imposta registro su divisione negoziale

[monostatos]

Un immobile composto di 6 u.i., è posseduto sin dalla sua costruzione nel 1939 in comunione pro indiviso. Gli attuali quattro comunisti (A 9/24, B,C,D 5/24 ciascuno) sono tutti giunti in possesso delle loro attuali quote per via di successione mortis causa, e intendendo dividere negozialmente tra loro l’immobile, hanno raggiunto un accordo che permette di eseguire la divisione rispettando le quote e senza corrispondere conguagli.
Consultata la risoluzione 136/E del 14 giugno 2007, risulta che “se c'è divisione senza conguaglio (per cui i beni assegnati a ciascun partecipante alla comunione sono di valore pari al valore indiviso che i singoli "comunisti" vantavano sulla massa comune), l'imposta di registro è calcolata in misura pari all'1% del valore della massa.”
Consultata altresì la risoluzione 334/e 2007, risulta che “considerando i beni oggetto della divisione (…) in trattazione come ‘unica massa’, trova applicazione l’imposta di registro con aliquota dell’1 per cento per la parte di valore dei beni assegnati corrispondente alla quota di diritto spettante ai condividenti sulla massa comune.”
Però, la risoluzione 136/E/2007 specifica anche che il criterio catastale va escluso per le divisioni senza conguaglio (tassate con l'aliquota dell'1%), mentre è applicabile per la sola parte relativa al conguaglio nelle divisioni (appunto) con conguaglio
Il quesito dunque è il seguente:
Su quale valore imponibile va calcolata l’aliquota dell’1% da applicarsi alla divisione? Sul valore catastale dell’immobile? Sul suo valore venale? E in quest’ultimo caso, come è determinabile il valore venale dell’immobile, che esso non è mai stato soggetto a compravendita? Va stabilito per accordo dei comunisti? Per stima di un perito?
Quali sono, insomma, le imposte che gravano su detta divisione, e come vanno calcolate?

[Tynky]

effettivamente la materia è molto ostica comunque a parere mio la ratio delle risoluzioni (in particolare la 136E) è quella che se non c'è conguaglio si applica 1% sul valore catastale, se invece c'è conguaglio tra i beneficiari bisogna (sempre se il conguaglio è superiore al 5%) per l'eccedenza della quota o delle quote corrispondenti determinare l'aliquota come se fosse una compravendita (risoluzione a mio avviso giusta).

detto questo per completezza dico anche che in questi ultimi anni ci sono state delle modifiche (soprattutto se parliamo di immobili abitativi) che non conosco approfonditamente e pertanto è possibile che parte di queste risoluzioni siano oramai superate.

venendo ai tuoi quesiti... dico la mia poi qualcun'altro più esperto di me potrà confermare, migliorare o smentire le mie risposte:

Su quale valore imponibile va calcolata l’aliquota dell’1% da applicarsi alla divisione? Sul valore catastale dell’immobile? Sul suo valore venale? E in quest’ultimo caso, come è determinabile il valore venale dell’immobile, che esso non è mai stato soggetto a compravendita? Va stabilito per accordo dei comunisti? Per stima di un perito?

considerando che non c'è conguaglio sul valore catastale.

Quali sono, insomma, le imposte che gravano su detta divisione, e come vanno calcolate?
premesso che in capo al de cuius bisogna verificare se scatta "l'imposta di successione" che si determina sull'intero asse oggetto d'eredità con delle franchige in base al numero al alla parentela che lega il de cuius con gli eredi.
per gli immobili bisogna considerare l'1% (sul valore catastale) a titolo di imposta catastale e 2% (sempre sul valore catastale) a titolo di imposta ipotecaria.
Per completezza se l'immobile per l'erede o gli eredi diventa abitazione principale (sempre se ci sono le condizioni) si può chiedere al notaio di applicare l'imposta fissa di 168+168 a titolo di imposta ipo-catastale anzichè quella ordinaria di 1+2% sul valore catastale.

ciao

[monostatos]

Originalmente inviato da Tynky

effettivamente la materia è molto ostica comunque a parere mio la ratio delle risoluzioni (in particolare la 136E) è quella che se non c'è conguaglio si applica 1% sul valore catastale, se invece c'è conguaglio tra i beneficiari bisogna (sempre se il conguaglio è superiore al 5%) per l'eccedenza della quota o delle quote corrispondenti determinare l'aliquota come se fosse una compravendita (risoluzione a mio avviso giusta).

detto questo per completezza dico anche che in questi ultimi anni ci sono state delle modifiche (soprattutto se parliamo di immobili abitativi) che non conosco approfonditamente e pertanto è possibile che parte di queste risoluzioni siano oramai superate.

venendo ai tuoi quesiti... dico la mia poi qualcun'altro più esperto di me potrà confermare, migliorare o smentire le mie risposte:

Su quale valore imponibile va calcolata l’aliquota dell’1% da applicarsi alla divisione? Sul valore catastale dell’immobile? Sul suo valore venale? E in quest’ultimo caso, come è determinabile il valore venale dell’immobile, che esso non è mai stato soggetto a compravendita? Va stabilito per accordo dei comunisti? Per stima di un perito?

considerando che non c'è conguaglio sul valore catastale.

Quali sono, insomma, le imposte che gravano su detta divisione, e come vanno calcolate?
premesso che in capo al de cuius bisogna verificare se scatta "l'imposta di successione" che si determina sull'intero asse oggetto d'eredità con delle franchige in base al numero al alla parentela che lega il de cuius con gli eredi.
per gli immobili bisogna considerare l'1% (sul valore catastale) a titolo di imposta catastale e 2% (sempre sul valore catastale) a titolo di imposta ipotecaria.
Per completezza se l'immobile per l'erede o gli eredi diventa abitazione principale (sempre se ci sono le condizioni) si può chiedere al notaio di applicare l'imposta fissa di 168+168 a titolo di imposta ipo-catastale anzichè quella ordinaria di 1+2% sul valore catastale.

ciao

Sei stato gentilissimo, grazie mille: approfitto della tua cortesia, e ti chiedo un altro chiarimento.
Le imposte sull'ultima successione (che riguardava i 15/24 delle quote, da ripartire fra tre legittimari) sono già state regolate due anni fa.
Adesso, la situazione è la seguente: i quattro comunisti vogliono dividere negozialmente l'immobile, senza ricorrere a conguagli, e pare ce la facciano.
La situazione è questa:
- A (9/24) prende in piena proprietà 2 u.i. + il 25% della nuda proprietà di una terza u.i. (che chiamerò "u.i. x")+ l'usufrutto totale di quest'ultima u.i x. Una delle u.i. che A otterrà in piena proprietà è già e continuerà ad essere la sua residenza abituale.
- B (5/24) prende in piena proprietà 1 u.i. che è già, e continuerà ad essere, la sua residenza abituale, + il 25% della nuda proprietà della u.i. x
- C (5/24) prende in piena proprietà 1 u.i., + il 25% della nuda proprietà della u.i. x. C ha residenza abituale altrove, e locherà la u.i. in piena proprietà.
- D (5/24) prende in piena proprietà 1 u.i., + il 25% della nuda proprietà della u.i. x. D ha residenza abituale altrove, e locherà la u.i. in sua piena proprietà.
La u.i. x (nuda proprietà al 25% per ciascun comunista, più usufrutto totale ad A) verrà locata, e il canone corrisposto ad A, l'usufruttuario.

Dunque, se ho compreso bene l'unica imposta che graverebbe su questa divisione negoziale senza conguagli sarebbe l'imposta di registro calcolata all'1% calcolata sul valore catastale dell'immobile.
Ma visto che due comunisti (A e B) eleggeranno a residenza principale due u.i. che saranno loro assegnate in piena proprietà per mezzo della detta divisione, accadrà questo:

A pagherà l'imposta di registro all'1% calcolata sul valore catastale della seconda u.i. e del 25% di nuda proprietà della u.i. x, mentre pagherà l'imposta minima di 168 € per la u.i. che elegge a propria residenza abituale.

B pagherà l'imposta di registro all'1% calcolata sul valore catastale del 25% di nuda proprietà della u.i. x, e l'imposta minima di 168 € per la u.i. che gli viene assegnata in piena proprietà dalla divisione, e che elegge a sua residenza abituale.

C e D pagheranno ciascuno sulle proprietà, piene o nude, che gli vengono assegnate, l'imposta di registro all'1% calcolata sul valore catastale dei rispettivi lotti divisionali.

Che ne dici?

Ti ringrazio ancora moltissimo, e ti saluto cordialmente.

[Tynky]

Prima di darti un mio parere vorrei mi facessi capire meglio alcuni punti che non ho ben compreso, infatti a fronte delle tuo ultimo post penso di aver interpretato male le tue precedenti domande, in particolare all'1% che hai citato nelle prime domande, molto probabilmente tu ti riferivi esclusivamente alla divisione negoziale e non alla successione vera e propria nella quale dichiari che alcune imposte sono state già pagate anni or sono, pertanto se hai la possibilità mi chiarisci questi punti:

1
quali imposte gli eredi hanno già pagato quando parli dell’ultima successione? (eventuale imposta di successione, imposta catastale, imposta ipotecaria)

2
nelle precedenti risposte io parlavo di 1+2% tramutabile in caso di residenza principale in un importo fisso di 168+168, ma mi riferivo alla imposte sulla dichiarazione di successione, mentre pare di capire che tu l'1% ti riferisci alla sola imposta di registro sulla successiva "divisione negoziale". A quale imposta di riferisci quando parli dell’1%?

3
Infine vorrei una conferma che l’ultima situazione che hai prospettato dei comunisti A-B-C-D sia quella post “divisione negoziale”. Confermi?

Ciao

[monostatos]

Originalmente inviato da Tynky

Prima di darti un mio parere vorrei mi facessi capire meglio alcuni punti che non ho ben compreso, infatti a fronte delle tuo ultimo post penso di aver interpretato male le tue precedenti domande, in particolare all'1% che hai citato nelle prime domande, molto probabilmente tu ti riferivi esclusivamente alla divisione negoziale e non alla successione vera e propria nella quale dichiari che alcune imposte sono state già pagate anni or sono, pertanto se hai la possibilità mi chiarisci questi punti:

Intanto, ti ringrazio ancora di tutto cuore per la tua cortesia e disponibilità, che mi sono di grande aiuto perchè i funzionari della Agenzia delle Entrate che ho consultato annaspano un po', sulla faccenda; e prima di fare un eventuale interpello, vorrei chiarirmi bene le idee.
Vediamo di rispondere con la massima chiarezza alle tue domande.

Tutte le domande che ho posto riguardano esclusivamente un progetto di divisione negoziale in corso fra i quattro comunisti A,B,C,D. Il bene non è mai stato diviso, ed è entrato in possesso dei comunisti per via di eredità, sempre nella forma di comunione pro indiviso. A ha ereditato dal padre i suoi 9/24 cinquanta anni fa, ed è la zia di B,C,D; B,C,D hanno ereditato due anni fa i loro 5/24 a testa alla morte del padre (sono fratelli).

1
quali imposte gli eredi hanno già pagato quando parli dell’ultima successione? (eventuale imposta di successione, imposta catastale, imposta ipotecaria)

Tutti i comunisti hanno pagato le imposte di successione sulle quote che hanno ricevuto in eredità, e basta.2


nelle precedenti risposte io parlavo di 1+2% tramutabile in caso di residenza principale in un importo fisso di 168+168, ma mi riferivo alla imposte sulla dichiarazione di successione, mentre pare di capire che tu l'1% ti riferisci alla sola imposta di registro sulla successiva "divisione negoziale". A quale imposta di riferisci quando parli dell’1%?

Sì. Mi riferivo sempre al progetto di divisione negoziale in corso (senza conguagli), che secondo le risoluzioni citate dovrebbe avere valore dichiarativo, e dovrebbe dunque essere assoggettato all'imposta di registro dell'1%. Il dubbio mi sorgeva riguardo al valore imponibile sul quale calcolare l'imp. registro dell'1%, perchè nella risoluzione 136/E/2007 si dice che per le divisioni, non si può applicare il valore catastale; però, quale altro valore potrei adottare come imponibile, se l'immobile non è mai stato oggetto di compravendita? Dovrei farlo stimare? E da chi? 3

Infine vorrei una conferma che l’ultima situazione che hai prospettato dei comunisti A-B-C-D sia quella post “divisione negoziale”. Confermi?Ciao


Esatto. L'ultima situazione che ho prospettato è quella che conseguirebbe alla divisione negoziale in corso, per la quale si sta stendendo un preliminare. Naturalmente, è molto importante per tutti i comunisti poter preventivare quanto andranno a spendere, e le imposte sono una voce significativa.
.

Ti ringrazio di nuovo, e ti saluto molto cordialmente

[Tynky]

Grazie dei chiarimenti ora è tutto più chiaro, anche a me sorgono delle perplessità in riferimento alla base imponibile su cui applicare l’1% dell’imposta di registro.
Ti espongo le mie considerazioni e mi auguro ti possano essere utili:
1
la “divisione negoziale”, anch’io la collocherei ai fini dell’imposta di registro come atto dichiarativo, così previsto art. 3 del DPR 634/72, pertanto soggetta ad imposta di registro proporzionale dell’1%.

2
per quanto riguarda l’individuazione della base imponibile prenderei come riferimento art. 41 del medesimo decreto il quale recita:
La base imponibile, salvo quanto e` disposto negli articoli seguenti, e` costituita:
1) per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, dai corrispettivi pattuiti per l'intera durata del contratto. Se i corrispettivi sono pattuiti in misura inferiore al valore venale, la base imponibile e` costituita dal valore venale del bene o del diritto alla data dell'atto ovvero, per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, ad approvazione o ad omologazione, alla data in cui se ne producono gli effetti traslativi costitutivi;

pertanto a mio parere trattandosi di passaggio di diritti reali prenderei come base imponibile il valore venale alla data dell’atto.
Il mio dilemma e penso anche il tuo è quello di determinare il valore venale su quale porzione??? Sull’intera quota dell’unita immobiliare o solo sulla quota “trasferita”?

Per tentare di giungere ad una soluzione prenderei in considerazione la risoluzione n. 334/E del 16/11/2007 al seguente punto:
In conclusione, considerando i beni oggetto della divisione rappresentata nell'interpello in trattazione come 'unica massa', trova applicazione l'imposta di registro con aliquota dell'1 per cento per la parte di valore dei beni assegnati corrispondente alla quota di diritto spettante ai condividenti sulla massa comune.

Anche se nel caso specifico si parla di un condominio, pare che il tuo caso sia molto simile. Pertanto a mio avviso bisognerebbe interpretare il testo che ho sottolineato, io l’ho letto più volte ma non ho capito nulla!!!!

Ho trovato un altro articolo (interpretazione focus del 01/07/2007 - le regole del prezzo-valore) che ad un certo punto recita:

Nella divisione senza conguaglio, ogni condividente si vede assegnare beni per un valore complessivo pari a quello spettante a ciascuno di essi sulla massa comune. L'imposta di registro è dell'ordine dell'1% della massa divisionale.
divisione senza conguaglio
Si applica il registro nella misura dell'1% sui beni divisi. L'imposta non è soggetta a rettifica ai sensi dei c. 4 e 5 dell'art. 52 D.P.R. 131/1986 se il valore dichiarato è superiore al "catastale"
divisione con conguaglio
La differenza di valore fra quota di fatto e quota di diritto è tassata come una cessione e, se ne ricorrono i presupposti, può essere assoggettata alla regola del "prezzo valore"

Da questo articolo interpreto che come base imponibile dovrò indicare il bene diviso e non la quota parte del bene diviso…. Quindi nel tuo caso l’intero valore venale degli immobili oggetto della divisione negoziale.


3
infine per quanto riguarda la tua perplessità circa la determinare della base imponibile sul “valore normale” anziché sulla rendita catastale (definito prezzo-valore), così come proposto dalla risoluzione 136 del 14/06/2007 la escluderei perché nel caso specifico fa riferimento al caso in cui scaturisce il conguaglio superiore al 5% (equiparato ad un trasferimento oneroso) e pertanto si tratta di una interpretazione dell’agenzia delle entrate volta a coordinare la norma di cui art. 34 c2 dpr 131 (imposta di registro) con la nuova normativa sulle cessione di immobili abitatiti a privati, per evitare una disparità di trattamento.
Non ti far tranne in inganno il valore con rendita catastale si applica in casi specifici e solo per le cessioni a titolo oneroso tra privati che non agiscono in regime d’impresa, non mi pare si applica per gli atti puramente dichiarativi come nel tuo caso.

4
per determinare il valore venale prenderei come riferimento art. 51 del dpr 131/86 che recita:
1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell'atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto.
2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio.
3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'Ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma primo avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.
4. Per gli atti che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse il valore di cui al comma primo è controllato dall'Ufficio con riferimento al valore complessivo dei beni che compongono l'azienda, compreso l'avviamento ed esclusi i beni indicati nell'art. 7 della parte prima della tariffa e art. 11 bis della tabella, al netto delle passività risultanti dalle scritture contabili obbligatorie o da atti aventi data certa a norma del Codice civile, tranne quelle che l'alienante si sia espressamente impegnato ad estinguere e quelle relative ai beni di cui al citato art. 7 della parte prima della tariffa e art. 11 bis della tabella. L'Ufficio può tenere conto anche degli accertamenti compiuti ai fini di altre imposte e può procedere ad accessi, ispezioni e verifiche secondo le disposizioni relative all'imposta sul valore aggiunto.

considerando che spesso tali valori sono quasi sempre oggetto di accertamento da parte degli uffici fiscali, non mi prenderei ulteriori responsabilità e farei determinare il valore da un perito, alternativa potrebbe essere quella di fare riferimento ai valori OMI.
E bene anche che tale valore venale non sia inferiore a quello catastale rivalutato altrimenti è possibile la rettifica da parte dell’agenzia dell’entrate vedi C.M. 6/E/2007

ciao

[monostatos]

Sei stato più che gentile, e ti ringrazio moltissimo. A questo punto, con le idee più chiare, formulo un quesito all'Agenzia delle Entrate, e se non va neanche così, provo con un un interpello. Grazie mille ancora, e cordiali saluti.