caparra confirmatoria e acquirente inadempiente

[Raffaella1969]

Ciao a tutti,
ho un grosso problema e non so come fare.
Il mio acquirente in sede di compromesso mi ha versato a titolo di caparra confirmatoria 24000 euro e come data ultima del rogito è stata fissato il 31 gennaio 2009.
A seguito di questo compromesso di vendita ho firmato un compromesso per l'acquisto di un appartamento e come caparra confirmatoria ho versato la somma di 25000 euro, inoltre ho pagato l'agenzia che mi ha aiutata a scegliere l'immobile: altri 2000 euro.
Ora l'acquirente sembra non voglia più effettuare il rogito adducendo che la banca non gli da i 30000 euro che gli sono necessari per l'acquisto.
La signora da cui acquisto io, in seguito al compromesso si è trasferita nella sua nuova casa a 400 km di distanza da qui.
Siccome la signora doveva andare via ha abbassato il prezzo dell'appartamento di 11000 ( abbiamo concordato che avrei pagato per l'appartamento 11000 euro in meno rispetto a quanto valutato da un geometra di fiducia della banca che mi eroga il mutuo)
Se il signore non acquista entro il 31 gennaio io non riuscirò ad acquistare entro il 28 febbraio 2009 data ultima per il mio acquisto.
Come posso tutelarmi per non avere un danno dalla mancata vendita? Di sicuro la signora oltre a trattere la caparra mi chiederà gli eventuali danni dalla mancata transizione.
Quali sono tutti i passi che devo fare per evitare di dover rimettere soldini in seguito all'inadempienza del mio acquirente?
Grazie in anticipo per il vostro aiuto
Raffaella

[Gus Goose]

Purtroppo i due contratti sono del tutto distinti (a meno che tu non abbia inserito,tra le condizioni dell'acquisto,la vendita del precedente immobile),e,pertanto,potrai chiedere solo l'eventuale risarcimento del danno al promissario acquirente.
A questo punto,ti restano due strade (escludendo la ritenzione della caparra,che non ti soddisferebbe,ma che sarebbe comunque sempre possibile) procedi per la risoluzione del contratto,chiedendo il risarcimento di tutti i danni subiti a causa della mancata stipulazione del rogito,o costringi l'acquirente ad intestarsi la casa,mediante sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c.,con condanna al pagamento del prezzo residuo ed all'eventuale risarcimento del danno per il ritardo.
Entrambe le soluzioni,tuttavia,porteranno via del tempo,in quanto richiedono necessariamente la radicazione di una causa.
Ciao,Gus

[Raffaella1969]

>A questo punto,ti restano due strade (escludendo la ritenzione della >caparra,che non ti soddisferebbe,ma che sarebbe comunque sempre >possibile)

Se adottassi questa linea però non dovrei aspettare del tempo per rimettere in vendita la mia casa vero?

> procedi per la risoluzione del contratto,chiedendo il risarcimento di tutti i >danni subiti a causa della mancata stipulazione del rogito,o costringi >l'acquirente ad intestarsi la casa,mediante sentenza ai sensi dell'art. 2932 >c.c.,con condanna al pagamento del prezzo residuo ed all'eventuale >risarcimento del danno per il ritardo.
>Entrambe le soluzioni,tuttavia,porteranno via del tempo,in quanto richiedono >necessariamente la radicazione di una causa.
>Ciao,Gus[/QUOTE]

Entrambe le soluzioni richiedono che io nel frattempo non venda casa o se opto per la risoluzione del contratto posso nel frattempo vendere casa?
Grazie
Raffaella

[Raffaella1969]

ho imparato che ho tre scelte, ma vorrei capire i tempi di attesa:

se decidessi di recedere e trattenere la caparra e chiedo la risoluzione del contratto per inadempimento quanto dovrei attendere per mettere di nuovo in vendita il mio appartamento? qualche mese? o qualche anno? o i quindici giorni imposti nella raccomandata scaduti i quali posso fare quello che voglio?

e se decidessi di agire per l’adempimento coattivo del preliminare?
Devo attendere che ci sia la prima sentenza poi la seconda e la terza.. quindi più di 5 anni giusto? Comunque non di sicuro qualche mese.... ho capito bene?

e se decidessi di agire per la risoluzione ordinaria del contratto per inadempimento e chiedere il risarcimento di tutto il danno? Potrei rimettere in vendita la casa subito o devo comunque attendere l'intero iter processuale e quindi degli anni?

Grazie in anticipo,
ciao
Raffaella

[Gus Goose]

Originalmente inviato da Raffaella1969

ho imparato che ho tre scelte, ma vorrei capire i tempi di attesa:

se decidessi di recedere e trattenere la caparra e chiedo la risoluzione del contratto per inadempimento quanto dovrei attendere per mettere di nuovo in vendita il mio appartamento? qualche mese? o qualche anno? o i quindici giorni imposti nella raccomandata scaduti i quali posso fare quello che voglio?

Non essendo ancora scaduto il termine ultimo per la stipula del rogito,ad oggi non puoi ancora legittimamente trattenere la caparra.Per farlo,devi necessariamente farti sottoscrivere una dichiarazione di recesso da parte del promissario acquirente.Nel qual caso,il contratto è sciolto,e quindi potrai subito rimettere in vendita la casa.

Originalmente inviato da Raffaella1969

e se decidessi di agire per l’adempimento coattivo del preliminare?
Devo attendere che ci sia la prima sentenza poi la seconda e la terza.. quindi più di 5 anni giusto? Comunque non di sicuro qualche mese.... ho capito bene?

No,sicuramente non qualche mese.Anche nel caso in cui la tua controparte resti contumace,avrai bisogno di un annetto.Calcola,poi,che dovrai anche recuperare il prezzo residuo,mica vorrai trasferirgli la proprietà senza avere il corrispettivo...

Originalmente inviato da Raffaella1969

e se decidessi di agire per la risoluzione ordinaria del contratto per inadempimento e chiedere il risarcimento di tutto il danno? Potrei rimettere in vendita la casa subito o devo comunque attendere l'intero iter processuale e quindi degli anni?

Teoricamente,scaduto il termine per la stipula del rogito,puoi inviare una diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c.,intimando all'acquirente di presentarsi al rogito alla tal data e ora dinanzi al Notaio X,ma con preavviso di almeno 15 giorni.In caso di inadempimento,il contratto si risolverà di diritto,e potrai rimettere in vendita la casa.Se,tuttavia,intendi chiedere il risarcimento,dovrai radicare una causa,nella quale il giudice dovrà accertare l'intervenuta risoluzione del contratto per effetto della tua diffida.
Ciao,Gus

[olly67]

ma c'era la clausola sospensiva per il mutuo nella proposta di acquisto? perchè se c'era non fai proprio niente e hai fatto male ad acquistare senza avere maggiori certezze.

[Raffaella1969]

>Teoricamente,scaduto il termine per la stipula del rogito,puoi inviare una >diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c.,intimando all'acquirente di >presentarsi al rogito alla tal data e ora dinanzi al Notaio X,ma con preavviso >di almeno 15 giorni.In caso di inadempimento,il contratto si risolverà di >diritto,e potrai rimettere in vendita la casa.

Già dal giorno dopo posso mettere in vendita la casa e posso trattenere la caparra confirmatoria?

>Se,tuttavia,intendi chiedere il risarcimento,dovrai radicare una causa,nella >quale il giudice dovrà accertare l'intervenuta risoluzione del contratto per >effetto della tua diffida.


Se decidessi di inviare una diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c., potrei sempre dopo radicare una causa per chiedere il risarcimento?
E se si dovrei aspettare la causa prima di mettere in vendita il mio appartamento?
Grazie Gius
ciao
Raffaella

[Raffaella1969]

[QUOTE=olly67;19685758]ma c'era la clausola sospensiva per il mutuo nella proposta di acquisto?

Ciao olly67, no non c'è nessuna clausola

pensavo che il 25% del costo di un appartamento fosse una grossa garanzia...

[Gus Goose]

[QUOTE=Raffaella1969;19686116]

Originalmente inviato da olly67

ma c'era la clausola sospensiva per il mutuo nella proposta di acquisto?

Ciao olly67, no non c'è nessuna clausola

pensavo che il 25% del costo di un appartamento fosse una grossa garanzia...

Infatti è una garanzia notevole,visto e considerato che potresti intascarti € 25.000 mantenendo la proprietà dell'immobile.Saresti stata tu,invece,a doverti tutelare diversamente nel preliminare di acquisto con l'altra proprietaria,inserendo tra le clausole il perfezionamento del rogito della tua precedente abitazione.
Ciao,Gus

[Gus Goose]

Originalmente inviato da Raffaella1969

Già dal giorno dopo posso mettere in vendita la casa e posso trattenere la caparra confirmatoria?

Una volta che il promissario acquirente recede,cessano anche i vincoli contrattualiertanto potrai liberamente alienare l'immobile.

Originalmente inviato da Raffaella1969

Se decidessi di inviare una diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c., potrei sempre dopo radicare una causa per chiedere il risarcimento?
E se si dovrei aspettare la causa prima di mettere in vendita il mio appartamento?

Una volta decorso il termine assegnato con la diffida ad adempiere,il contratto è risolto.Quindi viene meno anche la tua promessa di vendita.
Al giudice,cui ti rivolgerai per chiedere il risarcimento,spetterà solo di verificare se le modalità di invio della diffida rispettano le norme di legge.
Tuttavia,nell'ipotesi in cui l'acquirente si costituisse in giudizio,ed eccepisse - non so per quale motivo,ad es. perché non ha ricevuto la raccomandata - l'invalidità della tua diffida,il Giudice potrebbe accertare che il contratto non si è risolto,e finiresti con l'aver venduto un immobile ancora gravato da preliminare.
Ciò non toglie che,nell'ambito della stessa causa,puoi sempre chiedere al Giudice di pronunciare,in ogni caso, la risoluzione del contratto,indipendentemente dall'efficacia o meno della diffida.
Molto dipende,ovviamente,dal tipo di personaggio che hai davanti.
Verifica,poi,se nel tuo preliminare la ritenzione della caparra è prevista in via alternativa o meno al risarcimento del danno.
Se si,dovrai decidere se accontentarti di quella e non chiedere danni,ovvero agire per i danni e dimostrarne l'entità.Altrimenti,potrai trattenere la caparra ed agire per il risarcimento del maggior danno subito.
Ciao,Gus