Caparra confirmatoria

[Sandro56]

Ciao a tutti avrei bisogno di un consiglio legale.
In Agosto 2007 i proprietari di un terreno edificabile firmano un preliminare di vendita del suddetto terreno ad una SRL.
La SRL versa ai proprietari a titolo di capparra confirmatoria il 10% della somma pattuita.
Detto terreno è gravato da un vincolo che deve essere rimosso prima della effettiva edificabilità delllo stesso.

In considerazione del suddetto vincolo viene inserito nel preliminare un articolo che recita:
la presente promessa di vendita è subordinata alla approvazione della variante ..... ( che elimini il suddetto vincolo). Nel caso che tale disposizione non venga approvata entro il 31/5/08 l’acquirente si riserva il diritto di chiedere la restituzione della caparra che dovrà avvenire entro 30/6/08 oppure a suo insindacabile parere la possibilità di stipulare l’atto di compravendita entro il 31/12/08 a prescindere dalla approvazione della variante. Il tutto da comunicare con lettera raccomandata entro il 15/6/08. In caso di mancata approvazione della variante le parti non potranno imputare l’una all’altra danni interessi, rimborsi e quanto altro.

Nessuno dei venditori ha ricevuto raccomandate dalla parte acquirente e la variante è in corso di approvazione (dovrebbe passare a fine febbraio metà marzo).

Dando per scontato che i proprietari non hanno potuto e non possono pretendere l’esecuzione dell’atto di compravendita avrei le seguenti domande a chi mi sà rispondere:

• può essere richiesta dall'acquirente la restituzione della caparra?
• sono obbligati a vendere all'acquirente o possono cercare altri acquirenti?
• E' dovuto un diritto di prelazione all’acquirente di cui al preliminare?
• Se i venditori trovano un altro acquirente devono restituire la caparra del preliminare?

Grazie mille a chi saprà aiutarmi

[Sandro56]

Up

[Il_Trombaio]

Originalmente inviato da Sandro56

Ciao a tutti avrei bisogno di un consiglio legale.

Dando per scontato che i proprietari non hanno potuto e non possono pretendere l’esecuzione dell’atto di compravendita avrei le seguenti domande a chi mi sà rispondere:

• può essere richiesta dall'acquirente la restituzione della caparra?
• sono obbligati a vendere all'acquirente o possono cercare altri acquirenti?
• E' dovuto un diritto di prelazione all’acquirente di cui al preliminare?
• Se i venditori trovano un altro acquirente devono restituire la caparra del preliminare?

Grazie mille a chi saprà aiutarmi

L'acquirente doveva dar comunicazione entro la data stabilita (15/06/2008) delle sue intenzioni, se non lo ha fatto, a rigor di logica e' dalla parte del Torto.

Al posto dei proprietari invierei 1 RR con l'invito ad adempiere, fissando 1 limite improrogabile (30-60 giorni), scaduti i quali si considereranno scadute le obbligazioni del preliminare di vendita, e acquisita la caparra a titolo di penale.

Punto.

[Sandro56]

Originalmente inviato da Il_Trombaio

L'acquirente doveva dar comunicazione entro la data stabilita (15/06/2008) delle sue intenzioni, se non lo ha fatto, a rigor di logica e' dalla parte del Torto.

Al posto dei proprietari invierei 1 RR con l'invito ad adempiere, fissando 1 limite improrogabile (30-60 giorni), scaduti i quali si considereranno scadute le obbligazioni del preliminare di vendita, e acquisita la caparra a titolo di penale.

Punto.

Grazie mille della risposta.
Per cui il consiglio è una raccomandata per forzare la mano all’acquirente.

Però nel caso ci fosse una ulteriore proposta, migliorativa rispetto al preliminare, che ripeto scadeva il 31/12/08 possono i venditori liberarsi senza troppe rogne dal preliminare firmato, o sono legati all’accordo che, ribadisco, è stato disatteso dall’acquirente?

Devo precisare che la variante, di cui devo ancora avere il testo completo, è migliorativa rispetto alla situazione prevista alla firma del preliminare, per cui il valore del terreno in questione potrebbe essere notevolmente incrementato nonostante l'attuale situazione.

[Pavelkey]

Originalmente inviato da Sandro56

Grazie mille della risposta.
Per cui il consiglio è una raccomandata per forzare la mano all’acquirente.

Però nel caso ci fosse una ulteriore proposta, migliorativa rispetto al preliminare, che ripeto scadeva il 31/12/08 possono i venditori liberarsi senza troppe rogne dal preliminare firmato, o sono legati all’accordo che, ribadisco, è stato disatteso dall’acquirente?

Devo precisare che la variante, di cui devo ancora avere il testo completo, è migliorativa rispetto alla situazione prevista alla firma del preliminare, per cui il valore del terreno in questione potrebbe essere notevolmente incrementato nonostante l'attuale situazione.

il fatto che non venga effettuato l'atto entro la scadenza, non credo possa far considerare il compromesso decaduto, ma eventualmente dovrebbe far sorgere un diritto al risarcimento del danno della parte inadempiente

ora mi pare di capire che anche il cedente non ha fatto comunicazioni in merito al termine entro il quale esercitare i diritti da compromesso, pertanto non mi pare ci sia una parte inadempiente, quindi resta la valenza della caparra confirmatoria, ovvero la parte adempiente può chiamare l'altra ad onorare il contratto oppure scegliere di trattenersi la caparra

modesto parere personale s'intende

edt(rileggendomi quasi non mi capisco nemmeno io.. )

[dreams]

Originalmente inviato da Sandro56

Ciao a tutti avrei bisogno di un consiglio legale.
In Agosto 2007 i proprietari di un terreno edificabile firmano un preliminare di vendita del suddetto terreno ad una SRL.
La SRL versa ai proprietari a titolo di capparra confirmatoria il 10% della somma pattuita.
Detto terreno è gravato da un vincolo che deve essere rimosso prima della effettiva edificabilità delllo stesso.

In considerazione del suddetto vincolo viene inserito nel preliminare un articolo che recita:
la presente promessa di vendita è subordinata alla approvazione della variante ..... ( che elimini il suddetto vincolo). Nel caso che tale disposizione non venga approvata entro il 31/5/08 l’acquirente si riserva il diritto di chiedere la restituzione della caparra che dovrà avvenire entro 30/6/08 oppure a suo insindacabile parere la possibilità di stipulare l’atto di compravendita entro il 31/12/08 a prescindere dalla approvazione della variante. Il tutto da comunicare con lettera raccomandata entro il 15/6/08. In caso di mancata approvazione della variante le parti non potranno imputare l’una all’altra danni interessi, rimborsi e quanto altro.

Nessuno dei venditori ha ricevuto raccomandate dalla parte acquirente e la variante è in corso di approvazione (dovrebbe passare a fine febbraio metà marzo).

Dando per scontato che i proprietari non hanno potuto e non possono pretendere l’esecuzione dell’atto di compravendita avrei le seguenti domande a chi mi sà rispondere:

• può essere richiesta dall'acquirente la restituzione della caparra?
• sono obbligati a vendere all'acquirente o possono cercare altri acquirenti?
• E' dovuto un diritto di prelazione all’acquirente di cui al preliminare?
• Se i venditori trovano un altro acquirente devono restituire la caparra del preliminare?

Grazie mille a chi saprà aiutarmi

Manca di sapere un particolare importante secondo me, l'onere dell'approvazione della variante era a carico del proprietario o dell'acquirente, non essendoci state comunicazioni bisogna capire/interpretare di chi sia la responsabilità del mancato rispetto dei tempi per la conclusione dell'affare...

[Sandro56]

Originalmente inviato da Pavelkey

il fatto che non venga effettuato l'atto entro la scadenza, non credo possa far considerare il compromesso decaduto, ma eventualmente dovrebbe far sorgere un diritto al risarcimento del danno della parte inadempiente.

ora mi pare di capire che anche il cedente non ha fatto comunicazioni in merito al termine entro il quale esercitare i diritti da compromesso, pertanto non mi pare ci sia una parte inadempiente, quindi resta la valenza della caparra confirmatoria, ovvero la parte adempiente può chiamare l'altra ad onorare il contratto oppure scegliere di trattenersi la caparra

modesto parere personale s'intende

edt(rileggendomi quasi non mi capisco nemmeno io.. )

La parte inadempiente è quella che non ha comunicato le intenzioni entro i termini stabiliti dal compromesso o sbaglio?

Traducendo in Italiano il tuo pensiero è il venditore può chiedere all’acquirente di rispettare il contratto ed in caso contrario trattenersi la caparra?

E nel caso che un altro acquirente offra una somma superiore può il venditore cedere al miglior offerente o deve prima aspettare che il primo acquirente comunichi che intende rinunciare ? Ovviamente in questo caso mi aspetto che caparra debba essere restituita al primo acquirente

Originalmente inviato da dreams

Manca di sapere un particolare importante secondo me, l'onere dell'approvazione della variante era a carico del proprietario o dell'acquirente, non essendoci state comunicazioni bisogna capire/interpretare di chi sia la responsabilità del mancato rispetto dei tempi per la conclusione dell'affare...

L'onere di approvazione della variante non era a carico di nessuna delle due parti, bensi a carico del comune; a conferma di ciò un articolo del preliminare prevede la possibilità di recedere da parte dell‘acquirente qualora la variante stessa non fosse stata approvata entro lo scorso maggio.
La parte venditrice aveva già presentato richiesta di variante prima del compromesso, e la cosa è stata recepita nel compromesso stesso; ma non poteva imporre l‘approvazione ad un ente pubblico.

Rimane il mancato rispetto da parte dell'acquirente della comunicazione di mantenimento della intenzione di acquisto o della richiesta di restituzione della caparra.

[dreams]

Originalmente inviato da Sandro56

L'onere di approvazione della variante non era a carico di nessuna delle due parti, bensi a carico del comune; a conferma di ciò un articolo del preliminare prevede la possibilità di recedere da parte dell‘acquirente qualora la variante stessa non fosse stata approvata entro lo scorso maggio.
La parte venditrice aveva già presentato richiesta di variante prima del compromesso, e la cosa è stata recepita nel compromesso stesso; ma non poteva imporre l‘approvazione ad un ente pubblico.

Rimane il mancato rispetto da parte dell'acquirente della comunicazione di mantenimento della intenzione di acquisto o della richiesta di restituzione della caparra.

E' una variante di concessione edilizia o di lottizzazione? La firma sulla richiesta di variante l'hai messa tu come committente/proprietario?

[Il_Trombaio]

Originalmente inviato da Il_Trombaio

L'acquirente doveva dar comunicazione entro la data stabilita (15/06/2008) delle sue intenzioni, se non lo ha fatto, a rigor di logica e' dalla parte del Torto.

Al posto dei proprietari invierei 1 RR con l'invito ad adempiere, fissando 1 limite improrogabile (30-60 giorni), scaduti i quali si considereranno scadute le obbligazioni del preliminare di vendita, e acquisita la caparra a titolo di penale.

Punto.

Fermo restando che quanto suggerito sopra e' il modo + Corretto di porre termine alla vicenda. La parte Venditrice puo' inviare 1 RR informando l'(ex) Acquirente che non avendo Egli (Acquirente) Adempiuto alla sua parte di Obbligazione (Esprimere 1 parere entro il 15-06-2008) il Venditore Ritiene Concluso il Negozio e Acquisita la Caparra a Titolo di penale.

Si attendano le reazioni della parte (ex) Acquirente ..... magari ponendo un limite di tempo per la sua risposta.

In caso di ulteriore Silenzio da parte dell' (ex)Acquirente Si proceda con la Vendita ad Altro Soggetto.


Mi pare di capire che il caso scaturisce dall'interesse che ha il venditore che il Primo Acquirente non Frapponga ostacoli alla Vendita ad altro Soggetto.

Non vi e' altra via per ottenere tale "Sicurezza" che Acquisire in Modo Assoluto e Certo la Volonta' (a non adempiere) del Primo Acquirente.

Nel diritto italiano infatti "Chi tace non Acconsente" .. .chi Tace Semplicemente non Dice Niente......

E fin'ora il Primo Acquirente ha solo Taciuto.... Spetta al Venditore... quindi mettere in atto gli opportuni atti da cui emerga chiaramente la volonta' del primo acquirente a non Ottemperare all'Obbligazione assunta

Non vi e' altro da dire.

[Sandro56]

Originalmente inviato da dreams

E' una variante di concessione edilizia o di lottizzazione? La firma sulla richiesta di variante l'hai messa tu come committente/proprietario?

No allora il problema era che il lotto in questione era legato ad un altro terreno, legato invece alla trasformazione d'uso.
Mi spiego meglio, prima del 2001 la parte A era di circa 3.000h mq aveva circa 6.000 mc già edificati con capannoni artigianali, la parte B circa 7.500 mq era terrreno agricolo.
Il PRG univa le due aree con un indice di edificabilità di 1.
La variante ha ridiviso le aree per cui i 7.500 mq sono area edficabile separata dai 3.000 della parte A che diventano area tipo B (trasfomazione da artigianale a residenziale).
La firma alla richiesta al comune è stata fatta da tutti i proprietari, sia quelli dell’area A che quelli dell’area B.

Originalmente inviato da Il_Trombaio

Fermo restando che quanto suggerito sopra e' il modo + Corretto di porre termine alla vicenda. La parte Venditrice puo' inviare 1 RR informando l'(ex) Acquirente che non avendo Egli (Acquirente) Adempiuto alla sua parte di Obbligazione (Esprimere 1 parere entro il 15-06-2008) il Venditore Ritiene Concluso il Negozio e Acquisita la Caparra a Titolo di penale.

Si attendano le reazioni della parte (ex) Acquirente ..... magari ponendo un limite di tempo per la sua risposta.

In caso di ulteriore Silenzio da parte dell' (ex)Acquirente Si proceda con la Vendita ad Altro Soggetto.

Mi pare di capire che il caso scaturisce dall'interesse che ha il venditore che il Primo Acquirente non Frapponga ostacoli alla Vendita ad altro Soggetto.

Non vi e' altra via per ottenere tale "Sicurezza" che Acquisire in Modo Assoluto e Certo la Volonta' (a non adempiere) del Primo Acquirente.

Nel diritto italiano infatti "Chi tace non Acconsente" .. .chi Tace Semplicemente non Dice Niente......

E fin'ora il Primo Acquirente ha solo Taciuto.... Spetta al Venditore... quindi mettere in atto gli opportuni atti da cui emerga chiaramente la volonta' del primo acquirente a non Ottemperare all'Obbligazione assunta

Non vi e' altro da dire.

Traducendo qualora l’acquirente decida di mantenere la promessa di acquisto il venditore è obbligato a vendere alle condizioni predeterminate?