Asta immobiliare: la venderanno mai?

[ellegus]

Vorrei un vostro parere. Un conoscente (alla lontana) ha la casa messa all'asta dal tribunale. Mi ha chiesto un parere e io facendo 2 conti gli ho detto che non ha da preoccuparsi. Ma vorrei analizzare questo caso scuola con voi.

L'ipoteca è di 100.000 euro, il valore della casa a perizia del tribunale è di 600.000.
La casa è in un paese sperduto, in mezzo ad altre villette, non ha terreno, non è da ristrutturare, non è in una zona di pregio, la perizia è secondo me abbondantemente congrua con il valore (non c'è da guadagnarci). In più, la casa è occupata da questa persona, la moglie e la madre ottantenne. Tutti sono li come prima ed unica abitazione.

Perchè non preoccuparsi? Alle aste immobiliari puoi comprare per rivendere. Ma se la casa è occupata il 90% delle persone guarda altro. Il 10% che resta può pensare ad una casa occupata se è in una zona di pregio (centro roma) o se è ampiamente sottovalutata (non è il caso) o se puoi aumentare notevolmente il valore ristrutturando (non è questo il caso). O se sono tagli ridotti (questa è valutata 600.000 euro)

Insomma, io un affare di questo tipo lo scarterei a priori. Il genio del suo legale gli ha proposto, per chiudere la procedura, di pagare il 20% subito e il restante 80% in 18 mesi.
Io se fossi il suo avvocato (e non lo sono) tratterei con la controparte e viste l'evidente impossibilità di vendere, mi farei ringraziare se chiudessi la procedura versandogli un 30% del debito.

Mi sembra un caso scuola interessante. Aspetto pareri

[nonsense]

Originalmente inviato da ellegus

Vorrei un vostro parere. Un conoscente (alla lontana) ha la casa messa all'asta dal tribunale. Mi ha chiesto un parere e io facendo 2 conti gli ho detto che non ha da preoccuparsi. Ma vorrei analizzare questo caso scuola con voi.

L'ipoteca è di 100.000 euro, il valore della casa a perizia del tribunale è di 600.000.
La casa è in un paese sperduto, in mezzo ad altre villette, non ha terreno, non è da ristrutturare, non è in una zona di pregio, la perizia è secondo me abbondantemente congrua con il valore (non c'è da guadagnarci). In più, la casa è occupata da questa persona, la moglie e la madre ottantenne. Tutti sono li come prima ed unica abitazione.

Perchè non preoccuparsi? Alle aste immobiliari puoi comprare per rivendere. Ma se la casa è occupata il 90% delle persone guarda altro. Il 10% che resta può pensare ad una casa occupata se è in una zona di pregio (centro roma) o se è ampiamente sottovalutata (non è il caso) o se puoi aumentare notevolmente il valore ristrutturando (non è questo il caso). O se sono tagli ridotti (questa è valutata 600.000 euro)

Insomma, io un affare di questo tipo lo scarterei a priori. Il genio del suo legale gli ha proposto, per chiudere la procedura, di pagare il 20% subito e il restante 80% in 18 mesi.
Io se fossi il suo avvocato (e non lo sono) tratterei con la controparte e viste l'evidente impossibilità di vendere, mi farei ringraziare se chiudessi la procedura versandogli un 30% del debito.

Mi sembra un caso scuola interessante. Aspetto pareri

Ci sono diverse variabili. Io di solito mi regolo così:
guardo lo stato della procedura di espropriazione e le vendite (tempo mancante, prezzo, creditore procedente), se ritengo che al primo incanto non si presenta nessuno (anzi, se sono certo che non si presenta nessuno ), non mi muovo e faccio scendere il prezzo. Altrimenti, mi muovo e tento la transazione.
Al prossimo incanto ripeto la strategia.
Quando il bene giunge ad un prezzo appetibile, tento la transazione a stralcio. Poi molto dipende dalle banche, a seconda della necessità di liquidità che hanno.

[ellegus]

Fino a quanto può arrivare il ribasso? C'è un tetto massimo dove non si può scendere?

[Tynky]

Originalmente inviato da ellegus

Insomma, io un affare di questo tipo lo scarterei a priori. Il genio del suo legale gli ha proposto, per chiudere la procedura, di pagare il 20% subito e il restante 80% in 18 mesi.
Io se fossi il suo avvocato (e non lo sono) tratterei con la controparte e viste l'evidente impossibilità di vendere, mi farei ringraziare se chiudessi la procedura versandogli un 30% del debito.

Mi sembra un caso scuola interessante. Aspetto pareri

se io fossi il creditore (ma non lo sono) preferirei aspettare la vendita all'asta piuttosto che rinunciare al 70% del mio credito, certo difficilmente si vedrà qualche compratore se la base d'asta e di 600.000 e soprattuto se non c'è un forte sconto, ma quando il prezzo inizierà a scendere prima o poi qualcuno arriverà!!!!
in fondo a me basterebbe che la casa fosse venduta a non meno di 100.000 (sempre se questo è il debito) più eventuali spese per recuperare tutto il credito.

la vedo molto dura ottenere uno sconto del 70%, magari si potrebbe addivenire ad una via di mezzo tra la proposta formulata dell'avvocato e la tua.

ciao

[Nikkei]

Originalmente inviato da ellegus

Vorrei un vostro parere. Un conoscente (alla lontana) ha la casa messa all'asta dal tribunale. Mi ha chiesto un parere e io facendo 2 conti gli ho detto che non ha da preoccuparsi. Ma vorrei analizzare questo caso scuola con voi.

L'ipoteca è di 100.000 euro, il valore della casa a perizia del tribunale è di 600.000.
La casa è in un paese sperduto, in mezzo ad altre villette, non ha terreno, non è da ristrutturare, non è in una zona di pregio, la perizia è secondo me abbondantemente congrua con il valore (non c'è da guadagnarci). In più, la casa è occupata da questa persona, la moglie e la madre ottantenne. Tutti sono li come prima ed unica abitazione.

Perchè non preoccuparsi? Alle aste immobiliari puoi comprare per rivendere. Ma se la casa è occupata il 90% delle persone guarda altro. Il 10% che resta può pensare ad una casa occupata se è in una zona di pregio (centro roma) o se è ampiamente sottovalutata (non è il caso) o se puoi aumentare notevolmente il valore ristrutturando (non è questo il caso). O se sono tagli ridotti (questa è valutata 600.000 euro)

Insomma, io un affare di questo tipo lo scarterei a priori. Il genio del suo legale gli ha proposto, per chiudere la procedura, di pagare il 20% subito e il restante 80% in 18 mesi.
Io se fossi il suo avvocato (e non lo sono) tratterei con la controparte e viste l'evidente impossibilità di vendere, mi farei ringraziare se chiudessi la procedura versandogli un 30% del debito.

Mi sembra un caso scuola interessante. Aspetto pareri

Ogni volta che l'asta va deserta, la base d'asta successiva scende del 20%. Partendo da 600.000 di valore dell'immobile, considerando il fatto che sia occupata si scende tranquillamente del 30%, quindi la casa andrà in asta attorno ai 400.000-450.000. Se va deserta al primo giro, un ulteriore -20% significa andare in asta a 350.000. Sinceramente, uno con un po' di denaro può pensare di acquistare a 350.000 qualcosa che valga realmente 600.000.
All'aggiudicazione, il tribunale emette seduta stante sentenza esecutiva di sfratto, quindi uno può pensare di mettere 10.000Euro per un avvocato che giorno e notte telefona ai CC per far liberare l'immobile.
Eventualmente può esserci qualche ritardo dovuto alla ottantenne, ma, volendo parlare in maniera franca, diciamo che non è un aspetto 'eterno', quindi si potrebbe trattare di aspettare qualche anno ma alla fine comprando a 350.000 e rivendendo a 600.000, fosse anche fra 5 anni, sarebbe comunque un investimento interessante...


Nikkei

[ellegus]

Originalmente inviato da Nikkei

Ogni volta che l'asta va deserta, la base d'asta successiva scende del 20%. Partendo da 600.000 di valore dell'immobile, considerando il fatto che sia occupata si scende tranquillamente del 30%, quindi la casa andrà in asta attorno ai 400.000-450.000. Se va deserta al primo giro, un ulteriore -20% significa andare in asta a 350.000. Sinceramente, uno con un po' di denaro può pensare di acquistare a 350.000 qualcosa che valga realmente 600.000.
All'aggiudicazione, il tribunale emette seduta stante sentenza esecutiva di sfratto, quindi uno può pensare di mettere 10.000Euro per un avvocato che giorno e notte telefona ai CC per far liberare l'immobile.
Eventualmente può esserci qualche ritardo dovuto alla ottantenne, ma, volendo parlare in maniera franca, diciamo che non è un aspetto 'eterno', quindi si potrebbe trattare di aspettare qualche anno ma alla fine comprando a 350.000 e rivendendo a 600.000, fosse anche fra 5 anni, sarebbe comunque un investimento interessante...


Nikkei

Mi sa che viviamo in 2 italie diverse. Primo dubito che il tirbunale faccia ribassi del 30%. Secondo che lo sfratto sia immediato. Anche perchè alla fine dici: fosse anche aspettare 5 anni.
Se ci fossero ribassi del 30% e sfratto esecutivo in 6-9 mesi venderesti tutti gli immobili messi all'asta. Basta andare sui siti delle aste giudiziarie e si trovano immobili in asta da 5 anni.

Certo, la mia di dare il 30% era una mezza battuta. Ma cerchiamo di spiegare come funzionano realmente le cose in italia

[businessman]

sta di fatto che una casa valutata 600.000€ tanto caccosa non è

[ellegus]

Originalmente inviato da businessman

sta di fatto che una casa valutata 600.000€ tanto caccosa non è

Ma no, la casa è una villetta in un paese su una collina. Bella quanto vuoi, ma dubito che qualcuno ci vada a vivere. Questo tipo ci è nato. Ma io, ad esempio, una casa del genere non la comprerei mai, ne per viverci ne per week end. Ne la comprerei cercando di rivenderla.

[nonsense]

Originalmente inviato da ellegus

Fino a quanto può arrivare il ribasso? C'è un tetto massimo dove non si può scendere?

Ad un certo punto, qualora il G.E. ritiene che il ribasso sia tale da ledere il diritto di credito, congela la procedura, in attesa di tempi migliori. Mi è appena capitato (per la prima volta....ma si tratta di 3 garages in un paesino).

[ellegus]

Originalmente inviato da nonsense

Ad un certo punto, qualora il G.E. ritiene che il ribasso sia tale da ledere il diritto di credito, congela la procedura, in attesa di tempi migliori. Mi è appena capitato (per la prima volta....ma si tratta di 3 garages in un paesino).

Il diritto di credito e basta? Quindi in questo caso: debito 100.000 valore 600.000 (quindi 500.000 andrebbero al proprietario) dici che si può scendere parecchio?