divisione patrimoniale con permuta

[L.B.Chase]

Salve vorrei sottoporre a qualcuno esperto il mio problema:

Mi trovo a dover (attraverso divisione giudiziale) una serie di proprietà immobiliari costituite da terreni e un immobile, di cui sono conproprietario con dei parenti in linea retta (zii).

Esiste la possibilità di trovare un accordo scambiandoci le quote delle varie proprietà al fine di ottenere per ognuna delle 2 parti una quota esclusiva di qualcuno di questi beni.

Il problema è che da quanto ho capito, le tassazione (o forse dovrei chiamarla la ladrata) su permute, anche se di pari valore dei beni scambiati come in questo caso, arriva al 20% del valore venale delle proprietà.

Dunque mi domandavo: visto che si parla di scambi di quote percentuali di beni tra parenti (zii-nipote), non ci si potrebbero scambiare facendoci delle donazioni in modo tale da pagare solo il 3% sul valore dei beni (che mi sembra già troppo, visto che nessuno ci guadagna niente, se non lo stato sanguisuga? )

Grazie a chiunque mi saprà dare una risposta seria e competente.

[Saturalanx]

Non riesco a capire: da quello che scrivi dovrebbe trattarsi non di permuta ma di divisione (credo ereditaria).
Se riuscite a 'combinare' la divisione senza conguagli, l'imposta di registro si limita all'1% della massa (cui si aggiunge l'imposta ipotecaria e catastale: 1 e 2 %).

[L.B.Chase]

non ho detto che me li vogliono lasciare in eredità, ho detto che li abbiamo in comune, cioè io possiedo un quarto di tutti i loro beni e dobbiamo scambiarci le quote di proprietà affinchè alla fine io abbia un solo bene di cui sono proprietario al 100% e loro idem.

Vediamo di capire con un esempio più elementare eh! Ci sono 3 terreni di cui io sono proprietario per 1/4 e loro per i restanti 3/4. Poi ci mettiamo d'accordo e io gli cedo i miei quarti di 2 terreni e loro mi cedono i loro 3/4 di uno dei 3 terreni. Risultato io ho 1 terreno al 100% mio, anzichè 3 proprietà di 1/4 ciascuna. E loro avrànno 2 terrenti loro al 100% anzichè 3 terreni di 3/4 ognuno.

Mi sembra semplice no?

[Saturalanx]

Originalmente inviato da L.B.Chase

non ho detto che me li vogliono lasciare in eredità, ho detto che li abbiamo in comune, cioè io possiedo un quarto di tutti i loro beni e dobbiamo scambiarci le quote di proprietà affinchè alla fine io abbia un solo bene di cui sono proprietario al 100% e loro idem.

Vediamo di capire con un esempio più elementare eh! Ci sono 3 terreni di cui io sono proprietario per 1/4 e loro per i restanti 3/4. Poi ci mettiamo d'accordo e io gli cedo i miei quarti di 2 terreni e loro mi cedono i loro 3/4 di uno dei 3 terreni. Risultato io ho 1 terreno al 100% mio, anzichè 3 proprietà di 1/4 ciascuna. E loro avrànno 2 terrenti loro al 100% anzichè 3 terreni di 3/4 ognuno.

Mi sembra semplice no?

Avevo capito bene, si tratta di scioglimento di comunione (dato il rapporto di parentela tra i comproprietari avevo pensato ad una origine 'ereditaria' della comunione, ma la sostanza non cambia). L'imposta di registro è all'1%.

[Saturalanx]

Ciò che non riuscivo a capire non era il 'fatto', ma l'uso da parte tua del termine permuta che è un istituto giuridico diverso da quello rappresentato nella tua esposizione che si capiva chiaramente trattarsi di scioglimento di comunione.

[L.B.Chase]

Originalmente inviato da Saturalanx

Avevo capito bene, si tratta di scioglimento di comunione (dato il rapporto di parentela tra i comproprietari avevo pensato ad una origine 'ereditaria' della comunione, ma la sostanza non cambia). L'imposta di registro è all'1%.

Dunque, a parte che io ormai mi fido poco anche dei commercialisti, però il mio commercialista ha interpellato addirittura un notaio in merito alla mia vicenda il quale ha risposto quanto segue:

salvo che la cosa debba esser costruita o ricostruita diversamente (ad es. come divisione parziale ovvero come incrocio di cessione e successiva messa in comune, ipotesi infrequente e particolare anche fiscalmente), direi che si potrebbe trattare della classica tassazione della permuta che, se giocata senza conguagli, rende applicabile alle persone fisiche che vi partecipano, una sola tornata di imposte indirette (registro ipotecaria e catastale) e precisamente la tassazione di quella delle due prestazioni reciproche, causalmente incrociate, che dà luogo al percepimento, a favore dell'erario, della maggiore imposta.

Saranno quindi i pari valori ma su basi imponibili potenzialmente anche diverse (o diversamente composite) e soprattutto con aliquote diverse a decidere quale sia la unica tassazione finale dell'atto, che, normalmente, i permutanti pagheranno in misura eguale tra loro...
Va da sé che essendo la prestazione che dà luogo alla maggiore imposta quella che si applicherà, assorbendo l'altra, normalmente qualsiasi agevolazione resta superata da tassazioni ordinarie e quindi suggerisce semmai di optare per cessioni a titolo di vendita tra loro incrociate e con prezzi semmai compensati, con pagamento di due imposizioni distinte ma talvolta nel complesso più vantaggiose o più adeguate ai singoli accordi.

Pensate al caso di una permuta a parità di valore complessivo, da Euro 100.000, attuata con terreni agricoli da Euro 70.000 e fabbricato rurale a magazzino da Euro 30.000 contro abitazione accatastata con garage, da Euro 100.000 complessivi: se l'acquirente della seconda prestazione potrebbe invocare la prima casa con applicazione al 3% + 2 fisse (tralasciando per questo caso l'applicazione del meccanismo prezzo-valore), la controparte avrà una prestazione tassata al 15% + 2% + 1% in parte e verosimilmente al 7% + 2% + 1% nella restante parte e quindi darà, con ogni evidenza, un gettito fiscale maggiore. Risultato: la permuta pagherà solo questa seconda tornata di imposte assorbendo la agevolazione e facendo pagare all'avente causa acquirente della casa con garage metà delle imposte al 18% + 10%... Converrà forse per lui pensare ad una separata vendita se l'altra parte accetti di pagarsi sul medesimo valore da sola le intere imposte.
Si avranno in tale caso però due atti notarili, il che va considerato tra i costi (anche se normalmente non incide in modo determinante).

Dunque da quello che capisco io e anche il mio commercialista, qui si tratterebbe di spendere il 18% sul valore venale dei beni.

Ora io non voglio mettere in dubbio le tue competenze in materia, anche perchè non ti conosco. Ma se devo convincere sia il notaio che il commercialista che stanno dicendo fregnacce, avrei bisogno di sapere più dettagliatamente su cosa basi la tua tesi. Gradirei molto anche sapere quali sono le tue competenze tecniche.

In questo modo avrò delle basi per capire se mi conviene o meno, mettere in dubbio quello che sostengono questi due.

Ciao!

[Saturalanx]

L'esempio che ti è stato fatto è quello della permuta. Nella fattispecie non si tratta di permuta ma di scioglimento di comunione SENZA ALCUN CONGUAGLIO in denaro e con quote di uguale valore. Proponi lo stesso quesito al notaio senza parlare di permuta e ..se rimane della sua idea... cambia notaio.
Quanto alle mie competenze..si capiscono leggendo i miei messaggi in questa sezione del forum.
Comunque basta fare una ricerca con Google alla voce 'tassazione per scioglimento di comunione'.

[Saturalanx]

Ma si può sapere come sei diventato comproprietario con i tuoi zii di questi terreni?

[L.B.Chase]

Originalmente inviato da Saturalanx

Ma si può sapere come sei diventato comproprietario con i tuoi zii di questi terreni?

certo che si può sapere... Te lo sei anche meritato

zii = fratelli di padre defunto = successione a me e mia madre

Quindi prima è stata fatta la successione e io e mia madre siamo diventati comproprietari assieme a questi individui di quelle che una volta invece erano le proprietà indivise di tutti i fratelli.

Poi a loro è venuta la brillante idea di chiedere in sede giudiziale la divisione con scioglimento della comunione proprio come l'hai definita tu. E adesso eccoci qua... Grazie per ora... Ti farò sapere

[L.B.Chase]

Per ora non ho trovato nessun documento ufficiale o comunque specifico e pubblicato da una fonte autorevole che ne parli.
Tu mi puoi dare dei riferimenti più precisi, anzichè farmi fare una ricerca libera così?

Insomma ci sarà pure un articolo di legge o una sentenza o qualcosa di simile che disciplina questa cosa.

Altrimenti di che parliamo?