......
Saluti.


Fabbricati da demolire come cessione area non edificata


La Corte di giustizia Ue, nella sentenza 19/11/2009, causa C-461/08, è intervenuta per fornire un’interpretazione di interesse in relazione al regime Iva delle cessioni di immobili. Ai fini Iva, la vendita di un terreno con annesso fabbricato destinato alla demolizione, con avvio dei lavori da parte dello stesso venditore, costituisce una cessione di un’area non edificata alla quale non è quindi applicabile il trattamento di esenzione previsto per le cessioni di fabbricati. Occorre fare riferimento alla definizione adottata dallo stato membro per stabilire se l’area possa qualificare edificabile. Il caso nasce da una società che aveva venduto un terreno comprendente due vecchi fabbricati dimessi che l’acquirente aveva intenzione di far demolire per costruirvi nuovi edifici. La società venditrice avrebbe dovuto richiedere il permesso di demolizione ed avviare i relativi lavori, addebitandone poi le spese all’acquirente incorporandole nel prezzo di vendita.


Franco Ricca – Italia oggi - “Iva sulle aree cedute“ Pag. 22