è fiscalmente possibile percepire redditi da fabbricati senza averne la proprieta?

[titox]

l'oggetto è un po' ambiguo, ma ho posto la domanda ad un'amico avvocato il quale mi ha risposto che la proprietà e il contratto di locazione di uno stesso immobile sono 2 cose ben distinte e divisibili. Vorrei sapere la vostra opinione, cioè secondo questo amico io posso essere proprietario di una casa, decidere di affittarla (fin qui tutto bene) e non dichiarare io il reddito derivante dalla locazione. Posso fare un contratto nel quale indico come beneficiario del reddito un'altra persona (esempio mia moglie) e far dichiarare a lei il reddito derivante dalla locazione
(su cui pagherà le imposte).
l'obiettivo è quello di diminuire il mio reddito imponibile a discapito di quello per esempio della mogliettina.
che ne pensate..??

[albertoxxx]

Forse con la moglie usufruttuaria riesci a fare quello che dici

[titox]

Originalmente inviato da albertoxxx

Forse con la moglie usufruttuaria riesci a fare quello che dici

no, nello specifico l'usufrutto deve rimanere al proprietario dell'immobile.

[mojtaba]

Ai sensi dell'art.26 del testo unico titolare del reddito fondiario è il proprietario o il titolare di altri diritti reali quali l'usufrutto, l'enfiteusi...

A meno che ci sia un trasferimento del diritto reale e tu non diventi nudo proprietario non vedo alternative, a meno che non ci siano riferimenti legali che mi sfuggono.

[masscar7]

A mio avviso non è possibile. L'immobile è un bene fruttifero. Produttivo, cioè, di reddito. Facendo un contratto attributivo del reddito ad altri non fa altro che una donazione delle pigioni derivanti dalla locazione che non consentono la trasmigrazione dell'imponibile. Ragionando analogicamente è come se donasse parte del suo stipendio (o reddito da lavoro autonomo) a sua moglie dicendole di pagare le imposte sulla parte di reddito donata. Si creerebbe, in altri termini, un negozio in frode alla legge (collegando donazione della pigione e decurtazione del reddito da fabbricati), ecco perchè chi vuole camuffare i propri redditi o crea società cd immobiari o ricorre alla interposizione di persona. Discorso diverso nel caso di traslazione di diritti reali minori (usufrutto ecc.).

[mojtaba]

Comunque per chiarire la situazione ci possono essere due soluzioni tutte e due dannose.
1- Affitto simbolico alla moglie con conseguente contratto di sublocazione.
2- Contratto di comodato con la moglie e conseguente sublocazione.

Nel primo caso è a rischio di accertamento dato che ultimamente l'agenzia delle entrate fa gli incroci tra i dati catastali e gli importi degli affitti registrati chiedendo l'adeguamento a quelli che sono sotto gli importi di mercato che derivano dalle proprie tabelline.
Secondo caso il rischio è quasi automatico dato che l'agenzia delle entrate ha già riferito di considerare la sublocazione come reddito del proprietario e non del comodatario, pertanto si andrebbe di fronte alla commissione tributaria.
Insomma vie d'uscita tranquille non ne vedo.

[masscar7]

Originalmente inviato da mojtaba

2- Contratto di comodato con la moglie e conseguente sublocazione.

Secondo caso il rischio è quasi automatico dato che l'agenzia delle entrate ha già riferito di considerare la sublocazione come reddito del proprietario e non del comodatario, pertanto si andrebbe di fronte alla commissione tributaria.

Punto meritevole di approfondimento. Una struttura negoziale del genere (comodato-sublocazione) comporta la possibilità di una doppia imposizione - altro che guadagno!?! - (e difficilmente la possibilità di subire un accertamento della commissione tributaria) visto che le risoluzioni dell' agenzia delle entrate sono da coordinare con il TUIR. Cerco di spiegare il perchè:

E' previsto nel Tuir che la titolarità dell'intero reddito non sia di pertinenza esclusiva del proprietario (o del titolare del diritto reale), ma sia da scindere pro quota per competenza fra i titolari di diritti reali e diritti di godimento sul bene: una parte come reddito fondiario ed una parte come reddito diverso.

Il reddito derivante dalla sublocazione di immobili è previsto espressamente nei redditi diversi (lett. h, art. 67 Tuir): mentre il sublocatore deve dichiarare il reddito pari alla differenza fra quanto percepito dalla sublocazione e quanto pagato per la locazione, il proprietario non deve dichiarare il reddito da sublocazione (ma solo quello da locazione)

Il comodatario locatore è tenuto altresì a dichiarare autonomamente il reddito ricavato dal godimento concesso a terzi del bene in comodato (è previsto espressamente nella categoria residuale dei redditi diversi alla lettera l), art. 67 Tuir, --> reddito scaturente dall'assunzione di obblighi di fare, non fare o appunto precisamente , come nel caso di locazione, di permettere a terzi il godimento del bene immobile)

Ex art. 26 il proprietario o titolare di diritto reale deve sempre dichiarare il reddito fondiario, pari alla rendita catastale aumentata del 5% (sia nel caso di comodato sia nel caso che il reddito di locazione ridotto del 15% sia inferiore alla rendita catastale aumentata del 5%), mentre per la parte di reddito prodotto dalla sublocazione del comodatario, quest'ultimo non sarà titolare di reddito fondiario (manca la titolarità del diritto reale !) ma di un reddito di natura residuale "diverso", ex art. 67 del Tuir.

Avremo una doppia imposizione dello stesso reddito

L'unica possibilità per l'Ufficio di contestare fiscalmente il contratto di comodato è ravvisare un'elusione fiscale (frode alla legge), provata mediante presunzioni (es. controllo di versamenti su conto corrente) al fine di dimostrare l'interposizione fittizia (simulazione relativa).

[mojtaba]

Originalmente inviato da masscar7

Punto meritevole di approfondimento. Una struttura negoziale del genere (comodato-sublocazione) comporta la possibilità di una doppia imposizione - altro che guadagno!?! - (e difficilmente la possibilità di subire un accertamento della commissione tributaria) visto che le risoluzioni dell' agenzia delle entrate sono da coordinare con il TUIR. Cerco di spiegare il perchè:

E' previsto nel Tuir che la titolarità dell'intero reddito non sia di pertinenza esclusiva del proprietario (o del titolare del diritto reale), ma sia da scindere pro quota per competenza fra i titolari di diritti reali e diritti di godimento sul bene: una parte come reddito fondiario ed una parte come reddito diverso.

Il reddito derivante dalla sublocazione di immobili è previsto espressamente nei redditi diversi (lett. h, art. 67 Tuir): mentre il sublocatore deve dichiarare il reddito pari alla differenza fra quanto percepito dalla sublocazione e quanto pagato per la locazione, il proprietario non deve dichiarare il reddito da sublocazione (ma solo quello da locazione)

Il comodatario locatore è tenuto altresì a dichiarare autonomamente il reddito ricavato dal godimento concesso a terzi del bene in comodato (è previsto espressamente nella categoria residuale dei redditi diversi alla lettera l), art. 67 Tuir, --> reddito scaturente dall'assunzione di obblighi di fare, non fare o appunto precisamente , come nel caso di locazione, di permettere a terzi il godimento del bene immobile)

Ex art. 26 il proprietario o titolare di diritto reale deve sempre dichiarare il reddito fondiario, pari alla rendita catastale aumentata del 5% (sia nel caso di comodato sia nel caso che il reddito di locazione ridotto del 15% sia inferiore alla rendita catastale aumentata del 5%), mentre per la parte di reddito prodotto dalla sublocazione del comodatario, quest'ultimo non sarà titolare di reddito fondiario (manca la titolarità del diritto reale !) ma di un reddito di natura residuale "diverso", ex art. 67 del Tuir.

Avremo una doppia imposizione dello stesso reddito

L'unica possibilità per l'Ufficio di contestare fiscalmente il contratto di comodato è ravvisare un'elusione fiscale (frode alla legge), provata mediante presunzioni (es. controllo di versamenti su conto corrente) al fine di dimostrare l'interposizione fittizia (simulazione relativa).

Non è detto che non ci sia un guadagno. Bisogna vedere se l'imposta calcolata sulla rendita rivalutata dell'immobile (che è la maggiore uscita tributaria del marito) venga compensata o meno dal risparmio fiscale dato dal cambio di aliquota una volta addebitato alla moglie.
Comunque la tua obiezione è più che pertinente, sta di fatto che può essere fatta valere davanti alla commissione tributaria, non davanti all'agenzia delle entrate che a mio avviso emetterà comunque l'accertamento.

[recycling]

Originalmente inviato da masscar7

Punto meritevole di approfondimento. Una struttura negoziale del genere (comodato-sublocazione) comporta la possibilità di una doppia imposizione - altro che guadagno!?! - (e difficilmente la possibilità di subire un accertamento della commissione tributaria) visto che le risoluzioni dell' agenzia delle entrate sono da coordinare con il TUIR. Cerco di spiegare il perchè:

E' previsto nel Tuir che la titolarità dell'intero reddito non sia di pertinenza esclusiva del proprietario (o del titolare del diritto reale), ma sia da scindere pro quota per competenza fra i titolari di diritti reali e diritti di godimento sul bene: una parte come reddito fondiario ed una parte come reddito diverso.

Il reddito derivante dalla sublocazione di immobili è previsto espressamente nei redditi diversi (lett. h, art. 67 Tuir): mentre il sublocatore deve dichiarare il reddito pari alla differenza fra quanto percepito dalla sublocazione e quanto pagato per la locazione, il proprietario non deve dichiarare il reddito da sublocazione (ma solo quello da locazione)

Il comodatario locatore è tenuto altresì a dichiarare autonomamente il reddito ricavato dal godimento concesso a terzi del bene in comodato (è previsto espressamente nella categoria residuale dei redditi diversi alla lettera l), art. 67 Tuir, --> reddito scaturente dall'assunzione di obblighi di fare, non fare o appunto precisamente , come nel caso di locazione, di permettere a terzi il godimento del bene immobile)

Ex art. 26 il proprietario o titolare di diritto reale deve sempre dichiarare il reddito fondiario, pari alla rendita catastale aumentata del 5% (sia nel caso di comodato sia nel caso che il reddito di locazione ridotto del 15% sia inferiore alla rendita catastale aumentata del 5%), mentre per la parte di reddito prodotto dalla sublocazione del comodatario, quest'ultimo non sarà titolare di reddito fondiario (manca la titolarità del diritto reale !) ma di un reddito di natura residuale "diverso", ex art. 67 del Tuir.

Avremo una doppia imposizione dello stesso reddito

L'unica possibilità per l'Ufficio di contestare fiscalmente il contratto di comodato è ravvisare un'elusione fiscale (frode alla legge), provata mediante presunzioni (es. controllo di versamenti su conto corrente) al fine di dimostrare l'interposizione fittizia (simulazione relativa).

Originalmente inviato da mojtaba

Non è detto che non ci sia un guadagno. Bisogna vedere se l'imposta calcolata sulla rendita rivalutata dell'immobile (che è la maggiore uscita tributaria del marito) venga compensata o meno dal risparmio fiscale dato dal cambio di aliquota una volta addebitato alla moglie.
Comunque la tua obiezione è più che pertinente, sta di fatto che può essere fatta valere davanti alla commissione tributaria, non davanti all'agenzia delle entrate che a mio avviso emetterà comunque l'accertamento.

Confermo per esperienza diretta:
Contratto di comodato gratuito da parte del titolare di un immobile ad una terza persona, la quale a sua volta stipula contratto di locazione per l'immobile "ricevuto" un comodato.
Il proprietario dichiara la rendita catastale nel quadro "B" mentre il "locatore" dichiara il canone nel quadro "redditi diversi".
Risultato:

- doppia imposizione (sulla rendita catastale rivalutata" da parte del comodante);
- il canone percepito, dichiarato nel quadro redditi diversi, non può usufruire della detrazione del 15% concessa a titolo di spese di manutenzione;
Quindi APPARENTEMENTE nessun danno per il fisco, ma ....... attenzione: se il risparmio fiscale (o di detrazioni, o di agevolazioni ecc ecc) è troppo rilevante (in base a questa operazione) potrebbero contestarla ai sensi della legge antielusione.

[recycling]

Illuminante: