scadenza locazione commerciale

[R.Naish]

ciao a tutti vi chiedo un aiuto perchè non so più a chi rivolgermi....
ho stipulato un contratto di locazione commerciale (una pizzeria) nel quale sta scritto: la locazione avrà durata di anni 10 con inizio dal 10.04.92 al 09.04 02.
poi non si fa alcun riferimento alla disdetta e al rinnovo tacito

io sapevo che il primo rinnovo per questo tipo di contratto è tacito e obbligatorio quindi pensavo scadesse nel 2012.... ma sono andato da un avvocato e mi ha detto che è scaduto nel 2002....
...e mi ha messo nel panico.....
qualcuno mi può dare chiare indicazioni grazie

[recycling]

Originalmente inviato da R.Naish

ciao a tutti vi chiedo un aiuto perchè non so più a chi rivolgermi....
ho stipulato un contratto di locazione commerciale (una pizzeria) nel quale sta scritto: la locazione avrà durata di anni 10 con inizio dal 10.04.92 al 09.04 02.
poi non si fa alcun riferimento alla disdetta e al rinnovo tacito

io sapevo che il primo rinnovo per questo tipo di contratto è tacito e obbligatorio quindi pensavo scadesse nel 2012.... ma sono andato da un avvocato e mi ha detto che è scaduto nel 2002....
...e mi ha messo nel panico.....
qualcuno mi può dare chiare indicazioni grazie

Come recita l'art 27 della Legge 392/78 per le locazioni commerciali viene fissata una durata minima di 6 anni ed il successivo art 28, che tratta del rinnovo del contratto, recita (in parole povere) che se non c'è disdetta (motivata, per il primo rinnovo) il contratto si proroga automaticamente di altri 6 anni.
Ora è fuor di dubbio che il contratto scadeva il 9/4/2002 ma siccome non c'è stata disdetta di nessuna delle parti tale locazione è stata automaticamente prorogata.
Il problema è capire (e qui ho un dubbio) se è stato prorogato di ulteriori 10 anni (e quindi scadrebbe nel 2012) oppure se è stato prorogato di sei (come credo) ed allora scade il 9/4/2014.P.s.: spiega meglio qual'è la tua preoccupazione: se l'inquilino è "dentro" e paga regolarmente il canone qual'è il problema?
- Credo invece sia importante per te sapere esattamente quando scade se vuoi recedere dal contratto o se vuoi rinegoziare il canone che nel frattempo penso sia stato aggiornato solo in base all'istat.
Attendi conferma di qualche legale.
Buona giornata

[recycling]

Legge 392/78 gli articoli che disciplinano la durata delle locazioni commerciali:


Art.27. (Durata della locazione). La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: 1) industriali, commerciali e artigianali; 2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326 (2/e). La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

[R.Naish]

intanto grazie per l'aiuto....
il problema è che sono io il locatario e che se è scaduto nel 2002 e rinnovato di 6, quindi è scaduto nel 2008 o ancor peggio nel 2002, tutti i lavori di ordinaria amministrazione che ho fatto...e ho speso molto...
agli occhi della finanza come posso poi dedurli in bilancio se non ho un contratto di locazione?

[recycling]

Originalmente inviato da R.Naish

intanto grazie per l'aiuto....
il problema è che sono io il locatario e che se è scaduto nel 2002 e rinnovato di 6, quindi è scaduto nel 2008 o ancor peggio nel 2002, tutti i lavori di ordinaria amministrazione che ho fatto...e ho speso molto...
agli occhi della finanza come posso poi dedurli in bilancio se non ho un contratto di locazione?

cosa dici!!
Tu hai un contratto perfettamente vigente scadente il 9/4/2014, non serve la forma scritta per il rinnovo. Spero solo che abbiate fatto i versamenri annuali della tassa di registro.

[R.Naish]

Originalmente inviato da recycling

cosa dici!!
Tu hai un contratto perfettamente vigente scadente il 9/4/2014, non serve la forma scritta per il rinnovo. Spero solo che abbiate fatto i versamenri annuali della tassa di registro.

si i versamenti sono stati fatti......ma allora comè che un avvocato mi ha detto che è scaduto? e mi ha fatto andare in paranoia!!!!
dicendomi che se non viene indicato che si rinnova tacitamente a scadenza...
il contratto scade alla data indicata nel contratto

[recycling]

Originalmente inviato da R.Naish

si i versamenti sono stati fatti......ma allora comè che un avvocato mi ha detto che è scaduto? e mi ha fatto andare in paranoia!!!!
dicendomi che se non viene indicato che si rinnova tacitamente a scadenza...
il contratto scade alla data indicata nel contratto

non so, sicuramente si sbaglia

[R.Naish]

ok ti ringrazio

l'unico dubbio che rimane è se il rinnovo avviene ogni 6 anni come indica la legge o ogni 10 secondo quanto indicato nel contratto

[recycling]

nel contratto mi dici che non si parla di rinnovo, quindi alla scadenza dei dieci anni si rinnova di sei in sei.
Buon w.e.

[R.Naish]

Originalmente inviato da recycling

nel contratto mi dici che non si parla di rinnovo, quindi alla scadenza dei dieci anni si rinnova di sei in sei.
Buon w.e.

ok grazie