Trasformare cortile in parcheggio. Dubbi legali

[monostatos]

Ringraziando sin d’ora cordialmente chi vorrà aiutarmi, presento la mia situazione, invero non semplicissima: nonostante abbia letto gli altri messaggi sullo stesso tema, non sono riuscito a sciogliere i miei dubbi.

1) Palazzina di 6 u.i. con cortile condominiale nel quale è possibile ricavare 5 posti auto. Attualmente il cortile non è adibito a giardino (c’è solo una siepe per recinzione, e due alberi, che sarebbero abbattuti) né a parco giochi per bambini. Serve insomma principalmente a dare aria e luce alla palazzina.
2) 4 comproprietari, attualmente in comunione, fra qualche mese in condominio. Quote: 3 comproprietari 5/24, 1 comproprietario 9/24. Non esiste regolamento condominiale o patto di comunione.
3) 3 comproprietari (totale quote 19/24) vogliono trasformare il cortile in parcheggio, il quarto (5/24) si oppone, sostenendo che si tratterebbe di innovazione che cambia la destinazione d’uso della cosa comune, e pertanto che sarebbe necessaria l’unanimità dei consensi.


Ora, di recente la Cassazione sembra orientata a sostenere che sia possibile trasformare il cortile in parcheggio con la sola maggioranza qualificata dei consensi:
(n. 24146 del 29/12/2004) “la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini e in parte a parco giochi va approvata a maggioranza qualificata dei condomini ex art. 1136, quinto comma, c.c. - con la quale possono essere disposte tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, art. 1120, primo comma, c.c. - non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi degli aventi diritto al voto.” Conforme, sul punto, anche Cass. n. 10289 del 17/10/1998

Invece, in sentenze precedenti la Suprema Corte aveva dato parere negativo:
“l’utilizzazione a parcheggio di autovetture private di un’area comune alberata, originariamente goduta come “parco-giardino”, in relazione alla sua apprezzabile estensione, non si traduce in un miglioramento della cosa comune, ma comporta mutamento ed alterazione della destinazione della medesima, in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini. Essa, pertanto, non può essere validamente deliberata dall’assemblea del condominio, con le maggioranze previste per le innovazioni utili (artt. 1120, primo comma, e 1136, quinto comma, c.c.), ma postula l’unanimità di tutti i condomini.” (Cfr. Cass. n. 4922 del 14/11/1977.)

Anche la giurisprudenza di merito meno recente ha la stessa impostazione negativa:

Trib. Milano, sent. del 15/2/1988: “la deliberazione che ha disposto l’esecuzione di alcuni lavori per l’adattamento a parcheggio di una parte del giardino condominiale deve ritenersi nulla perché le modificazioni decise (lavori di sistemazione per un terzo della sua estensione, interessante il viale e altre aree, con esecuzione di lavori di sbancamento del terreno, taglio di piante e cespugli, sistemazione del sottofondo, bitumazione e cordonatura dell’area di parcheggio), incidono sull’utilizzazione del giardino in modo da rendere impossibile la sua funzione originaria e costituiscono pertanto innovazione della parte comune da approvarsi con la volontà unanime dei condomini.”

E ora vengo alle domande.

A) Insomma, è possibile trasformare il cortile in parcheggio con la maggioranza di 2/3? Avete notizia di pronunce di merito recenti, favorevoli a questa impostazione?

B) Se riusciamo a fare la trasformazione, come ripartire i posti auto?
Quando sarà costituito il condominio, la situazione sarà la seguente:
A 3 condomini (oggi comunisti con 5/24 a testa) una u.i. a testa
A 1 condomino (oggi comunista con 9/24) due u.i.
L’u.i. restante va in comproprietà al 25% ciascuno di tutti i condomini.
A buonsenso, io assegnerei 1 posto auto a ciascuna u.i. che sia posseduta integralmente da 1 condomino, e lo negherei alla u.i. posseduta in comproprietà al 25% da tutti i condomini; però, il buonsenso non sempre concorda con la legalità.

Vi ringrazio ancora, e vi saluto cordialmente.

[CharlesIngalls]

Quesito difficile. Ma ti dico come la penso.

Se il cortile non è adibito a parcheggio, ovvero non possono entrare auto per parcheggiare (tranne carico scarico immagino), secondo me TUTTI i condomini DEVONO essere d'accordo nel cambiare questa regola.

Anche perchè, ci può essere anche solo 1 condomino che dice, NO, il cortile è ad uso pedonale, e nessuno può imporre anche a maggioranza dei 2/3 il cambio di destinazione o una nuova regolamentazione che è contrattuale!

Ci vuole l'unanimità, la Cassazione può dire quello che vuole.

Per quanto riguarda i posti auto... ognuno di essi ha un valore... ovvero ipotesi 10.000 Euro cadauno.

Se siete tutti d'accordo... si tratta di valutare e censire sulle schede catastali i nuovi 5 posti auto (vanno censiti)... ed hanno un subalterno ciscuno (frazionamento del mapp.le del cortile).

Così si fa.

Poi si tratta di dire... a te 2 a noi uno ciascuno... e si fanno i conguagli in denaro.

Oppure c'è il posto auto che costa di più perchè più comodo, l'altro più sfi.gato... che costa magari 1.000 Euro in meno...

Si fanno i conguagli.

Tanto siete in 4 con 5 posti auto... e 2 di voi hanno 2 appartamenti cad. oppure uno ne hai tre mi pare di capire!

Spero di essere stato chiaro!

[CharlesIngalls]

Se vuoi ti calcolo una possibile suddivisione dei parcheggi tenuto conto che per ammorbidire quello che si oppone sarebbe possibile venirgli in contro con 2 posti auto.

Comunque ha ragione, non potete cambiare le regole se non avete l'unanimità.